2024_CBS_03522 - Omgevingsvergunning - OMV_2024003214. Sint-Janstraat 2-8. District Borgerhout - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          07/10/2021: aktename (OMV_2021152100) voor het voorzien van interne constructieve werken op de derde verdieping;

-          15/09/1981: vergunning (179#11786) voor het bouwen van een appartementsgebouw met vier verdiepingen en dakappartementen (hoek Turnhoutsebaan).

Vergunde toestand

-          functie:

• detailhandel op gelijkvloers;
• meergezinswoning met 7 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• 6 bouwlagen met plat dak waarvan de bovenste bouwlaag een teruggetrokken daklaag betreft; 
• daklaag met bruto vloeroppervlakte van circa 65 m2;
• volledig perceel bebouwd op het gelijkvloers;
• bouwdiepte hoofdvolume 17,23 m;
• kroonlijsthoogte 15,4 m;
• bouwhoogte 17,65 m;

-          gevelafwerking:

• lichtgrijze gevelsteen;
• dorpels in arduin;
• bruin buitenschrijnwerk;
• twee poorten naar inpandige garages aan de zijde met de Sint-Janstraat.

Bestaande toestand

-          niet in overeenstemming met de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• detailhandel op gelijkvloers;
• meergezinswoning met 7 woongelegenheden;
• uitbreiding van de studio in de teruggetrokken daklaag tot tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 87 m²;

-          bouwvolume:

• 6 bouwlagen met plat dak waarvan de bovenste bouwlaag een teruggetrokken daklaag betreft; 
• daklaag met bruto vloeroppervlakte van circa 113 m2;
• volledig perceel bebouwd op het gelijkvloers;
• bouwdiepte hoofdvolume 17,23 m;
• kroonlijsthoogte 14,8 m;
• bouwhoogte zesde bouwlaag 18,15 m;
• liftuitloop met een bouwhoogte van 19,88 m;
• dak boven vierde verdieping voorzien van schouw;
• dak op de eerste verdieping ingericht als dakterras;
• dak op de vijfde verdieping ingericht als dakterras;

-          gevelafwerking:

• lichtgrijze gevelsteen;
• dorpels in arduin;
• bruin buitenschrijnwerk;
• gewijzigde indeling van het buitenschrijnwerk in de gevel met de Sint-Janstraat;
• twee poorten naar inpandige garages aan de zijde met de Sint-Janstraat;
• kroonlijst voorzien van balustrade conform de onderliggende verdiepingen.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van het bouwvolume;

-          wijzigen van de voorgevels;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  • Het talrijkst zijn de daklagen van deze type panden 4 m teruggetrokken ten opzichte van de rooilijn. Een afstand van 2,70 m en 1,95 m is bijgevolg niet kenmerkend.
  • De balustraden van eventuele terrassen voor deze teruggetrokken daklagen liggen het talrijkst achter de rooilijn wanneer geen erker is voorzien. De voorgestelde ligging voorop de uitstekende kroonlijst is bijgevolg niet kenmerkend.
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

De voorgestelde bouwdiepte houdt geen rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in de tuinen en in de omgeving.

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

Zowel de volledige keuken, een deel van beide slaapkamers als een groot deel van de leefruimte bevinden zich in een nieuw bouwvolume. Deze verblijfsruimten bezitten een minimale vrije plafondhoogte van 2,55 m.

• artikel 38 Groendaken:
  Het dak van de uitgebreide daklaag is groter dan 20 m² maar is niet uitgevoerd als groendak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid en visueel-vormelijke elementen

Het bouwvolume op de vijfde verdieping wordt met circa 48 m² uitgebreid. Daarnaast wordt de bouwhoogte van deze verdieping verhoogd. Verder wordt de liftkoker opgetrokken tot een bouwhoogte van 19,88 m.

Het talrijkst zijn de daklagen van deze type panden 4 m teruggetrokken ten opzichte van de rooilijn. Een afstand van 2,70 m en 1,95 m is bijgevolg niet kenmerkend.

Ook de voorgestelde bouwdiepte houdt geen rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in de tuinen en in de omgeving.

Gelet echter op het feit dat dit volume reeds van bij oorsprong is mee opgetrokken en bijgevolg bijna een vergund geachte toestand betreft én de afwijking de bewoonbaarheid van de aanpalenden niet in het gedrang brengt, is een afwijking uitzonderlijk aanvaardbaar op voorwaarde dat de scheimuur ter hoogte van het terras aan de Turnhoutsebaan niet hoger wordt voorzien dan de borstwering van 1 m.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De studio op de 5de verdieping wordt door middel van een volume-uitbreiding omgevormd naar een tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 87 m2. Het betreft een appartement met eenvoudige planschikking. Daarnaast is voldoende buitenruimte aanwezig.

De omvorming van studio naar tweeslaapkamerappartement is aanvaardbaar.

Zowel de volledige keuken als een deel van beide slaapkamers als een groot deel van de leefruimte bevinden zich in een nieuw bouwvolume. Hier is de plafondhoogte slechts 2,55 m ten opzichte van de nodige 2,6 m. Gezien de aanwezige vrije plafondhoogte slechts 5 cm lager is dan deze opgelegd in de Bouwcode kan uitzonderlijk een afwijking toegestaan worden op basis van artikel 3.

Gezien het pand aan een gewestweg gelegen is, werd een advies gevraagd aan het Agentschap Wegen en Verkeer. Het advies is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het Omgevingsloket, maar het is een gunstig advies zonder voorwaarden. Om die reden kunnen geen voorwaarden uit dit advies overgenomen worden.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het pand aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. De hoogte van de scheidingsmuur (op de 5de verdieping) met de rechterbuur ter hoogte van het terras aan de Turnhoutsebaan niet hoger te voorzien dan de borstwering van 1 m. 

3. Het dak boven de uitbreiding van de teruggesprongen daklaag te voorzien als groendak conform de bepalingen van artikel 38 van de Bouwcode.

4. De balustrade ter hoogte van het dakterras op de 5de verdieping achter de rooilijn te voorzien.

5. Alle handelingen werken en wijzigingen buiten deze in functie van de daklaag worden uitgesloten van vergunning.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten