Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2024024763 |
Gegevens van de aanvrager: | Kathy De Raet met als adres De Keyserhoeve 73 te 2040 Antwerpen en Kenny Voet met als adres De Keyserhoeve 73 te 2040 Berendrecht-Zandvliet-Lillo (Antwerpen) |
Ligging van het project: | De Keyserhoeve 73 te 2040 Berendrecht-Zandvliet-Lillo (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 20 sectie C nr. 314L5 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 29/07/2011: vergunning (3508#7960) voor het wijzigen van de voorgevel;
- 14/09/1995: vergunning (853#694) voor het verbouwen van de voorgevel (deur);
- 15/10/1992: weigering (86#920519) voor het verbouwen van de voorgevel met steenstrips.
Vergunde toestand
- functie: eengezinswoning;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting: doorgang aan de linkerzijde van de voorgevel.
Bestaande toestand
wijkt af tegenover de vergunde toestand.
Nieuwe toestand
- functie ongewijzigd: eengezinswoning;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- slopen van achterbouw en tuinberging;
- uitbreiden van het bouwvolume;
- wijzigen van de voorgevel;
- wijzigen van de scheimuren;
- inrichten van de tuin;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Er werden geen externe adviezen gevraagd.
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 5 maart 2024 | 12 maart 2024 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Water | 5 maart 2024 | 11 april 2024 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 5 maart 2024 | 8 maart 2024 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is niet in overeenstemming met de verordening hemelwater:
Na onderzoek blijkt de berekening van de afwaterende oppervlaktes in het kader van de hemelwaterverordening niet correct te zijn uitgevoerd.
Het perceel is groter dan 120 m². De hemelwaterput moet overlopen in een (bovengrondse) infiltratievoorziening. Er is in de aanvraag met te weinig afwaterende oppervlakte rekening gehouden. De infiltratievoorziening moet minstens 2.310 liter kunnen bevatten en een minimale oppervlakte hebben van 5,6 m². Deze voorwaarden moeten worden opgelegd om het schadelijk effect te voorkomen.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be).
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).
Het overstromingsveilig pluviaal peil bedraagt 5,42 mTAW.
De pluviale waterdiepte die gemodelleerd wordt tegen het gebouw (situering) bedraagt tussen 20 en 30 cm. De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping zit daar met 24 cm boven het voetpadniveau tussen.
De toegang tot de fietsenberging heeft een lager dorpelpeil dan de woning. De fietsenberging kan onderlopen bij overstroming.
Terugslagkleppen op de afvoerleidingen kunnen terugstroom van rioleringswater verhinderen.
Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht).
Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen/.
- Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Voorliggende aanvraag omvat het verbouwen en uitbreiden van een bestaande eengezinswoning. De voorgestelde werken tasten de bestaande functie van eengezinswoning niet aan.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
De woning in deze aanvraag betreft een kleine woning bestaande uit één bouwlaag plus een zadeldak met op het gelijkvloers een uitbouw tot plaatselijk 17,32 meter. Aan de linkerzijde van de woning is een doorgang aanwezig met een breedte van 0,84 meter.
Op het gelijkvloers wordt de bestaande achterbouw vervangen door een volwaardige constructie over de volledige perceelsbreedte en dit tot een bouwdiepte van maximaal 17,32 meter, conform de bestaande bouwdiepte aan de linkerzijde van het perceel.
De ruimte van de oorspronkelijke doorgang van 0,84 meter op het gelijkvloers wordt bestemd als een fietsenberging, toegankelijk vanop de straat.
Deze doorgang wordt overbouwd door een perceelsbreed volume.
Gezien de ligging van de woning in CHE-gebied, dienen verbouwingen en uitbreidingen te gebeuren zonder aantasting van de verschijningsvorm en schaal van de woning aan de straatzijde, zijnde 1 bouwlaag plus een zadeldak, typerend voor een oorspronkelijke dorpswoning zoals deze in Zandvliet.
Om hieraan tegemoet te komen, wordt de uitbreiding van de eerste verdieping voorgesteld als een perceelsbrede dakkapel in het achterste dakvlak met een kroonlijsthoogte van 6,12 meter tot een bouwdiepte van 8 meter. De hoogte van de uitbreiding is daarmee 25 cm lager dan de nokhoogte waardoor de uitbreiding vanop de straat onzichtbaar is en het straatbeeld niet aantast.
Visueel-vormelijke elementen
Ter hoogte van de overbouwing wordt het nieuwe dakvlak afgewerkt met bruine dakpannen, identiek aan deze van het bestaande dak.
Ook het schrijnwerk in de voorgevel is ongewijzigd, uitgezonderd de nieuwe deur naar de nieuwe fietsenberging, voorzien in hout, evenals het geveldeel boven deze deur tot aan de dakgoot.
De nieuwe achtergevels krijgen een houten gevelbekleding en worden voorzien van zwart pvc schrijnwerk.
De voorgestelde materialen komen in de omgeving vaker voor en zijn inpasbaar.
Cultuurhistorische aspecten
Omwille van de ligging van het pand in CHE-gebied werd de aanvraag ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Het door hen uitgebrachte advies luidt als volgt:
“De Keyserhoeve wordt gekenmerkt door de aaneenschakeling van dorpswoningen, vaak nog met de oorspronkelijke opbouw van 1 bouwlaag onder hellend dak. Het overbouwen van de smalle doorgang en het doortrekken van het dak tot tegen het buurpand doet geen onaanvaardbare afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand en/of het CHE-gebied waarin het gelegen is. De stedelijke dienst Monumentenzorg verleent een gunstig advies.”
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Hoewel de voorgestelde uitbreiding niet als standaard dakkapel is uitgewerkt, is het voorstel in dit geval een aanvaardbare optie om de bewoonbare oppervlakte van deze woning te optimaliseren en daarmee het woon- en leefcomfort te verhogen.
Bij ingrijpende renovaties zoals deze – ingrijpende werken aan DWA en RWA: feitelijk een verbouwing met werken aan de afwatering want nog geen RWA-afvoer voor het dakgedeelte achter de nok van het dak aanwezig, keuken en badkamer wijzigen van plaats, septische put wordt verplaatst, dus ook wijziging aan DWA – waarbij het rioolstelsel kan worden aangepast, dient in toepassing van artikel 41 van de bouwcode, een gescheiden stelsel te worden voorzien. Dit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd.
Daarnaast moet de infiltratievoorziening vergroot worden om te voldoen aan de gewestelijke hemelwaterverordening.
Het project is (deels) gelegen in overstromingsgevoelig gebied volgens de watertoetsadvieskaart. Aandachtspunten in het ontwerp zijn de volgende:
- De toegang tot de fietsenberging heeft een lager dorpelpeil dan de woning. De fietsenberging kan onderlopen.
- Terugslagkleppen op de afvoerleidingen kunnen terugstroom van rioleringswater verhinderen.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 22 februari 2024 |
Volledig en ontvankelijk | 5 maart 2024 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 4 mei 2024 |
Verslag GOA | 16 april 2024 |
Naam GOA | Katrine Leemans |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.