2024_CBS_04189 - Omgevingsvergunning - OMV_2023097353. Schulstraat 24. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/08/1939: toelating (18#13017) voor binnenveranderingen;

-          03/03/1939: toelating (18#11855) voor een werkhuis met aanhorigheden;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:

https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/103593.

Vergunde  toestand

-          burgerhuis met achterliggende volumes ingericht als werkplaats, magazijn/koetshuis en garage;

-          3 tot 4 bouwlagen onder schilddak vooraan en 1 tot 3 bouwlagen onder plat dak achteraan;

-          bepleisterde en beschilderde lijstgevel op een plint in blauwe hardsteen met houten buitenschrijnwerk.

Bestaande toestand

-          uitgebreide verharding in de tuinzone.

Nieuwe toestand

-          1 kantoorunit in het voormalige burgerhuis;

-          1 kantoorunit in de volumes achteraan de tuin;

-          sloop van de garages aan de rechterkant en plaatsing van overdekte parkeerplaatsen;

-          kleine ontpitting rechts achteraan naast de voormalige stallen;

-          plaatsen van 3 ramen in de voorgevel van het volume achteraan (compartiment 8);

-          heraanleg van de tuin na het vellen van 9 bomen;

-          fietsenberging naast de inrit vooraan en achter de open koer rechts achteraan;

-          ongewijzigde voorgevel.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een deel van de volumes in de tuinzone;

-          wijzigen van de functie wonen naar kantoor/vrije beroepen;

-          wijzigen van de scheimuren; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: de gelijkvloerse ruimtes links achteraan de trap in de voorbouw, compartiment 13 en de kantoorruimte naast compartiment 17 in de achterbouw ontvangen onvoldoende lichtinval en luchttoevoer.
• Artikel 26 Afvalverzameling: er worden geen afvalbergingen voorzien.
• Artikel 43 Septische putten: er is geen septische put voorzien bij de voorbouw en het is niet duidelijk of de bestaande septische put achteraan voldoende gedimensioneerd is.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet een functiewijziging van wonen van kantoor/vrije beroepen. De voorgestelde functie is functioneel inpasbaar in zijn omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet wijzigingen aan zowel de herenwoning aan de straatzijde als aanpassingen aan het voormalig koetshuis achteraan. Met oog op de erfgoedwaarde van het pand worden aan de herenwoning minimale interne wijzigingen voorzien. Het betreft hierbij louter restauratiewerken en beperkte ingrepen die voortkomen uit de functiewijziging naar de functie kantoren en vrije beroepen.

In de tuinzone worden de opslagruimtes ter hoogte van de rechter perceelsgrens gesloopt en vervangen door een fijne luifel op een structuur in staal. De wijzigingen aan het koetshuis zelf zijn minimaal. In de muur van het koetshuis worden drie grote raamopeningen gemaakt om lichten en zichten te voorzien voor de nieuwe kantoorruimte. Verder blijft de oorspronkelijke indeling behouden en worden de kleinere ruimtes ingezet als fietsenberging, opslag- of vergaderruimte.

De aanvraag kan vanuit schaal en ruimtegebruik gunstig geadviseerd worden.
 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Aangezien het pand is opgenomen op de inventaris onroerend erfgoed, werd in het kader van de vergunningsaanvraag advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Het pand heeft een hoge erfgoedwaarde en is waardevol omwille van de architecturale uitwerking van zowel het exterieur als het gaaf bewaard en uitzonderlijk interieur.

Men wenst in het hoofdgebouw kantoren onder te brengen. Het koetshuis en stallen worden eveneens tot kantoorruimte omgevormd. Een bestaand garagegebouw zonder erfgoedwaarde wordt gesloopt en er wordt een nieuw volume voorzien voor overdekte parkeerplaatsen.

Het hoofdgebouw wordt gerestaureerd, zowel de gevels als het interieur. In het interieur worden in functie van compartimentering brandwerende deuren voorzien die uitkomen op de traphal. De deuren maken mee deel uit van het waardevol interieur en werden in de meeste gevallen uitgevoerd met supraporta’s en zijn ook mee in houtimitatie geschilderd. In overleg met de architect werd overeengekomen dat met brandweer zal overlegd worden of een branddetectiesysteem kan volstaan met behoud van de binnendeuren die op de gang en traphal uitkomen.

Er is vanuit erfgoed geen bezwaar tegen de voorgestelde functie aangezien de impact op het waardevol interieur hierdoor beperkt blijft en dit maximaal behouden kan blijven, wat ten zeerste geapprecieerd wordt. Gelet op het voorgaande wordt een voorwaardelijk gunstig advies verleend.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit voorwaardelijk gunstig advies bijgetreden en wordt volgende voorwaarde uit het advies bij de vergunning opgenomen:

-          Behoud binnendeuren als onderdeel van het zeer waardevolle interieur na overleg met brandweer.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt op verschillende punten af van de bouwcode.

Zo zijn er verschillende ruimtes binnen het project die onvoldoende rechtstreekse licht- en luchttoetreding genieten (bouwcode, art. 24).

Voor de ruimte in het hoofdgebouw achter de trap kan een afwijking worden toegestaan op basis van artikel 3 van de bouwcode. De ruimte wordt namelijk enkel via een glaspartij afgesloten van de naastgelegen ruimte. De licht- en luchttoetreding is bijgevolg gegarandeerd.
Voor compartiment 13 en de kantoorruimte naast compartiment 17 kan echter geen afwijking worden toegestaan. Om alsnog een vergunning te kunnen verlenen wordt als voorwaarde bij de vergunning opgenomen dat deze ruimtes enkel als bergruimte gebruikt kunnen worden.

De aanvraag is ook strijdig met artikel 26 en 43 van de bouwcode. Zo wordt geen afvalberging voorzien en is het onduidelijk of de gebouwen voorzien worden van septische putten die voldoende ruim gedimensioneerd zijn. Om alsnog een vergunning te kunnen verlenen dient de conformiteit met artikel 26 en 43 van de bouwcode als voorwaarde bij de vergunning geformuleerd te worden.

Verder wordt geoordeeld dat de aanvraag voorziet in kantoorruimtes die door de hoge plafondhoogtes en rijkelijke lichttoetreding voorzien in een hoog gebruiksgenot zonder hierbij hinder te genereren naar de omgeving.
 

Mits het naleven van de geformuleerde voorwaarden kan de aanvraag gunstig geadviseerd worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor het kantoor van 972m² moeten er 12 fietsstalplaatsen voorzien worden.

Er worden 17 fietsstalplaatsen voorzien voor het personeel en 11 fietsparkeerplaatsen voor bezoekers

Het advies van de stedelijke dienst mobiliteit wordt bijgetreden en de voorwaarde met betrekking tot de breedte van de parkeerplaatsen wordt als voorwaarde bij de vergunning opgenomen. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Conform het advies van de dienst mobiliteit en artikel 30 van de bouwcode moeten de  parkeerplaatsen minstens 2,5 m breed voorzien worden.

3. De in de beoordeling opgenomen voorwaarde uit het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg moet nageleefd worden. 

4. Het gebruik van compartiment 13 en de kantoorruimte naast compartiment 17 als verblijfsruimtes worden van de vergunning uitgesloten. Deze ruimtes kunnen als bergingruimte gebruikt kunnen worden.

5. Er moet een afvalberging voorzien te worden conform artikel 24 van de bouwcode.

6. De septische putten moeten voldoen aan de bepalingen van artikel 43 van de bouwcode.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden 3 bezwaarschriften ingediend. Deze worden hieronder samengevat en besproken.

1.      Parkeerdruk; Het bezwaar dat er te weinig parkeerplaatsen voorzien worden voor de nieuwe functie en dat dit de parkeerdruk nog verder verhoogd in de buurt.
Beoordeling: In het kader van de vergunningaanvraag werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst mobiliteit. De inrichting van de parkeerplaatsen werd afgetoetst door deze dienst en gunstig geadviseerd. De bijkomende parkeerplaatsen die nodig zijn voor de nieuwe functie worden berekend op basis van de oppervlakte van de nieuwe functie en worden grotendeels op het eigen terrein opgevangen.

Het bezwaar is ongegrond.

2.      Functionele inpasbaarheid: Het bezwaar dat de kantoor functie de rust zal verstoren in de residentiële wijk.
Beoordeling: De functie kantoor en vrije beroepen is functioneel inpasbaar in de omgeving. Ze draagt bij tot een verweving van functies wat eigen is aan een stedelijk gebied. Het bezwaar tot verstoring van de rust door de nieuwe kantoorfunctie betreft niet-aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project.

Het bezwaar is ongegrond.

3.      Vermoeden van start der werken zonder vergunning: Het bezwaar dat er reeds werken zijn gestart voor het bekomen van de vergunning; 
Beoordeling: Een aanvraag wordt vergund conform de bij de bouwaanvraag ingediende plannen en de aanvrager is verplicht de werken uit te voeren volgens deze plannen. Niet alle werken vallen onder de vergunnings- of meldingsplicht waardoor het mogelijks is dat deze werken reeds voor het bekomen van de vergunning gestart worden.

Het bezwaar is ongegrond.

4.      Vraag tot openstellen tuin: Het bezwaar dat de buurt nood heeft aan groene ruimte om te verpozen. 
Beoordeling: Zoals ook in het bezwaar wordt aangegeven, gaat het om een privatieve eigendom. Het publiek openstellen van de tuin aan de omwonenden kan niet in het kader van een Omgevingsvergunning opgelegd worden. 

Het bezwaar is ongegrond.