2024_CBS_03766 - Omgevingsvergunning - OMV_2023164902. Lange Lobroekstraat 258. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/01/2017: proces-verbaal (11002_2017_VPV_3075) voor het wijzigen van de functie en het aantal woongelegenheden zonder vergunning;

-          28/06/1929: toelating (1929#33860) voor binnenveranderingen.

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• meergezinswoning 3 wooneenheden en café op het gelijkvloers;

-          bouwvolume:

• 3,5 bouwlagen onder hellend en plat dak; 
• kroonlijsthoogte van 12,20m en nokhoogte 15,95m;
• dakkapel aan de hoekgevel;

-          gevelafwerking:

• parament in rode gevelsteen en plint in blauw hardsteen;
• witte kroonlijst in hout;
• dorpel in zandsteen;
• rollagen van metselwerk, lijsten en decoratieve elementen;
• twee toegangsdeuren, één op de hoek en één aan de zijde van de Lange Lobroekstraat.

Bestaande toestand

-          functie:

• meergezinswoning;

-          bouwvolume:

• 3,5 bouwlagen onder hellend en plat dak; 
• kroonlijsthoogte van 12,20m en nokhoogte 15,95m;
• bouwdiepte van 14,33m op het gelijkvloers (Lange Lobroekstraat);
• bouwdiepte van 12,60m op 1ste en 2de  verdieping (Lange Lobroekstraat) met binnenkoer centraal tegen rechterbuur;
• op de dakverdieping een bouwdiepte van 7,46m tegen linkse perceelsgrens en 5,39 m tegen rechter perceelsgrens;

-          gevelafwerking:

• in overeenstemming met geacht vergunde toestand met de uitzondering van
  • schrijnwerk in wit PVC;
  • plint in blauwe hardsteen in wit geschilderd;
  • gecementeerde gevelsteen, wit geschilderd;
  • dorpel in zandsteen, wit geschilderd;

-          inrichting:

• geen open ruimte.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• woongebouw met 8 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes en 1 studio;
  • 1 studentenkamer van 16m², gemeenschappelijke ruimte en fietsenberging op het gelijkvloers;
  • 3 studentenkamers van 16m², 13m² en 14m² en gemeenschappelijk ruimte op de 1ste verdieping;
  • 3 studentenkamers van 16m², 13m² en 14m² en gemeenschappelijk ruimte op de 2de verdieping;
  • 1 studentenkamer van 15 m², 1 studio van 35 m² en gemeenschappelijk dakterras van 11 m² op de 3de verdieping;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen onder mansardedak en plat dak;
• kroonlijsthoogte van 12,20m en nokhoogte 15,95m;
• bouwdiepte van 14,33m op het gelijkvloers (Lange Lobroekstraat) met binnenkoer centraal tegen rechterbuur;
• bouwdiepte van 12,60m op 1ste, 2de en derde verdieping (Lange Lobroekstraat);
• op de 3de verdieping een dakterras binnen het bebouwde volume;

-          gevelafwerking:

• parament in rode gevelsteen en zwart PVC buitenschrijnwerk;
• plint in blauwe hardsteen;
• kroonlijst in hout, grijs geschilderd;
• dorpels in zandsteen, grijs geschilderd;
• dakkapellen in zwarte vezelcementplaten;
• gevelornamenten van zandsteen, wit geschilderd;

-          inrichting:

• verharde binnenkoer van 5 m².

Inhoud van de aanvraag

-          inrichten van 8 studentenkamers en 1 studio in een woongebouw;

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie van het van reca naar wonen;

-          gedeeltelijke sloop van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit). Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
De aanvraag betreft een interne verbouwing. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het bestaande meergezinsgebouw met 4 vergund geachte wooneenheden en reca op het gelijkvloers wordt verbouwd tot een pand voor studentenhuisvesting met 8 studentenkamers en één studio. De functie is verenigbaar met de bestemming woongebied volgens gewestplan.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst voor Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie:

“Gunstig advies voor de functiewijziging van (voormalige) commerciële ruimte naar woonst, gelijkvloers in een pand gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden (verspreide bewinkeling). Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is behoud van commerciële ruimte in de zone voor verspreide bewinkeling niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden.”

De aanvraag is bijgevolg functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet in een gebouw met 8 studentenkamers en één studio. Er wordt een ruime leefruimte voorzien op het gelijkvloers en op de eerste en de tweede verdieping telkens één keuken. Verder wordt ook een wasruimte en een gemeenschappelijk dakterras ingericht. Ondanks de driehoekige en volledig ingesloten vorm van het perceel kan gesteld worden dat het gebouw op een doordachte manier functioneel is ingericht en alle ruimtes voldoende van daglichttoetreding worden voorzien. 

De aanvraag omvat een grondige renovatie. In de bestaande toestand is het perceel volledig dichtgebouwd. In de nieuwe toestand wordt de oorspronkelijke koer op het gelijkvloers terug opengewerkt en verhard met waterdoorlatende klinkers. De koer fungeert als lichtschacht op het driehoekige hoekperceel met beperkte oppervlakte.

De dakconstructie wordt volledig vernieuwd maar de bestaande dakhelling met hoekkapel blijft behouden. Deze ingreep wordt geapprecieerd.

Het pand is immers door de ligging aan de spoorweg vanop grotere afstand zichtbaar. De schaal en het ruimtegebruik van de aanvraag zijn verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke elementen

Het pand is geen inventarispand maar de gevels bevatten authentieke architecturale elementen. De renovatie herstelt deze elementen waar mogelijk. Zo wordt de plint in blauwe hardsteen ontdaan van witte verf, worden de gecementeerde delen op het gelijkvloers verwijderd en worden verlaagde gevelopeningen teruggebracht naar hun oorspronkelijke hoogte.

De visueel-vormelijke inpassing van de aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De aanvraag betreft de verbouwing van een meergezinswoning met café.

Fietsvoorzieningen

Voor de 8 studentenkamers moeten 8 fietsenstallingen voorzien worden.

Er wordt een fietsenstalling ingericht op het gelijkvloers voor 10 fietsen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten