2024_CBS_04180 - Omgevingsvergunning - OMV_2024040358. Korte Zavelstraat 39. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/10/2020: voorwaardelijke vergunning (OMV_2020016718) voor het verbouwen van een handelshuis met uitbreiding en wijziging van de dakvorm.

Vergunde toestand

-          functie:

• wonen – eengezinswoning met complementaire functie (detailhandel);

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw van 3 bouwlagen met daklaag onder mansardedak;
• aanbouw van 3 bouwlagen onder plat dak;
• aanbouw van 1 bouwlaag onder plat dak;
• bouwhoogte van 14,38 m;
• bouwdiepte van 26 m;
• open ruimte van 13,59 m²;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse winkelpui in zwarte vezelcementplaat met antraciet vitrine en blauwe hardstenen raamomlijsting;
• bovenliggende verdiepingen in gele gevelsteen met groene en witte polychrome horizontale banden en polychrome rondbogen boven antraciet schrijnwerk;
• mansarde in grijze leien en kroonlijst in zwart geschilderd hout;

Bestaande toestand

-          de werken van vergunning OMV_2020016718 werden slechts deels uitgevoerd.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• reca op de gelijkvloerse verdieping;
• wonen – eengezinswoning op de bovenliggende verdiepingen;

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw van 3 bouwlagen onder zadeldak;
• aanbouwen ongewijzigd;
• bouwhoogte van 16,15 m;
• bouwdiepte ongewijzigd;
• open ruimte ongewijzigd;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse pui in zwarte aluminium panelen met antracietkleurige vitrine;
• bovenliggende verdiepingen ongewijzigd, uitgezonder van wit pvc schrijnwerk;
• kroonlijst in rood geschilderd hout;
• zaak-gebonden reclame tegen de voorgevel:
  • reclamepaneel boven de gelijkvloerse vitrine;
  • bestickering op het vitrineraam.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de gelijkvloerse woonfunctie naar reca;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van raamopeningen in de achtergevel;

-          voorzien van zaak-gebonden publiciteit.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en artikel 2 zone voor detailhandel - (de).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18: de dorpels op het gelijkvloers werden gewijzigd ten opzichte van de laatst vergunde toestand. Het hoogteverschil bedraagt meer dan 2 cm en wordt niet overbrugd door middel van een helling;

• artikel 22: de toegangsdeur tot de restaurantfunctie heeft een vrije en vlakke doorgangsbreedte van slechts 82 cm breed in plaats van de minimaal vereiste 90 cm.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling: de reca-functie wordt niet voorzien van een verluchte afgescheiden ruimte voor afvalberging;
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders: het is niet duidelijk of het afvalwater van de keuken van het gelijkvloerse restaurant zal worden geloosd via een vetafscheider.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand werd vergund als eengezinswoning met complementaire handelsfunctie op de gelijkvloerse verdieping (handelshuis). In voorliggende aanvraag wenst men de regularisatie te bekomen voor de omvorming van de complementaire handelsfunctie tot recafunctie. Gezien de recafunctie een oppervlakte heeft die groter is dan 100 m2 is het uitoefenen van de recafunctie binnen de woning niet vrijgesteld van vergunning.

De aanvraag valt binnen het toepassingsgebied van het RUP 2060, binnen een zone bestemd voor detailhandel waar naast handel ook reca is toegestaan op het gelijkvloers. De recafunctie is dan ook in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Voor de functiewijziging kan een gunstig advies verleend worden op voorwaarde dat de recafunctie ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en de interne verbinding tussen de woonruimtes en het gelijkvloerse restaurant te allen tijde behouden blijft. De woning mag in geen geval worden afgesplitst van de gelijkvloerse recafunctie.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

In de laatst vergunde toestand (OMV_2020016718) werd onder andere de vergunning verleend voor de afbraak van het zadeldak en de uitvoering van een mansardedak voor de hoofdbouw. Dit deel van de vergunde werken werd echter nooit uitgevoerd, het bestaande zadeldak werd behouden. Het zadeldak sluit volledig aan op het gabarit van de linker aanpalende en is in harmonie met de kenmerken van de omgeving. Voor deze wijziging ten opzichte van de laatst vergunde toestand is dan ook geen bezwaar.

Visueel-vormelijke elementen

Naast het bouwvolume van de daklaag wordt ook de gelijkvloerse voorgevel anders uitgevoerd dan voorzien in de voorgaande vergunning alsook dorpels van de ramen op de verdiepingen waarbij de natuursteen wordt vervangen door aluminium.

Voorgestelde wijziging leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Voor de recafunctie een afgescheiden afvalberging te voorzien conform de bepalingen van artikel 26 van de bouwcode.

4. De elementen in natuursteen te behouden of te vervangen door nieuwe elementen in natuursteen die evenveel uitsteken na het uitvoeren van de werken dan in de oorspronkelijke situatie.

5. Vetafscheider te voorzien conform de bepalingen van artikel 44 van de bouwcode.

6. Het hoogteverschil tussen de binnen- en buitenvloerpas te overbruggen conform de bepalingen van artikel 18 van de verordening toegankelijkheid.

7. De toegangsdeur tot de recafunctie te voorzien van een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm conform de bepalingen van artikel 22 van de verordening toegankelijkheid.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.