2024_CBS_03514 - Omgevingsvergunning - OMV_2023168519. Waarlooshofstraat 3-5. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/04/2022: vergunning (OMV_2021194739) voor het slopen van een bijgebouw, het plaatsen van een fietsenberging en het herinrichten van het buitenterrein;

-          01/04/2021: vergunning deputatie na gedeeltelijk vergunning college (OMV_2019116525) voor het bouwen van een ensemble van 5 nieuwbouwvolumes;

-          06/07/2018: voorwaardelijke vergunning (OMV_2018038013) voor het verbouwen van een opvangcentrum voor jongeren;

-          26/09/2014: stedenbouwkundige attest (ROL-nummer 201411) voor het verkavelen van een perceel en bebouwingswijze;

-          17/07/2009: vergunning (ROL-nummer 20083207) voor het oprichten nieuwbouw van een residentieel begeleidingstehuis voor bijzondere jeugdzorg "Van Celsthuis";

-          31/10/1974: vergunning (18#56667) voor een internaat.

Vergunde toestand

-          ensemble van 5 nieuwbouwvolumes met een grote ondergrondse parking;

-          inplanting en volumetrie: deels afbouwen van straatzijderanden (2 symmetrische volumes met 4 bouwlagen onder plat dak, afgebouwd naar 3 bouwlagen tegen perceelgrenzen), afbouwen van de perceelsgrenzen in het binnengebied (3 bouwlagen, aansluiting 1 bouwlaag) en vrijstaand volume (4 en een 5e teruggetrokken bouwlaag) in een centraal gelegen plein;

-          programma gebouw A:

• 2 studio’s;
• 11 tweeslaapkamerappartementen;
• 3 drieslaapkamerappartementen;
• 1 vierslaapkamer-appartementen;
• 1 commerciële ruimte;
• de gevels worden afgewerkt in lichtbruine/-grijze gevelsteen. Het schrijnwerk wordt voorzien in lichtbruin/-grijs aluminium.

-          programma gebouw B1 en B2:

• aaneengeschakelde eengezinswoningen van 2 tot 3 bouwlagen bouwlagen met private tuinen;
• 12 drieslaapkamerappartementen;
• 7 vierslaapkamer-appartementen;
• de gevels worden afgewerkt in lichtbruine/-grijze gevelsteen. Het schrijnwerk wordt voorzien in lichtbruin/-grijs aluminium.

-          programma gebouw C:

• 4 daklagen met inpandige terrassen en een daklaag voorzien van aluminium luifel (~ pergola);
• 6 eenslaapkamerappartementen;
• 8 tweeslaapkamerappartementen;
• 2 commerciële ruimtes;
• de gevels worden afgewerkt in lichtbruine/-grijze gevelsteen. Het schrijnwerk wordt voorzien in lichtbruin/-grijs aluminium.

-          programma gebouw D:

• 2 studio’s
• 14 tweeslaapkamerappartementen
• 1 vierslaapkamer-appartementen
• 1 commerciële ruimte
• de gevels worden afgewerkt in lichtbruine/-grijze gevelsteen. Het schrijnwerk wordt voorzien in lichtbruin/-grijs aluminium.

-          privatief voorplein en plein (visueel opengewerkt naar straatzijde en aansluitend op de verharding van het openbaar domein). 

Bestaande toestand

-          het terrein is momenteel grotendeels braakliggend en de omgevingsvergunning van 2021 (OMV_2019116525) is in uitvoering.

Nieuwe toestand

Conform de vergunde toestand (OMV_2019116525, bouwen van een ensemble van 5 nieuwbouwvolumes) met uitzondering van:

-          gebouw B2:

• bestemmingswijziging van wonen (8 eengezinswoningen) naar kantoorfunctie/dienstverlening;
• volume: 2 bouwlagen met plat dak en een buitentrap aan de linkerkant;
• oppervlakte van kantoorruimte 352 m²:
•  

-          gebouw D:

• verminderen van het aantal woonentiteiten van 17 naar 11 waaronder 4 eengezinswoningen met 4 slaapkamers aan de rechterkant van gebouw D;
• 4 eengezinswoningen:

-          volume: 3 bouwlagen onder plat dak;

-          netto vloeroppervlakte: circa 155,77 m²;

-          buitenaanleg:

• voorzien van een open fietsenstalling aan de linkerkant van gebouw B2;
• aanpassen van de verharding in de voortuinstrook en het binnengebied;
• aanleggen van een wadi ter hoogte van gebouw B2;
• aanleggen van de open en niet verharde buitenruimte met kwalitatief groen;
• voorzien van een toegangspoort of oprit ter hoogte van de rooilijn tussen gebouw A en D.

-          gevelmaterialen kantoorgebouw B2:

• Gevelsteen: lichtbruin/grijs genuanceerd;
• Lichte gevelbekleding: kunststofleien, multikleuren;
• Inpandig terras: - wand- en plafondafwerkingen: plaatmateriaal, lichtbruin/grijs;
• borstweringen: metalen spijlen, lichtbruin/grijs
• Dorpels: - gelijkvloerse verdieping: blauwe hardsteen, lichtgrijs en verdiepingen: aluminium, lichtgroen/ munt
• Buitenschrijnwerk en dakranden: aluminium, lichtgroen/ munt
• Tuinconstructies: - constructies: gegalvaniseerd staal, grijs;
• trap en borstweringen: gegalvaniseerd staal, grijs;
• dak overdekt terras: transparante polycarbonaat platen;
• dak fietsenstalling: stalen dakplaten, grijs.

-          gevelmaterialen eengezinswoningen gebouw D:

• Gevelsteen: lichtbruin/grijs genuanceerd;
• (Inpandige) terrassen: - wand- en plafondafwerkingen: plaatmateriaal, lichtbruin/grijs;
• vloerafwerkingen: betontegels, lichtbruin/grijs;
• borstweringen: metaal, lichtbruin/grijs;
• Dorpels: - gelijkvloerse verdieping: blauwe hardsteen, lichtgrijs;
• verdiepingen: aluminium, lichtbruin/grijs;
• Buitenschrijnwerk en dakranden: - ramen- en deuren: aluminium, lichtbruin/grijs;
• doorvalbeveiliging: helder glas;
• (Bovendakse) liftschachten: plaatmateriaal, lichtbruin/grijs.

Inhoud van de aanvraag

-          aanpassen vorige omgevingsvergunning (OMV_2019116525);

• ontwerp gebouw B2 en bestemmingswijziging van wonen naar kantoorfunctie/dienstverlening;
• ontwerp gebouw D en wijzigen van het aantal woonentiteiten van 17 naar 11;
• aanpassen van de kelderverdieping;
• wijzigen van buitenaanleg;
• herverdelen van de perceelsgrenzen;

-          aanplanten van 21 bomen in de voortuinstrook en het binnengebied.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling: voor de kantoorfunctie is geen afgescheiden ruimte voor afvalverzameling voorzien met een minimale netto-vloeroppervlakte van 4 m² die voorzien wordt van verluchting;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de diepte van de fundering van de eengezinswoningen (blok D) langs de openbare ruimte bedraagt circa 1,53 m in plaats van de minimale diepte van 1,75 m.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 23/10/2019 (ID: 12611).
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af op artikel 26 en 34 van de bouwcode. Er kan niet op geldige wijze worden van afgeweken waardoor dit als voorwaarde zal worden opgenomen bij de vergunning.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt enkele aanpassingen binnen een reeds vergund woonproject met handel functie.

Het advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie is gunstig.

De aanvraag omvat de realisatie van een kleine kantoorunit binnen een groter geheel.

Het project past binnen de visie van de beleidsnota ruimtelijke economie inzonderheid wat betreft het aspect verweving van functies.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Schaal en ruimtegebruik zijn gunstig.

Voorliggende aanvraag omvat aanpassingen ten opzichte van de vergunde plannen van de aanvraag met referentie OMV_2019116525 voor het bouwen van een ensemble van 5 nieuwbouwvolumes, goedgekeurd door de deputatie van de Provincie Antwerpen op 1 april 2021. Voor Blok B2 achteraan het perceel worden in voorliggende aanvraag de 8 eengezinswoningen in gesloten bebouwing niet uitgevoerd maar wordt de inplanting en het volume gewijzigd naar een vrijstaand bouwvolume met als functie kantoor. Waar dat de woningen drie bouwlagen telden en tot op de perceelgrens werden voorzien, zal het vrijstaand kantoorvolume bestaan uit twee bouwlagen onder plat dak. Voor blok D aan de straatzijde wordt een deel van de appartementen gesupprimeerd en worden er in de plaats 4 eengezinswoningen voorzien. Het aantal woonentiteiten wijzigt in dit blok van 17 woonentiteiten naar 11. Het volume wordt eveneens verminderd in dit gedeelte van 4 naar 3 bouwlagen. Voor het overige wordt de herverdeling van de perceelgrenzen mee opgenomen in deze aanvraag. De impact op de draagkracht van het perceel wordt door de voorgestelde aanpassingen verlaagd. Zowel het volume als de gewenste functies zijn bijgevolg inpasbaar op het perceel.

Tijdens de procedure van huidige omgevingsaanvraag werden de aanpassingen in het project voorgelegd aan de kwaliteitskamer. De kwaliteitskamer gaat akkoord met het volume en de inplanting van blok B2 alsook de omvorming van de woonfunctie

naar kantoorgebouw/dienstverlening. Met betrekking tot de andere wijzigingen zijn er geen verdere bezwaren of opmerkingen vanuit de kwaliteitskamer. 

Visueel-vormelijke elementen

De visueel vormelijke elementen voor zowel het kantoorgebouw B2 als de eengezinswoningen in blok D zijn inpasbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De voorziene eengezinswoningen zijn ruim en kwalitatief. De tuinzone is voldoende ruim.

Het voorplein/ binnengebied is privatief met een publiek karakter, waarbij de in de vergunning opgelegde voorwaarden werden verwerkt op de plannen. Deze voorwaarden zijn eveneens verwerkt in voorliggende aanvraag en plannen:

- de verharding in de voortuinstrook en het binnengebied werd aangepast;

- de open en niet verharde zones worden aangelegd met kwalitatief groen;

- de zones ter hoogte van de rooilijn tussen blok A en D, welke niet worden voorzien van een toegangspad of oprit, worden afgesloten met een levende afsluiting met een maximale hoogte van 1 m;

- er worden minimum 24 publieke fietsparkeerplaatsen voorzien van fietsbeugels conform het draaiboek “openbaar domein”;

- er worden in de voortuinstrook en het binnengebied samen 21 bomen aangeplant, hoogstam plantmaat 16/18, aangeplant in het eerstvolgende plantseizoen na het uitvoeren van de werken.

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Ruimtelijke Planning/SOK (Stedenbouwkundige last). Het advies is gunstig:

Het project valt onder het kaderbesluit aangaande stedenbouwkundige lasten, goedgekeurd door het college op 9 maart 2018.

Op 20 mei 2020 (jaarnummer 4344) keurde het college de overeenkomst met de betrokken bouwpromotor, Marcobo BVBA, voor het project ‘bouwen van een nieuwbouw woonproject met 69 wooneenheden en een ondergrondse parkeergarage – Waarlooshofstraat’ (OMV_2019116525), district Antwerpen, goed.

Met deze nieuwe aanvraag worden, binnen het dossier OMV_2019116525, wijzigingen aangevraagd aan blok B2, blok D en aan de kelderverdieping.

Over het geheel gezien kan geoordeeld worden dat de wijzigingen van voorliggende aanvraag ten opzichte van de verkregen omgevingsvergunning op 20 mei 2020 (Jaarnummer 4187) van die aard zijn dat er geen bijkomende taken voor de overheid gecreëerd worden.

Besloten kan worden dat aan de SOK plicht is voldaan binnen de afspraken gemaakt en vastgelegd in bovenvermelde overeenkomst bij de initiële vergunning.

Het advies van Klimaat en Leefmilieu en Publieke Ruimte is gunstig.

Het advies van de stedelijke Milieudienst is gunstig:

Deze aanvraag bevat aanpassingen die op de bekomen vergunning met referentie OMV2019116525 betrekking hebben.

De exploitant wenst geen wijzigingen aan te brengen aan de ondergrondse constructie. De exploitant wordt erop gewezen dat indien deze een kleinhandelsactiviteit wenst op te starten waarbij de handelsoppervlakte groter is dan 400 m2 de exploitant een omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten moet aanvragen. Het verwarmingssysteem van de verschillende gebouwdelen is nog verder uit te werken en bijgevolg nog niet gekend. Indien de aanvrager een warmtepomp wenst te exploiteren waarvan het totaal geïnstalleerde vermogen meer dan 5 kW bedraagt, moet deze ook aangevraagd worden.

Het advies van de stedelijke dienst Onroerend Erfgoed/Archeologie is voorwaardelijk gunstig:

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven 300 m² (12 394 m²) en ingreep in de bodem groter dan 100 m² (7 554 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd ingediend door ABO nv en waarvan door het agentschap Onroerend Erfgoed akte genomen op 23/10/2019. Het bijhorende programma van maatregelen beveelt een vervolgonderzoek in uitgesteld traject, in de vorm van een landschappelijk bodemonderzoek, eventueel gevolgd door een proefsleuvenonderzoek (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/12611). Deze zijn uit te voeren voorafgaand aan de geplande uitgravingen die hier vergund zullen worden. Nadien zal de erkende archeoloog inschatten of een ander vervolgonderzoek (bijvoorbeeld een opgraving) op het projectgebied noodzakelijk is. 

- De bouwheer voert het programma van maatregelen (landschappelijk bodemonderzoek eventueel gevolgd door een proefsleuvenonderzoek) adequaat uit (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/12611). Deze zijn uit te voeren voorafgaand aan de geplande uitgravingen. Nadien wordt door de erkende archeoloog een nieuwe programma van maatregelen opgesteld in een nota. Ook dit programma van maatregelen is nadien verplicht uit te voeren.  

- De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be)

- De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

Het advies van Fluvius is voorwaardelijk gunstig en maakt integraal deel uit van deze vergunning.

Het Wateradvies is ongunstig omdat er een middelgrote kans (toekomstig klimaat) op pluviale overstromingen nabij blok B2 wordt gemodelleerd.

Voor blok D aan de straatzijde is enkel een kleine kans toekomstig klimaat gemodelleerd in de achtertuinen van de eengezinswoningen. Met deze kans houden we geen rekening in het vergunningenbeleid.

Het overstromingsveilig peil ter hoogte van blok B2 bedraagt 6,43 mTAW.

Dit is het laagste punt waarop de onderkant van de gevelopeningen van blok B2 zich mag bevinden om schade door instromend water te voorkomen.

De aangevraagde werken hebben ook een verlies aan overstromingsvolume (waterbergend vermogen) tot gevolg.

Met het voorste deel van Blok B2 wordt ruimte voor water weggenomen.

Er verdwijnt circa 25 m³ aan waterbergend vermogen.

Het grondplan, terreinprofiel en snede geven weinig info over het te overbruggen niveauverschil en het reliëf van het maaiveld. Er kan niet beoordeeld worden in hoeverre ook het landschapsontwerp invloed heeft op de ruimte voor water.

Daarom zal in voorwaarden opgenomen worden dat de onderkant van de gevelopeningen van blok B2 zich boven 6,43 mTAW moet bevinden en dat alle ruimte voor water die door het gebouw en de omringende terrein modificaties ingenomen zal worden, gecompenseerd moet worden door het voorzien van een overstroombare kruipruimte met infiltrerende bodem onder de volledige footprint van blok B2.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking wordt ontsloten via de Waarlooshofstraat.

Fietsvoorzieningen:

In de vorige vergunning moesten er 242 fietsstalplaatsen/fietsparkeerplaatsen voorzien worden waarvan 88 voor blok B2 en blok D:

-          Blok B2: 3 woningen x (3 + 1) = 12

                            5 woningen x (4 + 1) = 25 

-          blok D: 2 studio’s x (1 + 1) = 4 

                          14 appartementen x (2 + 1) = 42 

                           1 woning x (4 + 1) = 5 

Voor deze aanvraag moeten er 46 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          Blok B2: 398 m² x 1,25 = 4,93 = 5

-          Blok D: 7 appartementen x (2 + 1) = 21

                          4 woningen x (4 +1) = 20 

Er moeten dus 42 fietsstalplaatsen minder voorzien worden.

Het totaal aantal nodige fietsstalplaatsen voor de hele site komt dan neer op 200.

Er worden 200 fietsstalplaatsen en 24 fietsparkeerplaatsen voorzien.

Ondergronds worden er 32 fietsstalplaatsen voorzien waarvan er 6 geschikt zijn voor bakfietsen. Deze plaatsen zijn te bereiken via een fietslift aan het voorplein.

Bovengronds worden er 168 fietsstalplaatsen voorzien.

10 % van de fietsstalplaatsen moet bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets,…).

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt sluiten wij ons aan bij het advies van de stedelijk dienst Mobiliteit waarbij voormelde voorwaarde over de mogelijkheid om buitenmaatse fietsen te plaatsen zal opgenomen worden bij de vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

3. De voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven.

4. De voorwaarden uit het advies van Fluvius dienen strikt te worden nageleefd.

5. 10 % van de fietsstalplaatsen dient bruikbaar te zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets,…).

6. Voor de aangevraagde kantoorfunctie (Blok B2) dient er een afvalberging te worden voorzien conform artikel 26 van de bouwcode.

7. De funderingsdiepte voor de eengezinswoningen (blok D) aan de openbare ruimte dient minimaal 1,75 meter te bedragen conform artikel 34 van de bouwcode.

8. De onderkant van de gevelopeningen van blok B2 moet zich boven 6,43 mTAW bevinden.

9. Er moet een overstroombare kruipruimte met infiltrerende bodem onder de volledige footprint van blok B2 voorzien worden.

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

Het project valt onder het kaderbesluit aangaande stedenbouwkundige lasten, goedgekeurd door het college op 9 maart 2018.

Op 20 mei 2020 (jaarnummer 4344) keurde het college de overeenkomst met de betrokken bouwpromotor, Marcobo BVBA, voor het project ‘bouwen van een nieuwbouw woonproject met 69 wooneenheden en een ondergrondse parkeergarage – Waarlooshofstraat’ (OMV_2019116525), district Antwerpen, goed.

Met deze nieuwe aanvraag worden, binnen het dossier OMV_2019116525, wijzigingen aangevraagd aan blok B2, blok D en aan de kelderverdieping.

Over het geheel gezien kan geoordeeld worden dat de wijzigingen van voorliggende aanvraag ten opzichte van de verkregen omgevingsvergunning op 20 mei 2020 (Jaarnummer 4187) van die aard zijn dat er geen bijkomende taken voor de overheid gecreëerd worden.

Besloten kan worden dat aan de SOK plicht is voldaan binnen de afspraken gemaakt en vastgelegd in bovenvermelde overeenkomst bij de initiële vergunning.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.