2024_CBS_04788 - Omgevingsvergunning - OMV_2024012817. Vlaamsekaai 73-75. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: Woon- en pakhuizen van F. De Keersmaecker: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/209254;

-          23/10/1996: vergunning (19961770) voor het verbouwen van een pakhuis tot drankgelegenheid);

-          09/03/1995: vergunning (1995361) voor een verbouwing van 3 appartementsgebouwen en een magazijn – 17.11.1994.

Vergunde toestand

-          functie (benedenverdieping en de verdieping in het binnengebied):

• Vlaamsekaai 73: detailhandel;
• Vlaamsekaai 74-75: kantoor, dienstverlening en vrije beroepen;
• de bovenliggende verdiepingen maken geen deel uit van de aanvraag;

-          bouwvolume:

• panden in gesloten bebouwing met 5 bouwlagen onder plat dak;
• Vlaamsekaai 74-75 beschikt over een teruggetrokken daklaag;
• bouwdiepte hoofdvolume 13,64 m;
• bebouwing in binnengebied met variërende bouwhoogte;

-          gevelafwerking:

• bakstenen gevel;
• plint in blauwe hardsteen;
• houten buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• gemeenschappelijk binnengebied waarop verschillende panden, waaronder de 2 units, uitkomen.

Bestaande toestand

-          afwijkende functie, gevelafwerking en interne indeling.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• benedenverdieping Vlaamsekaai 73-75: detailhandel;
• de bovenliggende verdiepingen maken geen deel uit van de aanvraag;

-          gevelafwerking:

• buitenschrijnwerk: profielloos geplaatst glas met ingewerkte deur;
• indeling en overige materialen ongewijzigd;

-          bouwvolume:

• ongewijzigd met uitzondering van de verticale uitbreiding van het dak van de bebouwing in binnengebied;

-          inrichting ongewijzigd.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van de functie van de unit op Vlaamsekaai 74-75 naar detailhandel;

-          samenvoegen van 2 units tot 1 grotere unit;

-          wijzigen van het buitenschrijnwerk (materiaal en indeling);

-          aanpassen van het bouwvolume ter hoogte van de bebouwing in binnengebied;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          mogelijke overige wijzigingen aan de bovenliggende verdiepingen en de gemeenschappelijke buitenruimte maken geen deel uit van de aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  4:   zone voor wonen - (wo4).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 22:
  De deuren die uitgeven op het sanitair beschikken niet over een vrije en vlakke doorgangsbreedte van 90 cm (105 cm in ruwbouw);
• artikel 29/2:
  Het sanitair wordt niet voorzien van een aangepast toilet dat voldoet aan de bepalingen van artikel 12, 30, eerste lid en artikel 31, inzonderheid 1° en 2°.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:
  De deuren mogen niet opendraaien over het openbaar domein tenzij het nooduitgangen betreffen die niet als enige in- of uitgang gebruikt worden;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  Er wordt geen afgescheiden ruimte voor afvalberging ingetekend die voorzien wordt van verluchting en die minimaal 4 m² groot is;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er zijn geen fietsstalplaatsen voorzien. Er ontbreekt 1 fietsstalplaats voor het personeel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst twee commerciële units samen te voegen tot één grote unit. De ruimte zal fungeren als kunstgalerij (detailhandel). Gezien deze functiewijziging werd

het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Business en Innovatie. Het advies leest als volgt:

“Gunstig advies voor het aanvragen van een samenvoeging van twee commerciële units gelegen in afgebakend kernwinkelgebied centrum Antwerpen-Zuid en de strategische horecakern Zuid. Het is positief te beoordelen dat op deze locatie geïnvesteerd wordt in het commerciële vastgoed met het oog op optimalisatie en versterking van de commerciële functie in deze zones. De publiek toegankelijke ruimte wordt dan 308 m², waardoor geen luik kleinhandelsactiviteiten moet toegevoegd worden.”

Voorliggende functiewijziging is bijgevolg stedenbouwkundig inpasbaar en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume en beogen geen aanpassing van het aantal woongelegenheden waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven. 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en de opname op de Inventarislijst Onroerend Erfgoed, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“De aanvraag heeft betrekking op een eclectische ensemble van in totaal 12 meergezinswoningen met  achterliggende pakhuizen uit 1905. Het complex is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. De 3 panden in kwestie ondergingen in de jaren 1990 een verbouwing. De geplande ingrepen ten opzichte van de laatste vergunde toestand hebben zeer weinig impact op de aanwezige erfgoedwaarde en kunnen gunstig geadviseerd worden vanuit oogpunt monumentenzorg.”

Dit gunstige advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Opgemerkt wordt dat de deuren opendraaien naar het openbaar domein. Dit is strijdig met artikel 14 van de bouwcode. Alleen nooduitgangen die gebruikt worden bij noodevacuatie mogen opendraaien naar het openbaar domein. Dit wordt in voorwaarden opgenomen.

Er moet een afvalberging voorzien worden conform de inrichtingsprincipes gesteld in artikel 26 van de bouwcode.

Voorliggende aanvraag is tevens strijdig met artikels 22 en 29 van de verordening integrale toegankelijkheid. In voorwaarden wordt daarom opgenomen om een aangepast toilet te voorzien voor de kunstgalerij conform bovenstaande artikels van de verordening te voorzien.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De aanvraag betreft het samenvoegen van 2 units en het creëren van 1 unit voor detailhandel.

Fietsvoorzieningen:

Voor het personeel van de bijkomende handelsoppervlakte moet er 1 fietsstalplaats voorzien worden (0.60/100 m²)

Er is geen fietsenstalling.

Laden en lossen:

Laden en lossen kan gebeuren via de bestaande laad en loszones in de straat.

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          Voor het personeel moet er 1 fietsstalplaats voorzien worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Conform artikel 14 van de bouwcode mogen deuren, ramen en poorten in gevels die grenzen aan het openbaar domein niet opendraaien over het openbaar domein,

3. Conform de inrichtingsprincipes van artikel 26 van de bouwcode moet een afvalberging voorzien worden.

4. Conform het advies van de dienst mobiliteit moet 1 fietsstalplaats voor het personeel voorzien.

5. Een aangepast toilet moet conform de inrichtingsprincipes van de artikels 22 en 29 van de verordening integrale toegankelijkheid voorzien worden.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.