2024_CBS_03492 - Omgevingsvergunning - OMV_2023141293. Diepestraat 82. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/01/1974: vergunning (18#81555) voor een gevelverbouwing;

-          17/10/1921: toelating (1921#12149) voor binnenveranderingen;

-          04/04/1913: toelating (1913#2918) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde toestand

-          functie: handelshuis, woning met magazijn en winkel als complementaire functie.

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met zadeldak; 
• kroonlijsthoogte van 12 m en nokhoogte van 13,3 m;
• magazijn van 2 bouwlagen met plat dak in de achtertuin;
• koer tussen de woning en het magazijn.

-          gevelafwerking:

• winkelpui in aluminium schrijnwerk met penanten in lichtkleurige gevelsteen, daarboven gevelbekleding in kunststof;
• lichtkleurige gevelsteen met speklagen en details in blauwkleurige gevelsteen;
• houten schrijnwerk.

Bestaande toestand

-          functie: meergezinswoning met 5 woongelegenheden en een winkel als complementaire functie;

-          bouwvolume: achterbouw van 3 bouwlagen met plat dak;

-          gevelafwerking: blauw pvc schrijnwerk.

Nieuwe toestand

-          functie:  wonen – meergezinswoning met 5 woongelegenheden:

• 1 drie-slaapkamerappartement (duplex) met een netto vloeroppervlakte van 107 m²;
• 4 een-slaapkamerappartement (duplex) met een netto vloeroppervlakte van 58,5 m².

-          bouwvolume:

• 5 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag met plat dak; 
• kroonlijsthoogte van 16,5 m en totale bouwhoogte van 19,6 m;
• teruggetrokken daklaag mat terras aan de voorgevel;
• uitkragende terrassen aan de achtergevel;
• achtertuin.

-          gevelafwerking:

• lichtkleurig parement en grijs pvc schrijnwerk;
• borstwering met verticale spijlen in zwart aluminium aan de teruggetrokken daklaag.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande achterbouw;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 5;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 2 zone voor detailhandel - (de).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op

volgende punten:

-          1 Algemene voorschriften, 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld

• Het bouwvolume creëert, door de voorziene bouwdiepte in combinatie met de bouwhoogte en de terrassen, hinder qua lichtinval, bezonning en privacy naar de aanpalende percelen in de Nachtegaalstraat vanaf nummer 3 en hinder qua lichtinval naar het aanpalende perceel in de Diepestraat nummer 84.
• De voorziene bouwdiepte van het project is dus niet afgestemd op de schaal van de omringende bebouwing.
• Het project overschrijdt zo de ruimtelijke draagkracht.
• Het project sluit niet aan op de kroonlijsthoogte van het omringende bestaande weefsel van de Nachtegaalstraat doordat de kroonlijsthoogte van de nieuwe bebouwing niet is afgestemd op de kroonlijsthoogte van de bestaande bebouwing. Voorgestelde afwisseling in de hoogte kan bezwaarlijk een beperkte afwisseling worden genoemd. Het aantal lagen stemt niet overeen met deze uit de omringende omgeving van de Nachtegaalstraat.
• De architecturale uitwerking voor een woongebouw van deze hoogte is zeer afwijkend, naar opbouw en geleding, binnen de context waardoor geen kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel ontstaat.

-          1 Algemene voorschriften, 1.4 Draagkracht:

• Voorliggende aanvraag biedt geen antwoord aan de parkeervraag, noch aan een kwaliteitsvolle verticale ontsluiting van de woningen. De problemen die de densiteitsverhoging van 4 extra entiteiten met zich meebrengt worden niet opgelost op eigen terrein waardoor de draagkracht overschreden wordt.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling:

de afvalberging in de kelder heeft een netto-vloeroppervlakte 3,6 m², dit is onvoldoende. Voor een meergezinswoning met minimaal 4 woningen en maximaal 12 woningen is een afvalberging met een netto-vloeroppervlakte van minimaal 4 m² vereist;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen:

er is onvoldoende manoeuvreerruimte in de fietsenstalling achter de fietsen;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

de parkeerbehoefte wordt niet op eigen perceel opgevangen;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

voor enkelvoudige scheidingsmuren geldt dat ze uitgevoerd moeten worden in massief, ongeperforeerd materiaal;

• artikel 38 Groendaken:

het dak is niet voorzien als groendak. Het is verplicht om nieuwe daken van vergunningsplichtige constructies aan te leggen met een groendak;

• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:

elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Voorliggende aanvraag betreft de uitbreiding en optopping van een bestaande rijbebouwing. Het bestaande pand telt 3 bouwlagen en een zadeldak. Het voorwerp van de aanvraag omvat een verhoging van het bestaande pand met 3 bouwlagen.

De stedelijke dienst Omgeving betreurt dat de aanvraag werd ingediend zonder voorafgaande dialoog en is van mening dat het bestaande pand haar beperkingen heeft naar draagkracht (zowel stabiliteit-technisch als naar densiteit) gezien de smalle perceelsbreedte. Op dergelijk smalle kavel kan immers geen adequaat antwoord geboden worden aan de parkeervraag van de woningen. Daarnaast wordt de stabiliteit van de bestaande onderbouw (vloeren in hout) in vraag gesteld bij de optopping met drie bouwlagen.

De hoogte na de optopping is bovendien afwijkend van het referentiebeeld van de omgeving. De Diepestraat wordt gekenmerkt door panden met 3 tot 4 bouwlagen met uitzonderlijk 5 of 6 bouwlagen. Na de optopping zal het pand uit de aanvraag nog hoger zijn dan de uitzonderlijke hoogte van het linkeraanpalende pand. De optopping is onaanvaardbaar.

Het perceel wordt in de oksel van een bouwblok gesitueerd. De bouwdiepte van de oorspronkelijke entresol op de rechterperceelsgrens wordt perceelsbreed uitgebreid wat impliceert dat de lichtschacht op het rechteraanpalende perceel een onaanvaardbare scheidingmuur naast zich krijgt waardoor licht- en luchttoetreding in dit gebouw onaanvaardbaar gehinderd worden ten opzichte van de bestaande toestand. Ten opzichte van de aanpalende percelen die langs de Nachtegalestraat worden gesitueerd, wordt eveneens onaanvaardbare hinder gecreëerd. Deze percelen zijn erg ondiep. De achtergevel van de hoofdvolumes zijn op ongeveer 1 meter van de achterste perceelsgrens opgetrokken. Ook naar deze woningen zal de (zon)lichttoetreding sterk beperkt worden, zeker gezien de zuidgeoriënteerde positionering van deze achtergevels. Bovendien geven de uitkragende terrassen rechtstreeks inkijk op deze percelen. De bouwdiepte gerelateerd aan de bouwhoogte is onaanvaardbaar.

Door het vermeerderen van het vergunde aantal wooneenheden van 1 naar 5 op de smalle kavel stijgt de densiteit op onaanvaardbare wijze. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan worden opgevangen en moet daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. Het voorliggende project met een duplex met 3 slaapkamers en 4 één-slaapkamerappartementen is een onaanvaardbare mix.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval voor het duplexappartement in het voorliggend project. De leefruimte wordt te klein voorzien voor het aantal bewoners waardoor deze onbruikbaar is. Er wordt onvoldoende wooncomfort geboden.

Gezien de bestaande structuur op deze smalle kavel haar beperkingen heeft, is het behoud van het bestaande volume noodzakelijk.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt behoort het oprichten van een kwalitatieve nieuwbouw tot de mogelijkheid, mits voldoende kwaliteit geborgd wordt op eigen perceel (ontsluiting met trap én lift, parkeer- oplossing, voldoende licht en lucht, degelijk architecturaal beeld) en de aanpalende percelen. Dit is echter enkel mogelijk wanneer meerdere kavels worden samengevoegd tot één breed pand waardoor de problemen die een densiteitsverhoging met zich meebrengt kunnen opgelost worden op eigen terrein.

De gevel van de optopping wordt voorzien van dezelfde raamopeningen als de bestaande. Deze laat 19de-eeuwse/vroeg 20ste-eeuwse uitwerking is echter niet kenmerkend voor een gebouw van deze hoogte.

De uitwerking van de bovenste bouwlaag (ontbreken uitstekende kroonlijst, typologie van terugtrekking, gekozen raamopeningen) is niet afgestemd op de gekozen uitwerking van de onderliggende verdiepingen.

Ook de uitwerking van het gelijkvloers door de voorziene hoogte van de openingen en de plint is niet afgestemd op de gekozen uitwerking van de bovenliggende verdiepingen.

Gezien bovenstaande motivering en de strijdigheden met het RUP 2060 en de bouwcode, eerder beschreven in de toetsing van de regelgeving, voldoet de aanvraag niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot.

De geplande werken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten