2024_CBS_04598 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2023154010. Bredestraat 16. District Ekeren - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-          7/09/2023: weigering (OMV_2022123807) voor het verkavelen van een grond in 1 lot voor halfopen bebouwing en een bebouwd restperceel;

-          03/04/1989: vergunning (871#3207) voor het bijbouwen van 5 autoboxen;

-          30/09/1968: vergunning (803#5841) voor het bouwen van een bergplaats;

-          29/03/1967: vergunning (803#5832) voor het bouwen van een eengezinswoning met garage.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 2 bouwlagen onder zadeldak op het linkerdeel van het perceel (met bijgevolg wachtgevel aan rechterzijde);
• aanbouw van 1 bouwlaag onder plat dak;
• achteraan het perceel (tegen de linker perceelgrens) staat een bijgebouw van 1 bouwlaag onder plat dak, in de lengte loodrecht op de straat, met daarin 9 garageboxen;

-          gevelafwerking:

• gevels opgetrokken in rode baksteen;
• dak in rode dakpannen;
• wachtgevel aan de rechterzijde;

-          inrichting:

• asfaltverharding naar de achterliggende garageboxen op de rechterzijde van het perceel;
• de gemeenteweg ‘Bredestraat’ is voorzien van een asfaltverharding en van voetpaden aan beide zijden.

Huidige toestand

-          conform vergunde toestand, afgezien van volgende aanvullingen/wijzigingen:

• bouwvolume:
  • met veranda uitgebreid gelijkvloers, met glazen wand op toekomstige nieuwe perceelsgrens;
  • tot inpandige garage omgevormde inkomzone;
• gevelafwerking:
  • gewijzigd voorgevelschrijnwerk, heden in wit pvc;
• perceel:
  • breedte aan straatzijde van 14,51 m;
  • diepte van ± 70 m;
  • oppervlakte van ± 1.003 m²;
• inrichting:
  • in voortuin voorziene bijkomende verharding, naar garagepoort.

Gewenste toestand

-          conform vergunde toestand, afgezien van volgende aanvullingen/wijzigingen:

-          functie: 2 eengezinswoningen, elk op hun eigen lot, na het verkavelen;

-          bouwvolume:

• bestaande woning/onttrokken lot:

-          de bestaande woning blijft in zijn geheel behouden;

-          er wordt een nieuwe scheidingsmuur opgetrokken ter hoogte van de veranda;

-          de garagebox het dichtst naar de straat toe blijft behouden bij dit lot en is bereikbaar via een nieuwe erfdienstbaarheid van doorgang overheen het nieuwe lot;

• lot 1 (nieuw lot):
  • wordt voorzien voor de oprichting van een halfopen bebouwing, met de zijtuinstrook aan rechterzijde;
  • hoofdvolume van 2 bouwlagen onder zadeldak;
  • maximale bouwdiepte van het hoofdvolume: 9 m;
  • gelijkvloerse aanbouw van 1 bouwlaag onder plat dak, met een maximale bouwdiepte van 16 m ten opzichte van de voorgevelbouwlijn;

-          gevelafwerking:

• bestaande woning/onttrokken lot:
  • ongewijzigd;
• lot 1 (nieuw lot):
  • gevelafwerking en materialen voorzien in harmonie met de bestaande woning;

-          perceel:

• het perceel wordt opgedeeld in 2 loten:
  • het nieuwe lot 1, met een perceelsbreedte aan straatzijde van 8,51 m en een oppervlakte van ± 742 m² (aan rechterzijde);
  • lot 2 (het reeds bebouwde lot), met een perceelsbreedte aan straatzijde van 6 m en een oppervlakte van ± 260 m²;
• op 1 stuk na zijn alle garageboxen achteraan te bereiken via de rechterzijde van lot 1 – voor de meest vooraan gesitueerde box, horend bij lot 2, wordt een erfdienstbaarheid van doorgang gevestigd.

Inhoud van de aanvraag

-          verkavelen van een bestaand perceel in 2 loten, voor woningbouw. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor Polder van Ettenhoven en Muisbroek aangewezen is als adviesinstantie. De instantie verleende een voorwaardelijk gunstig advies met de afweging dat, gelet op de ligging in pluviaal overstromingsgevoelig gebied, er bij de latere invulling (de effectieve aanvraag tot omgevingsvergunning) rekening dient gehouden te worden met dit aspect..

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-              Effecten op de biodiversiteit: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024. Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 32 decreet) is niet vereist.

Normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod

Niet van toepassing.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er werden in de aanvraag geen eenduidige strijdigheden ten aanzien van de geldende voorschriften vastgesteld.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het verkaveling van een perceel in 2 loten, voor woningbouw, met op elk lot 1 eengezinswoning en gelet op de ligging van het geheel in een meer dan voldoende ontwikkeld woongebied, is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De voorziene volumetrie op het nieuwe lot 1, gelijkvloers tot 16 m en tot 9 m op de bovengelegen verdiepingen (waarvan de bovenste en 2^de verdieping geconcipieerd dient te worden onder de vorm van een hellend dak), is geheel in overeenstemming met enerzijds de algemene richtlijnen die voor dit soort van typologie doorgaans worden gehanteerd en anderzijds met de maatvoering van de overgrote deel van de in de onmiddellijke omgeving reeds aanwezige bebouwing.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook zonder meer gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De opgegeven materiaalvoorschriften houden meer dan voldoende rekening met een harmonieuze visuele inpassing in het bestaande straatbeeld, onder meer door een overheersend gebruik van roodbruine gevelsteen op te leggen.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg eenduidig gunstig.

Mobiliteitsimpact

Het algemene principe is dat een (toekomstige) omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbare domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. Betreffende zal worden afgewogen op het moment dat voor lot 1 effectief een omgevingsaanvraag wordt ingediend.

Er wordt geconcludeerd dat de reeds aanwezige en vergunde garageboxen op het terrein reeds een bestaande parkeerbehoefte (deels ten behoeve van de buurt) invullen – de nieuw te bouwen woning op lot 1 kan bijgevolg geen aanspraak doen op 1 van deze stalplaatsen voor het afwentelen van zijn nieuwe parkeerbehoefte.

Daarom zal in de voorschriften het artikel “achtertuinstrook – constructie: Beperkte bijgebouwen in functie van de tuin kunnen toegelaten worden zoals berging, overdekt terras, sauna, poolhouse en zwembad.  Er kan onder geen voorwaarde een woon- of nevenfunctie in toegestaan worden. Op te richten gelijktijdig of na het hoofdgebouw.” aangepast worden tot “achtertuinstrook – constructie: Beperkte bijgebouwen in functie van een autostalplaats of in functie van de tuin kunnen toegelaten worden zoals berging, overdekt terras, sauna, poolhouse en zwembad.  Er kan onder geen voorwaarde een woon- of nevenfunctie in toegestaan worden. Op te richten gelijktijdig of na het hoofdgebouw.”

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1. Er dient te worden voldaan aan de voorwaarden uit de bijgevoegde adviezen van Aquafin N.V., Fluvius System Operator, Polder Ettenhoven en Muisbroek en van de preventiediensten van de Antwerpse brandweer.

2. Het artikel “achtertuinstrook – constructie: Beperkte bijgebouwen in functie van de tuin kunnen toegelaten worden zoals berging, overdekt terras, sauna, poolhouse en zwembad.  Er kan onder geen voorwaarde een woon- of nevenfunctie in toegestaan worden. Op te richten gelijktijdig of na het hoofdgebouw.” wordt aangepast tot “achtertuinstrook – constructie: Beperkte bijgebouwen in functie van een autostalplaats of in functie van de tuin kunnen toegelaten worden zoals berging, overdekt terras, sauna, poolhouse en zwembad.  Er kan onder geen voorwaarde een woon- of nevenfunctie in toegestaan worden. Op te richten gelijktijdig of na het hoofdgebouw.” zoals aangegeven in Bijlage B28b- voorschriften_IN_ROOD.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affichage van het vereiste openbare onderzoek dient plaats te vinden op een goed leesbare plaats ter hoogte van het openbare domein; aangezien vermelde hier werd voorzien aan de voorgevel van de woning maar laatstgenoemde over een ruime voortuin beschikt (diepte: ± 7 m) worden geïnteresseerde derden bijgevolg verplicht om (mogelijks) zonder toestemming privéterrein te betreden.

Er is dienaangaande ontegensprekelijk sprake van een procedurefout, dewelke zonder meer enkel kan leiden tot een administratieve lus, mét het organiseren van een nieuw openbaar onderzoek.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten