2024_CBS_04783 - Omgevingsvergunning - OMV_2023118530. Oranjestraat 128. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/04/1947: toelating (18#22960) voor gevel- en binnenveranderingen.

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• wonen – meergezinswoning met 3 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder plat dak; 
• bouwdiepte van circa 10 m;
• bouwhoogte van circa 11 m;
• open ruimte van circa 61 m²;

-          gevelafwerking:

• onbekend.

Bestaande toestand

-          afwijkend.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• wonen – studentenhuisvesting met 8 kamers (voorzien van eigen sanitair);
• 2 kamers met een netto vloeroppervlakte van circa 15 m²;
• 6 kamers met een netto vloeroppervlakte tussen de 20 en 25 m²;
• gemeenschappelijke ruimtes (keuken en eetruimte) van in totaal 26,45 m²;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met daklaag onder mansardedak;
• aanbouw van 1 bouwlaag onder plat dak;
• bouwdiepte van 14,64 m;
• bouwhoogte van 14,22 m;
• open ruimte van circa 35,5 m² tuin;

-          gevelafwerking:

• wit crepi met plint in blauwe hardsteen;
• schrijnwerk in lichtgrijs aluminium met valbeveiliging in glas;

-          inrichting:

• fietsenberging voor 8 fietsen in de kelder.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van het bestaande dak;

-          voorzien van kamerwoning met 8 studentenkamers;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          isoleren van de gevels;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060 op volgende punten:

-          1.3 Harmonieregel en referentiebeeld:

• De diepte van een daklaag is het talrijkst 9m in de omgeving. Een diepte van meer dan 10 m is bijgevolg niet kenmerkend.
• De diepte van een daklaag creëert hinder qua lichtinval naar het aanpalende perceel.
• Het project overschrijdt de ruimtelijke draagkracht.

-          artikel 1.4 Draagkracht (Algemene voorschriften):
Door de voorgestelde configuratie van studentenkamers daalt het woongenot en stijgt de densiteit op onaanvaardbare wijze waardoor de functie overlast genereert en de draagkracht wordt overschreden.

-          artikel 1.7.1 Open ruimte, tuinen en terrassen (Algemene voorschriften):
Het percentage open ruimte vermindert ten opzichte van de vergund geachte toestand vanwege de gelijkvloerse aanbouw.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 25 Toegankelijkheid van de functie:
  Het dakterras op de eerste verdieping is enkel toegankelijk via brandladders;
• artikel 38 Groendaken:
  De delen van het dak van de aanbouw die niet als terras worden voorzien dienen als groendak aangelegd te worden;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  Er worden geen toezichtsputten voorzien aan de perceelgrens;
• artikel 43 Septische putten:
  De voorziene septische put is niet voldoende groot gedimensioneerd (3000 liter in plaats van de 3200 liter die minimaal nodig is).

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C)

 Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C)

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

- Effecten op de biodiversiteit: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024. Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 32 decreet) is niet vereist.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het voorzien van 8 studentenkamers wordt onvoldoende kwaliteit gegenereerd.

Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De bouwdiepte van de daklaag sluit echter niet aan bij de kenmerkende bouwdiepte op die hoogte en is storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

Het voorgestelde materiaalgebruik, witte crépi met licht grijs aluminium buitenschrijnwerk, past zich in in de omgeving. De glazen balustrades in de voorgevel betreffen echter geen stedelijk kenmerkend materiaal. Deze zijn wenselijk uit te voeren als spijlen balustrade. Ook is het aangewezen de hoogte van de balustrades van de eerste verdieping gelijkaardig uit te voeren als deze op de 2de verdieping. Zo wordt een rustiger gevelbeeld gecreëerd. Ook het doorbreken van de kroonlijst aan de achtergevel in functie van een vluchttrap is vreemd en niet wenselijk.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voorliggende aanvraag betreft het omvormen van een meergezinswoning met 6 bewoners naar een kamerwoning met 8 studentenkamers. De gelijkvloerse studentenkamers beschikken niet over een logische planschikking. Zo is de badkamer van kamer 0.6 over-gedimensioneerd en zorgt de L-vormige uitwerking van kamer 0.4 voor weinig bemeubelingsmogelijkheden. Er blijft onvoldoende kwalitatieve ruimte op deze gelijkvloerse kamers beschikbaar voor een student om heel de week te verblijven.

Door de voorgestelde configuratie van studentenkamers daalt het woongenot en stijgt de densiteit op onaanvaardbare wijze waardoor de functie overlast genereert en de draagkracht wordt overschreden.

Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende kamers enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de andere functies binnen deze studentenwoning anderzijds.

Het verminderen van het aantal kamers in functie van meer gemeenschappelijke ruimte of een mix van functies op basis van een tekortenanalyse kan hier de oplossing bieden. De mix aan functies kan ook bestaan uit bijkomende zelfstandige woningen voor pas afgestudeerden.

Verder worden nog enkele strijdigheden met de regelgeving vastgesteld zoals eerder vermeldt in de toetsing aan de regelgeving en luidt het advies van de brandweer ongunstig.

Gezien bovenstaande opmerkingen voldoet de aanvraag niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande werken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 8 studentenkamers worden 8 fietsenstallingen ingericht in de kelder.

Deze is bereikbaar via een trap met fietsgoot.

De ruimte onderaan de trap is te klein om met de fiets te kunnen draaien.

De deur naar de fietsenkelder moet automatisch opengaan.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening en omwille van het ongunstig advies van de brandweer.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd niet aangeplakt conform artikel 20 van het 'Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning'.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Het laatste openbaar onderzoek werd ook niet correct uitgevoerd. De bekendmaking werd tijdig per beveiligde zending bezorgd aan de aanvrager. Artikel 20 van het Omgevingsvergunningenbesluit bepaalt dat de bekendmaking ten laatste de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek moet worden uitgehangen. Er werd vastgesteld dat de bekendmaking niet conform de wettelijke bepalingen was aangebracht. Bijgevolg zijn de voorgeschreven formaliteiten van het Omgevingsvergunningenbesluit niet vervuld.

Het openbaar onderzoek is bedoeld om de derde-belanghebbenden de gelegenheid te geven hun bezwaren en opmerkingen te doen gelden en om de bevoegde overheid de nodige gegevens te bezorgen zodat zij met kennis van zaken kan beslissen.

De regels met betrekking tot de bekendmaking zijn substantieel. Een schending ervan zou de goedkeuring van de aanvraag automatisch onwettig maken. De vaststelling dat de procedure geschonden is door de aanvrager heeft procedureel tot gevolg dat de aanvraag dient geweigerd te worden.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten