2024_CBS_04811 - Omgevingsvergunning - OMV_2024028067. Olmenlaan 4. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/01/2024: aktename melding (OMV_2023171548) van de exploitatie van een bemaling voor het uitvoeren van onderschoeiingswerken onder een bestaande woning;

-          27/10/2023: gedeeltelijke vergunning (OMV_2023061224) voor het verbouwen van een eengezinswoning;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: villa in cottagestijl

https://inventaris.onroerenderfgoed.be/aanduidingsobjecten/102800;

-          08/10/2004: vergunning (222#10946) voor het bouwen van een ondergrondse fitnessruimte en openlucht zwembad (gedeeltelijk uitgevoerd);

-          28/05/2004: vergunning (222#10843) voor het verbouwen van een woning;

-          12/11/1934: toelating (238#4467) voor het bouwen van een villa;

Vergunde toestand

-          functie:

• eengezinswoning; 

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen onder hellend dak;
• garagegebouw tegen de achterste en rechterperceelsgrens;
• maximale bouwdiepte van 21,15 m (ondergronds); maximale bouwdiepte van 21,36 m (bovengronds);
• bouwhoogte van 12 m;

-          gevelafwerking:

• gevel opgetrokken in rood metselwerk voor het gelijkvloers en eerste verdiep, en in wit sierpleister op het tweede verdiep;
• plint en dorpels in zandkleurig natuursteen;
• detailleringen aan gevel in bruin geschilderde houten en in leien;
• trap naar voordeur in blauwe hardsteen;
• uitgesproken schouw in rood metselwerk;

-          inrichting:

• alleenstaande woning met terras van 86,86 m², omringd door tuin;
• vrijstaande bijbouw (garage) van 70,84 m² met verharding van 54,28 m² en een zwembad van 66,09 m²;
• verharding van toegangspaden van 35,23 m² en oprit van 200,89 m².

Bestaande toestand

-          functie, bouwvolume en gevelafwerking conform vergunde toestand;

-          het bijgebouw is omgevormd tot poolhouse en wordt niet meer gebruikt als garage;

-          inrichting:

• verharding rond bijgebouw en zwembad afwijkend: 92, 68 m²; 
• verharding van de oprit (41,36 m²) en toegangspaden (32,96 m²) afwijkend.

Nieuwe toestand

-          functie:

• eengezinswoning; 

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen onder hellend dak;
• poolhouse tegen de rechter- en achterste perceelsgrens;
• maximale bouwdiepte van 42,50 m (ondergronds) door de toevoeging van ondergrondse parking; maximale bouwdiepte van 21,36 m (bovengronds);
• bouwhoogte van 12 m;

-          gevelafwerking:

• gevel opgetrokken in rood metselwerk voor het gelijkvloers en eerste verdiep, en in wit sierpleister op het tweede verdiep;
• plint en dorpels in zandkleurig natuursteen;
• detailleringen aan gevel in bruin geschilderde houten en in leien;
• trap naar voordeur in blauwe hardsteen;
• uitgesproken schouw in rood metselwerk;

-          inrichting:

• alleenstaande woning met terras van 86,86 m², omringd door tuin;
• vrijstaand bijgebouw (poolhouse) van 70,84 m² met verharding van 25,86 m² en een zwembad van 60 m² met verharding van 40,74 m² ;
• verharding van toegangspaden van 25,69 m² en oprit van 41,73 m².

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van het volume door de bouw van een ondergrondse garage;

-          bouwen van een inrit voor een ondergrondse garage;

-          verbouwen van het bijgebouw;

-          verplaatsen van het buitenzwembad en aanpassen van de buitenverharding.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

- Effecten op de biodiversiteit: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe  beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend  project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 32 decreet) is niet vereist.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De omgeving van de Olmenlaan wordt gekenmerkt door vrijstaande eengezinswoningen. Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van eengezinswoning blijft behouden en is daarmee in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag omvat de uitbreiding van de kelderverdieping van de woning met een parkeergarage met 5 autostalplaatsen en 6 fietsstalplaatsen. De parkeergarage situeert zich rechts achter de woning en wordt toegankelijk gemaakt via een hellende inrit in de rechterzijtuinstrook. De gekozen inplanting in de tuinzone wijkt af van de gangbare visie waarbij steeds gestreefd wordt naar het beperken van het ruimtegebruik door ondergrondse bouwlagen zoveel mogelijk onder de hoofdgebouwen te positioneren. In de huidige situatie kan er echter afgeweken worden van deze visie omwille van de planschikking en het erfgoedkarakter van de bestaande woning. Om de impact zo klein mogelijk te maken werd er gestreefd naar een bundeling van de ondergrondse bouwlaag met de bestaande verharding en het zwembad op het perceel. De vergunde oprit tot aan het bijgebouw wordt onthard en groen aangelegd. De bestaande kelder van het bijgebouw wordt verbonden met de parkeergarage, waardoor een ondergrondse verbinding tussen de woning en het bijgebouw wordt gecreëerd.

Het bestaande zwembad wordt afgebroken en er wordt een nieuw zwembad geplaatst dat half boven de parkeergarage ligt, waardoor deze plaatselijk minder vrije hoogte heeft. De verharding rondom het bijgebouw en het zwembad wordt gewijzigd. In de nieuwe toestand ligt de verhardingsgraad van het perceel lager dan in de vergunde toestand, wat positief geadviseerd wordt.

Een groot deel van de inrit krijgt een dak bedekt met teelaarde, waardoor de ruimtelijke en visuele impact in de zijtuinstrook beperkt blijft en de woning leesbaar blijft als een vrijstaande typologie.

Het bijgebouw rechts achteraan op het perceel is vergund als garage. In huidige aanvraag wordt het bijgebouw omgevormd tot poolhouse. De vergunde bruto vloeroppervlakte van circa 71 m2 blijft behouden. Het volume van het bijgebouw betreft 1 bouwlaag onder een hellend dak. In de kelder worden de technieken van het zwembad ondergebracht. Op het gelijkvloers worden kleedkamers, sanitair en een berging ingericht en op de verdieping een bureau- en hobbyruimte.

De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak van schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag omvat geen wijzigingen aan de gevels van de woning ten opzichte van de vergunde toestand. De gevels van het bijgebouw werden in dezelfde materialen en vormentaal als de woning uitgewerkt.

Gezien de aanvraag betrekking heeft op een villa in cottagestijl uit 1934, opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, werd advies opgevraagd bij de stedelijke dienst Monumentenzorg. Hun advies is gunstig en luidt als volgt:

“De aangevraagde werken omvatten de herbestemming van de garage tot poolhouse en de realisatie van een zwembad en ondergrondse garage. Deze ingrepen hebben geen onaanvaardbare impact op de beeldbepalende waarde van het complex en kunnen gunstig geadviseerd worden vanuit oogpunt monumentenzorg.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In het kader van de aanvraag werd gezien de ligging in de parkwijk Della Faille advies opgevraagd bij de stedelijke Groendienst. Hun advies luidt als volgt:

“De Groendienst geeft een voorwaardelijk gunstig advies op voorwaarde dat er geen bomen geveld worden voor dit project. De bestaande bomen dienen maximaal beschermd te worden tijdens de werkzaamheden.

Voor de aanplant van nieuwe bomen dient een groeiplaats voorzien te worden die ondergronds voldoende geschikt doorwortelbaar volume heeft zodat de boom zijn natuurlijke grootte en leeftijd kan halen en waar er ook bovengronds voldoende ruimte is voor zijn natuurlijke grootte. Voorzie geen verharding, of een water- en luchtdoorlatende verharding in de toekomstige wortelzone van nieuwe bomen.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden en de in het advies geformuleerde voorwaarden worden opgenomen als voorwaarden voor vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Alle handelingen, werken of wijzigingen met betrekking tot de woning met uitzondering van de kelderverdieping worden uitgesloten van de vergunning.

2. De bestaande bomen dienen maximaal beschermd te worden tijdens de werkzaamheden conform artikel 18 van de bouwcode.

3. Voor de aanplant van nieuwe bomen dient een groeiplaats voorzien te worden die ondergronds voldoende geschikt doorwortelbaar volume heeft zodat de boom zijn natuurlijke grootte en leeftijd kan halen en waar er ook bovengronds voldoende ruimte is voor zijn natuurlijke grootte. Er mag in de toekomstige wortelzone van nieuwe bomen geen verharding voorzien worden of deze verharding dient water- en luchtdoorlatend te zijn.

4. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.