2024_CBS_04804 - Omgevingsvergunning - OMV_2023153713. Jozef Cardijnstraat 6. District Hoboken - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden.

Vergunde toestand

-          magazijn met bovenliggende woning naast parkeerterrein.

Bestaande toestand

-          geheel te slopen gebouw.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• nieuwe meergezinswoning met 9 wooneenheden en een ondergrondse parkeergarage voor 8 auto's;

-          bouwvolume:

• halfopen bebouwing van 3 bouwlagen met plat dak en ondergrondse bouwlaag met parkeergarage en bergingen;
• bouwdiepte tot 17 m op gelijkvloers en 1ste verdieping. Bouwdiepte tot 14 m op 2de verdieping (uitgezonderd terrassen);
• op verdiepingen deels inpandig terras aan voorgevel en 2 dakterrassen op stuk plat dak aan achtergevel. Op 2de verdieping uitpandige terrassen aan achtergevel;

-          voorgevelafwerking:

• Jozef Cardijnstraat: rood-grijze gevelsteen en plint in blauwe steen. Grijskleurig aluminium schrijnwerk en borstweringen in grijskleurig staal;
• zijde parkeerterrein: crepi in lichtgrijze kleur en plint in blauwe steen;

-          inrichting:

• 3 niet overkapte tuinterrassen van samen 60 m2 in achtertuin van 164 m2.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van bestaand gebouw en bouwen van nieuwe meergezinswoning met 9 wooneenheden en een ondergrondse parkeergarage;

-          wijzigen van de scheimuren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 24 draairuimte:

bij manueel te bedienen deuren moet de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde van de deur, het gesloten deurvlak raken. Dit is bij geen enkel appartementsingang het geval.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 27 Open ruimte: Verhardingen zoals een terras zijn in zij- en achtertuinen beperkt toegestaan tot 1/3 van de totale tuinoppervlakte voor tuinen groter dan 60 m2. De tuin heeft een oppervlakte van 164 m2 waarvan 60 m2 verhard wordt; dit is 36,5 % van de oppervlakte;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: 6 fietsstalplaatsen zijn niet conform de inrichtingsprincipes;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: Het aantal voorziene parkeerplaatsen voldoet niet aan de parkeernorm opgelegd in de bouwcode;

• artikel 38 Groendaken:
  Ondergrondse bouwlagen, groter dan 20 m², dienen te worden voorzien van en grondlaag met een dikte van minimaal 1 m. Dit is niet het geval.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Effecten op de biodiversiteit: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024. Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 32 decreet) is niet vereist.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is strijdig met volgende artikels van de bouwcode:

Open ruimte (art.27):

-          Er wordt opgemerkt dat de tuinzone beperkt meer verhard wordt dan toegelaten conform dit voorschrift. Aangezien het een volledig nieuwbouwproject betreft is er geen gegronde aanleiding om af te wijken van dit voorschrift. Dit wordt dan ook opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Groendaken (art.38):

-          Ondergrondse bouwlagen, groter dan 20 m², moeten voorzien worden van een grondlaag met een dikte van minimaal 1 m. Er is geen gegronde aanleiding om af te wijken van dit geldende voorschrift. Dit wordt dan ook opgenomen als voorwaarde van vergunning.

De afwijkingen op artikel 29 en 30 worden verder in het verslag besproken onder ‘Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)’

Er is ook geen gegronde aanleiding om af te wijken van de verordening toegankelijkheid. Dit wordt dan ook opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking op de afbraak van een magazijn met bovenliggende woonentiteit. In het nieuwe bouwvolume worden 9 woonentiteiten voorzien.

De stedelijke dienst Business en Innovatie heeft geen bezwaren tegen het voorgestelde project. De aanvraag is inpasbaar binnen de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan. De aanvraag is bijgevolg functioneel inpasbaar in deze woonomgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een nieuwbouwvolume. Dit nieuwbouwvolume sluit aan bij de gebouwentypologie van de omgeving. Alle woongelegenheden worden voorzien van de vereiste woonkwaliteit. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Het voorstel is bijgevolg ruimtelijk aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels van het pand worden afgewerkt in een rode gevelsteen of pleisterwerk in combinatie met een natuurstenen plint. De gevels werden opgebouwd in een logische eenvoudige architectuur. Deze uitvoering sluit aan bij de woongebouwen in deze omgeving.

De aanvraag is dan ook visueel inpasbaar in deze omgeving.

Bodemreliëf

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Milieu. Deze dienst verleent volgend gunstig advies:

“Op basis van de informatie in het aanvraagdossier wordt geen indicatie teruggevonden dat er nieuwe ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing zouden zijn. Vanuit milieutechnisch oogpunt is er dan ook geen bezwaar de vergunning te verlenen. Indien er alsnog warmtepompen of koelinstallaties worden geïnstalleerd, dient rubriek 16.3 toegevoegd te worden aan de huidige aanvraag. Indien er voor de werffase wel ingedeelde activiteiten en inrichtingen nodig zijn, dienen deze ook aangevraagd en vergund te worden voor aanvang van de werken. Dit kan apart aangevraagd worden met verwijzing naar de huidige vergunning. Voor de bestaande kelder wordt aangenomen dat deze niet verder uitgediept wordt en er geen bemaling nodig is.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer. De voorgestelde voorwaarden dienen integraal opgenomen te worden als voorwaarde van vergunning.

Extreme piekwaarden van lood in fijn stof werden begin 2024 gemeten in district Hoboken. Deze zijn met grote waarschijnlijkheid terug te brengen tot grondwerken in de directe omgeving waarbij metaalslakken betrokken waren die historisch gezien zorgden voor versteviging van de ondergrond van terreinen. Voornamelijk in district Hoboken werden deze metaalslakken gebruikt zonder dat echter geweten is waar de exacte locaties van deze metaalslakken zich bevinden.

Om opwaaiend stof te voorkomen bij werken op werfzones, dringen er zich bijkomende maatregelen op met het oog op het monitoren en beheersen van stofverspreiding bij werkzaamheden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

“De fietsparkeerbehoefte voor deze meergezinswoning is 3 x (1+1) + 7 x (2+1) = 24 fietsparkeerplaatsen.

10 % van de fietsstalplaatsen bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets,…)

Er wordt een fietsenstalling in de kelder voorzien die ook via de autolift de ruimte moet bereiken. Er worden 22 gewone en 2 buitenmaatse plaatsen voorzien. De fietsen worden 40 cm hart-op-hart geplaatst, wat inhoudt dat er gewerkt moet worden met een hoog-laag systeem (niet ingetekend).

Op zich voldoende plaatsen, echter wordt niet overal voldaan aan de minimum afmetingen. Er is slechts 1,50 m ruimte achter de onderste 6 fietsen. Terwijl dit minimum 1,70/1,80 m moet bedragen.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt vastgesteld dat de ruimte wel degelijk breed genoeg is namelijk 2 x 1,70 m. De fietsenstalling voldoet aldus. 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De achtertuinzone mag maximaal voor 1/3 verhard worden aangelegd conform artikel 27 van de bouwcode.

4. De ondergrondse laag moet voorzien worden van een grondlaag met een minimale dikte van 1 meter, conform artikel 38 van de bouwcode.

5. Er moet een stallingssysteem gebruikt worden met een hoog-laag plaatsing van de fietsen inclusief de mogelijkheid het kader van de fiets aan dit vast object vast te maken.

6. Er moet voldaan worden aan artikel 24 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 2 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:

1. Rechten op gemene muren: De bezwaarindiener stelt dat de gemeenschappelijke scheidingsmuur tussen de Heidestraat 194 en 196 en het perceel van de aanvraag niet afgebroken mag worden.

Beoordeling: Overeenkomstig artikel 4.2.22. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hebben stedenbouwkundige vergunningen een zakelijk karakter en worden ze verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond;

2. Schending van de privacy: Het bezwaar tegen verlies van privacy door inkijk in de verblijfsruimten aan de achterzijde van de woning van de bezwaarindiener;

Beoordeling: De bestaande tuinmuren blijven behouden op het gelijkvloers. De terrassen op de verdieping bevinden zich op 3,13 meter afstand van de aangrenzende perceelsgrens. Er kan bijgevolg bezwaarlijk gesteld worden dat de privacy dermate geschonden wordt dat de woonkwaliteit van de aanpalende in het gedrang komt. Het bezwaar is ongegrond;

3. Verlies van lichtinval: Het bezwaar tegen het verlies van lichtinval door de verhoging van het naastgelegen;

Beoordeling: Het is correct dat het geplande project hoger en dieper reikt dan de aanpalende meergezinswoning, waardoor het niet uitgesloten is dat er in de voormiddag rechtstreeks zonlicht weggenomen wordt. Het bouwvolume wordt op de verdiepingen uitgevoerd over een bouwdiepte van 12 meter op de rechter perceelsgrens, aansluitend op de bouwdiepte van de rechterbuur, met een overgang naar 14 meter na ruim 3 meter. Het aangevraagde aantal bouwlagen is kenmerkend voor de omgeving. Het bouwvolume in voorliggend project is daarmee inpasbaar in de context en verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. Wonen in een stad betekent immers een hogere densiteit op een kleine oppervlakte. Het verlies van rechtstreeks zonlicht kan in deze context dan ook aanvaardbaar worden geacht. Het bezwaar is ongegrond.