Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023112141 |
Gegevens van de aanvrager: | BV PepperTree Real Estate met als adres Bordeauxstraat 10 bus 202 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Diksmuidelaan 369-369A te 2600 Berchem (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 22 sectie A nr. 319S7 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | slopen van de bestaande terrasconstructie, het verbouwen en uitbreiden van het gebouw, het wijzigen van de functie van het gelijkvloers van dareca naar kantoor en het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 5 |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 6/12/1961: toelating (957#657) voor verbouwingswerken.
Geacht vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Bestaande toestand
- wijzigingen aan het volume en de indeling, waaronder:
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- slopen van de gesloten horecaconstructie;
- wijzigen van de functie van het gelijkvloers van dareca naar kantoor; vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 5;
- uitbreiden van het volume;
- bouwen in de voortuinstrook;
- wijzigen van de scheimuren;
- wijzigen van de voorgevel;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Federale Overheidsdienst Mobiliteit en Vervoer - DGLV - Airfields | 11 december 2023 | 16 januari 2024 | Voorwaardelijk gunstig |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 11 december 2023 | 12 januari 2024 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 11 december 2023 | 14 december 2023 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 11 december 2023 | 12 december 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 11 december 2023 | 22 december 2023 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Water | 11 december 2023 | 18 december 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B). Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
De vele afwijkingen op de verordende voorschriften waaronder de bouwcode en de verordending toegankelijkheid vormen reeds voldoende oorzaak om de omgevingsvergunning te weigeren.
Functionele inpasbaarheid
Gelet op de functiewijziging werd het advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie gevraagd. Hieruit volgde onderstaande beoordeling:
“Conform de beleidsvisie Ruimtelijke Economie wensen we een verwevenheid van economische functies in het stedelijk weefsel. Volgens de beleidsnota Detailhandel is dit pand buiten het Buurtwinkelgebied Diksmuidelaan gelegen. Gunstig advies voor het omvormen naar kantoor.”
De gelijkvloerse functie wordt omgevormd van reca naar kantoor. Het bouwvolume in de voortuinstrook maakte ook onderdeel uit van de functie reca, waardoor dit bouwvolume op zich reeds in vraag gesteld moet worden. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar tegen de functiewijziging van het gelijkvloers naar kantoor voor wat het oorspronkelijke deel van het gelijkvloers betreft.
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt de functiewijziging van het gedeelte van de vergunde reca-constructie naar een andere functie ongunstig beoordeeld. Indien de functie van het gelijkvloers wijzigt, dan valt de afwijkingsmogelijkheid uit artikel 13 §7 van de bouwcode weg. Bij functiewijziging moet de voortuinstrook naar een groene en onverharde voortuin hersteld worden.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Het gebouw wordt in de hoogte uitgebreid van drie tot vier bouwlagen. Zowel de Diksmuidelaan als de Schaffenstraat worden gekenmerkt door drie bouwlagen. Op vlak van aantal bouwlagen wordt de draagkracht van de omgeving reeds onaanvaardbaar overschreden. Vier volwaardige bouwlagen is te hoog voor deze omgeving. Drie bouwlagen met daarboven een daklaag die voldoende beperkt is in schaal zou wel mogelijk kunnen zijn in deze omgeving.
De voortuin wordt voor 80 % van de oppervlakte bebouwd met een bouwvolume over 4 bouwlagen. Dit is niet aanvaardbaar. Het dichtbouwen van de voortuinstrook is niet kenmerkend in de omgeving en betreft een vernauwing van het straatbeeld.
Door het dichtbouwen van de voortuin stijgt het totale bebouwde aandeel van het perceel tot circa 95 %. (80 % van de voortuin werd dichtbebouwd, samen met 100 % van de rest van het perceel). Dit betreft een enorme overschrijding van de draagkracht van het perceel.
Woningtypologie
De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan kunnen worden opgevangen en moeten daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. Het voorliggende project met 4 éénslaapkamerappartementen en slechts 1 meerslaapkamerappartement is een onaanvaardbare mix. De te hoge concentratie aan kleinschalige woongelegenheden betreft een onaanvaardbare overschrijding van de draagkracht van het perceel. Verder verhoogt dit de druk op het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar.
Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. De nacht-gedeeltes (slaapkamers en sanitair) van alle appartementen op de eerste en tweede verdieping zijn groter dan de dag-gedeeltes (keuken en leefruimte) van deze appartementen.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 5 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding met 3 wooneenheden en de functiewijziging van dareca naar kantoor op het gelijkvloers.
Bij projecten tot en met 5 wooneenheden is de parkeernorm 1, voor de bijkomende wooneenheden bedraagt de parkeerbehoefte 3.
Het kantoor in de nieuwe toestand heeft een brutovloeropp. Van 131 m², met een parkeernorm van 1,55 / 100 m² bvo: 1,55 /100*131 = parkeerbehoefte voor het kantoor bedraagt 2.
De werkelijke parkeerbehoefte is 5.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
De bestaande garage wordt uitgebreid met 1 bijkomende parkeerplaats.
De linker parkeerplaats werd zo ingetekend dat ze niet effectief bruikbaar is en de bestaande parkeerplaats ook niet meer bruikbaar is. De breedte is te beperkt om de bestuurders te laten uitstappen. De afmetingen van de bouwcode moeten in acht genomen worden. Bijkomend is de zone die de rechter parkeerplaats inneemt in conflict met de toegang tot de fietsenberging.
Er worden 2 autoparkeerplaatsen ingericht, waarvan 0 parkeerplaatsen bruikbaar zijn.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 5.
Het plan voorziet niet in (minstens) het aantal te realiseren plaatsen. Er dient gezocht naar een oplossing op eigen terrein.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 5 ( = 5 – 0 ).
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 5 ( = 5 – 0 ). Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.
Voor de bestaande functie dareca op het gelijkvloers is er geen parkeerbehoefte omwille van de beperkte oppervlakte, er kan dus geen bijstelling toegepast worden voor deze functiewijziging.
Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 0 parkeerplaatsen.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0 ( = 5 – 5 ).
|
Fietsvoorziening:
Voor dit project dienen er 8 ((1x (1+1)) + (2x (2+1)) ) overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er werden 12 fietsstalplaatsen ingetekend in een fietsenberging op het gelijkvloers.
De toegang naar de fietsenstalling is niet op een bruikbare manier ingericht, alle toegangen dienen minimaal 1 m breed te zijn en voor elke deur dient voldoende opstelruimte (1.70m) voorzien te worden. We zien het risico dat de auto zal parkeren tot voor de deur naar de fietsenstalling, er dient een fysieke ingreep te gebeuren die dit onmogelijk maakt.
Er is niet voldoende opstelruimte voorzien achter de fietsparkeerplaatsen om in te rijden (1,7 m nodig).
Visueel-vormelijke elementen
Het gevelontwerp van het gebouw is onvoldoende afgestemd op de architectuur van de omgeving en ook het totale gevelbeeld van het gebouw vormt een onvoldoende samenhangend geheel.
Er is een onvoldoende logica en samenhang in de positie en schaal van de gevelopeningen ten opzichte van elkaar. Ook is het vitrineraam ter hoogte van de hoek van het gebouw dusdanig groot dat de massieve delen van het gebouw niet landen op de grond.
Het massieve karakter van het gevelontwerp doet het reeds te grote gebouw visueel nog groter lijken. Dit is niet in harmonie met de omgeving waar gebouwen van een kleinere schaal en met een meer uitgepuurde detaillering kenmerkend zijn.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 29 augustus 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 11 december 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 9 februari 2024
|
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 9 mei 2024 |
Verslag GOA | 25 april 2024 |
Naam GOA | Cynthia Steurs |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.