2024_CBS_04563 - Omgevingsvergunning - OMV_2023172673. Sint-Andriesplaats 20 en 21. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

Sint-Andriesplaats 20:

-          14/10/1999: weigering (86#8720397) voor het aanleggen van een dakterras op een bestaand plat dak;

-          09/04/1926: toelating (1926#23580) voor het wijzigen van de gevels;

-          03/06/1913: toelating (1913#3708) voor het wijzigen van de ramen;

-          12/06/1908: toelating (1908#888) voor het vernieuwen van de ramen aan de voorgevel;

Sint-Andriesplaats 21:

-          24/10/1924: toelating (1924#19422) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          11/06/1912: toelating (1912#1527) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergund geachte toestand

-          functie:

• Sint-Andriesplaats 20: handelshuis: eengezinswoning met winkel op het gelijkvloers;
• Sint-Andriesplaats 21: meergezinswoning met 3 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• Sint-Andriesplaats 20:

-          gesloten bebouwing van 3 bouwlagen met een mansardedak;

-          volledige perceel bebouwd op het gelijkvloers;

-          breedte van circa 7 m;

-          diepte van circa 4 m;

-          afzonderlijke toegang voor de woning en de winkel;

-          geen interne verbinding tussen de woning en de winkel;

-          geen buitenruimte voor de woning;

• Sint-Andriesplaats 21:

-          hoekpand van 3 bouwlagen met een mansardedak;

-          hoekgebouw loopt door achter het pand aan de Sint-Andriesplaats 20;

-          gevelafwerking:

• wit gepleisterde lijstgevel met houten schrijnwerk;
• horizontale gevelgeleding en plint in blauwe hardsteen.

Bestaande toestand

-          functie: meergezinswoning met 4 woongelegenheden;

-          bouwvolume en gevelafwerking: samengevoegde panden tot 1 geheel:

• binnenkant: gesloopte muren;
• buitenkant: uitzicht van 1 gebouw.

Nieuwe toestand

-          functie: Sint-Andriesplaats 20 en 21: meergezinswoning met 3 woongelegenheden (2 van 75 m² en 1 van 70 m²) en een gelijkvloerse reca-functie;

-          bouwvolume:

• 2 samengevoegde gebouwen;
• dakterras bij het appartement op de eerste verdieping;
• gemeenschappelijk dakterras ter hoogte van het dak, te bereiken via nieuwe buitentrap;
• interne constructieve verbouwingen;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse plint afgewerkt met witte keramische tegels;
• natuurkleurig aluminium schrijnwerk met gewijzigde indeling op de gelijkvloerse verdieping en ter hoogte van het mansardedak;
• wit aluminium schrijnwerk op de verdiepingen;
• borstweringen in aluminium op de verdiepingen;
• plint in blauwe hardsteen vervangen door betonnen plint;

-          inrichting:

• nieuwe septische put met onbekende inhoud;
• regenwaterput van 7.000 liter.

Inhoud van de aanvraag

-          samenvoegen van 2 panden aan de Sint-Andriesplaats 20 en 21;

-          supprimeren van het handelshuis aan de Sint-Andriesplaats 20 en (her)verdeling van de 3 woongelegenheden aan de Sint-Andriesplaats 21 over de samengevoegde panden, waarbij het totale aantal woongelegenheden vermindert van 4 naar 3;

-          wijzigen van de functie op de gelijkvloerse verdieping van wonen naar restaurant/café;

-          inrichten van dakterrassen;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1: zone voor wonen - (wo1) en artikel  8: zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:

In CHE-gebied, bij beschermd erfgoed, worden de wijzigingen tegenover de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. Het materiaalgebruik en de indeling van het schrijnwerk, de afwerking van de voorgevels, enz. worden gewijzigd waar de wenselijkheid van behoud geldt.

-          artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld en artikel 2.1.7 Gevelmaterialen:
De gevelafwerking met witte tegels, het vervangen van het schrijnwerk door aluminium ramen met gewijzigde indeling en het vervangen van de blauwe hardstenen elementen door betonnen elementen wijken af van de architectuur van het gebouw en de omgeving.

-          artikel 2.1.11 Dakterrassen:
Terrassen zijn een extra bouwvolume en zij zijn slechts toegestaan indien zij verwerkt worden in het maximaal toegelaten bouwvolume. Het gemeenschappelijk dakterras is gesitueerd op het dak.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 Algemene bepalingen:
  Niveauverschillen tot en met 18 cm dienen met een helling te worden overbrugd. Aan de inkom naar de publiek toegankelijke functie wordt een niveauverschil opgemerkt. Het hellingpercentage dient te voldoen aan artikel 19.
• artikel 19 Hellingen:
  Hellingen moeten worden voorzien volgens de bepalingen van dit artikel.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorische aspecten: zie RUP Binnenstad;
• artikel 6 Harmonie en draagkracht: zie RUP Binnenstad.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het verbouwen, samenvoegen, omvormen en herindelen van twee panden aan de Sint-Andriesplaats 20 en 21 tot een meergezinswoning met drie woongelegenheden en reca op het gelijkvloers.

De functiewijziging naar reca op het gelijkvloers is in overeenstemming met de voorschriften van RUP Binnenstad.

De stedelijke dienst Business en Innovatie verleent een gunstig advies over de reca-invulling op het gelijkvloers:

“Gunstig advies voor het inrichten van een gelijkvloers café op de hoek van de Sint-Andriesplaats gelegen in centrum Antwerpen. Het pand is niet gelegen in een afgebakende winkelkern of horecakern, maar de Sint-Andriesplaats is gekend om een mix van gelijkvloers wonen en publieke functies zoals ook reca-functies. Het gaat over een kleinschalige reca-functie waar geen grote overlast van te verwachten is. Het plein leent zich ook tot het inrichten van terrasruimte bij deze zaak. Bijkomende terrasvergunning indien gewenst of horecavergunningen zijn nog wel aan te vragen.”

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

In de loop der jaren werden de panden samengevoegd tot een geheel en er werden muren gesloopt waardoor de oorspronkelijke structuur niet meer duidelijk is. Aan de buitenkant vertoont het geheel zich als één gebouw.

De vergund geachte handelswoning aan de Sint-Andriesplaats 20 wordt niet als een te behouden eengezinswoning beschouwd. Het gebouw was ongeveer 7 m breed en heel ondiep (circa 4 m) en het hoekgebouw aan de Sint-Andriesplaats 21 liep hierachter door. De winkel op het gelijkvloers had een afzonderlijke toegang en geen interne verbinding met de woning erboven. De woning op de verdiepingen was ingedeeld in kleine kamers, had geen buitenruimte en had bijgevolg geen hoge kwaliteit.

Door het samenvoegen van de twee panden ontstaat een gebouw met ruime lichte en bruikbare kamers. Het aantal woongelegenheden wordt van vier naar drie teruggebracht. De appartementen hebben twee slaapkamers en een voldoende ruime en lichte leefruimte. Het appartement op de eerste verdieping krijgt een eigen terras en op het dak wordt een gemeenschappelijk terras aangelegd.

Gezien al deze overwegingen, leidt het samenvoegen van beide panden tot de mogelijkheid om hier op de verdiepingen drie volwaardige appartementen met voldoende woonkwaliteit te creëren.

Er is geen volumewijziging afgezien van het inrichten van een gemeenschappelijk terras op het hoofddak. Dit terras wordt op een afstand van 190 cm van de dakranden geplaatst zodat de visuele impact zeer beperkt is. Het terras zal enkel vanaf een grote afstand zichtbaar zijn zodat het in lijn is met de geest van artikel 2.1.11 van het RUP.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een 19de-eeuws hoekpand, gelegen in CHE-gebied. De geplande ingrepen hebben geen onaanvaardbare impact op de erfgoedwaarde van het pand of die van de omliggende omgeving. De stedelijke dienst Monumentenzorg adviseert gunstig.

De lichte keramische tegels die de gelijkvloerse pui bekleden geven een hedendaagse toets aan de gevels zonder afbreuk te doen aan de architectuur en de erfgoedwaarde van het pand. De afwijkingen op de voorschriften van het RUP Binnenstad kunnen worden toegestaan.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

De toegang tot het restaurant/café is niet in overeenstemming met de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid. Er is geen helling om het niveauverschil te overbruggen. Aangezien het een bestaand gebouw is, gelegen in che-gebied, met een bestaande toegang kan van de gewestelijke verordening worden afgeweken. Er kan eventueel gebruik gemaakt worden van een verplaatsbare helling.

De metalen buitentrap kan mogelijk geluidshinder opleveren door trillingen. De bezorgdheid van de buur hierover is terecht. Als voorwaarde wordt opgelegd dat de trap zo moet worden uitgevoerd dat deze akoestische hinder voorkomen wordt.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de reca-functie moet er 1 fietsstalplaats voorzien worden voor het personeel (0,60/100 m²). Er worden in de kelder 7 fietsstalplaatsen voorzien die te bereiken zijn via een trap met fietsgoot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De metalen buitentrap moet zo worden uitgevoerd dat alle akoestische hinder voorkomen wordt.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

De ingediende bezwaren kunnen worden samengevat als volgt:

1. Wij wensen geen bijkomende reca-functie op het plein. Er is nu al overlast door drie cafés en een basketplein. We willen dat wordt nagekeken of de basisakte een reca wel toelaat.
   Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan laten een reca-functie toe op dit plein. De stedelijke dienst Business en Innovatie gaf een gunstig advies voor een invulling als café of restaurant. De omgevingsvergunning doet geen uitspraak over notariële aktes of andere burgerrechtelijke kwesties. De reca zal natuurlijk wel moeten voldoen aan alle wettelijke normen en bepalingen, waaronder het politiereglement inzake geluidshinder en overlast.

2. Indien er toch een café zou komen wensen we dat er geen terras wordt toegestaan omwille van mogelijke overlast en hinderlijke doorgang voor voetgangers, rollators, rolstoelen e.d.
   Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Voor een terrastoelating moet een afzonderlijke aanvraag worden ingediend. Bij het toekennen van een terrastoelating wordt rekening gehouden met de inname van het openbaar domein, de vrije doorgang voor voetgangers en andere weggebruikers en ook voor de hulpdiensten.

3. We wensen dat bij een eventuele verblijfsrecreatie (Airbnb) de nodige regelgeving wordt gevolgd.
   Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De aanvraag heeft betrekking op wonen op de verdiepingen en wordt ook zo beoordeeld. Voor het omvormen naar verblijfstoerisme, een vergunningsplichtige functiewijziging, moet een nieuwe omgevingsvergunning worden aangevraagd.

4. De omliggende gebouwen zijn oud, het is belangrijk om de stabiliteit van alle nabijgelegen gebouwen te vrijwaren. Zowel de architect als de stabiliteitsingenieur moeten aansprakelijk blijven tijdens de uitvoering van de werken en er moet alles aan gedaan worden om schade aan gebouwen te voorkomen. De nodige schoringswerken moeten worden uitgevoerd en de bouwheer moet een verzekering afsluiten tegen schade aan omliggende gebouwen. Er moet ook een plaatsbeschrijving worden opgemaakt voor aanvang van de werken.
   Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Dit betreft geen beoordelingselement van een omgevingsvergunning. De architect is wettelijk verplicht om toezicht te houden tijdens de werken. Ook de ingenieur is verantwoordelijk voor een correcte uitvoering van de stabiliteitswerken. Zij worden geacht de werken uit te voeren volgens de regels van de kunst en alle mogelijke voorzorgen te nemen om schade te voorkomen. Voor het opmaken van een plaatsbeschrijving kan men zich best richten tot de bouwheer.

5. We vragen dat de buitentrap wordt gemaakt uit materialen die geluidshinder geven.
   Beoordeling:

Het bezwaar is deels gegrond. Een metalen buitentrap kan inderdaad door trillingen een zekere mate van geluidsoverlast teweegbrengen. De uitvoerder van deze trap zal het nodige isolatiemateriaal moeten aanbrengen om deze geluidshinder te voorkomen. Bij de vergunning wordt als voorwaarde opgelegd dat de trap zo moet worden uitgevoerd dat akoestische hinder voorkomen wordt.

6. We wensen dat de vigerende akoestische normen worden gevolgd voor heel het gebouw om geluidsoverdracht tussen de gebouwen te voorkomen.
   Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het gebouw en de werken zullen moeten voldoen aan alle wettelijke normen en bepalingen.

7. Bij eventuele plaatsing van zonnepanelen moet ervoor gezorgd worden dat ze niet loskomen of wegvliegen.
   Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Dit bezwaar heeft betrekking op een uitvoeringstechnische aspect en niet op een beoordelingselement van een omgevingsvergunning. Het is aan de installateur van de zonnepanelen om ervoor te zorgen dat de panelen op een professionele manier worden geplaatst.

8. De eigenaar/uitbater moet voldoende preventie tegen brand treffen en een brandverzekering nemen.
   Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De brandweer gaf een voorwaardelijk gunstig advies over de aanvraag, dat bij vergunning strikt moet nageleefd worden. Een brandverzekering heeft betrekking op een verplichting maar is geen beoordelingselement van een omgevingsvergunning.

9. De regenwaterafvoer die infiltraties geeft door de scheimuur moet worden aangepast zodat dit probleem definitief wordt opgelost.
   Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Dit heeft geen betrekking op voorliggend project en nog minder op de inhoudelijke beoordeling van een omgevingsvergunning. Dit is een aandachtspunt voor de architect en de uitvoerder van de werken. Alle werken moeten worden uitgevoerd volgens de regels van de kunst.