2024_CBS_04790 - Omgevingsvergunning - OMV_2023143064. Zeilstraat 11. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          05/07/1929: toelating (1929#33928) voor binnenveranderingen;

-          10/05/1929: toelating (1929#33353) voor gevelveranderingen.

Vergunde toestand

-          functie:

• wonen – eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met mansarde-zadeldak;
• kroonlijsthoogte van 8,5 m en nokhoogte van 12,5 m;

-          gevelafwerking:

• polychroom parement en houten schrijnwerk;
• gevelplint en doorlopende dorpels in blauwe hardsteen.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig met de vergunde toestand, uitgezonderd van de gevelafwerking met schrijnwerk in wit pvc.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• wonen – eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte van 17 m;
• kroonlijsthoogte van 11 m;

-          gevelafwerking:

• witte gevelbepleistering en zwart aluminium schrijnwerk;
• gevelplint en doorlopende dorpels in blauwe hardsteen.

Inhoud van de aanvraag

-          Nieuwbouw eengezinswoning na sloop bestaand eengezinswoning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Er werden geen externe adviezen gevraagd.

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          1.3 Harmonieregel en referentiebeeld:

• Het voorgestelde volume met betrekking tot de achterbouw creëert hinder qua lichtinval en bezonning naar de aanpalende percelen door het volume van de dressing op de eerste verdieping en het volume van de douchekamer op de tweede verdieping.
• Door de verschillende ramen op de verdiepingen ontstaat geen kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

Op de eerste verdieping heeft de slaapkamer (met dressing) een oppervlakte van 20 m², de aangrenzende lichtdoorlatende oppervlakte is 1,3 m². Op de tweede verdieping heeft de slaapkamer aan de achtergevel een oppervlakte van 10,5 m², de aangrenzende lichtdoorlatende oppervlakte is 0,9 m²;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  • De opstand van het hoofddak is 26 cm.
  • De scheimuur met de rechterbuur is voorzien in snelbouwsteen;
• artikel 38 Groendaken:

Op de snede is geen enkel dak voorzien als groendak.

• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:

Elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat. De overloop van de infiltratievoorziening moet aangesloten worden aan de straatriolering in plaats van op de droogweerafvoer.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

- Effecten op de biodiversiteit: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024. Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 32 decreet) is niet vereist.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het voorgestelde volume met betrekking tot de achterbouw creëert hinder qua lichtinval en bezonning naar de aanpalende percelen door het volume van de dressing op de eerste verdieping en het volume van de douchekamer op de tweede verdieping.

In functie hiervan zal worden opgelegd het volume van de dressing op de eerste verdieping en de douchekamer op de tweede verdieping niet te voorzien en de badkamer op de eerste verdieping te ontsluiten zoals in bestaande toestand.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De voorgevel van voorliggend pand bevat bepaalde cultuurhistorische én esthetische kwaliteiten. Het is echter in voorliggend geval niet onaanvaardbaar deze te vervangen door een nieuwbouw die verenigbaar is met de visueel vormelijke elementen van de omgeving.

Dit is in voorliggende situatie het geval op voorwaarde dat de ramen van de verdiepingen op elkaar worden afgestemd.

In functie hiervan zal worden opgelegd de eerste verdieping te voorzien van twee ramen van dezelfde breedte als de tweede verdieping.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af op verschillende bepalingen van de bouwcode. Zo hebben verschillende slaapkamers onvoldoende grote raamopeningen, is de dakopstand onvoldoende hoog en zijn de aansluitingen van de waterafvoerleidingen niet conform de bepalingen van de bouwcode.

In functie hiervan zullen een aantal voorwaarden worden opgelegd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Het volume van de dressing op de eerste verdieping en de douchekamer op de tweede verdieping niet te voorzien en de badkamer op de eerste verdieping te ontsluiten zoals in bestaande toestand.

2. In de voorgevel de eerste verdieping te voorzien van twee ramen van dezelfde breedte als de tweede verdieping.

3. Het raam van de slaapkamer op de eerste verdieping niet te verkleinen ten op zichte van de bestaande toestand.

4. Het raam van de slaapkamer 2 even breed te voorzien als het raam van de slaapkamer 1.

5. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

6. Alle scheidingsmuren te voorzien conform de bepalingen van artikel 34 van de bouwcode.

7. Alle daken te voorzien als groendak conform de bepalingen van artikel 38 van de bouwcode.

8. Het rioolstelsel en afvoerleidingen te voorzien conform de bepalingen van artikel 40 van de bouwcode.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 4 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:

1. Foutieve optekening van de plannen: De bezwaarindiener stelt dat de gabarits van de buren niet correct zijn opgetekend op de terreinprofielen en dat er in de bestaande toestand reeds een betonplaat werd aangelegd tot 3m van de achterste perceelgrens.

Evaluatie: De terreinprofielen tonen het maximaal volume van beide aanpalende panden en niet het profiel ter hoogte van de scheidingsmuur. Met het optrekken van nieuwe scheidingsmuren zal rekening worden gehouden bij de beoordeling van het dossier.
Op basis van de aangeleverde documenten is de bestaande toestand correct opgetekend. De aangeleverde foto’s tonen een aanbouw tot aan de achterste perceelgrens, gelijk aan de plannen van de bestaande toestand.
Dit bezwaar is bijgevolg deels gegrond.

2. In strijd met de harmonie van het straatbeeld: De bestaande gevel is weliswaar niet beschermd, maar volgens bezwaarindiener wel beschermenswaardig. Het totale straatbeeld wordt vooralsnog gedomineerd door de unieke rij bewaarde burgerwoningen. Dit wordt nog versterkt door aanleg van de parkeerstrook in kasseien. Een verdere bijzonderheid is dat het pand ook een geheel vormt met naastliggende nummer 13. Voorliggend project daarentegen wil van de bewaarde gevel een witte bepleistering maken. De aanleiding daarvoor zijn de energienormen, maar er wordt op geen enkele manier hard gemaakt dat dit niet op andere manieren kan.

Beoordeling: Het kan kloppen dat de voorgevel van voorliggend pand bepaalde cultuurhistorische én esthetische kwaliteiten bevat. Het is echter in voorliggend geval niet onaanvaardbaar deze te vervangen door een nieuwbouw die verenigbaar is met de visueel vormelijke elementen van de omgeving.
Voorliggend ontwerp voorziet een kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel op voorwaarde dat de ramen van de verdiepingen op elkaar worden afgestemd.
Dit bezwaar is bijgevolg deels gegrond.

3. Volume in strijd met het referentiebeeld: De achterbouw dient binnen het bestaand 'gabarit' van de buren te vallen (exclusief luifels) én onder de gemeenschappelijke muur. Geen terras (of mogelijkheid tot oneigenlijk gebruik) boven het maaiveldniveau.

Beoordeling: Het klopt dat het voorgestelde volume met betrekking tot de achterbouw deels niet kenmerkend is (volume dressing op de eerste verdieping en volume douchekamer op de tweede verdieping). Het klopt dat het voorgestelde volume met betrekking tot de achterbouw deels hinder creëert qua lichtinval en bezonning naar de aanpalende percelen (volume dressing op de eerste verdieping en volume douchekamer op de tweede verdieping).
Het volume heeft in voorliggend geval voor wat betreft het gelijkvloers en het hoofdvolume geen onaanvaardbare impact.
Dit bezwaar is bijgevolg deels gegrond.