2024_CBS_03472 - Omgevingsvergunning. Advies hogere overheid. Ongunstig advies - OMV_2024008287. Fruithoflaan zonder nummer (zn). District Berchem - Goedkeuring

Er werd bij de deputatie een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend. De aanvraag wordt behandeld volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

De deputatie verzoekt het college of de gemeentelijke omgevingsambtenaar om:

- een openbaar onderzoek te houden;

- advies uit te brengen.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/02/2016: weigering (ROL-20152660) voor het bouwen van een appartementsgebouw met 110 appartementen, commercieel gelijkvloers en ondergrondse parkeergarage;

-          22/09/2023: integrale Kwaliteitskamer (KK/2023/1922) gunstig mits voorwaarden.

Vergunde toestand

-          inrichting:

• terrein met verschillende (hoogstammige) bomen.

Bestaande toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een nieuwbouw.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• wonen – appartementsgebouw met 71 appartementen;
• kantoor en vrije beroepen – 2 gelijkvloerse commerciële ruimtes;

-          bouwvolume:

• 14 bouwlagen met plat dak;
• 43,60 meter kroonlijsthoogte;
• footprint 733 m²;
• privatieve terrassen;

-          gevelafwerking:

• sokkel, terrassen en horizontale gevelboorden in zichtbeton;
• gevels in zandkleurig metselwerk of bronzen geprofileerde metaalplaten;
• brons aluminium schrijnwerk;
• bronskleurig stalen borstweringen aan terrassen;
• glazen borstweringen aan ramen;
• poort naar inpandige ondergrondse garage;

-          inrichting:

• ondergrondse parkeergarage met 89 parkeerplaatsen;
• gelijkvloerse fietsenstalling met 192 fietsstalplaatsen;
• 30 bovengrondse fietsstalplaatsen voor bezoekers;
• 14 fietsstalplaatsen in privé bergingen;
• bijgebouw met trap naar ondergrondse parking;
• 1 parkeerplaats deelauto;
• verharding rond gebouw en naar achterliggend binnengebied.

Inhoud van de aanvraag 

-          ontbossen in functie van een nieuwbouwproject;

-          oprichten van een appartementsgebouw met ondergrondse parking;

-          voorzien van een bijgebouw;

-          inrichten van het perceel.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Het voorwerp van de aanvraag betreft het bouwen van een nieuwe meergezinswoning met 71 wooneenheden, 2 gelijkvloerse commerciële ruimtes, een fietsenstalling, een ondergrondse parkeergarage, een ontbossing en het exploiteren van een geothermische warmtepomp met 40 verticale boringen.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Milieumelding 1
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 24 en 42 van het Omgevingsvergunningsdecreet heeft het college of de gemeentelijke omgevingsambtenaar de bevoegdheid advies uit te brengen voor de vergunningsaanvragen op haar grondgebied waarvoor de deputatie, de Vlaamse regering of de gewestelijke omgevingsambtenaar de bevoegde overheid is, tenzij:

1. de aanvraag ingediend is door het betrokken college;
2. de aanvraag louter betrekking heeft op mobiele of verplaatsbare ingedeelde inrichtingen of activiteiten.

Het college heeft op 17 november 2017 (jaarnummer 2017_CBS_08858) beslist om de adviesbevoegdheid op te nemen.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 19 Tuinafsluitingen:

De golvende haag aan de straatzijde heeft een maximale hoogte van 1,60 meter >1 meter;

• Artikel 27 open ruimte;

voortuinen zijn vrij van constructies met uitzondering van tuinafsluitingen, brievenbussen. Enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten.

Er wordt een parkeerplaats en fietsstalplaatsen in de voortuinstrook voorzien.

Paden, palend aan de bebouwing en toegangspaden zijn toegelaten met een maximumbreedte van 1,50 meter. Het pad naar de commerciële ruimte heef een breedte van 2 meter. De hoofdinkom is voorzien van een pad van 6,60 meter breed. De paden rond het gebouw zijn hoofdzakelijk breder dan 1,50 meter.

Opritten naar een garage, carport of autostaanplaatsen zijn toegelaten met een maximumbreedte van 3 meter per autostaanplaats. De oprit is 5,50 meter breed;

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen;

De fietsvoorzieningen voldoen niet aan de inrichtingsprincipes;

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen;

Er worden 17 autostalplaatsen te weinig voorzien.

Sectorale regelgeving

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex wonen van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De omgeving van de Fruithoflaan wordt gekenmerkt door appartementsgebouwen in een parklandschap. De aanvraag omvat de bouw van een appartementsgebouw met 71 wooneenheden en 2 commerciële ruimten op het gelijkvloers.

In het kader van de aanvraag werd advies opgevraagd bij de stedelijk dienst Business en Innovatie. Hun advies is ongunstig.

Zij beoordelen de commerciële functies als te beperkt om van een effectieve verweving te spreken, die wel wenselijk is. Ze werden ook onvoldoende gedefinieerd in de aanvraag. Daarnaast zien zij problemen met onder andere parkeermogelijkheden en laden en lossen.

Dit wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag omvat de bouw van een appartementsgebouw met 2 ondergrondse bouwlagen voor parking en bergingen en 14 bovengrondse bouwlagen. Het plan van de bovengrondse bouwlagen betreft een samengedrukte 6-hoek, waarvan de oostgevel uitgelijnd wordt met de gemeentegrens tussen Antwerpen en Mortsel. De ondergrondse parkeerbak heeft een grotere footprint dan het gebouw en de inrit bevindt zich naast het gebouw en wordt niet overdekt.

In het gelijkvloers worden de fietsenberging, het afvallokaal, technische ruimten en 2 commerciële ruimten ondergebracht. Op de bovenliggende verdiepingen worden de appartementen geplaatst rond een centrale circulatiekern. Op verdieping 1 tot en met 7 bevinden zich 6 units per bouwlaag, 4 2-slaapkamerappartementen en 2 met 1 slaapkamer. De 8e tot de 13e verdieping tellen 5 units per bouwlaag, 2 met 3 slaapkamers, 2 met 2 slaapkamers en 1 1-slaapkamerappartement.

Tijdens het voortraject werd het project voorgesteld op de integrale kwaliteitskamer van de stad Antwerpen. Het advies van de Kwaliteitskamer werd in deze aanvraag echter niet verwerkt. Er werd geadviseerd om een zuivere, alzijdige geometrie met inpandige terrassen na te streven. De appartementen in de aanvraag hebben met uitzondering van 1 typeappartement per laag uitkragende terrassen, die onderling en per laag afwijken van vorm. Verder werd geadviseerd om de footprint van het gebouw te verkleinen om een slanker volume te realiseren en de doorzichten naar het groene binnengebied te vrijwaren. De verloren oppervlaktes konden dan eventueel gecompenseerd worden door de voorgestelde 11 bouwlagen op te trekken tot 14. In de aanvraag werd de footprint niet verkleind, maar werd het gebouw wel opgehoogd tot 14 bouwlagen. Daarnaast vroeg de Kwaliteitskamer om het aantal units per bouwlaag te beperken tot 5, zodat kwalitatievere appartementen en inpandige terrassen gerealiseerd zouden kunnen worden. Dit advies werd evenmin verwerkt in de aanvraag. In meerdere typeappartementen is de oppervlakte van de leefruimten eerder beperkt en niet in verhouding met de oppervlakte van het nachtgedeelte. Tenslotte betreuren de stedelijke diensten dat de aanvrager na de agendering op de integrale Kwaliteitskamer niet verder in dialoog is gegaan omtrent de architecturale geschiktheid van het gebouw.

De omgevingsaanleg rondom het gebouw voldoet niet aan artikel 27 van de bouwcode. In de voortuinstrook worden fietsstalplaatsen en een parkeerplaats voorzien, terwijl deze zone maximaal groen ingericht dient te worden. Rondom het gebouw wordt een pad aangelegd dat aan verschillende zijden de maximumbreedte van 1,50 m overschrijdt. De oprit naar de inrit van de parkeergarage is 5,50 m breed. Gezien de schaal van de parkeerbak zou hierin afgeweken kunnen worden van de bouwcode. Daarnaast ligt de volledige inrit in open lucht, wat zowel naar verhardingsgraad, leefbaarheid en uitzicht weinig wenselijk is. Gezien de context lijkt een halfoverdekte inrit met een groendak beter inpasbaar in het bestaande parklandschap tussen de appartementsgebouwen. Verder voorziet men aan de straatzijde een golvende haag met een maximale hoogte van 1,60 meter. Deze hoogte kan volgens artikel 19 van de bouwcode maximaal 1 meter hoog zijn. De aanvraag wijkt hier dus ook af van de bepalingen van de bouwcode.

Er wordt opgemerkt dat de plannen voorzien in een zeer grote ondergrondse footprint. Om alle vereiste parkeerplaatsen voor het aantal entiteiten in de ondergrondse bouwlagen te krijgen, wordt de parkeerkelder voorzien tot tegen de perceelsgrenzen. De grootte van de ondergrondse ruimte-inname zorgt ervoor dat er bovengronds geen volwaardig kwaliteitsvol groen aangeplant kan worden. Er zijn geen voorzieningen getroffen die het mogelijk maken om bomen aan te planten bovenop de ondergrondse bouwlaag die vrij kunnen uitgroeien. Bijkomend worden de mogelijkheden voor het inrichten van een bovengrondse infiltratie sterk beperkt.

Om de densiteit en het ruimtegebruik op het perceel aanvaardbaar te houden, dient de bovengrondse footprint van het gebouw, het aantal entiteiten en de grootte van de ondergrondse bouwlaag beperkt te worden.

Visueel-vormelijke elementen

De verdiepingshoge plint, de uitkragende terrassen en de horizontale banden ter hoogte van de verdiepingsvloeren worden uitgevoerd in zichtbeton. Bij de gevels zonder terrassen worden de gevelvlakken tussen de betonbanden uitgevoerd in zandkleurig metselwerk. Boven alle ramen en ter hoogte van de terrassen worden de gevelvlakken afgewerkt met bronskleurige geprofileerde metaalplaten. De borstwering aan de terrassen bestaat uit bronzen stalen spijlen. Aan de ramen in de gevels zonder terrassen worden glazen borstweringen geplaatst.

Deze verschillende uitwerking van de gevels met en zonder terrassen gaat in tegen het advies van de integrale kwaliteitskamer om een alzijdig gebouw te ontwerpen. Het plaatsen van een donkerder materiaal aan de gevels met terrassen, geeft een tegenstrijdig beeld aangezien dit de illusie wekt van de schaduwwerking van inpandige terrassen. Daarnaast variëren de uitkragende terrassen qua vorm en grootte over de verschillende verdiepingen, wat niet kenmerkend is voor de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In het kader van de aanvraag werd advies opgevraagd bij de stedelijke dienst Archeologie. Hun advies is voorwaardelijk gunstig en luidt als volgt:

“Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven 3.000 m² (circa 5.907 m²) en een ingreep in de bodem boven 1.000 m² (circa 4.200 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd opgemaakt door Studiebureau Archeologie en waarvan akte door het Agentschap Onroerend Erfgoed op 21 december 2023 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/28424). Er werd een programma van maatregelen opgesteld voor een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van proefsleuven. Nadien maakt de erkend archeoloog een nieuw programma van maatregelen. Ook dit eventueel programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd als voorwaarde bij deze omgevingsvergunning.”

Bij het verlenen van een vergunning dienen de in het advies geformuleerde voorwaarden overgenomen als voorwaarden voor vergunning.

Naar aanleiding van de aanvraag werd ook advies opgevraagd bij de stedelijke dienst Publieke Ruimte. Hun advies is voorwaardelijk gunstig en luidt als volgt:

“Voor de nieuwe inrit aan de Fruithoflaan dient de opstaande boordsteen gewijzigd te worden naar een afgeschuinde boordsteen. Er bevindt zich hier ook een verlichtingspaal waarvan het niet helemaal duidelijk is of deze verplaatst zal moeten worden. Als deze verplaatst moet worden moet er 4 weken voor de werken starten een mail gestuurd worden naar openbare_verlichting@antwerpen.be voor verdere afspraken

.

Het is onduidelijk hoe de brandweer in één beweging op de opstelplaats gaat geraken omdat de aangrenzende rijweg enkelrichting is in de andere richting dan de opstelplaats. Als de brandweer er achterwaarts komt opgereden via de Fruithoflaan zal er op dat stuk een boordsteen van 7 cm voorzien moeten worden.

Ook zal er voor de nieuwe parkeerplaats voor de deelauto een afgeschuinde boordsteen voorzien dienen te worden alsook een nieuwe verharding tussen rijweg en rooilijn. Dit valt te betreuren omdat er hiervoor wellicht in de wortelzone van de boom gewerkt zal moeten worden en de boom rechts van de oprit (die niet mee op plan staat) misschien zelfs gerooid moet worden. Het is ook niet duidelijk voor wie het gebruik van de deelauto juist bestemd is, kan dit niet mee in de ondergrondse parking voorzien worden of in de parkeerpocket aan de overzijde? Dit aspect ligt op grondgebied van Mortsel.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. Bij het verlenen van een vergunning dienen de in het advies geformuleerde voorwaarden overgenomen als voorwaarden voor vergunning.

Verder werd ook advies gevraagd bij de stedelijke groendienst:

“Er dient advies opgevraagd worden bij ANB in functie van ontbossing. De groendienst geeft voorwaardelijk gunstig advies:

-        De straatbomen dienen beschermd te worden tijdens de werken.

-        De te behouden boszone dient ten allen tijde als boszone behouden te blijven. Om dit te bekomen dient ze tijdens de werken volledig afgezet te worden dmv een hoog hekwerk. Dit om schade aan het bos en materiaalopslag in het bos te voorkomen.

-        In de tuin rondom het gebouw adviseert de groendienst om minstens 3 inheemse bomen van 1e categorie A aan te planten, op ruime afstand van het gebouw zodat deze volwaardig kunnen uitgroeien. Voor de overige bomen kan er gekozen worden voor een gevarieerde mix tussen 2e en 3e categorie, waarbij zeker inheemse soorten niet uit het oog verloren worden. Bij de aanplant van de bomen en beplanting na de werf, is het belangrijk de nodige grondbewerkingen uit te voeren zodat de bodem voldoende lucht, water en voedingsmiddelen bevat. Indien de bodem vergeten wordt, zal het eindresultaat nooit het gewenste eindbeeld behalen.

De groendienst adviseert hiervoor met een professionele tuinaannemer in zee te gaan, idealiter nog voor de start van de werf.”

Bij het verlenen van een vergunning dienen de in het advies geformuleerde voorwaarden overgenomen als voorwaarden voor vergunning.

Gezien het perceel voor de aanvraag ontbost dient te worden werd eveneens advies opgevraagd bij het Agentschap voor Natuur en Bos. Hun advies is ongunstig. De advies wordt vanuit stedenbouwkundig standpunt gevolgd waardoor de aanvraag geweigerd dient te worden.

Er wordt opgemerkt dat de aanvraag voorziet in een nieuw pad om het terrein te ontsluiten, dit wordt zowel in de beschrijvende nota als het inplantingsplan aangegeven. Het is onduidelijk of het hier een publiek toegankelijk weg betreft die onder het gemeentewegendecreet valt.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

In het kader van de aanvraag werd advies opgevraagd bij de stedelijke dienst Mobiliteit. Hun advies luidt als volgt:

“Autostalplaatsen:

Er werden 2 parkeerboxen ingetekend in de ondergrondse parking. Om te garanderen dat parkeerplaatsen effectief gebruikt worden voor het parkeren en/of stallen van wagens worden garageboxen niet toegelaten in collectieve parkeervoorzieningen. In de praktijk worden garageboxen vaak gebruikt als bergplaats in plaats van een parkeerplaats voor de wagen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De inrit van de ondergrondse parking is gelegen aan de Fruithoflaan. De breedte van de toegang is niet toereikend om wagens te laten kruisen, er dient een lichtensysteem voorzien te worden voor veilig in- en uitrijden van de garage.

Op het maaiveld wordt 1 parkeerplaats voorzien voor deelwagens. Het lijkt logischer om deze parkeerplaats te voorzien in de ondergrondse parking en geen bijkomende inrit te voorzien naar het perceel om slechts 1 parkeerplaats te bereiken.

Fietsvoorzieningen: 

Er dienen 207 overdekte en afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden voor bewoners (19* (1+1), 39*(2+1), 13*(3+1)).

Voor de commerciële ruimten dient er (0,60/100 m² x 200 m²) 1 overdekte, afsluitbare fietsstalplaats voorzien te worden en 4 publiek toegankelijke plaatsen voor bezoekers.

Er werden 206 overdekte en afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien op het gelijkvloers en op de ondergrondse verdiepen in de bergingen/garageboxen:

• 178 plaatsen in een dubbellaags systeem;

• 2 bijkomende standaard plaatsen;
• 12 bakfietsplaatsen;
• 14 stalplaatsen in garagebox/berging.

Aangezien een dubbellaags systeem niet voor alle types fietsen en gebruikers bruikbaar is, kan deze slechts voor 50% van de fietsstalplaatsen gebruikt worden. De 2 bijkomende standaardplaatsen hebben niet voldoende opstalruimte achter de fiets. 1 van de ingetekende bakfietsen verspert de doorgang naar een deel van de fietsenparking en wordt daardoor niet meegerekend als bruikbare plaats. In de parkeerboxen en in enkele bergingen werden ook fietsstalplaatsen ingetekend, deze voldoen niet aan de vereisten voor bruikbare fietsstalplaatsen en worden niet meegerekend. Verder dient 10% van de fietsstalplaatsen bruikbaar te zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets, enzovoort) 

Er zijn 2 overdekte en afsluitbare fietsstalplaatsen tekort.

De fietsparkeerplaatsen dienen dus grotendeels herbekeken te worden en ingericht volgens deze richtlijnen.

Daarnaast werden er op het maaiveld publiek toegankelijke fietsstalplaatsen voorzien: 24 stuks aan de zijkant van het gebouw en 6 plaatsen voor bezoekers van de commerciële ruimten.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

• De parkeerplaats voor deelwagens dient mee opgenomen te worden in de ondergrondse parking.
• Er dient een lichtensysteem voorzien te worden voor veilig in- en uitrijden van de garage.
• Garageboxen worden niet toegelaten, deze plaatsen moeten uitgevoerd worden als open parkeerplaatsen.
• Dubbellaags systeem voor fietsparkeren kan slechts voor de helft van de fietsparkeerbehoefte ingezet worden.
• Fietsparkeerplaatsen dienen te voldoen aan de richtlijnen van de bouwcode.
• Er zijn 2 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen tekort.
• 10% van de fietsstalplaatsen dient bruikbaar te zijn voor buitenmaatse fietsen.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. Bij het verlenen van een vergunning dienen de in het advies geformuleerde voorwaarden overgenomen als voorwaarden voor vergunning.

Het ontoereikend aantal auto- en fietsstalplaatsen wijzen naast de bovengenoemde knelpunten echter op een overschrijding van de draagkracht van de site. De mobiliteitsimpact van de aanvraag op de buurt is onaanvaardbaar. Het is noodzakelijk de densiteit te verlagen.

Omwille van het negatieve advies van het Agentschap voor Natuur en Bos, verschillende strijdigheden met de bouwcode en de goede ruimtelijke ordening wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen en activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Voor de klimatisatie van de 71 appartementen en het gelijkvloers voor diensten of kantoor wordt een bodem warmtewisselaar systeem aangelegd met 40 boringen. Op niveau -1 werd een gemeenschappelijk technische ruimte voorzien voor geothermie. Het systeem bestaat uit één centrale bodem-water warmtepomp met een compressorvermogen van 90 kW. Het gebruikte koelmiddel is Freon R454B. Hiervoor werd rubriek 16.3.2°a) gevraagd. Om de 40 boringen op een diepte van 149 meter uit te voeren, werd rubriek 55.1.1° aangevraagd.
 

Het dieptecriterium op de projectlocatie bedraagt 150 meter. Gezien diepteboringen voor geothermische energieopslag met een diepte kleiner dan het dieptecriterium niet zijn ingedeeld, is deze rubriek zonder voorwerp. Het gebruikte koelmiddel Freon R454B heeft een GWP-waarde van 466, hetgeen een lage waarde betreft in vergelijking met R410A (GWP-waarde van 2.088). Echter is het product licht ontvlambaar en dienen er maatregelen getroffen te worden om dit product bij calamiteiten op te vangen en te verwijderen. Een regelmatige controle van de technische ruimte waar de compressor zich bevindt, wordt aanbevolen.
 

Ten behoeve van het realiseren van de bouwput voor de ondergrondse kelder, zal een bemaling noodzakelijk zijn. De vergunning of melding voor deze bemaling zal op een later tijdstip worden aangevraagd door de uitvoerder en vormt dus geen onderdeel van voorliggende aanvraag. Er werd reeds een bemalingsstudie uitgevoerd gebaseerd op bovenstaande veronderstellingen. De bemalingsstudie werd ter informatie als bijlage bij het aanvraagdossier gevoegd.
 

De bemaling zou in een gesloten bouwkuip plaatsvinden met waterremmende wanden tot aan de tertiaire kleilaag. De effecten van de bemaling op de omgeving worden hierdoor ingeperkt in tegenstelling tot de bemaling in een open bouwput. Het totaal waterbezwaar werd berekend op 87.994 m³ per jaar. De aanvrager wordt erop gewezen dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlaremindelingslijst (rubriek 53.2). Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart.

Volgens de bouwcode van stad Antwerpen is het verplicht om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Indien om technische redenen retourbemaling, infiltratie naar de bodem en lozing in een gracht of waterlichaam niet haalbaar zijn, wordt een lozing van het opgepompte grondwater in het openbare riool (gemengde of DWA) slechts toegestaan wanneer dit vermeld wordt in de omgevingsvergunning. In dat geval moet bij lozing van >10 m³/uur op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden. De opstart van een bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4 m–mv).

Voor toekomstige projecten wordt er aangeraden een bemaling tegelijk met de stedenbouwkundige handelingen aan te vragen zodat men niet voor ongewenste verrassingen komt te staan in verband met kosten, timing en dergelijke.

Door het onlosmakelijk verband van de stedenbouwkundige aspecten aan de ingedeelde inrichtingen of activiteiten worden de gevraagde Vlarem-rubrieken ongunstig geadviseerd.

Het is aan de vergunningverlenende overheid om, op basis van alle onafhankelijk uitgebrachte deskundige adviezen, tot een gemotiveerde en integrale beslissing te komen.

Advies van het college

Aan het college wordt voorgesteld om deze omgevingsaanvraag ongunstig te adviseren.

Geadviseerde rubriek(en)

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 17 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:

1. Toenemende parkeerdruk: Het bezwaar dat de aanvraag onvoldoende (bezoekers)parkeerplaatsen voorziet op eigen terrein, waardoor een deel van de parkeerbehoefte afgewenteld wordt op de reeds verzadigde buurt. De bestaande parkeerdruk ligt reeds hoog.

Beoordeling: De aanvraag genereert volgens het intern advies van de stedelijke dienst mobiliteit een parkeerbehoefte van 105 autostalplaatsen. De aanvraag voorziet in 88 nuttige autostalplaatsen, waardoor 17 plaatsen op het openbaar domein afgewenteld zullen worden.

Het bezwaar is gegrond.

2. Overschrijding draagkracht: Het bezwaar dat door het bouwen van 73 extra wooneenheden de draagkracht van de buurt overschreden wordt. De bezwaarindiener wijst erop dat de bestaande bevolkingsdichtheid in de buurt momenteel al geluidsoverlast, file en andere hinder veroorzaakt.

Beoordeling: Ten opzichte van het ontwerp dat tijdens het voortraject aan de integrale Kwaliteitskamer werd voorgesteld werd het aantal bouwlagen opgetrokken van 11 naar 14 zonder de footprint van het gebouw te verkleinen of het aantal appartementen per laag te verlagen. Het feit dat het aantal fiets- en autostalplaatsen ontoereikend zijn, wijzen erop dat het voorgestelde aantal woonunits een overschrijding van de draagkracht van het perceel inhoudt.

Het bezwaar is gegrond.

3. Verdwijnen groen: Het bezwaar tegen het verdwijnen van kwalitatief groen, wat de leefbaarheid voor de omwonenden verlaagt en nefast is voor de biodiversiteit. De bezwaarindiener meent dat de voorziene ontbossing onverantwoord is.

Beoordeling: Het oprichten van de toren brengt inderdaad een verlies aan groen en ontbossing met zich mee. Na voltooiing wordt de ruimte rondom de toren opnieuw aangelegd als groene ruimte, maar de gronddekking boven de parkeerbak bedraagt minder dan 1 m waardoor hier geen kwalitatief groen of hoogstammige bomen zullen groeien.

Opdat de bouwput voor de ondergrondse garage verwezenlijkt kan worden, moet er op een deel van de site ontbost worden voor een oppervlakte van 1.550 m². Gezien het nieuwe gebouw in een deel van de boszone gelegen is, zou het bos deels moeten verdwijnen. Het overige gedeelte van het bos dat zo’n 3.450 m² omvat, blijft behouden. In het kader van de aanvraag werd advies gevraagd aan het Agentschap voor Natuur en Bos. Hun advies is ongunstig aangezien de aanvraag onvoldoende informatie bevat om de impact van de ontbossing te kunnen beoordelen.

Het bezwaar is gegrond.

4. Verlies uitzicht: Het bezwaar dat het nieuwe appartementsgebouw uitzicht zou afnemen van het naastliggende appartementsgebouw op de Roderveldlaan.

Beoordeling: Het klopt dat het uitzicht voor enkele omwonenden zal wijzigen na de bouw van de toren. Gelet op de afstand tussen beide gebouwen (minimaal 27 m) en het feit dat de nieuwe toren schuin staat ten opzichte van het appartementsgebouw op de Roderveldlaan, waardoor het perspectief vanuit dit laatste gebouw betrekkelijk breed blijft, kan naar alle redelijkheid gesteld worden dat de woonkwaliteit niet in het gedrang komt.

Het bezwaar is ongegrond.

5. Verlies privacy: Het bezwaar dat het nieuwe appartementsgebouw de privacy van het naastliggende appartementsgebouw op de Roderveldlaan zou schenden.

Beoordeling: Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat inkijk niet kan tegenhouden. Dit staat goed nabuurschap niet in de weg. Gelet op de afstand tussen beide gebouwen (minimaal 27 m) die conform het Burgerlijk Wetboek is, kan naar alle redelijkheid gesteld worden dat de woonkwaliteit niet in het gedrang komt.

Het bezwaar is ongegrond.

6. Hinder door werken: Het bezwaar dat de bouw van het aangevraagde jarenlange geluidshinder en hinder door stof zal genereren voor de omwonenden.

Beoordeling: De realisatie van elk bouwproject veroorzaakt een zekere hinder naar zijn omgeving. Dit is een noodzakelijk kwaad met een tijdelijke dimensie, dat bovendien politioneel is geregeld. De bezorgdheid van de bezwaarindiener rond de hinder door werken vormt een uitvoeringstechnische aangelegenheid die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de bouwheer/aannemer om zich te ontzien van burgerrechtelijke plichten.

Het bezwaar is ongegrond.

7. Harmonie vormgeving: Het bewaar dat de vormgeving van het appartementsgebouw sterk afwijkt van de vormgeving van de appartementsgebouwen in de omgeving en daardoor de harmonie in de omgeving geschonden wordt.

Beoordeling: De vormgeving en architecturale uitwerking van het nieuwe appartementsgebouw verschillen inderdaad sterk van de vormgeving van de omliggende appartementsgebouwen. De terrassen zijn uitkragend en variëren qua vorm en grootte over de verschillende verdiepingen, wat niet kenmerkend is voor de omgeving.

Het bezwaar is gegrond.

8. Harmonie bouwhoogte: Het bewaar het nieuwe appartementsgebouw hoger is dan de  appartementsgebouwen in de omgeving en daardoor de harmonie in de omgeving geschonden wordt.

Beoordeling: De aanvraag omvat 14 bouwlagen, gelijk aan het naastgelegen appartementsgebouw met adres Fruithoflaan 107. Het klopt dat het nieuwe appartementsgebouw wegens dikkere vloerpakketten, eigen aan de actuele bouwpraktijk, hoger uitkomt dan het naastgelegen appartementsgebouw. Het hoogteverschil is echter niet van deze orde dat de harmonie van de omgeving hierdoor geschonden wordt. De breedte van het openbaar domein rondom het perceel van de aanvraag laat een dergelijke bouwhoogte toe.

Het bezwaar is ongegrond.

9. Geluidsoverlast: Het bewaar dat de geothermische warmtepomp met een vermogen van 90kW geluidshinder zou veroorzaken voor de omwonenden.

Beoordeling: Het stooklokaal met de geothermische pomp zal in de kelder op niveau -1 geplaatst worden in de garage. Bovendien wordt het geplaatst naar de straatkant toe op de hoek van de Roderveldlaan en de Fruithoflaan, weg van de bestaande gebouwen. Boven het lokaal van de geothermie ligt de inkomhal van de bewoners tot het gebouw. Het lokaal van de geothermie moet voldoende geïsoleerd zijn opdat het geluid geen storende factor mag zijn naar de bewoners. Mocht de aanvraag gunstig geadviseerd worden, werd dit opgenomen in de bijzondere voorwaarden.

Het bezwaar is deels gegrond.

10. Vrees voor schade: Het bewaar dat de trillingen van geothermische boring en het graven van de bouwput schade zou kunnen veroorzaken aan de omliggende gebouwen. De bezwaarindiener stelt daarnaast dat deze pomp een aanzienlijke hoeveelheid grondwater zal oppompen wat ook een negatieve invloed kan hebben op de stabiliteit van de andere omliggende gebouwen.

Beoordeling: Het bezwaar tegen mogelijke verzakking van het aangrenzend eigendom door de geothermische boringen en het uitgraven van de bouwput betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken. Daarnaast is een geothermische warmtepomp aangesloten op een gesloten warmtecircuit waarbij er geen grondwater uit de grond wordt gehaald. Het geothermische systeem wordt gevuld met water dat door de aardwarmte opwarmt en op deze manier minder energie nodig heeft om het water voor de bewoners nog bijkomend op te warmen.

Het bezwaar is ongegrond.

11. Onduidelijkheden dossier: Het bewaar dat uit het dossier niet op te maken valt hoe de fietsenstalling voor de 192 fietsen aangelegd zal worden.

Beoordeling: De aanvraag bevat voldoende gegevens om het aangevraagde correct en gegrond te beoordelen.

Het bezwaar is ongegrond.

12. Waardevermindering eigendom: Het bezwaar dat de realisatie van het project de waarde van het omliggende eigendom zal doen dalen.
    Beoordeling: Het bezwaar omtrent mogelijke waardevermindering betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project.

Het bezwaar is ongegrond.

Informatievergadering

Een informatievergadering was niet vereist en werd niet gehouden.