Er werd bij de deputatie een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend. De aanvraag wordt behandeld volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
De deputatie verzoekt het college of de gemeentelijke omgevingsambtenaar om:
- een openbaar onderzoek te houden;
- advies uit te brengen.
Projectnummer: | OMV_2024008287 |
Gegevens van de aanvrager: | NV DCA WOONPROJECTEN met als adres Industrielaan 41 te 2250 Olen |
Gegevens van de exploitant: | NV DCA (0450900045) met als adres Lilsedijk 50 te 2340 Beerse |
Ligging van het project: | Fruithoflaan zonder nummer (zn) te 2600 Berchem (Antwerpen) en Roderveldlaan, Lode Vissenaekenstraat zonder nummer (zn) te 2640 Mortsel |
Kadastrale percelen: | Antwerpen afdeling 21 sectie A nrs. 347S3 en 375A, Mortsel afdeling 1 sectie A nrs. 8H2 en 299A |
waarvan: |
|
- 20231218-0037 | Antwerpen afdeling 21 sectie A nrs. 347S3 en 375A, Mortsel afdeling 1 sectie A nrs. 8H2 en 299A (Milieumelding 1) |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen, exploitatie van ingedeelde inrichtingen of activiteiten |
Voorwerp van de aanvraag: | bouwen van een nieuwe meergezinswoning met 71 wooneenheden, 2 gelijkvloerse commerciële ruimtes, een fietsenstalling, een ondergrondse parkeergarage en een ontbossing; een afwijking van gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater (geen infiltratievoorziening); het exploiteren van een geothermische warmtepomp met 40 verticale boringen. |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 26/02/2016: weigering (ROL-20152660) voor het bouwen van een appartementsgebouw met 110 appartementen, commercieel gelijkvloers en ondergrondse parkeergarage;
- 22/09/2023: integrale Kwaliteitskamer (KK/2023/1922) gunstig mits voorwaarden.
Vergunde toestand
- inrichting:
Bestaande toestand
- niet relevant gezien de aanvraag handelt over een nieuwbouw.
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- ontbossen in functie van een nieuwbouwproject;
- oprichten van een appartementsgebouw met ondergrondse parking;
- voorzien van een bijgebouw;
- inrichten van het perceel.
Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten
Inhoud van de aanvraag
Het voorwerp van de aanvraag betreft het bouwen van een nieuwe meergezinswoning met 71 wooneenheden, 2 gelijkvloerse commerciële ruimtes, een fietsenstalling, een ondergrondse parkeergarage, een ontbossing en het exploiteren van een geothermische warmtepomp met 40 verticale boringen.
Aangevraagde rubriek(en)
Aangevraagde rubriek(en) Milieumelding 1
Rubriek | Omschrijving | Gevraagd voor |
16.3.2°a) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioningsinstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW; | 90,00 kW |
55.1.1° | verticale boringen tot en met een diepte van het dieptecriterium; | 40 boringen |
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 24 en 42 van het Omgevingsvergunningsdecreet heeft het college of de gemeentelijke omgevingsambtenaar de bevoegdheid advies uit te brengen voor de vergunningsaanvragen op haar grondgebied waarvoor de deputatie, de Vlaamse regering of de gewestelijke omgevingsambtenaar de bevoegde overheid is, tenzij:
Het college heeft op 17 november 2017 (jaarnummer 2017_CBS_08858) beslist om de adviesbevoegdheid op te nemen.
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Agentschap voor Natuur en Bos - Adviezen en Vergunningen Antwerpen | 13 maart 2024 | 16 april 2024 | Ongunstig |
Federale Overheidsdienst Binnenlandse Zaken - ASTRID | 13 maart 2024 | 26 maart 2024 | Gunstig |
Fluvius System Operator | 18 maart 2024 | 28 maart 2024 | Voorwaardelijk gunstig |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 13 maart 2024 | 22 april 2024 | Voorwaardelijk gunstig |
Hulpverleningszone Brandweer zone Rand | 13 maart 2024 | 3 april 2024 | Geen advies |
Politiezone Antwerpen/ Verkeerspolitie | 18 maart 2024 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
|
Proximus | 18 maart 2024 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
|
Departement Omgeving - Advies Milieu | 13 maart 2024 | 15 april 2024 | Geen advies |
De Lijn Entiteit Antwerpen | 18 maart 2024 | 9 april 2024 | Gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 18 maart 2024 | 5 april 2024 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 18 maart 2024 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Stadsbeheer/ Groen en Begraafplaatsen | 18 maart 2024 | 22 maart 2024 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 18 maart 2024 | 4 april 2024 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Ruimtelijke Planning | 18 maart 2024 | 27 maart 2024 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Archeologie | 18 maart 2024 | 3 april 2024 |
Stadsontwikkeling/ Publieke Ruimte | 18 maart 2024 | 2 april 2024 |
Stadsontwikkeling/ Team Stadsbouwmeester/ Integrale Kwaliteitskamer | 18 maart 2024 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag
|
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
De golvende haag aan de straatzijde heeft een maximale hoogte van 1,60 meter >1 meter;
voortuinen zijn vrij van constructies met uitzondering van tuinafsluitingen, brievenbussen. Enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten.
Er wordt een parkeerplaats en fietsstalplaatsen in de voortuinstrook voorzien.
Paden, palend aan de bebouwing en toegangspaden zijn toegelaten met een maximumbreedte van 1,50 meter. Het pad naar de commerciële ruimte heef een breedte van 2 meter. De hoofdinkom is voorzien van een pad van 6,60 meter breed. De paden rond het gebouw zijn hoofdzakelijk breder dan 1,50 meter.
Opritten naar een garage, carport of autostaanplaatsen zijn toegelaten met een maximumbreedte van 3 meter per autostaanplaats. De oprit is 5,50 meter breed;
De fietsvoorzieningen voldoen niet aan de inrichtingsprincipes;
Er worden 17 autostalplaatsen te weinig voorzien.
Sectorale regelgeving
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex wonen van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De omgeving van de Fruithoflaan wordt gekenmerkt door appartementsgebouwen in een parklandschap. De aanvraag omvat de bouw van een appartementsgebouw met 71 wooneenheden en 2 commerciële ruimten op het gelijkvloers.
In het kader van de aanvraag werd advies opgevraagd bij de stedelijk dienst Business en Innovatie. Hun advies is ongunstig.
Zij beoordelen de commerciële functies als te beperkt om van een effectieve verweving te spreken, die wel wenselijk is. Ze werden ook onvoldoende gedefinieerd in de aanvraag. Daarnaast zien zij problemen met onder andere parkeermogelijkheden en laden en lossen.
Dit wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De aanvraag omvat de bouw van een appartementsgebouw met 2 ondergrondse bouwlagen voor parking en bergingen en 14 bovengrondse bouwlagen. Het plan van de bovengrondse bouwlagen betreft een samengedrukte 6-hoek, waarvan de oostgevel uitgelijnd wordt met de gemeentegrens tussen Antwerpen en Mortsel. De ondergrondse parkeerbak heeft een grotere footprint dan het gebouw en de inrit bevindt zich naast het gebouw en wordt niet overdekt.
In het gelijkvloers worden de fietsenberging, het afvallokaal, technische ruimten en 2 commerciële ruimten ondergebracht. Op de bovenliggende verdiepingen worden de appartementen geplaatst rond een centrale circulatiekern. Op verdieping 1 tot en met 7 bevinden zich 6 units per bouwlaag, 4 2-slaapkamerappartementen en 2 met 1 slaapkamer. De 8e tot de 13e verdieping tellen 5 units per bouwlaag, 2 met 3 slaapkamers, 2 met 2 slaapkamers en 1 1-slaapkamerappartement.
Tijdens het voortraject werd het project voorgesteld op de integrale kwaliteitskamer van de stad Antwerpen. Het advies van de Kwaliteitskamer werd in deze aanvraag echter niet verwerkt. Er werd geadviseerd om een zuivere, alzijdige geometrie met inpandige terrassen na te streven. De appartementen in de aanvraag hebben met uitzondering van 1 typeappartement per laag uitkragende terrassen, die onderling en per laag afwijken van vorm. Verder werd geadviseerd om de footprint van het gebouw te verkleinen om een slanker volume te realiseren en de doorzichten naar het groene binnengebied te vrijwaren. De verloren oppervlaktes konden dan eventueel gecompenseerd worden door de voorgestelde 11 bouwlagen op te trekken tot 14. In de aanvraag werd de footprint niet verkleind, maar werd het gebouw wel opgehoogd tot 14 bouwlagen. Daarnaast vroeg de Kwaliteitskamer om het aantal units per bouwlaag te beperken tot 5, zodat kwalitatievere appartementen en inpandige terrassen gerealiseerd zouden kunnen worden. Dit advies werd evenmin verwerkt in de aanvraag. In meerdere typeappartementen is de oppervlakte van de leefruimten eerder beperkt en niet in verhouding met de oppervlakte van het nachtgedeelte. Tenslotte betreuren de stedelijke diensten dat de aanvrager na de agendering op de integrale Kwaliteitskamer niet verder in dialoog is gegaan omtrent de architecturale geschiktheid van het gebouw.
De omgevingsaanleg rondom het gebouw voldoet niet aan artikel 27 van de bouwcode. In de voortuinstrook worden fietsstalplaatsen en een parkeerplaats voorzien, terwijl deze zone maximaal groen ingericht dient te worden. Rondom het gebouw wordt een pad aangelegd dat aan verschillende zijden de maximumbreedte van 1,50 m overschrijdt. De oprit naar de inrit van de parkeergarage is 5,50 m breed. Gezien de schaal van de parkeerbak zou hierin afgeweken kunnen worden van de bouwcode. Daarnaast ligt de volledige inrit in open lucht, wat zowel naar verhardingsgraad, leefbaarheid en uitzicht weinig wenselijk is. Gezien de context lijkt een halfoverdekte inrit met een groendak beter inpasbaar in het bestaande parklandschap tussen de appartementsgebouwen. Verder voorziet men aan de straatzijde een golvende haag met een maximale hoogte van 1,60 meter. Deze hoogte kan volgens artikel 19 van de bouwcode maximaal 1 meter hoog zijn. De aanvraag wijkt hier dus ook af van de bepalingen van de bouwcode.
Er wordt opgemerkt dat de plannen voorzien in een zeer grote ondergrondse footprint. Om alle vereiste parkeerplaatsen voor het aantal entiteiten in de ondergrondse bouwlagen te krijgen, wordt de parkeerkelder voorzien tot tegen de perceelsgrenzen. De grootte van de ondergrondse ruimte-inname zorgt ervoor dat er bovengronds geen volwaardig kwaliteitsvol groen aangeplant kan worden. Er zijn geen voorzieningen getroffen die het mogelijk maken om bomen aan te planten bovenop de ondergrondse bouwlaag die vrij kunnen uitgroeien. Bijkomend worden de mogelijkheden voor het inrichten van een bovengrondse infiltratie sterk beperkt.
Om de densiteit en het ruimtegebruik op het perceel aanvaardbaar te houden, dient de bovengrondse footprint van het gebouw, het aantal entiteiten en de grootte van de ondergrondse bouwlaag beperkt te worden.
Visueel-vormelijke elementen
De verdiepingshoge plint, de uitkragende terrassen en de horizontale banden ter hoogte van de verdiepingsvloeren worden uitgevoerd in zichtbeton. Bij de gevels zonder terrassen worden de gevelvlakken tussen de betonbanden uitgevoerd in zandkleurig metselwerk. Boven alle ramen en ter hoogte van de terrassen worden de gevelvlakken afgewerkt met bronskleurige geprofileerde metaalplaten. De borstwering aan de terrassen bestaat uit bronzen stalen spijlen. Aan de ramen in de gevels zonder terrassen worden glazen borstweringen geplaatst.
Deze verschillende uitwerking van de gevels met en zonder terrassen gaat in tegen het advies van de integrale kwaliteitskamer om een alzijdig gebouw te ontwerpen. Het plaatsen van een donkerder materiaal aan de gevels met terrassen, geeft een tegenstrijdig beeld aangezien dit de illusie wekt van de schaduwwerking van inpandige terrassen. Daarnaast variëren de uitkragende terrassen qua vorm en grootte over de verschillende verdiepingen, wat niet kenmerkend is voor de omgeving.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
In het kader van de aanvraag werd advies opgevraagd bij de stedelijke dienst Archeologie. Hun advies is voorwaardelijk gunstig en luidt als volgt:
“Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven 3.000 m² (circa 5.907 m²) en een ingreep in de bodem boven 1.000 m² (circa 4.200 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.
De archeologienota werd opgemaakt door Studiebureau Archeologie en waarvan akte door het Agentschap Onroerend Erfgoed op 21 december 2023 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/28424). Er werd een programma van maatregelen opgesteld voor een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van proefsleuven. Nadien maakt de erkend archeoloog een nieuw programma van maatregelen. Ook dit eventueel programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd als voorwaarde bij deze omgevingsvergunning.”
Bij het verlenen van een vergunning dienen de in het advies geformuleerde voorwaarden overgenomen als voorwaarden voor vergunning.
Naar aanleiding van de aanvraag werd ook advies opgevraagd bij de stedelijke dienst Publieke Ruimte. Hun advies is voorwaardelijk gunstig en luidt als volgt:
“Voor de nieuwe inrit aan de Fruithoflaan dient de opstaande boordsteen gewijzigd te worden naar een afgeschuinde boordsteen. Er bevindt zich hier ook een verlichtingspaal waarvan het niet helemaal duidelijk is of deze verplaatst zal moeten worden. Als deze verplaatst moet worden moet er 4 weken voor de werken starten een mail gestuurd worden naar openbare_verlichting@antwerpen.be voor verdere afspraken
.
Het is onduidelijk hoe de brandweer in één beweging op de opstelplaats gaat geraken omdat de aangrenzende rijweg enkelrichting is in de andere richting dan de opstelplaats. Als de brandweer er achterwaarts komt opgereden via de Fruithoflaan zal er op dat stuk een boordsteen van 7 cm voorzien moeten worden.
Ook zal er voor de nieuwe parkeerplaats voor de deelauto een afgeschuinde boordsteen voorzien dienen te worden alsook een nieuwe verharding tussen rijweg en rooilijn. Dit valt te betreuren omdat er hiervoor wellicht in de wortelzone van de boom gewerkt zal moeten worden en de boom rechts van de oprit (die niet mee op plan staat) misschien zelfs gerooid moet worden. Het is ook niet duidelijk voor wie het gebruik van de deelauto juist bestemd is, kan dit niet mee in de ondergrondse parking voorzien worden of in de parkeerpocket aan de overzijde? Dit aspect ligt op grondgebied van Mortsel.”
Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. Bij het verlenen van een vergunning dienen de in het advies geformuleerde voorwaarden overgenomen als voorwaarden voor vergunning.
Verder werd ook advies gevraagd bij de stedelijke groendienst:
“Er dient advies opgevraagd worden bij ANB in functie van ontbossing. De groendienst geeft voorwaardelijk gunstig advies:
- De straatbomen dienen beschermd te worden tijdens de werken.
- De te behouden boszone dient ten allen tijde als boszone behouden te blijven. Om dit te bekomen dient ze tijdens de werken volledig afgezet te worden dmv een hoog hekwerk. Dit om schade aan het bos en materiaalopslag in het bos te voorkomen.
- In de tuin rondom het gebouw adviseert de groendienst om minstens 3 inheemse bomen van 1e categorie A aan te planten, op ruime afstand van het gebouw zodat deze volwaardig kunnen uitgroeien. Voor de overige bomen kan er gekozen worden voor een gevarieerde mix tussen 2e en 3e categorie, waarbij zeker inheemse soorten niet uit het oog verloren worden. Bij de aanplant van de bomen en beplanting na de werf, is het belangrijk de nodige grondbewerkingen uit te voeren zodat de bodem voldoende lucht, water en voedingsmiddelen bevat. Indien de bodem vergeten wordt, zal het eindresultaat nooit het gewenste eindbeeld behalen.
De groendienst adviseert hiervoor met een professionele tuinaannemer in zee te gaan, idealiter nog voor de start van de werf.”
Bij het verlenen van een vergunning dienen de in het advies geformuleerde voorwaarden overgenomen als voorwaarden voor vergunning.
Gezien het perceel voor de aanvraag ontbost dient te worden werd eveneens advies opgevraagd bij het Agentschap voor Natuur en Bos. Hun advies is ongunstig. De advies wordt vanuit stedenbouwkundig standpunt gevolgd waardoor de aanvraag geweigerd dient te worden.
Er wordt opgemerkt dat de aanvraag voorziet in een nieuw pad om het terrein te ontsluiten, dit wordt zowel in de beschrijvende nota als het inplantingsplan aangegeven. Het is onduidelijk of het hier een publiek toegankelijk weg betreft die onder het gemeentewegendecreet valt.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 105 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding met 71 wooneenheden en 2 commerciële ruimtes. 7 appartementen < 60 m² met parkeernorm 1,1 à 7 x 1,1 = 7,7; 12 appartementen tussen 60 m² en 90 m² met parkeernorm 1,35 à 12 x 1,35 = 16,2; 52 appartementen > 90 m² met parkeernorm 1,55 à 52 x 1,55 = 80,6;
Er worden 2 commerciële ruimtes voorzien met een beperkt vloeroppervlak (116 en 84 m²) met een parkeerbehoefte van 0.
|
De plannen voorzien in 88 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
• Er wordt een ondergrondse parking ingericht voor 89 auto’s. Plaats 32 en 77 hebben onvoldoende afstand tot aan de muur. Er zijn 87 nuttige plaatsen. • Op het maaiveld wordt 1 parkeerplaats voorzien voor een deelwagen. • De aanvrager is verder eigenaar van 13 parkeerplaatsen in het naastgelegen gebouw (Roderveldlaan 100). Naar verluid gaat het over een overschot ten opzichte van de parkeerbehoefte op dat perceel dat kan ingezet worden voor het voldoen in de parkeerbehoefte van het voorliggende perceel. Er is echter onvoldoende informatie beschikbaar om deze plaatsen als nuttige plaatsen te rekenen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 88.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden:
De grootte en/of vorm van het perceel laten het bouwen van het aantal te realiseren plaatsen niet toe.’
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 105 – 88 = 17.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 105 – 88 = 17. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 17 plaatsen.
|
In het kader van de aanvraag werd advies opgevraagd bij de stedelijke dienst Mobiliteit. Hun advies luidt als volgt:
“Autostalplaatsen:
Er werden 2 parkeerboxen ingetekend in de ondergrondse parking. Om te garanderen dat parkeerplaatsen effectief gebruikt worden voor het parkeren en/of stallen van wagens worden garageboxen niet toegelaten in collectieve parkeervoorzieningen. In de praktijk worden garageboxen vaak gebruikt als bergplaats in plaats van een parkeerplaats voor de wagen.
Ontsluiting/bereikbaarheid:
De inrit van de ondergrondse parking is gelegen aan de Fruithoflaan. De breedte van de toegang is niet toereikend om wagens te laten kruisen, er dient een lichtensysteem voorzien te worden voor veilig in- en uitrijden van de garage.
Op het maaiveld wordt 1 parkeerplaats voorzien voor deelwagens. Het lijkt logischer om deze parkeerplaats te voorzien in de ondergrondse parking en geen bijkomende inrit te voorzien naar het perceel om slechts 1 parkeerplaats te bereiken.
Fietsvoorzieningen:
Er dienen 207 overdekte en afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden voor bewoners (19* (1+1), 39*(2+1), 13*(3+1)).
Voor de commerciële ruimten dient er (0,60/100 m² x 200 m²) 1 overdekte, afsluitbare fietsstalplaats voorzien te worden en 4 publiek toegankelijke plaatsen voor bezoekers.
Er werden 206 overdekte en afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien op het gelijkvloers en op de ondergrondse verdiepen in de bergingen/garageboxen:
Aangezien een dubbellaags systeem niet voor alle types fietsen en gebruikers bruikbaar is, kan deze slechts voor 50% van de fietsstalplaatsen gebruikt worden. De 2 bijkomende standaardplaatsen hebben niet voldoende opstalruimte achter de fiets. 1 van de ingetekende bakfietsen verspert de doorgang naar een deel van de fietsenparking en wordt daardoor niet meegerekend als bruikbare plaats. In de parkeerboxen en in enkele bergingen werden ook fietsstalplaatsen ingetekend, deze voldoen niet aan de vereisten voor bruikbare fietsstalplaatsen en worden niet meegerekend. Verder dient 10% van de fietsstalplaatsen bruikbaar te zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets, enzovoort)
Er zijn 2 overdekte en afsluitbare fietsstalplaatsen tekort.
De fietsparkeerplaatsen dienen dus grotendeels herbekeken te worden en ingericht volgens deze richtlijnen.
Daarnaast werden er op het maaiveld publiek toegankelijke fietsstalplaatsen voorzien: 24 stuks aan de zijkant van het gebouw en 6 plaatsen voor bezoekers van de commerciële ruimten.
De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:
Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. Bij het verlenen van een vergunning dienen de in het advies geformuleerde voorwaarden overgenomen als voorwaarden voor vergunning.
Het ontoereikend aantal auto- en fietsstalplaatsen wijzen naast de bovengenoemde knelpunten echter op een overschrijding van de draagkracht van de site. De mobiliteitsimpact van de aanvraag op de buurt is onaanvaardbaar. Het is noodzakelijk de densiteit te verlagen.
Omwille van het negatieve advies van het Agentschap voor Natuur en Bos, verschillende strijdigheden met de bouwcode en de goede ruimtelijke ordening wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.
Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen en activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu
Voor de klimatisatie van de 71 appartementen en het gelijkvloers voor diensten of kantoor wordt een bodem warmtewisselaar systeem aangelegd met 40 boringen. Op niveau -1 werd een gemeenschappelijk technische ruimte voorzien voor geothermie. Het systeem bestaat uit één centrale bodem-water warmtepomp met een compressorvermogen van 90 kW. Het gebruikte koelmiddel is Freon R454B. Hiervoor werd rubriek 16.3.2°a) gevraagd. Om de 40 boringen op een diepte van 149 meter uit te voeren, werd rubriek 55.1.1° aangevraagd.
Het dieptecriterium op de projectlocatie bedraagt 150 meter. Gezien diepteboringen voor geothermische energieopslag met een diepte kleiner dan het dieptecriterium niet zijn ingedeeld, is deze rubriek zonder voorwerp. Het gebruikte koelmiddel Freon R454B heeft een GWP-waarde van 466, hetgeen een lage waarde betreft in vergelijking met R410A (GWP-waarde van 2.088). Echter is het product licht ontvlambaar en dienen er maatregelen getroffen te worden om dit product bij calamiteiten op te vangen en te verwijderen. Een regelmatige controle van de technische ruimte waar de compressor zich bevindt, wordt aanbevolen.
Ten behoeve van het realiseren van de bouwput voor de ondergrondse kelder, zal een bemaling noodzakelijk zijn. De vergunning of melding voor deze bemaling zal op een later tijdstip worden aangevraagd door de uitvoerder en vormt dus geen onderdeel van voorliggende aanvraag. Er werd reeds een bemalingsstudie uitgevoerd gebaseerd op bovenstaande veronderstellingen. De bemalingsstudie werd ter informatie als bijlage bij het aanvraagdossier gevoegd.
De bemaling zou in een gesloten bouwkuip plaatsvinden met waterremmende wanden tot aan de tertiaire kleilaag. De effecten van de bemaling op de omgeving worden hierdoor ingeperkt in tegenstelling tot de bemaling in een open bouwput. Het totaal waterbezwaar werd berekend op 87.994 m³ per jaar. De aanvrager wordt erop gewezen dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlaremindelingslijst (rubriek 53.2). Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart.
Volgens de bouwcode van stad Antwerpen is het verplicht om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Indien om technische redenen retourbemaling, infiltratie naar de bodem en lozing in een gracht of waterlichaam niet haalbaar zijn, wordt een lozing van het opgepompte grondwater in het openbare riool (gemengde of DWA) slechts toegestaan wanneer dit vermeld wordt in de omgevingsvergunning. In dat geval moet bij lozing van >10 m³/uur op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden. De opstart van een bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4 m–mv).
Voor toekomstige projecten wordt er aangeraden een bemaling tegelijk met de stedenbouwkundige handelingen aan te vragen zodat men niet voor ongewenste verrassingen komt te staan in verband met kosten, timing en dergelijke.
Door het onlosmakelijk verband van de stedenbouwkundige aspecten aan de ingedeelde inrichtingen of activiteiten worden de gevraagde Vlarem-rubrieken ongunstig geadviseerd.
Het is aan de vergunningverlenende overheid om, op basis van alle onafhankelijk uitgebrachte deskundige adviezen, tot een gemotiveerde en integrale beslissing te komen.
Advies van het college
Aan het college wordt voorgesteld om deze omgevingsaanvraag ongunstig te adviseren.
Geadviseerde rubriek(en)
Rubriek | Omschrijving | Ongunstig geadviseerd voor |
16.3.2°a) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioningsinstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW; (inrichting Milieumelding 1) | 90,00 kW |
55.1.1° | verticale boringen tot en met een diepte van het dieptecriterium; (inrichting Milieumelding 1) | zonder voorwerp |
Procedurestap | Datum |
Ontvangst adviesvraag | 13 maart 2024 |
Start openbaar onderzoek | 23 maart 2024 |
Einde openbaar onderzoek | 21 april 2024 |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste adviesdatum | 2 mei 2024 |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
23 maart 2024 | 21 april 2024 | 8 | 1 | 0 | 8 |
Bespreking van de bezwaren
Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 17 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:
Beoordeling: De aanvraag genereert volgens het intern advies van de stedelijke dienst mobiliteit een parkeerbehoefte van 105 autostalplaatsen. De aanvraag voorziet in 88 nuttige autostalplaatsen, waardoor 17 plaatsen op het openbaar domein afgewenteld zullen worden.
Het bezwaar is gegrond.
Beoordeling: Ten opzichte van het ontwerp dat tijdens het voortraject aan de integrale Kwaliteitskamer werd voorgesteld werd het aantal bouwlagen opgetrokken van 11 naar 14 zonder de footprint van het gebouw te verkleinen of het aantal appartementen per laag te verlagen. Het feit dat het aantal fiets- en autostalplaatsen ontoereikend zijn, wijzen erop dat het voorgestelde aantal woonunits een overschrijding van de draagkracht van het perceel inhoudt.
Het bezwaar is gegrond.
Beoordeling: Het oprichten van de toren brengt inderdaad een verlies aan groen en ontbossing met zich mee. Na voltooiing wordt de ruimte rondom de toren opnieuw aangelegd als groene ruimte, maar de gronddekking boven de parkeerbak bedraagt minder dan 1 m waardoor hier geen kwalitatief groen of hoogstammige bomen zullen groeien.
Opdat de bouwput voor de ondergrondse garage verwezenlijkt kan worden, moet er op een deel van de site ontbost worden voor een oppervlakte van 1.550 m². Gezien het nieuwe gebouw in een deel van de boszone gelegen is, zou het bos deels moeten verdwijnen. Het overige gedeelte van het bos dat zo’n 3.450 m² omvat, blijft behouden. In het kader van de aanvraag werd advies gevraagd aan het Agentschap voor Natuur en Bos. Hun advies is ongunstig aangezien de aanvraag onvoldoende informatie bevat om de impact van de ontbossing te kunnen beoordelen.
Het bezwaar is gegrond.
Beoordeling: Het klopt dat het uitzicht voor enkele omwonenden zal wijzigen na de bouw van de toren. Gelet op de afstand tussen beide gebouwen (minimaal 27 m) en het feit dat de nieuwe toren schuin staat ten opzichte van het appartementsgebouw op de Roderveldlaan, waardoor het perspectief vanuit dit laatste gebouw betrekkelijk breed blijft, kan naar alle redelijkheid gesteld worden dat de woonkwaliteit niet in het gedrang komt.
Het bezwaar is ongegrond.
Beoordeling: Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat inkijk niet kan tegenhouden. Dit staat goed nabuurschap niet in de weg. Gelet op de afstand tussen beide gebouwen (minimaal 27 m) die conform het Burgerlijk Wetboek is, kan naar alle redelijkheid gesteld worden dat de woonkwaliteit niet in het gedrang komt.
Het bezwaar is ongegrond.
Beoordeling: De realisatie van elk bouwproject veroorzaakt een zekere hinder naar zijn omgeving. Dit is een noodzakelijk kwaad met een tijdelijke dimensie, dat bovendien politioneel is geregeld. De bezorgdheid van de bezwaarindiener rond de hinder door werken vormt een uitvoeringstechnische aangelegenheid die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de bouwheer/aannemer om zich te ontzien van burgerrechtelijke plichten.
Het bezwaar is ongegrond.
Beoordeling: De vormgeving en architecturale uitwerking van het nieuwe appartementsgebouw verschillen inderdaad sterk van de vormgeving van de omliggende appartementsgebouwen. De terrassen zijn uitkragend en variëren qua vorm en grootte over de verschillende verdiepingen, wat niet kenmerkend is voor de omgeving.
Het bezwaar is gegrond.
Beoordeling: De aanvraag omvat 14 bouwlagen, gelijk aan het naastgelegen appartementsgebouw met adres Fruithoflaan 107. Het klopt dat het nieuwe appartementsgebouw wegens dikkere vloerpakketten, eigen aan de actuele bouwpraktijk, hoger uitkomt dan het naastgelegen appartementsgebouw. Het hoogteverschil is echter niet van deze orde dat de harmonie van de omgeving hierdoor geschonden wordt. De breedte van het openbaar domein rondom het perceel van de aanvraag laat een dergelijke bouwhoogte toe.
Het bezwaar is ongegrond.
Beoordeling: Het stooklokaal met de geothermische pomp zal in de kelder op niveau -1 geplaatst worden in de garage. Bovendien wordt het geplaatst naar de straatkant toe op de hoek van de Roderveldlaan en de Fruithoflaan, weg van de bestaande gebouwen. Boven het lokaal van de geothermie ligt de inkomhal van de bewoners tot het gebouw. Het lokaal van de geothermie moet voldoende geïsoleerd zijn opdat het geluid geen storende factor mag zijn naar de bewoners. Mocht de aanvraag gunstig geadviseerd worden, werd dit opgenomen in de bijzondere voorwaarden.
Het bezwaar is deels gegrond.
Beoordeling: Het bezwaar tegen mogelijke verzakking van het aangrenzend eigendom door de geothermische boringen en het uitgraven van de bouwput betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken. Daarnaast is een geothermische warmtepomp aangesloten op een gesloten warmtecircuit waarbij er geen grondwater uit de grond wordt gehaald. Het geothermische systeem wordt gevuld met water dat door de aardwarmte opwarmt en op deze manier minder energie nodig heeft om het water voor de bewoners nog bijkomend op te warmen.
Het bezwaar is ongegrond.
Beoordeling: De aanvraag bevat voldoende gegevens om het aangevraagde correct en gegrond te beoordelen.
Het bezwaar is ongegrond.
Het bezwaar is ongegrond.
Informatievergadering
Een informatievergadering was niet vereist en werd niet gehouden.
Het college beslist een ongunstig advies, zoals geformuleerd in de argumentatie, te geven op de aanvraag.