2024_CBS_03477 - Omgevingsvergunning - OMV_2023122108. Ruggeveldlaan 26. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/08/2023: Kwaliteitskamer Architectuur;

-          projectvergadering (nr. 2022365);

-          herontwikkeling Woonzorgcentra ‘De Tol & Europasquare’ synthese 06-2019 door team Ontwerpend Onderzoek van het Atelier Stadsbouwmeester;

-          19/8/2009: vergunning (20091391) voor het vellen van 25 coniferen;

-          28/7/2000: vergunning (19994405) voor de herconditionering voorbouw rust- en verzorgingstehuis Europasquare;

-          14/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed (VIOE-ID 103450): kunstwerk ontworpen (1957) en uitgevoerd (1961-64) door Aimé De Martelaere.

Vergunde toestand

-          functie: rust- en verzorgingstehuis (gemeenschapsvoorziening);

-          bouwvolume:

• vrijstaand gebouwencomplex van gemiddeld 3 bouwlagen met een plat dak;
• kunstwerk in de voortuinzone op de hoek met Fredegandus Van Rielstraat;
• overdekte fietsenstalling achteraan het perceel;

-          inrichting:

• verhardingen voor toegangswegen, leveringen, enzovoort;
• enkele hoogstammige bomen.

Bestaande toestand

niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.
 

Nieuwe toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 69 woongelegenheden verdeeld over bouwblok A (15 appartementen), B (31 appartementen), C (11 appartementen) en E (12 appartementen);
• 3 ruimtes voor kantoren, dienstverlening en vrije beroepen in bouwblok B;
• 5 eengezinswoningen in de gebouwen D1-5;

-          bouwvolume:

• aaneengesloten bebouwing met 3-4 bouwlagen voor bouwblok A, 5 bouwlagen + teruggetrokken daklaag voor bouwblok B, 4 bouwlagen voor bouwblok C, 3 bouwlagen voor de rijwoningen D1-5 en 3-4 bouwlagen voor bouwblok E;
• bouwhoogte van 6,9 m tot 20,7 m;
• inpandige terrassen aan de voorgevelzijde, uitpandige terrassen aan de achtergevelzijde, eigen tuin bij de eengezinswoningen;
• 2 ondergrondse parkings met in totaal 114 autostalplaatsen;

-          gevelafwerking:

• beigerood gevelmetselwerk in verschillende nuancetinten (per bouwblok afwisselend);
• decoratief metselwerk met reliëf en afwisselingen tussen horizontaal en verticaal metselwerkverband;
• betonplinten en dorpels in architectonisch beton;
• hoekgebouw met een gelijkvloerse plint in architectonisch beton;
• centrale helling (tussen blok B en C) naar de ondergrondse parking afgesloten met een hekwerk in antracietkleurige spijlen;

-          inrichting:

• autolift naar ondergrondse parking uitkomend in de Fredegandus Van Rielstraat;
• 5 autostalplaatsen in de voortuinzone bij de eengezinswoningen;
• infiltratie wadi in de gemeenschappelijke groenzone;
• groenaanleg;
• verhardingen.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een vrijstaand gebouw (woonzorgcentrum);

-          bouwen van een gebouwencomplex met residentiële functie, praktijk- en dienstencentrum, en ondergrondse parkeergarage;

-          aanleggen van verhardingen, groen en wadi’s;

-          bouwen van overdekte fietsenstallingen;

-          voorzien van 5 autostalplaatsen in de voortuinzone;

-          oprichten van nieuwe scheidingsmuren.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 8 juni 2017 verleende de deputatie van de provincie Antwerpen aan Zorgbedrijf Antwerpen een milieuvergunning klasse 2 voor exploitatie van een woonzorgcentrum (MLAV1/2017-0107).

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de sloop van het bestaande woonzorgcentrum, de nieuwbouw van meerdere meergezinswoningen met residentiële hoofdfunctie maar met bijkomende commerciële praktijk-, kantoor- of dienstenruimtes, een ondergrondse parkeergarage en de omgevingsaanleg van het geheel. Tevens wordt de bemaling aangevraagd die noodzakelijk is om de werken voor de nieuwbouw in den droge te kunnen uitvoeren evenals enkele bijzondere lozingsnormen. Voor de exploitatiefase wordt het gebruik van warmtepompen gevraagd.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Bemaling - Europasquare te Deurne
 

Aangevraagde rubriek(en) BEO-veld Europasquare te Deurne
 

Aangevraagde rubriek(en) WW-Warmtepomp Europasquare Deurne
 

Aangevraagde bijstelling bijzondere milieuvoorwaarden in afwijking van algemene of sectorale voorwaarden

Bemaling - Europasquare te Deurne

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor service-residentie. De gebieden die als gebied voor service-residentie zijn aangeduid, zijn bestemd voor residentiële bebouwing ten behoeve van personen die niet, of slechts moeilijk in hun verzorging kunnen voorzien, met bijhorende accommodatie die betrekking heeft op de diverse aspecten van de nagestreefde dienstverlening. De aard van de residentiële bebouwing wordt door de plaatselijke omstandigheden bepaald. Kunnen onder meer worden toegelaten: homes, paviljoenen, woningen, flats, appartementen en in het algemeen elke vorm van residentiële huisvesting.

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

De aanvraag situeert zich volgens het gewestplan in een gebied voor service-residentie. Aan de noordzijde bevindt zich het deelgebied ‘De Tol’, aan de zuidzijde het betreffende deelgebied ‘Europasquare’, met op elk deelgebied een verouderd WZC van het Zorgbedrijf Antwerpen. 

-          Het Zorgbedrijf bouwt een nieuw WZC op de site ‘Eksterlaer’ in Deurne en plant een nieuw WZC op de site ‘De Tol’. De site ‘Europasquare’ blijft over. Een vervanging van het WZC ‘Europasquare’ is niet aan de orde. 

-          Er is op de site ‘Europasquare’ geen nood meer aan dergelijke zorgfunctie. In plaats daarvan omvat de aanvraag op de site ‘Europasquare’ een nieuwe residentiële bebouwing. De aanvrager wenst voor dit zuiver residentieel project af te wijken van de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan. 

Op verzoek van de aanvrager werd voor voorliggend project dan ook een projectvergadering (nr. 2022365) georganiseerd op basis van artikel 4.4.7 §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, artikel 3 §3 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 5 mei 2000 tot aanwijzing van de handelingen in de zin van artikel 4.1.1, 5°, artikel 4.4.7 § 2, en artikel 4.7.1 § 2, tweede lid, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

-          Op basis van de aangeleverde gegevens en de projectvergadering werd het algemeen belang (PPS) en de beperkte ruimtelijke impact door de vergunningverlenende overheid bevestigd (collegebesluit 2022_CBS_08124).

-          De afwijking op de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan voor het gewenste residentiële programma, werd gunstig beoordeeld mits voldaan wordt aan de geformuleerde adviezen en voorwaarden (cfr. verslagen nr. 1 van 5 november 2021 en nr. 2 van 27 juni 2022, opgenomen als aanvullende dossierstukken bij deze aanvraag).

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater).
De verordening hemelwater is van toepassing op de aanvraag. Na de gewijzigde projectinhoudversie voldoet de aanvraag mits voorwaarden aan de bepalingen van de verordening hemelwater volgens het voorwaardelijk gunstig advies van de provinciale dienst Integraal Waterbeleid.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 16 Technische uitsprongen:
  Er zijn geen technische voorzieningen opgetekend op de plannen. Het is dan ook onduidelijk of deze zullen voldoen aan dit artikel.
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Er worden in de ondergrondse garage geen elektrische oplaadpunten voor elektrische wagens voorzien.

• artikel 31 Laden en lossen:
  Laden en lossen dient zo veel als mogelijk op eigen terrein te worden voorzien. Het is onduidelijk hoe dit wordt voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

Na de gewijzigde projectinhoudversie luidt het advies van de provinciale dienst Integraal Waterbeleid hieromtrent als volgt:

“In onderhavig dossier wordt de verloren ruimte voor water gecompenseerd door een afgraving (boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand) op het eigen terrein en door verhardingen in de overstromingsgevoelige zone te verwijderen. Na uitvoering van de werken mag de tuinzone achteraan niet meer worden opgehoogd.

Uit de meest recente modellen blijkt dat voor een bui met een terugkeerperiode van 100 jaar ter hoogte van het perceel in kwestie waterpeilen van 6,60-6,90 mTAW optreden. Ergere overstromingen zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast (meer) zal voordoen. Door het overstromingsrisico moet het vloerpeil van de toekomstig aan te leggen gebouwen voldoende hoog gekozen worden. Voor de westelijke gebouwen wordt een veilig bouwpeil van 7,20 mTAW gerespecteerd. Voor de oostelijke gebouwen wordt een bouwpeil van 6,90 mTAW gehanteerd. Gezien de beschikbare info kan hiermee akkoord worden gegaan. Bij de plaatsing van een hemelwaterput, ondergrondse (mest)kelder, ondergrondse brandstoftank, verwarmingsketel, moet er op gelet worden dat er geen verontreinigd overstromingswater de put kan binnendringen.”
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 
 

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.

De archeologienota werd opgemaakt door BAAC en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 2 maart 2023. (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/26160). Er werd geen programma van maatregelen opgemaakt.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag situeert zich aan de Ruggeveldlaan in Deurne, ten zuiden van park Rivierenhof en de autosnelweg E313. Aan beide zijden van de Ruggeveldlaan is een woonzorgcentrum aanwezig in eigendom en beheer van het Zorgbedrijf Antwerpen. Aan de noordzijde van de Ruggeveldlaan bevindt zich de site ‘De Tol’ met een nieuw zorgcomplex in aanbouw. De betreffende site ‘Europasquare’ is gelegen aan de zuidzijde van de Ruggeveldlaan. 

De aanvraag situeert zich volgens het gewestplan in een gebied voor service-residentie. Er is op de site ‘Europasquare’ geen nood meer aan dergelijke zorgfunctie. De aanvrager wenst voor een zuiver residentieel project op deze site af te wijken van de gewestplanvoorschriften. Na het houden van de projectvergadering kan de afwijking op de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan voor handelingen van algemeen belang met beperkt ruimtelijke impact mits voorwaarden, gunstig beoordeeld worden.

Naast het woonzorgcentrum wordt de omgeving aan de Ruggeveldlaan hoofdzakelijk gekenmerkt door woonfuncties, zowel een- en meergezinswoningen. In totaal bevat het project 74 woningen (69 appartementen en 5 eengezinswoningen) en drie casco commerciële ruimten voor kantoorfunctie, diensten of vrije beroepen. De aanvraag voor een residentieel project is functioneel inpasbaar in de omgeving.

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan worden opgevangen en moet daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. 

Het voorliggende project met 23 eenslaapkamerappartementen, 40 tweeslaapkamerappartementen, 6 drieslaapkamerappartementen en 5 eengezinswoningen met drie slaapkamers is een aanvaardbare mix.

De stedelijke dienst Business en Innovatie heeft over de gewenste verweving met niet-woonfuncties een voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht:

Het project omvat de realisatie van meerdere een- en meergezinswoningen met een beperkte zone voor kantoren en diensten. Het voorstel past beperkt binnen de beleidsvisie Ruimtelijke Economie inzonderheid het aspect verweving (slechts een kleine 10% van het geheel is voorzien maar daarom nog niet gerealiseerd). Deze niet-woonfuncties worden best in een voorwaarde opgenomen (met de mogelijkheid van uit te breiden niet in te krimpen).”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. Aangezien de inhoud van de aanvraag drie casco commerciële ruimten voor kantoorfunctie, diensten of vrije beroepen omvat, mee gunstig beoordeeld worden en deel uitmaken van de vergunning, en bovendien een eventuele functiewijziging ervan vergunningsplichtig is, wordt hier geen voorwaarde over opgenomen.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag betreft de afbraak van een vrijstaand gebouwcomplex, WZC ‘Europasquare’, inclusief de op het terrein aanwezige buitenaanleg en verhardingen. Het project omvat eveneens de nieuwbouw van een aaneengesloten gebouwencomplex met bijhorende ondergrondse parkeergarage, bovengrondse fietsenstalling en de omgevingsaanleg met groen, verhardingen en enkele bovengrondse parkeerplaatsen, op de site ‘Europasquare’. 

Op deze site wordt de nieuwbouw met gesloten bebouwing geconcipieerd als voltooiing van het bouwblok begrensd door de Ruggeveldlaan (NW), Fredegandus Van Rielstraat (O) en Boterlaarbaan (Z). Dit bouwblok wordt, behalve het vrijstaande WZC zelf, gekenmerkt door uitsluitend aaneengesloten residentiële bebouwing. 

Door de bouwdensiteit te concentreren in de schil, blijft het binnengebied maximaal gevrijwaard als kwalitatief groen en collectieve ruimte.

De algemene vormgeving en volumetrie volgen de aanbevolen principes van het team Ontwerpend Onderzoek van het Atelier Stadsbouwmeester en zijn verder uitgewerkt en verfijnd rekening houdend met de verschillende adviezen en de Kwaliteitskamer (meest recentelijk op 26 mei 2023 en 18 augustus 2023).

De variatie in bouwlagen sluit aan op de onmiddellijke randen en volgt in ritmiek en proportie de ruimtelijke context van de Ruggeveldlaan.

Daar waar de bouwdelen A en E op de uiteinden van het perceel in aantal bouwlagen (drie) aansluiten op de bestaande rijwoningen, wordt het hoogste bouwvolume in bouwdeel B gerechtvaardigd door het zeer brede openbaar domein van de Ruggeveldlaan (met centrale dubbele trambedding, twee rijbanen en aan weerszijden gescheiden fiets- en voetpaden). Bovendien zorgt een terugsprong van de bovenste (zesde) bouwlaag hier voor een subtiele breuk in het verticale gevelvlak en wordt de vergroende voortuinstrook op eigen terrein hier het breedst gehouden. Tenslotte bereikt het perceel op dit punt zijn grootste afstand ten opzichte van de achterliggende buren, waardoor ook de diepte van de collectieve tuin hier maximaal is.

Het bouwvolume van bouwdeel C is met vier bouwlagen opnieuw lager om af te bouwen naar de eengezinswoningen in de Fredegandus Van Rielstraat. Hier bevindt zich ook de doorgang op maaiveld naar de fietsberging en het collectieve binnengebied.

De inplanting en volumetrie van de rijwoningen D1-5 is zodanig opgevat om meer afstand te creëren ten opzichte van de aanpalende achtertuinen van de buren. Deze eengezinswoningen markeren samen met de doorgang en de reductie in bouwhoogte naar drie bouwlagen, de typologische overgang van meergezins- naar eengezinswoningen. Deze lagere bouwhoogte staat in verhouding tot de beperkte perceelsdiepte die hier zijn smalste punt bereikt. Bovendien is de woning op het smalste perceelstuk een kwartslag gedraaid, zodat elke woning een evenwaardige buitenruimte heeft.  

Door de doorgetrokken rechte gevellijn voor bouwdelen A, B en C, parallel aan straat- en tuinzijde, krijgen de woongelegenheden gelijkwaardige oriëntaties en zichten op de omgeving. Eventuele wederzijdse conflicten over bezonning/schaduw of onderlinge privacy worden zo maximaal vermeden. Diezelfde beweging geeft daarenboven meer ruimte aan een bredere voortuinstrook als overgang naar het openbaar domein. Die zone wordt benut om zowel een brandweg te voorzien als om het hoogteverschil te realiseren dat noodzakelijk is om het overstromingsrisico te beperken.

Binnen de bouwvolumes is de typologie van de wooneenheden en circulatiekernen zodanig geconfigureerd dat de meerderheid ervan een dubbele geveloriëntatie heeft, naar zowel de tuin- als de straatzijde. Het gehele project krijgt daarmee een gevarieerd aanbod van woninggroottes en -types. Bovendien kan door deze configuratie een brandweg uit het binnengebied geweerd worden, wat de ruimtelijke mogelijkheden voor het vergroenen van de buitenaanleg ten goede komt.  

Alle gelijkvloerse inkomzones, commerciële praktijk- en dienstenruimten en inrit zullen op een voldoende hoog peil aangelegd worden om ze te vrijwaren van toekomstige te verwachten overstromingsniveaus. De noodzakelijke toegankelijke hellingen en trapjes worden geïntegreerd in de buitenaanleg in een coherent en aantrekkelijk landschapsontwerp (Kollektif landscape). Verder zal de gehele voortuinstrook ook dankzij dit niveauverschil maximaal ingericht kunnen worden met groene borders om hemelwater vertraagd op het eigen perceel te laten infiltreren.  

Waar de voortuinstrook dient als infiltratiezone en ruimtelijke buffer tussen de Ruggeveldlaan en het bouwblok, vormt de collectieve achtertuin een graduele overgang naar de perceelsranden. Het bestaande hoogteverschil wordt opgevangen in verschillende terrassen met gradatie in gebruik en invulling: van meer open voor collectief en intensief gebruik bovenop de parkeergarage en langs de achtergevel, tot een meer beschutte boomgaard langs de zijde van de buren.  

De grote binnentuin krijgt een zo groen mogelijke invulling, waarbij alle (semi)verharde oppervlakken tot een minimum gereduceerd worden. Overdag wordt dit binnengebied opengesteld en ontsloten met een ‘kruiwagenpad’ langs de randen, waar aanpalende tuinen via poortjes toegang toe krijgen. 

Ter versterking van de doorwaadbaarheid en het collectieve karakter van de buitenruimte is de gemeenschappelijke tuin vanuit elk van de circulatiekernen voor de appartementen bereikbaar. Alle inkomzones zijn uitgebreid en opgevat als interne doorsteken tussen het openbaar domein en de groenzone achteraan.  

De gecombineerde in- en uitrithelling van de ondergrondse parking bevindt zich aan de oostzijde onder bouwdeel B, tegen de grens met bouwdeel C. Deze toegang ligt zo ver mogelijk van de bushalte op de Ruggeveldlaan, wat een pluspunt is op vlak van verkeersveiligheid. De gemeenschappelijke fietsenberging bevindt zich op een 

bescheiden plek aan de rand van het perceel en de gemeenschappelijke buitenruimte, dichter bij de fietsdoorgang. 

De ondergrondse parkeergarage onder bouwdelen A, B en C is opgevat als een zo compact mogelijk volume, rekening houdend de vereisten in de bouwcode, het beperken van de omgevingsimpact op de waterhuishouding en het waarborgen van voldoende gronddekking boven de dakplaat. 

Door de keuze voor een modulair liftsysteem voor dubbellaags parkeren binnen de zone onder de tuin, blijft de ondergrondse bouwhoogte beperkt en is enkel plaatselijk een beperkte bijkomende uitgraving vereist, ruimschoots minder dan bij een parking van twee boven elkaar liggende ondergrondse bouwlagen. 

Ten opzichte van één klassieke bouwlaag onder de volledige footprint, biedt de gekozen vormgeving met deels enkellaags en deels dubbellaags parkeren het voordeel van een grotere compactheid, beperktere hellingen en het vrijwaren van de eengezinswoningen en hun buitenruimte. 

In vergelijking met twee volledige ondergrondse bouwlagen – over dezelfde footprint of gedeeltelijk in een splitlevelzone – zal deze variant een veel kleinere omgevingsimpact hebben, door het aanzienlijk kleiner uit te graven volume en reductie van het aantal rijhellingen. Doordat ook de totale bouwdiepte/-hoogte nog beperkter is dan bij twee bouwkundige niveaus, kan de vereiste 1 meter gronddekking gewaarborgd worden, zonder extra ophoging van de omgevingsaanleg. Zo blijft er voldoende relatie tussen binnenruimten, circulatiezones en de collectieve tuin. 

Er zit geen keldervolume onder de eengezinswoningen, zodat zij kwalitatieve tuinen op volle grond krijgen. De rijwoningen en bouwdeel E zullen hierdoor meer autonoom functioneren. Bouwdeel E heeft daarom een eigen inpandige fietsenberging en een beperkt ondergronds parkeervolume, met een autolift uitgevend naar de Fredegandus Van Rielstraat.  

De aanvraag houdt voldoende rekening met alle ruimtelijke randvoorwaarden en is ruimtelijk inpasbaar op het perceel en in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De gevelopbouw van de bouwdelen is ritmisch en sober. De gebruikte materialen refereren naar de onmiddellijke ruimtelijke context. Alle gevels worden opgetrokken in gevelmetselwerk in verschillende harmonieuze kleurschakeringen en verbanden en met bepaalde elementen in architectonisch beton die de gevelvlakken doorbreken. Daarbij is er aandacht voor een verfijnde detaillering, met name van enkele vormelementen zoals het accentueren van de plint en de toegangen tot de collectieve circulatie. Elk bouwdeel krijgt een eigen architecturale esthetiek door subtiele verschillen in kleur, metselverband en detaillering. Het project blijft zo leesbaar als een architecturaal en vormelijk geheel, waarbij de onderdelen toch individueel herkenbaar en te onderscheiden zijn, op maat van de ruimtelijke context.  

De zuidoostelijke oriëntatie van de achtergevel, gericht op het tuinlandschap, wordt in alle bouwdelen met meergezinswoningen optimaal benut voor de individuele buitenruimtes in de vorm van uitpandige terrassen. 

De rijwoningen zijn als individuele elementen herkenbaar door verticale accentuering van de woningscheidingen in de gevel. Bouwdeel E op de hoek onderscheidt zich tot slot voornamelijk door een variatie in raamproporties en -detaillering. 

De kleurstelling van de bouwdelen in zachte schakeringen van beige/rood sluit aan op de reeds aanwezige tinten van naburige woningen, zodat ondanks de individuele variaties (in de bestaande bel-etagewoningen en in de nieuwe bouwvolumes) het gehele bouwblok toch gekenmerkt blijft door een zekere continuïteit. Dankzij de variatie in gans dit project ontstaat een dynamische, gearticuleerde architectuur.

Cultuurhistorische aspecten en bodemreliëf

In de noordoostelijke uitloper van het perceel bevindt zich een vrijstaand sculptuur. Dit kunstwerk, een gebeeldhouwd fries ontworpen (1957) en uitgevoerd (1961-64) door Aimé De Martelaere, maakte oorspronkelijk deel uit van de Materniteit en wordt van de huidige locatie verplaatst naar de site van ‘De Tol’ om geïntegreerd te worden in de nieuwe omgevingsaanleg.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Archeologie. Zij stellen vast dat het projectgebied zich buiten een archeologisch vastgestelde zone bevindt. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven 3.000 m² (7.015 m²) en een ingreep in de bodem boven 1.000 m² (gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht. 

“De archeologienota werd opgemaakt door BAAC en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 2 maart 2023 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/26160). Er werd geen programma van maatregelen opgemaakt.

In de zone waar zich geen kelders bevonden, kunnen tijdens de geplande graafwerken alsnog archeologisch waardevolle sporen of restanten aangetroffen worden. Deze dienen, wanneer de bouwheer of aannemer redelijkerwijs verwacht dat ze archeologisch waardevol zijn, gemeld te worden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De stedelijke dienst Archeologie kan deze waarde steeds komen inschatten.

Volgende voorwaarden worden opgelegd:  

-          De bouwheer meldt twee weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be). 

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen. 

-          De bouwheer nodigt de dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be) uit voor een startvergadering waarin de praktische kant en de noodzaak van eventueel toevalsvondst en/ of onderzoek wordt geduid.  

-          De bouwheer is verplicht om eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat het archeologische waarde heeft, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De stedelijke dienst Archeologie kan de noodzaak hiervan steeds komen inschatten.”

Dit advies wordt bijgetreden en moet worden opgevolgd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De voorgestelde woningen, hetzij appartementen, hetzij de eengezinswoningen zijn allemaal voldoende groot en kwalitatief uitgerust. 

Op de plannen en gevels is geen aanduiding van technische voorzieningen aanwezig.

Conform artikel 16 van de bouwcode dienen deze technische voorzieningen bij voorkeur binnen het gebouw ondergebracht maar sowieso binnen het toegelaten bouwvolume. Aangezien het hier voorgestelde bouwvolume maximaal is, dienen de technische voorzieningen hier binnen het volume opgelost te worden. Dit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd.

Over de groenaanleg heeft de stedelijke dienst Groen en Begraafplaatsen een voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht met volgende voorwaarden:

-          De te vellen bomen moeten gecompenseerd worden door inheemse soorten van 1e grootte A. Er wordt veel groen aangeplant, maar er is geen beplantingsplan, soorten zijn dus niet na te gaan.

-          De fraxinus excelsior met stamomtrek 63 cm die behouden blijft staat erg dicht bij de nieuw aan te leggen verharding. Wanneer de facto blijkt dat deze boom niet behouden kan blijven, moet ook deze boom compenseerd worden door een inheemse boom van 1e grootte A.

Dit advies wordt bijgetreden en dient te worden gevolgd.

De stedelijke dienst Klimaat en Leefmilieu heeft een gunstig advies uitgebracht en legt volgende voorwaarde rond geluid op: 

“De akoestische isolatiewaarde van de ramen aan de zijde van de Ruggeveldlaan is minimaal 36 dB(A).”

Dit wordt meegegeven als aanbeveling voor de vergunning.

De adviezen van de brandweer, de Veiligheidscommissie Astrid, Fluvius, de VMM en de provinciale dienst Integraal Waterbeleid dienen nageleefd te worden.

Ook Aquafin bracht een advies uit in voorliggende aanvraag. Dit advies is ongunstig. Zo mag de overloop van de hemelwaterputten niet aangesloten worden op de riolering maar eerst naar de infiltratievoorziening geleid worden. Verder wordt de vraag gesteld om grondplannen, snedes en overlooppeilen van de wadi’s aan te leveren. 

De opmerkingen zijn echter van die aard dat ze geremedieerd kunnen worden met voorwaarden. De opmerking over het aansluiten van de overloop van de hemelwaterputten kan zonder probleem in voorwaarden bij deze vergunning opgenomen worden en de gevraagde info aangaande de wadi’s kan ook na het afleveren van de vergunning getoond en besproken worden met Aquafin. 

Er is dan ook geen reden om het ongunstige advies van Aquafin als weigeringsgrond te aanzien. Verder neemt Aquafin tevens een aantal algemene voorwaarden op. Het spreekt voor zich dat deze ook nageleefd moeten worden.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Elektrisch laden

Zoals af te lezen op de plannen wordt geen van de parkeerplaatsen voorzien van een elektrisch oplaadpunt. Artikel 30 van de bouwcode legt op dat per 10 parkeerplaatsen er telkens één elektriciteitsvoorziening voorzien moet worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens. Dit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd.

Laden en lossen

Hoewel dit meestal niet specifiek op de plannen aangeduid wordt, dient de aanvraag tevens te voldoen aan artikel 31 van de bouwcode. Dit betekent dat het laden en lossen (vooral voor de commerciële ruimtes) zo veel mogelijk op eigen terrein voorzien moet worden. Ook dit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd.

Fietsvoorzieningen

Er wordt een fietsenstalling voorzien voor een totaal van 216 fietsen.

Voor wonen is de behoefte in totaal 208 fietsstalplaatsen:

-          23 woongelegenheden met 1 slaapkamer: 23 x 2 = 46;

-          42 woongelegenheden met 2 slaapkamers: 42 x 3 = 126;

-          9 woongelegenheden met 3 slaapkamers: 9 x 4 = 36.

Voor de kantoorruimtes geldt er een norm van 1,25/100 m². Voor 500 m² kantoren is er een fietsparkeerbehoefte van 6.

Dit brengt het totaal op 214 fietsstalplaatsen. 

Voor de bezoekers van de commerciële ruimtes worden er fietsstalplaatsen aan de voorkant van het gebouw voorzien. Deze zijn niet overdekt of afgesloten, dus kunnen niet voor bewoners of personeel van de commerciële ruimtes dienen. Vermits de norm in de bouwcode bedoeld is voor personeel, zijn deze niet toereikend omdat personeel ook inpandig of afgesloten en overdekt zijn fiets moet kunnen stallen. De fietsstalplaatsen aan de voorzijde zijn een groot pluspunt voor bezoekers van de commerciële ruimtes, maar kunnen dus niet meetellen in de totale parkeerbalans voor fietsen. Er moeten 6 fietsstalplaatsen in een overdekte afgesloten fietsenstalling voorzien worden voor personeel van de kantoren.

Voor bewoners en personeel van de handelszaken worden er twee fietsenstallingen voorzien, een grote dubbellaagse in de zone achter de gebouwen voor 184 fietsen en een kleinere éénlaagse toegankelijk via de Fredegandus van Rielstraat voor 32 fietsen.

Volgens het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit moet voor de woonfunctie minstens de helft van de fietsenstallingen op één laag voorzien worden. Veel fietsen passen niet in een dubbellaags systeem. Van de behoefte van 208 fietsstalplaatsen voor wonen, zouden er dus minimum 104 op één laag voorzien moeten worden. Ook zouden minstens 10% van de fietsstalplaatsen bruikbaar moeten zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets, longtail,…). Dit komt neer op hier meer ruimte te voorzien zodat minstens 20 buitenmaatse fietsen comfortabel gestald kunnen worden.

De overdekte fietsenstalling voor 184 fietsen, volledig in twee lagen uitgevoerd met een beperkte tussenafstand van 40 cm, biedt onvoldoende comfort voor de bewoners. De tussenafstand bij dergelijke fietsenstallingen in twee lagen moet minimum 50 cm zijn om te kunnen manoeuvreren tussen de fietsen zoals de inrichtingsprincipes in de bouwcode voorschrijven. Omdat deze centrale fietsenberging op het plan redelijk inefficiënt ingericht is in een toch wel grote ruimte, kan met een herinrichting van deze ruimte wel voldaan worden aan deze voorwaarden betreffende tussenafstanden en buitenmaatse fietsen. Het stallen van de fietsen in een dubbellaags systeem kan wel worden toegestaan. 

De tweede fietsenstalling via de Fredegandus Van Rielstraat is toegankelijk voor 32 fietsen, voorziet in een éénlaags systeem en hebben een tussenafstand van 60 cm conform de inrichtingsprincipes van de bouwcode is. 

Er moeten ook voldoende laadpunten voorzien worden voor elektrische fietsen. Vooral in de open ruimte lijkt hier geen mogelijkheid voor te zijn. Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij de vergunning.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Aanlegfase

Voor de aanleg van de ondergrondse parkeergarage is een verlaging van de grondwatertafel noodzakelijk. Er wordt anderhalve bouwlaag onder het maaiveld voorzien. Hiervoor wordt uitgegraven tot 5 m-mv. De maximale oppervlakte van de bouwput bedraagt 111 x 41 meter. Het grondwaterpeil dient 3,3 meter verlaagd te worden, dit wordt nog iets lager voor de liftputten. Klasse 2 rubriek 53.2.2.b.2 wordt gevraagd voor een debiet van 395.793 m³/jaar. De duur van de bemaling wordt geschat op 12 maanden.

Het debiet van deze bemaling is vrij hoog. Dit is echter reeds een tweede aanpassing aan het oorspronkelijke concept van de bemaling waarbij er eerst twee ondergrondse bouwlagen zouden voorzien worden, daarna anderhalve ondergrondse verdieping met liftput op verdieping -1,5 tot het huidige voorstel van anderhalve ondergrondse verdieping zonder liftput op verdieping -1,5. Zo wordt er vermeden dat de bemaling zou moeten uitgevoerd worden met dieptebronnen. De Boomse klei bevindt zich ter plaatse op een diepte van ongeveer 40 meter onder maaiveld waardoor waterkerende wanden en een gesloten bouwkuip als concept niet weerhouden werden.

Het grondwater op de site werd reeds bemonsterd en geanalyseerd. Er werden concentraties boven het indelingscriterium vastgesteld voor de parameters arseen, trichlooretheen, tetrachlooretheen, cis-1,2 dichlooretheen en vinylchloride. Volgende bijzondere lozingsnormen worden gevraagd:

Voor het geval er verhoogde concentraties aan trichlooretheen (Prioritair Gevaarlijke Stof) worden aangetroffen, wordt er een waterzuiveringsinstallatie voorzien. Deze wordt ook ingezet wanneer er concentraties aan arseen of de andere VOCl’s worden aangetroffen boven de vergunde verhoogde lozingsnormen. Gezien het enkel gaat over één peilbuis waar de verhoogde concentraties aan VOCl’s worden aangetroffen, kan er gewerkt worden met een apart leidingencircuit voor de filters in deze zone zodat enkel dit bemalingswater over de WZI dient gestuurd te worden. De site bevindt zich net buiten de 10 km straal van de 3M no regret-zone. Er wordt tevens een bijstelling gevraagd op artikel 4.2.5.1.1§1 voor het plaatsen van een meetgoot.

De bemaling zal uitgevoerd worden als een klassieke gravitaire filterbemaling om het volume van opgepompte grondwater zo laag mogelijk te houden. Hierbij wordt het bemalingswater belucht waardoor het niet geschikt is voor diepe retour. Er is ook geen voldoende ruimte in het opdrachtgebied om een retourbemaling te kunnen organiseren. Op een afstand van ongeveer 160 meter ten noordoosten van de site, ter hoogte van de Peter Benoitlaan, bevindt zich een gracht die uitmondt in de Koude Beek. Deze gracht is recent geherprofileerd door Aquafin. Het bemalingswater kan geloosd worden op deze gracht. Er werd toestemming verleend voor de lozing op deze beek door Aquafin. Via RWA komt het water uiteindelijk in het Groot Schijn terecht.

De gesimuleerde invloedstraal bedraagt maximaal 1.670 meter in zuidwestelijke richting, 400 meter in noordelijke en 500 meter in oostelijke richting. In het noorden en het oosten bevinden zich respectievelijk de vallei van het Groot Schijn en de vallei van de Koude Beek. De grondwaterverlaging in deze topografisch lagergelegen zones is kleiner omdat het grondwaterpeil in rust daar reeds lager staat. Binnen de invloedstraal van de bemaling bevinden zich een aantal gekende OVAM-dossiers. Deze werden onderzocht en besproken in de bemalingsstudie. Als conclusie wordt gesteld dat “de impact van de bemaling op de grondwaterverontreinigingen in de omgeving over het algemeen beperkt is aangezien deze verontreinigingen op relatief grote afstand van de site gesitueerd zijn. Het verschil tussen de verplaatsing in natuurlijke toestand en de verplaatsing onder invloed van de bemaling bedraagt minder dan 20 meter voor al deze verontreinigingen. De invloed van de bemaling op de verplaatsingen van deze verontreinigingen is dan ook aanvaardbaar.” 

Er zijn geen onaanvaardbare zettingen te verwachten onder invloed van de bemaling.

VMM dienst Grondwater adviseert gunstig onder voorwaarden voor de aangevraagde bemaling voor een periode van 1 jaar vanaf de opstart van de bemaling en een debiet van maximaal 395.793 m³/jaar en 2.304 m³/dag uit filters in het Zand van Berchem (HCOV 0254) en het grondwaterlichaam CKS_0200_GWL_1 en een verlaging tot 5,5 m-mv (circa 1,4 mTAW) voor voorliggend project. De voorwaarden opgelegd door VMM dienst Grondwater worden opgelegd als bijzondere voorwaarden.

VMM dienst Afvalwater en Lucht adviseert gunstig onder voorwaarden voor het lozen van bemalingswater met een maximumdebiet van 96 m³/uur, 2.304 m³/dag en 395.793 m³/jaar rechtstreeks en 50 m³/uur, 1.200 m³/dag en 395.793 m³/jaar via WZI in oppervlaktewater voor een termijn van maximum 12 maanden. De voorwaarden opgelegd door VMM dienst Afvalwater en Lucht worden opgelegd als bijzondere voorwaarden. 

Exploitatiefase

De verwarming en (passieve) koeling van het project zullen gebeuren door middel van een BEO-veld en een gemeenschappelijke W-W warmtepomp. Klasse 3 rubriek 16.3.2.a wordt gevraagd voor een gezamenlijk geïnstalleerd vermogen van 65 kW. De warmtepomp wordt in de kelder geplaatst zodat geluidsoverlast vermeden wordt.

Rubriek 55.1.1 wordt gevraagd voor de 65 boringen van het BEO-veld. Boringen in het kader van thermische energie-opslag vormen echter een uitzondering op de vergunningsplicht in het kader van boringen op voorwaarde dat de diepte van de boring niet groter is dan het dieptecriterium ter plaatse. Dat is hier het geval. Rubriek 55.1.1 wordt dan ook zonder voorwerp verklaard.

De vergunningverlenende overheid is verplicht om een advies in te winnen bij het Agentschap Onroerend Erfgoed als de vergunningsaanvraag betrekking heeft op ingedeelde inrichtingen of activiteiten in of aan een beschermde archeologische site, een beschermd monument, een beschermd cultuurhistorisch landschap of een beschermd stads- of dorpsgezicht (decreet van 12 juli 2013 betreffende het onroerend erfgoed artikel 6.4.4§3). 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene, sectorale en bijzondere vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt voorwaardelijk positief advies gegeven de vergunning te verlenen. 

Geadviseerde rubriek(en) Bemaling - Europasquare te Deurne
  

Geadviseerde rubriek(en) BEO-veld Europasquare te Deurne
  

Geadviseerde rubriek(en) WW-Warmtepomp Europasquare Deurne
  

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. Elke bemalingspomp wordt gestuurd op het grondwaterpeil in een peilbuis in een pompput of op het grondwaterpeil in aparte peilputten. De noodzakelijke verlaging wordt per bouwfase bepaald en de regeling van de peilsturing bijgesteld in functie van de vordering van de bouwwerken.

2. De kwaliteit van het bemalingswater moet worden geanalyseerd voor het lozingspunt (na schoonpompen van de installatie, maar voor effectieve opstart) of op voorhand in een representatieve peilbuis maximaal 3 jaar voor de opstart van de bemaling. De te analyseren parameters zijn minstens VOCl’s en vinylchloride. De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de geldende normen.

3. De kwaliteit van het bemalingswater wordt geanalyseerd op de vergunde parameters na de aanleg en het schoonpompen van de bemalingsinstallatie en voor de opstart van de bemaling.

4. De bemaling mag pas opgestart worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn. De analyse wordt vervolgens wekelijks herhaald.

5. In afwijking van artikel 4.2.5.1.1.§1 van Vlarem II moet geen meetgoot of evenwaardige debietsmeting geplaatst worden, maar moet het debiet van het opgepompte water gemeten en geregistreerd worden. Staalname kan gebeuren via een aftapkraan.

6. Volgende bijzondere lozingsnormen worden vergund:

7. Er wordt voldaan aan de algemene voorwaarden voor lozing op oppervlaktewater.

8. Er moeten zettingsbakens geplaatst worden bij de meeste nabije zettingsgevoelige objecten. Van zodra de bemaling wordt opgestart, moeten de zettingen opgevolgd worden. De monitoring gebeurt per zettingsbaken minstens met volgende frequentie:
- voor het opstarten van de bemaling: 1 zettingsmeting (nulmeting);
- week 1 na opstart van de bemaling en elke eerste week nadat een dieper bemalingspeil is ingesteld: vijfmaal per week een zettingsmeting;
- vanaf week 2 na opstart van de bemaling en elke tweede week nadat een dieper bemalingspeil is ingesteld: éénmaal per week een zettingsmeting.
De metingen op de zettingen mogen stopgezet worden van zodra deze niet meer wijzigen. Bij het instellen van een dieper bemalingspeil wordt de zettingsmeting terug opgestart volgens bovenstaande frequentie. Indien er een absolute zetting van 15 mm of meer gemeten wordt ter hoogte van een zettingsgevoelige constructie wordt de bemaling bijgestuurd. Vanaf 20 mm wordt ze stilgelegd. Er dient technisch een terugvalscenario voorzien te worden dat dit mogelijk maakt.

9. De startdatum van de bemaling wordt ten minste twee weken voor de start gemeld aan stad Antwerpen en VMM. Hiervoor stuurt u een mail aan de dienst Vergunningen (milieuvergunningen@antwerpen.be), de dienst Milieu-Interventie (mi@antwerpen.be) en de dienst VMM Grondwater (grondwater.ant@vmm.be) met vermelding van het projectnummer, de contactgegevens van de werfverantwoordelijke en de startdatum. De einddatum van de bemaling wordt op gelijkaardige manier gemeld.

10. De bemaling wordt vergund voor een periode van 12 maanden na opstart van de bemaling.

11. Het debiet van de bemaling wordt opgevolgd door middel van correct werkende debietmeters en bijgehouden in een logboek dat steeds op de werf aanwezig is en ter inzage wordt gehouden van de toezichthoudende overheid.

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

De voorliggende aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het kaderbesluit ‘Stedenbouwkundige lasten’ goedgekeurd door het college op 9 maart 2018 (jaarnummer 2203). 

Het college besliste op 22 maart 2024 (jaarnummer 2566) dat er voor het project ‘Europasquare, district Deurne’ geen stedenbouwkundige lasten worden opgelegd.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 10 bezwaarschriften ingediend waarvan 9 identieke handelend over volgende aspecten:

1. Het nieuwe project is niet verenigbaar met de huidige omgeving. Projecten met 6 bouwlagen komen in de omgeving niet voor: Het project zal het bouwblok ‘F. Van Rielstraat – Boterlaarbaan – Ruggeveldlaan’ sluiten: kenmerkend in dit bouwblok zijn éénsgezinswoningen en enkele appartementsgebouwen met maximaal 3 – uitzonderlijk 4 bovengrondse bouwlagen. Het nieuwe project bevat een totaalschaal en vooral een hoogte, vooral van met name het hoofdblok B en hoekblok met de Fredegandus Van Rielstraat, deel E, die met het aantal bovengrondse bouwlagen niet afgestemd zijn op deze aansluitende omgeving. Het hoofdgebouw van deel A-B-C (verondersteld ‘blok B’: het hoofdgebouw) bevat 6 bouwlagen! In de nabije omgeving en het straatbeeld zijn er nergens zoveel lagen terug te vinden. Het zusterproject ‘De Tol’ (waarvoor dit gebouw ondersteunende functies moet aanbieden), aan de overzijde van de Ruggeveldlaan, bevat aan de straatzijde 4 bouwlagen en pas ver achterliggend schakelt het over naar 5 bovengrondse bouwlagen. Het WZC ‘Ruggeveld’, schuin overgelegen, bevat er ook ‘slechts’ 5. Deze beide WZ-projecten sluiten dan ook niet aan in een bestaand bouwblok en liggen verder terug van de straatkant, vooral in de schaduw van een bestaande bomenrij, waardoor de hoogte vanop de straat niet als ‘muur’ aanvoelt. Wat bij dit nieuwe project wel zo zal zijn. Bovenvermeld ‘blok B’ toont tevens een 6de bouwlaag geconcipieerd als dakverdieping. Echter deze ligt tegenover de voorgevel niet voldoende terug, waardoor deze vanop de straat zodanig zichtbaar is dat het bijgevolg een rechtstreeks verlengde van de gevel vormt. En dus ‘een muur’-effect creëert. En er dus volmondig sprake is van 6 bovengrondse bouwlagen. Deze hoge hoogte zorgt er mede voor dat het zicht vanuit de leefruimtes van bezwaarindieners op niveau +1 dusdanig zal veranderen ten opzichte van het huidige zicht richting het gebouw met beperktere hoogte: bezwaarindieners zullen geen lucht meer zien, maar een muur met terrassen eraan. 6 bouwlagen en meer zijn enkel terug te vinden op de verder gelegen Dascottelei. Van daaruit vermindert het aantal bouwlagen naar 2 à maximaal 3 in de Florent Pauwelslei en vervolgens sluiten de Ruggeveldlaan en de Boterlaarbaan hierbij aan. Men zou verwachten dat de schaal én het aantal bouwlagen behouden blijft of verkleint van hieruit richting de waardevolle park- en natuurgebieden (Rivierenhof en Groot Schijn) in plaats van plots terug te verhogen/vergroten. Vervolgens creëren de verschillende gevelhoogtes in dit project van links naar rechts (en terug) op zich een dissonant straatbeeld. Logischer zou zijn om het aantal bouwlagen van de woningen aan de start van de Ruggeveldlaan en in de F. Van Rielstraat door te trekken om zo een samenhang te verkrijgen met ook de lagere woningen en gebouwen in het nieuwe project. ‘Blok E’ in de aanvraag bevat wel 4 bovengrondse bouwlagen. Het ontwerp oogt als een soort poortgebouw aan het begin van de F. Van Rielstraat, maar door de (weliswaar waarschijnlijk noodzakelijke) verhoogde pas ten opzichte van het maaiveld en de verhoogde vrije hoogtes binnenin (tegenover de bestaande woningen in de straat uit een vroegere tijd) toornt dit er ver bovenuit: de kroonlijst van de derde bouwlaag sluit hierdoor sowieso al niet aan op die van het naastgelegen huis; 3 bovengrondse bouwlagen zouden al overeenkomen met de hoogte van het blokje aan de overzijde van de F. Van Rielstraat met 4 bovengrondse bouwlagen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Bij het ontwerpen van een gebouw worden steeds de omgeving en de specifieke randvoorwaarden voor het welbepaalde gebied in acht genomen. Dit zijn de in de omgeving voorkomende bebouwing, de oriëntatie, de breedte van de straat,…

Hier heeft het voorgestelde project aan de zijde van de Ruggeveldlaan een lengte van meer dan 150 meter, wat meer dan de helft is van deze zijde van het bouwblok.

Bovendien is de Ruggeveldlaan van zulk een schaal en breedte, dat hier effectief overwogen kan worden om meer dan de gebruikelijke bouwlagen toe te voegen.

Bij de opbouw van het volume is wel degelijk rekening gehouden met de aanwezige bebouwing. Het gebouw sluit aan de rechterzijde in bouwlagen aan bij de bestaande bebouwing van 3 bouwlagen. Ditzelfde geldt voor de kopbebouwing ter hoogte van de Fredegandus Van Rielstraat. Hier worden 4 bouwlagen voorzien, soortgelijk aan het aanwezige hoekgebouw aan de overzijde van de straat, maar ook met een afbouw naar 3 bouwlagen aansluitend bij het aanpalende pand in de Fredegandus Van Rielstraat.

Het is enkel in het centrale deel dat er 5 volwaardige bouwlagen voorzien worden plus een daklaag. Het is ook net op die plaats dat het perceel een aanzienlijke diepte heeft.

Er moet ook vermeld worden dat de voorgevel van het gebouw zich nagenoeg naar het noorden oriënteert, waardoor schaduwvorming zich naar de straat zal richten en niet naar het binnengebied.

Bovendien wordt door de bebouwing aan de rand te voorzien, het binnengebied gevrijwaard en kan dit groen worden aangelegd. Op deze manier wordt het bouwblok voltooid conform de aanwezige bebouwing en het binnengebied gevrijwaard ten opzichte van de bebouwing rondom.

Rekening houdend met deze randvoorwaarden is het voorgestelde volume hier inpasbaar en is het bezwaar hierover ongegrond.

2. Angst voor overlast door het grote aantal woongelegenheden – overschrijden draagkracht van de omgeving en aantasting van de leefbaarheid: De schaal van het gehele project is zorgelijk voor de draagkracht en de leefbaarheid van de omgeving: de impact van dit project met 77 nieuwe wooneenheden en dus 77 bijkomende huishoudens/gezinnen zal voor een enorme druk zorgen en overlast van allerlei aard genereren op deze nabije omgeving, geheel anders dan de ‘sfeer’ die een rusthuis met zich meebrengt. Ter vergelijking: het huidige bouwblok ‘Boterlaarbaan – Ruggeveldlaan – F. Van Rielstraat’ bevat nu zonder Europasquare +/-70 wooneenheden. Op het bouwperceel wordt dus meer dan een verdubbeling gecreëerd. Gezinnen die leven en bewegen brengen een heel andere dynamiek met zich mee dan het leven rond een WZ-Centrum. Het verminderen van het aantal bouwlagen en dus zo het aantal wooneenheden aanpassen heeft een gunstig effect op het verminderen van de druk en houdt zo deze omgeving leefbaar voor iedereen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het gebouw situeert zich in een stedelijke omgeving waar zowel eengezins- als meergezinswoningen voorkomen. Het project bevat naast 69 appartementen ook 5 eengezinswoningen en komt in de plaats van het rust- en verzorgingstehuis, dat op zijn beurt verhuist naar de site ‘Eksterlaar’. De toename aan inwoners is daardoor relatief klein.

Op verzoek van de aanvrager werd voor voorliggend project een projectvergadering (nr. 2022365) georganiseerd op basis van artikel 4.4.7 §2 VCRO jo. artikel 3 §3 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 5 mei 2000 tot aanwijzing van de handelingen in de zin van artikel 4.1.1, 5°, artikel 4.4.7 §2, en artikel 4.7.1 §2, tweede lid, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Op basis van de aangeleverde gegevens, de projectvergadering en de uitgebrachte adviezen werd het algemeen belang en de beperkte ruimtelijke impact door de vergunningverlenende overheid bevestigd (collegebesluit 2022_CBS_08124), waardoor een louter residentieel programma hier mogelijk is in plaats van service-residentie.

3. Angst voor overlast tijdens de werken: Bezwaarindiener stelt de vraag om een totaalverbod van zwaar verkeer door de Fredegandus Van Rielstraat als voorwaarde op te leggen bij het eventueel verlenen van een vergunning, vooral tijdens de werken, maar ook tijdens de verdere exploitatie. Deze eerder rustige straat met veel fietsers en spelende kinderen werd door de voorgaande bouwprojecten in de buurt (‘den Tol’, de fietsbrug, …) al te veel geteisterd en alle nadelen werden hiervan al ondervonden. Hier mag geen vervolg aan worden gebreid.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het inrichten van de bouwplaats is een technisch aspect dat niet meegenomen wordt bij het beoordelen van deze aanvraag voor een omgevingsvergunning. Bij de vergunning worden wel alle aspecten van de goede ruimtelijke ordening beoordeeld, zoals ook de mobiliteitsimpact, het groen, de schaal en het ruimtegebruik. Dit zal ook zo zijn bij voorliggend dossier.

4. Aantasting privacy door terrassen in de achtergevel: Het appartementsgebouw naast en tegen de woning van bezwaarindiener zorgt voor privacyproblemen. De terrassen van de appartementen komen te dicht waardoor ze steeds op het terras van bezwaarindiener zullen kijken en binnenkijken in de woning van bezwaarindiener. Alsook de buitenterrassen van de verschillende huizen op de Ruggeveldlaan grenzen te dicht tegen het perceel van bezwaarindiener en zullen ook hier leiden tot privacyproblemen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Aan de zijde van de aansluiting met de Fredegandus Van Rielstraat worden enkel op de eerste verdieping uitpandige terrassen voorzien en dit bij slechts twee woongelegenheden. Het terras bij één appartement aan de zijde van de Ruggeveldlaan bewaart een afstand van minimaal 7,5 meter ten opzichte van de perceelsgrens met het aanpalende pand in de Fredegandus Van Rielstraat. Het andere aanwezige terras situeert zich op de eerste verdieping van het rechts aanpalende pand bij het pand in de Fredegandus Van Rielstraat. Dit terras bewaart over de volledige diepte ervan een afstand van 1,90 meter ten opzichte van de perceelsgrens met dit aanpalende pand in de Fredegandus Van Rielstraat. De vermeende aantasting van de privacy is dan ook te relativeren.

5. Mobiliteit: Ook qua mobiliteit zal de impact aanzienlijk zijn. Ook al bevatten de gebouwen ondergrondse parkeergarages, deze auto’s moeten ook hun weg vinden naar en terug via de Ruggeveldlaan, waar zich nu al dagelijks files vormen. Ook de Fredegandus Van Rielstraat zal hier veel extra last van ondervinden: deze is nog recentelijk van richting veranderd en leent zich daardoor nu vooral als fietsdoorgang.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het perceel wordt ontsloten via bestaande openbare wegenis. De hoofdtoegang tot de ondergrondse parking is aan de zijde van de Ruggeveldlaan gelegen. Ook de garages van de eengezinswoningen zijn aan de zijde van de Ruggeveldlaan gelegen. Dit alles betekent dat de meerderheid van de in- en uitrijbewegingen aan deze zijde zullen plaatsvinden zonder overlast voor de Fredegandus Van Rielstraat. De positie van het gebouw langsheen de Ruggeveldlaan en de aanwezigheid van een middenberm in de Ruggeveldlaan zorgen ervoor dat alle verkeer voor het gebouw via het kruispunt de Ruggeveldlaan zal moeten inrijden. Hierdoor zal het grootste gedeelte van de verkeersbewegingen zich langs de Ruggeveldlaan situeren.

Er is ook een inrit met een parkeerlift voorzien in het kopgebouw aan de zijde van de Fredegandus Van Rielstraat. De auto’s voor deze parking zullen de parking moeten bereiken via de Fredegandus Van Rielstraat, maar zullen eveneens de straat inrijden via de Ruggeveldlaan. De lift in dit kopgebouw in de Fredegandus van Rielstraat bedient slechts een kleine ondergrondse parking met 10 parkeerplaatsen.

Voor het project werd ook een mobiliteitstoets opgesteld door een extern studiebureau. De conclusie van dit onderzoek is dat de ontwikkeling van het residentieel project geen significante effecten zal hebben op het omliggende wegennet gezien de beperkte verkeersgeneratie van het project. De vermeende overlast naar de Fredegandus Van Rielstraat is derhalve te relativeren.

6. Verlies aan groen: Bezwaarindiener had zicht op groen als buffer en als uitzicht vanuit de tuin. Dit wordt weggenomen en vervangen door 2 kleine boompjes. Het nieuwe uitzicht wordt een nieuwbouw waardoor bezwaarindiener ingesloten zal zijn tussen de gebouwen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het project wordt zodanig ontworpen dat er een nieuwe, ruime centrale groene ruimte ontstaat. Bijkomend werd de aanvraag ter advies voorgelegd aan de stadsdienst Groen en Begraafplaatsen. Zij brengen een voorwaardelijk gunstig advies uit.