2024_CBS_03479 - Omgevingsvergunning - OMV_2023110430. Dokter Kochlaan 35-71. District Hoboken - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-     02/03/2023: Kwaliteitskamer;

-     30/01/2020: vergunning deputatie na weigering college (OMV_2019057077) voor bouwen van 5 vrijstaande meergezinswoningen met 94 appartementen;

-     12/05/2017: vergunning (2017247) voor aanpassing vergunning (20151202) van appartementen naar 46 assistentiewoningen met een ontspannings- en fitnessruimte;

-     22/04/2016: vergunning (20153306) voor het bouwen van een appartementsgebouw met 15 appartementen en het uitbreiden van een ondergrondse parking;

-     28/08/2015: vergunning (20151202) voor bouwen van 79 appartementen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-     voorgaande vergunningen alle vervallen.

Huidige toestand

-     braakliggend terrein met 21 hoogstammige bomen (ter kap);

-     terrein begrenst door:

• ten noordwesten: Sint-Bernardsesteenweg;
• ten noorden: parking Colruyt;
• ten oosten: woonblokken Woonhaven;
• ten zuiden: Dokter Kochlaan / Krijgsbaan;
• ten westen: achtertuinen.

-     openbaar domein van Dokter Kochlaan tussen fietspad en perceel: enkele bermen, deels ter afgraving.

Nieuwe toestand

-     functie: woonzorgcentrum (gemeenschapsvoorziening) met: 

• 124 kamerwoningen waarvan 4 reservekamers;
• 70 serviceflats met telkens 1 slaapkamer, eigen keuken en badkamer;
• op de gelijkvloerse verdieping een lokaal dienstencentrum met:

-     een ontmoetingsruimte met opwarmkeuken;

-     een activiteitenruimte.

-     bouwvolume: 3 bovengronds vrijstaande bouwvolumes:

• blok woonzorgcentrum (met 124 kamerwoningen):

-     5 bouwlagen (exclusief teruggetrokken technisch verdiep) met plat dak;

-     U-vormige footprint van 61,8 m bij 34,4 m;

-     algemene dakrandhoogte 16,7 m;

-     uitkragende terrassen.

• blok A:

-     5 bouwlagen met plat dak;

-     rechthoekige footprint van 21,9 m bij 25,9 m;

-     dakrandhoogte van 16 m;

-     inpandige terrassen.

• blok B:

-     7 bouwlagen met plat dak;

-     gelijkvloerse L-vormige footprint van 31,8 m bij 32,2 m;

-     vanaf eerste verdieping rechthoekige bouwvolume van 21,9 m bij 25,9 m;

-     dakrandhoogte van 22,3 m;

-     inpandige terrassen.

• alle bouwvolumes op de gelijkvloerse verdieping verbonden met een luifel;
• alle bouwvolumes ondergronds verbonden door een parkeergarage van 114 autostalplaatsen.

-     gevelafwerking:

• beigebruin genuanceerd gevelmetselwerk met architectonisch betonnen horizontale stroken per bouwlaag;
• inpandige terrassen blok A&B in witte gevelbepleistering;
• plinten in architectonisch beton;
• buitenschijnwerk in bronskleurig aluminium;
• borstweringen blok woonzorgcentrum: heldere beglazing;
• borstweringen blok A & B: verticale (kleur niet gekend) aluminium spijlen.

-     inrichting: 

• parking met 20 parkeerplaatsen in openlucht;
• een in- en oprit, deels op openbaar domein, voor gemotoriseerd verkeer langs Dokter Kochlaan;
• wandelpaden met verbindingen naar:

-     ten noordwesten: de Sint-Bernardsesteenweg;

-     ten noorden: (toekomstige verbinding) parking Colruyt;

-     ten oosten: (toekomstige verbinding) Woonhaven;

-     ten zuiden: aansluiting Dokter Kochlaan.

• 3 fietsenstallingen;
• een petanqueveld.

Inhoud van de aanvraag 

-     slopen van bestaande constructies op het terrein;

-     bouwen van een woonzorgcentrum:

• 2 vrijstaande gebouwen met in totaal 70 serviceflats;
• 1 vrijstaand gebouw als rust- en verzorgingstehuis met 124 kamers waarvan 4 reservekamers;
• een gelijkvloers dienstencentrum ten dienste van het woonzorgcentrum.

-     bouwen van een luifel;

-     bouwen van 3 fietsenstallingen;

-     bouwen van een ondergrondse parking met 114 autoparkeerplaatsen;

-     aanleggen van verhardingen:

• circulatie rondom de gebouwen op de eigen percelen;
• een parking met 20 autoparkeerplaatsen;
• aansluiting circulatie op het openbaar domein.

-     vellen van 21 (hoogstammige) bomen;

-     wijzigen van het reliëf op het openbaar domein (maakt geen deel uit van de aanvraag).

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat het bouwen en uitbaten van een zorgcampus evenals de bemaling die noodzakelijk is om de bouw ervan mogelijk te maken. Er wordt een verhoogde lozingsnorm voor PFAS gevraagd en een bijstelling van een sectorale voorwaarde.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Woonzorgcentrum
 

Aangevraagde rubriek(en) Bemaling i.k.v. nieuwbouw WZC, DC en AW
 

Aangevraagde bijstelling bijzondere milieuvoorwaarden in afwijking van algemene of sectorale voorwaarden

Bemaling i.k.v. nieuwbouw WZC, DC en AW

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

 Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):

• artikel 8. §1. Als handelingen, vermeld in artikel 4, verricht worden, wordt in een of meerdere infiltratievoorzieningen voorzien volgens de bepalingen van dit besluit, behalve als de kadastrale percelen in kwestie die tot een eigendom behoren, samen kleiner dan 120 vierkante meter zijn.
  Er wordt geen infiltratievoorziening aangelegd.

• artikel 9. Als er om technische redenen geen infiltratievoorziening kan worden aangelegd, wordt een buffervoorziening aangelegd als de in rekening te brengen afwaterende oppervlakte groter dan of gelijk is aan 1000 vierkante meter.
  Er wordt geen buffervoorziening aangelegd.

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 22 Algemene bepalingen, toegangen en deuropeningen:
  er zijn meerdere deuren voorzien waarvan het deurvlak langs de duwzijde zich verder dan 20 cm in de muur bevinden (onder andere in kelder de westelijke en zuidelijke trapkokers: deuren van de parkeerkelder naar zowel liftsas als trapsas.

• artikel 27 Parkeerplaatsen:
  de aangepaste parkeerplaatsen dienen zo dicht mogelijk bij de toegankelijke ingang van de constructie te worden voorzien;
  Niet alle aangepaste parkeerplaatsen bevinden zich zo dicht mogelijk bij de ingangen.

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  §1. Bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of voor elke nieuwe ruimte bij volume-uitbreiding, dienen verblijfsruimten een minimale vrije hoogte te hebben 2,60 m.
  De gemeenschappelijke (verblijfs)ruimtes zoals brasserie, leef+eetruimtes en keuken, … overal waar een verlaagd plafond voorzien is, hebben een vrije hoogte van 2,50 m.

• artikel 26 Afvalverzameling: er wordt enkel een afvalberging voorzien in het centraal gebouw aansluitend aan de ontmoetingsruimte. Voor de assistentiewoningen en het woonzorgcentrum is er geen afvalberging voorzien.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit). 
Het voorliggende project is geheel gelegen de Provincie aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). 

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-     Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af op artikel 21 en 26 van de bouwcode. Er kan niet op geldige wijze worden van afgeweken. Dit zal als voorwaarde worden opgenomen bij de vergunning.

De aanvraag wijkt af op enkele punten van de verordening toegankelijkheid. Dit wordt opgenomen als voorwaarde bij de vergunning.

Bij de aanvraag wordt er een hemelwaterstudie toegevoegd waaruit blijkt dat men een grotere hemelwaterput voorziet dan vereist is. Daarbij wenst men maximaal in te zetten op hergebruik door het volledig complex aan te sluiten op de hemelwaterput. Aan de hand van de bijgevoegde studie dient er hierdoor geen infiltratie- of buffervoorziening te worden geplaatst. Dit kan gunstig geadviseerd worden.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het bouwrijp maken, de bouw en gebruik van een nieuw woonzorgcentrum. Hiervoor werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie. Voor het geheel is er geen bezwaar maar enkel wordt er gewezen dat er voor de cafetaria mogelijk een horecavergunning vereist is. Daarom wordt er voor het dossier een voorwaardelijk gunstig advies gegeven. Hierbij wordt de aanvrager er op gewezen dat hij zich hiervoor in regel zal moeten stellen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Schaal en ruimtegebruik zijn gunstig.

De aanvraag beoogt de nieuwbouw van een woonzorgcentrum met 120 kamers en 70 assistentiewoningen en een dienstencentrum op een ruim perceel gelegen aan de Dokter Kochlaan in Hoboken. Het perceel grenst aan de Krijgsbaan met parallelle aftakking naar de Dokter Kochlaan. Aan de overzijde bevindt zich het Schoonselhof. Aan de achterzijde grenst het perceel aan de parking van Colruyt met ingang langs de Sint-Bernardsesteenweg en aan de sociale woonwijk met zowel grondgebonden eengezinswoningen als appartementsgebouwen aan het Majoor Maelfaitplein en de Rector Vermeylenlaan.

De verschillende woonvormen worden in gedifferentieerde bouwvolumes ondergebracht. De woongelegenheden van het woonzorgcentrum zijn in 1 gebouw ondergebracht. De assistentiewoningen zijn verdeeld in 2 gebouwen met het dienstencentrum op het gelijkvloers. Het centrale gebouw bestaat uit 7 bouwlagen en de 2 gebouwen langs weerszijden bestaan uit 5 bouwlagen. Het volume is inpasbaar op de site en de omgeving en past binnen de visie van het Masterplan Stuivenberg. Gezien de ruime profilering van de Krijgsbaan, Rector Vermeylenlaan en Dokter Kochlaan leent het projectgebied er zich toe een hogere bouwblokrand toe te staan. De bouwvolumes zijn alzijdig opgevat en houden voldoende afstand tot de perceelgrenzen. Door de alzijdigheid en ruimte voor toekomstige zachte verbindingen krijgen de gebouwen ook een gezicht naar de achterliggende percelen en woonwijk in functie van de verdere ontwikkelingen van het Masterplan. In afwachting van de bij masterplan voorziene ontsluiting, via ventweg Krijgsbaan naar de Albert Einsteinweg, wordt er tijdelijk rechtstreeks aangetakt op de Dokter Kochlaan.

Visueel-vormelijke elementen

Voor de geveluitwerking wordt er geopteerd voor beigekleurig gevelmetselwerk in combinatie met een betonnen gevelplint. Het gevelmetselwerk wordt uitgevoerd in wildverband en met voegen volgens het dunbedprincipe. Gevelmetselwerk geldt als keuze voor een onderhoudsvrije, duurzame materialisatie van de buitenschil. Tevens worden een aantal accenten met houten gevelbekleding voorzien. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in bronskleurig aluminium. De raampartijen worden gekenmerkt door hun royale maatvoering. De diverse toegangen worden éénduidig geaccentueerd door een slanke betonnen luifel en een rij met verticale houten kolommen. De visueel vormelijke elementen zijn duurzaam en visueel inpasbaar op het perceel en de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De kamers van het woonzorgcentrum alsook de assistentiewoningen bieden voldoende woon- en verblijfskwaliteit. Voor het woonzorgcentrum worden er gemeenschappelijke terrassen voorzien. De assistentieflats beschikken alle over een privaat terras.

Er worden in totaal 134 parkeerplaatsen voorzien, waarvan 114 in de ondergrondse parking en 20 op maaiveld. Aan plaats 90 moet er aan de kant van de muur fysiek een afscheiding komen (bijvoorbeeld een klein laag muurtje) zodat de wagen die daar komt te staan niet te dicht bij de deur naar de traphal gaat parkeren.

Er werd advies gevraagd aan de Vlaamse Regering, Departement Omgeving – Dienst VR. Het advies is gunstig:

Er werd advies gevraagd aan de Federale Overheidsdienst Binnenlandse Zaken – ASTRID. Het voorwaardelijk gunstig advies maakt integraal deel uit van de vergunning.

Proximus gaf gunstig advies mits opvolging van de algemene voorwaarden daarin opgenomen.

De Vlaamse Milieumaatschappij geeft een voorwaardelijk gunstig advies dat integraal deel uitmaakt van de vergunning.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De bereikbaarheid van de 10 maaiveldparkeerplaatsen gelegen aan de assistentiewoningen creëert een conflict met het petanque-veldje, zoals te zien is op inplantingsplan N_02. Naast het petanque-veld zullen er immers mensen staan. Het is niet de bedoeling dat ze op of te dicht bij de rijweg moeten staan. De aanleg van een petanque-veld is positief en kan gunstig geadviseerd worden, maar de locatie is aan te passen.

In voorwaarde zal worden opgenomen dat het veldje verplaatst moet worden en dat er minimaal 3 meter afstand rondom het veld tot een rijweg en veilige afbakening tussen de rijweg en het petanque-veld moet zijn.

De getekende ontsluiting naar de P&R Schoonselhof is slechts tijdelijk. In het verder ontwikkelen van het masterplan Stuivenberg wordt de aansluiting van de parking op de verlengde Dokter Kochlaan aangetakt en verdwijnt de tijdelijke aansluiting naar de P&R parking. Op de plannen is nog geen indicatieve aanduiding van waar de aansluiting gaat komen. Er moet afstemming zijn met SW/Omgeving over de definitieve ontsluiting in kader van Masterplan Stuivenberg.

Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer is voorwaardelijk gunstig en maakt integraal deel uit van de vergunning. Voor het verharden van de berm op het openbaar domein ten behoeve het creëren van een toegang tot het project dient er een domeinvergunning worden verkregen.

Daarvoor dient een detailplan opgemaakt te worden van de aansluiting op het openbaar domein, compleet met afmetingen en materialen en ook een duidelijke aanduiding van de perceelsgrens en moet in overleg gegaan worden met AWV om de tijdelijke aansluiting met de P&R veilig te organiseren over het fietspad heen (in functie van zichtbaarheid van de fietsers die voor uitrijdend verkeer achter de bermen vandaan komen).

Vanuit stedenbouwkundig standpunt wordt er toegevoegd dat de handelingen op het openbaar domein geen onderdeel uitmaken van de vergunning. Uiteraard dient de opdrachtgever in overeenstemming te zijn met het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer.

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Publieke Ruimte. Het advies is voorwaardelijk gunstig:

De buitenruimte in het binnengebied blijft privaat domein. Het is daarom noodzakelijk om ter hoogte van de aansluitingen met het openbaar domein een duidelijke fysieke grens te verkrijgen in de materialen zodat het duidelijk is waar de grens tussen privaat/ publiek domein zich situeert.

De Krijgsbaan en de P&R betreft een gewestweg en wordt beheerd door AWV. We zien op het plan echter nog enkele problemen die we graag meegeven:

-     De tijdelijke ontsluitingsweg naar de P&R ligt verscholen tussen twee bermen. Dit zorgt voor een slechte zichtbaarheid op aankomende fietsers.

-     De locatie van de tijdelijke ontsluitingsweg net in de bocht zorgt voor een moeilijke bochtstraal om het woonzorgcentrum uit te rijden, de parking op. Gaan wagens daar niet direct, een stukje in tegengestelde richting, de Krijgsbaan op willen rijden.

-     Op het inplantingsplan met de brandweerdraaicirkels staat dat verder in de P&R er ook nog een brandweertoegang is. Het is onduidelijk of de parkeerplaatsen daar dan ook geschrapt zullen worden. Een boordsteen met een opstand van 7 cm is dan aangewezen omdat anders die toegang ook door auto’s gebruikt zal worden.

Deze punten zijn mee te nemen bij de hogervermelde besprekingen over de aansluitingen op het openbaar domein.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

De fietsparkeerbehoefte voor het woonzorgcentrum betreft het personeel. Er wordt voor 1/3e van het personeel (zijnde 60 werknemers) 20 fietsenstallingen voorzien. Deze worden voorzien in een afsluitbare ruimte.

Voor het personeel van het dienstencentrum is er een fietsparkeerbehoefte van 400 m²/100 m² x 0,6 = 2,4 fietsstalplaatsen. Die worden best mee voorzien in een afsluitbare ruimte voor personeelsfietsen.

Voor bezoekers van het dienstencentrum is er een fietsparkeerbehoefte van 400 m²/100 m² x 2= 8 fietsen. Deze worden best in de omgeving van de ingang van het dienstencentrum voorzien zoals voorzien op het inplantingsplan N_01, maar niet weergegeven op het inplantingsplan N_02.

De fietsparkeerbehoefte van de assistentiewoningen is 49 x 1-persoonswoning + 21 x 2 persoonswoning = 91 fietsenstallingen.

Er worden maar 78 fietsenstallingen in 2 zones achter de assistentiewoningen voorzien en er worden nog 24 plaatsen voorzien vooraan op het terrein, verst weg van de wooneenheden. In totaal zijn er voldoende fietsenstallingen, maar de verdeling over het terrein is niet goed. Er moeten minstens 91 plaatsen dicht bij de woningen voorzien worden.

Er worden nog losse plaatsen in openlucht voorzien ter hoogte van de inkom van de assistentiewoningen voor bezoekers, wat goed is.

Laden en lossen:

Moet voorzien worden op eigen terrein, bij voorkeur met kleinere wagens.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Aanlegfase

Onder de zorgcampus bevindt zich een ondergrondse parkeerlaag. Om de werken hiervoor in den droge te kunnen uitvoeren, is een grondwaterverlaging noodzakelijk. Er wordt gekozen voor een bemaling in een hydraulisch gesloten bouwkuip door het plaatsen van waterremmende wanden tot in de Boomse klei waardoor het debiet van de bemaling sterk daalt. Bij de uitvoering van deze waterremmende wanden dient een weerstand van 500 dagen gegarandeerd te worden. Klasse 3 rubriek 53.2.2.a wordt gevraagd voor een maximaal debiet van 7.718 m³/jaar. De duur van de bemaling wordt geschat op vier maanden. De totale uit te graven oppervlakte bedraagt 3.612 m². Er wordt een bijstelling gevraagd op de sectorale voorwaarde voor het plaatsen van een meetgoot.

De twee aanwezige peilbuizen op de projectsite werden bemonsterd op 5 januari 2023. De grondwaterkwaliteit werd geanalyseerd voor de parameters van het standaard analysepakket (SAP) en PFAS. Er werden verhoogde concentraties aan PFAS vastgesteld zodat een verhoogde lozingsnorm (100 ng/liter PFAS individueel) gevraagd wordt. Er wordt eveneens een waterzuiveringsinstallatie voorzien. De lozing van het bemalingswater zal gebeuren in de RWA van de Sint-Bernardsesteenweg. Hiervoor wordt klasse 2 rubriek 3.6.3.2 gevraagd voor een maximaal debiet van 30,93 m³/uur. Voor de parameters van het SAP werden geen concentraties boven het indelingscriterium aangetroffen. Voorafgaand aan dit project wordt een verplichte sanering van het terrein uitgevoerd vanwege een verontreiniging door de vroegere schrootexploitatie Bulmetal pvba ter hoogte van de Sint-Bernardsesteenweg 777/779.

De maximale berekende absolute zetting bedraagt 16 millimeter. Dit overschrijdt de maximale waarde van 20 millimeter niet maar eigenlijk dient vanaf 15 millimeter een alternatief bemalingsconcept voorhanden te zijn. Er wordt als bijzondere voorwaarde opgelegd dat de zettingen opgevolgd dienen te worden vanaf het begin van de bemaling.

Op 600 meter van de projectsite ligt het Habitatrichtlijngebied “de historische fortengordel van Antwerpen”. Op een afstand van ongeveer 50 meter ligt in parkgebied het Domein Schoonselhof. Gezien de bemaling uitgevoerd wordt in een hydraulisch gesloten bouwkuip, beperkt de invloedstraal van de bemaling zich echter tot de bouwput zelf.

De Vlaamse Milieumaatschappij dienst Afvalwater en Lucht adviseert gunstig voor de tijdelijke lozing van bemalingswater via een waterzuivering met een maximaal debiet van 30,93 m³/uur (na één week 0,93 m³/uur) (rubriek 3.6.3.2.) gedurende 4 maanden op de RWA-riolering van de Sint-Bernardsesteenweg.

De algemene voorwaarden voor lozing in oppervlaktewater (RWA-riolering naar Hollebeek) en de volgende bijzondere voorwaarden zijn van toepassing:

De kwaliteit van het bemalingswater wordt geanalyseerd voor het lozingspunt (na schoonpompen van de bemalingsinstallatie) of op voorhand in een representatieve peilbuis maximum drie jaar voor de opstart van de bemaling. De te analyseren parameters zijn minstens de kwantificeerbare PFAS-componenten opgenomen in het WAC_IV_A_025. De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de geldende normen.

De verdere monitoring van het opgepompte bemalingswater gebeurt aan volgende frequentie: ? bij concentraties hoger dan 80% van de norm: analyse in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling of tot wanneer de recentste analyse zonder zuivering maximaal 80% van de norm bedraagt;

-     bij concentraties lager dan 80% van de norm: geen herhaling noodzakelijk. Bij inzet van een waterzuivering gebeurt de analyse op het effluent van de waterzuivering ter vervanging van de monitoring van het opgepompte bemalingswater als volgt: in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling. 

In afwijking van art 4.2.5.1.1. §1 van Vlarem II moet er geen meetgoot voorzien worden.

VMM adviseert ongunstig om het bemalingswater te lozen op de riolering van de Dokter Kochlaan. Stad Antwerpen sluit zich hierbij aan.

Exploitatiefase

Aan de Dokter Kochlaan en gedeeltelijk aan de Sint-Bernardsesteenweg wordt een nieuwe zorgcampus gebouwd bestaande uit een woonzorgcentrum met 120 kamers, 70 assistentiewoningen en een dienstencentrum. Voor de exploitatie van het geheel worden volgende ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) gevraagd:

-     het lozen van huishoudelijk afvalwater;

-     de exploitatie van koelinstallaties en warmtepompen;

-     opslag van gevaarlijke producten in kleine verpakkingen (poetsproducten, verzorgingsproducten, enzovoort);

-     het gebruik van stookinstallaties op gas;

-     de exploitatie van een woonzorgcentrum.

De exploitatie van de koelinstallaties, airconditioning en warmtepompen maakt deze aanvraag tot een klasse 2 vergunningsaanvraag met een gezamenlijk geïnstalleerd vermogen nét boven 200 kW (202,24 kW). De overige IIOA’s zijn in de derde klasse ingedeeld.

De verwarming van de gebouwen gebeurt voornamelijk via de warmtepompen. De stookinstallaties (twee stookinstallaties met telkens een vermogen van 150 kW) worden bijkomend ingezet tijdens de koude winterdagen. De exploitant wordt erop gewezen dat de warmtepompen die op het dak van de inrichting geplaatst worden, te allen tijde moeten voldoen aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht zoals opgenomen in Vlarem II.

Verder zijn volgende niet-vergunningsplichtige activiteiten aanwezig:

-     een sprinklerinstallatie; 

-     een transformator.

De vergunningverlenende overheid is verplicht om een advies in te winnen bij het Agentschap Onroerend Erfgoed als de vergunningsaanvraag betrekking heeft op ingedeelde inrichtingen of activiteiten in of aan een beschermde archeologische site, een beschermd monument, een beschermd cultuurhistorisch landschap of een beschermd stads- of dorpsgezicht (decreet van 12 juli 2013 betreffende het onroerend erfgoed artikel 6.4.4§3). Dat is hier niet het geval.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

3. Er dient/dienen afvalbergingen te worden voorzien conform artikel 26 van de bouwcode.

4. De binnenhoogte van de verblijfsruimtes dient overal minstens 2,60 meter te bedragen conform artikel 21 van de bouwcode;

5. Het project dient in zijn geheel te voldoen aan de gewestelijke verordening toegankelijkheid.

6. Op de volledige ondergrondse verdieping dient ASTRID indoordekking aanwezig te zijn.

7. Het bemalingswater mag geenszins geloosd worden op de riolering van de Dokter Kochlaan.

8. Het petanque-veldje moet verplaatst worden zodat er minimaal 3 meter afstand rondom het veld tot een rijweg is, en er veilige afbakening tussen een rijweg en het petanque-veld zijn.

9. De personeelsfietsenstalling dient te worden uitgebreid tot minimaal 22 fietsstalplaatsen en dit volgens de inrichtingsprincipes van artikel 29 van de bouwcode.

10. De 91 fietsparkeerplaatsen voor de bewoners van de assistentiewoningen dienen te worden voorzien in de nabijheid van de woningen en dit volgens de inrichtingsprincipes van artikel 29 van de bouwcode.

11. Het laden en lossen moet op eigen terrein worden voorzien.

12. Er moeten 8 fietsstalplaatsen voor bezoekers voorzien worden zoals aangegeven op het inplantingsplan N_01.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene, sectorale en bijzondere vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt voorwaardelijk positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. De kwaliteit van het bemalingswater wordt geanalyseerd voor het lozingspunt (na het schoonpompen van de bemalingsinstallatie) of op voorhand in een representatieve peilbuis maximaal drie jaar voor de opstart van de bemaling. De te analyseren parameters zijn minstens de kwantificeerbare PFAS-componenten opgenomen in het WAC_IV_A_025. De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de geldende normen.

2. De verdere monitoring van het opgepompte bemalingswater gebeurt aan volgende frequentie:

-     bij concentraties hoger dan 80 % van de norm: analyse in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling of tot wanneer de recentste analyse zonder zuivering maximaal 80 % van de norm bedraagt;

-     bij concentraties lager dan 80 % van de norm: geen herhaling noodzakelijk. Bij inzet van een waterzuivering gebeurt de analyse op het effluent van de waterzuivering ter vervanging van de monitoring van het opgepompte bemalingswater als volgt: in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling. 

3. In afwijking van art 4.2.5.1.1. §1 van Vlarem II moet er geen meetgoot voorzien worden. 

4. Bij de uitvoering van de waterremmende wanden tot in de Boomse klei, dient een weerstand van 500 dagen gegarandeerd te worden.

5. Er moeten zettingsbakens geplaatst worden bij de meeste nabije zettingsgevoelige objecten. Van zodra de bemaling wordt opgestart, moeten de zettingen opgevolgd worden. De monitoring gebeurt per zettingsbaken minstens met volgende frequentie:

-     voor het opstarten van de bemaling: 1 zettingsmeting (nulmeting);

-     week 1 na opstart van de bemaling en elke eerste week nadat een dieper bemalingspeil is ingesteld: vijfmaal per week een zettingsmeting;

-     vanaf week 2 na opstart van de bemaling en elke tweede week nadat een dieper bemalingspeil is ingesteld: éénmaal per week een zettingsmeting.

De metingen op de zettingen mogen stopgezet worden van zodra deze niet meer wijzigen. Bij het instellen van een dieper bemalingspeil wordt de zettingsmeting terug opgestart volgens bovenstaande frequentie. 

6. Indien er een absolute zetting van 15 mm of meer gemeten wordt ter hoogte van een zettingsgevoelige constructie, wordt de bemaling bijgestuurd. Vanaf 20 mm wordt ze stilgelegd. Er dient technisch een terugvalscenario voorzien te worden dat dit mogelijk maakt.

7. De startdatum van de bemaling wordt ten minste twee weken voor de start gemeld aan stad Antwerpen. Hiervoor stuurt u een mail aan de dienst Vergunningen (milieuvergunningen@antwerpen.be) en de dienst Milieu-Interventie (mi@antwerpen.be) met vermelding van het dossiernummer, de contactgegevens van de werfverantwoordelijke en de start- en einddatum.

8. De bemaling wordt vergund voor een periode van vier maanden na opstart van de bemaling.

9. Het bemalingswater wordt na zuivering geloosd in de RWA van de Sint-Bernardsesteenweg.

10. Om het opgepompte debiet minimaal te houden, wordt na het bereiken van de noodzakelijke verlaging van de grondwatertafel, het opgepompte debiet maximaal teruggeschroefd om de verlaging in stand te houden.

11. Het debiet van de bemaling wordt opgevolgd door middel van correct werkende debietmeters en bijgehouden in een logboek dat steeds op de werf aanwezig is en ter inzage wordt gehouden van de toezichthoudende overheid.

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

De voorliggende aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het kaderbesluit ‘Stedenbouwkundige lasten’ goedgekeurd door het college op 9 maart 2018 (jaarnummer 2203).

Het college beslist op 26 april 2024 dat voor het project ‘Stuivenberg Zorgcampus, district Hoboken’ aan de stedenbouwkundige last voldaan is binnen de aanvraag van het project, op voorwaarde dat in een later stadium de definitieve aantakking aan de Dokter Kochlaan door het Zorgbedrijf zelf en op eigen initiatief gerealiseerd wordt.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten