2024_CBS_04206 - Omgevingsvergunning - OMV_2023132235. Ter Heydelaan 207. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          07/04/1971: vergunning (19714068) voor het wijzigen van de binnenindeling (wijzigen aan B/26.166);

-          17/02/1971: vergunning (19704355) voor het bouwen van een appartementsgebouw;

-          19/07/1967: vergunning (19674200) voor het bouwen van een appartementsgebouw.

Vergunde toestand

-          functie:

• meergezinswoning van 11 wooneenheden (appartementen);

-          bouwvolume hoofdbouw:

• 6 bouwlagen met teruggetrokken plat dak; 
• bouwdiepte van 15 m;
• bouwhoogte van 16,30 m;
• 1 individueel terras van 10,35 m²;
• 8 individuele terrassen van telkens 6,50 m²;

-          bouwvolume achterbouw 1:

• 1 bouwlaag met plat dak; 
• bouwhoogte van 2,70 m;
• bouwdiepte van 6,41 m;

-          bouwvolume achterbouw 2:

• 1 bouwlaag met plat dak;
• bouwhoogte van 2,80 m; 
• bouwdiepte van 4,41 m;

-          gevelafwerking hoofdbouw:

• parement in witte gevelsteen;
• ramen in aluminium;
• kroonlijst in beton;
• poort naar de achtertuin;

-          inrichting:

• voortuin van 64 m², waarvan 39,75 m² verhard;
• achtertuin van 256,90 m² waarvan 126,68 m² verhard.

Bestaande toestand

overeenkomstig met de vergunde toestand, uitgezonderd van…

-          functie:

• gelijkvloers: inpandige garage en 2 praktijkruimtes met wachtzaal;
• eerste verdieping: 1 wooneenheid (appartement);
• tweede tot vierde verdieping: 6 wooneenheden (appartement);
• dakverdieping: 2 wooneenheden (appartement);

-          bouwvolume hoofdbouw:

• bouwdiepte van 16,09 m;

-          gevelafwerking hoofdbouw:

• parement in lichtgele gevelsteen;
• buitenschrijnwerk in grijs aluminium en wit PVC;
• poort naar inpandige garage in grijs aluminium;
• poort in grijs PVC naar de achtertuin;
• gevelaccenten:
  • gelijkvloers en tweede tot vierde verdieping in lichtgrijze natuursteen;
  • eerste verdieping in blauwe hardsteen;
• balustrade:
  • eerste verdieping in wit ijzer;
  • vijfde verdieping in glas;

-          inrichting:

• voortuin van 59,9 m², waarvan 56,36 m² verhard;
• achtertuin van 256,90 m² waarvan 126,68 m² verhard.

Nieuwe toestand

-          functie:

• gelijkvloers: kantoorruimte en 2 praktijkruimtes met wachtzaal;
• eerste tot vierde verdieping: 8 wooneenheden (appartement);
• dakverdieping: 2 wooneenheden (appartement);

-          bouwvolume hoofdbouw:

• bouwdiepte van 16,09 m;
• 1 individueel terras van 10,35 m²;
• 8 individuele terrassen van telkens 6 m²;

-          bouwvolume fietsparking:

• 1 bouwlaag met plat dak;
• bouwhoogte van 1,90 m tot 2 m;
• bouwdiepte van 2 m;

-          gevelafwerking hoofdbouw:

• parement in lichtgele gevelsteen;
• buitenschrijnwerk in grijs aluminium en wit PVC;
• buitenschrijnwerk kantoor in grijs aluminium;
• poort in grijs PVC naar de achtertuin;
• gevelaccenten:
  • gelijkvloers en tweede tot vierde verdieping in lichtgrijze natuursteen;
  • eerste verdieping in blauwe hardsteen;
• balustrade:
  • eerste verdieping in wit ijzer;
  • vijfde verdieping in glas;

-          inrichting:

• voortuin van 59,9 m², waarvan 35 m² verhard;
• achtertuin van 256,90 m² waarvan 126,68 m² verhard;
• autostaanplaats van 18,25 m² in halfverharding.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 9 naar 10;

-          wijzigen van de functie: van garage naar kantoorruimte;

-          regularisatie van een praktijkruimte;

-          wijzigen van de voorgevel (gelijkvloers);

-          doorvoeren van interne constructieve werken (gelijkvloers en eerste verdieping);

-          plaatsen van een fietsenberging;

-          inrichten van een autostaanplaats in halfverharding.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag  wijkt af van met de bepalingen van de hemelwaterverordening op volgende punten:

• Er wordt een bijkomende halfverharding van 18,25 m² (autostandplaats) voorzien.
• Daarnaast wordt er een overdekte constructie van 5,50 m² (fietsenstalling) geplaatst.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

o Artikel 27 Open ruimte: na de functiewijziging wordt de minimale open ruimte van 20 % niet gehaald. Er wordt bovendien een bijkomende verharding van 18,25 m² geplaatst. Deze wordt echter uitgevoerd in halfverharding (honingraat);

o Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

er ontbreken 3 fietsstalplaatsen voor de bijkomende wooneenheid;

o Artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er ontbreken 3 parkeerplaatsen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gedeeltelijk gelegen in een zone waarvoor de Vlaamse Milieumaatschappij (Antwerpen) aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd in de Ter Heydelaan, gelegen in het district Deurne. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door meergezinswoningen met gelijkvloerse kantoorruimten en dienstverlening.

Voorliggende aanvraag is in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De halfverharding in de achtertuin voor de autostaanplaats en de fietsenparkeerplaats wordt uit de vergunning uitgesloten. Bijkomende (half)verharding is op het perceel en in deze omgeving niet mogelijk omdat de minimale 20 % open ruimte – conform artikel 27 van de bouwcode – ruimschoots is overschreden. Er is reeds 126,68 m² verharding op het perceel vergund.
Verder moeten, omwille van deze bijkomende verharding, 3 bomen worden geveld. Het is wenselijk om deze bomen te behouden in deze verharde stedelijke omgeving. Het verwijderen van deze 3 bomen wordt dan ook uit de vergunningen uitgesloten.

Door deze bijkomende verharding uit te sluiten, wordt er ook voldaan de hemelwaterverordening.

Het ontpitten van de voortuin – van 56,36 m² naar 35 m² kan gunstig worden geadviseerd.
Een groene voortuin heeft een aangenamer uitzicht in de straat en bevordert daarom de leefkwaliteit van bewoners en omwonenden. Door de voortuin te ontharden, komt een deel beschikbaar voor natuurlijke infiltratie van regenwater in de bodem, zodat de openbare riolering minder belast wordt en het risico op problemen met de waterhuishouding vermindert.

In feite kan de voortuin – ter hoogte van de praktijkruimte – nog verder worden onthard.
Echter door op deze locatie 4 fietsbeugels te plaatsen, kunnen op deze verharding de 4 noodzakelijke fietsstalplaatsen – zie berekening hieronder – worden voorzien. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

Visueel-vormelijke elementen

Buiten het vervangen van de garagepoort naar het plaatsen van een raampartij – omwille van het toekomstig kantoor – worden er geen wijzigingen aangebracht aan de voorgevel ten opzichte van vergunde toestand waardoor het advies inzake visuele-vormelijke elementen gunstig is.

De voorgevel vormt een eerlijke vertaling van de achtergelegen functie.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project, waardoor de bijkomende wooneenheid voldoende wooncomfort biedt.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
 

Fietsvoorzieningen

Voor kantoren moeten er 1.25 fietsparkeerplaatsen voorzien worden per 100 m² bvo. Voor het kantoor dat in de garage voorzien wordt, moet er 1 fietsparkeerplaats voorzien worden.
Voor de bijkomende wooneenheid moeten inpandig 3 fietsparkeerplaatsen voorzien worden.

Deze plaatsen worden zoals hierboven vermeld, voorzien in de voortuin.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De autostaanplaats en de fietsstalplaats worden uit de vergunning uitgesloten.

4. Het vellen/verwijderen van de 3 bomen wordt uit de vergunning uitgesloten.

5. In de voortuin moeten 4 fietsbeugels worden geplaatst om de fietsparkeerbehoefte op te vangen. Dit wordt in rood aangeduid op plan.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.