2024_CBS_04765 - Omgevingsvergunning. Aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg - OMV_2022038931. Ergo-de Waellaan 32, Herentalsebaan 83, 85 en 105. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis  

• 15/07/2022: vergunning (OMV_2022067286) voor het vellen van één hoogstammige boom;
• 09/12/1999: vergunning (629#2855) voor het bouwen van een rusthuis voor kloostergemeenschap met poorthuis, Ergo- de Waellaan 32;
• 30/11/1962: vergunning (627#21530) voor het bouwen van een appartementsgebouw;

Vergunde en bestaande toestand  

• functie:
  • rusthuis voor kloostergemeenschap;
  • poortgebouw met appartement aan de kant van Erg- de Waellaan;
  • 2 eengezinswoningen aan de kant van Herentalsebaan;
  • deze gebouwen worden afgebroken om plaats te maken voor een nieuw project.
• bouwvolume:
  • het rusthuis heeft 2 bouwlagen met schilddak;
  • het poortgebouw 2 bouwlagen met plat dak;
  • het linkse huis heeft 3 bouwlagen met een zadeldak;
  • het rechtse huis heeft 2 bouwlagen met een mansardedak
  • de kroonlijsthoogte ban het rusthuis is 10 meter en de nokhoogte is 14,01 meter;
  • de hoogte van de dakrand van het poortgebouw is 8,50 meter;
  • de kroonlijsthoogte van de linkse woning is 14 meter en de nokhoogte is 16,65 meter;
  • de kroonlijsthoogte van de rechtse woning is 10,70 en de nokhoogte 14,82 meterbouwdiepte/hoogte.

Nieuwe toestand

• blok A
  • functie:  
    • meergezinswoning met 56 woongelegenheden en met 2 commerciële ruimtes;
    • de commerciële ruimtes komen op het gelijkvloers aan de kant van de Herentalsebaan;
  • bouwvolume:
    • de blok heeft deels 8-, 6- en 5 bouwlagen met platte daken;  
    • blok A heeft een voetprint van 925 m²;
    • de bouwhoogtes zijn 19,52-, 25,53- en 16,30 meter ;
  • gevelafwerking:
    • de blok is opgetrokken donkergele gevelsteen met sierelementen in lichtgrijs architecturaal beton;
    • het buitenschrijnwerk is uitgevoerd in aluminiumprofielen, bruingrijs;
• blok B
  • functie:  
    • meergezinswoning met 50 woongelegenheden en met 3 commerciële ruimtes;
    • de commerciële ruimtes komen op het gelijkvloers;
    • een commerciële ruimte komt aan de kant van de Herentalsebaan;
    • de twee andere op het binnengebied
  • bouwvolume:
    • de blok heeft deels 6- en 5- en 2 bouwlagen met platte daken;  
    • blok B heeft een voetprint van 1168 m²;
    • de bouwhoogtes zijn 19,98-, 7,95-, 16,92 en 20,02 meter;

1. gevelafwerking:
   • de blok is opgetrokken donkergele gevelsteen en deels in gele gevelsteen met sierelementen in lichtgrijs architecturaal beton;
   • het buitenschrijnwerk is uitgevoerd in aluminiumprofielen, bruingrijs;

• blok C
  • functie:  
    • meergezinswoning met 24 woongelegenheden;
  • bouwvolume:
    • de blok heeft 4 bouwlagen met plat dak;  
    • blok C heeft een voetprint van 709 m²;
    • de bouwhoogtes is 13,07 meter ;
  • gevelafwerking:
    • de blok is opgetrokken lichtgele gevelsteen met sierelementen in metalen gevelelementen;
    • het buitenschrijnwerk is uitgevoerd in aluminiumprofielen, bruingrijs;
    • de balustrades zijn uitgevoerd in metaal groengrijs gelakt.
• blok D
  • functie:  
    • meergezinswoning met 22 woongelegenheden;
  • bouwvolume:
    • de blok heeft 4 bouwlagen met plat dak;  
    • blok D heeft een voetprint van 711 m²;
    • de bouwhoogtes is 13,08 meter ;
  • gevelafwerking:
    • de blok is opgetrokken lichtgele gevelsteen met sierelementen in metalen gevelelementen;
    • het buitenschrijnwerk is uitgevoerd in aluminiumprofielen, bruingrijs;
    • de balustrades zijn uitgevoerd in metaal groengrijs gelakt.
• inrichting:
  • fietsenstallingen:
    • aan alle bouwblokken zijn overdekte fietsenstallingen voorzien;
    • deze hebben 1 bouwlaag en zijn voorzien van groendaken.
  • inrichting perceel:
    • naast het woonprogramma en omgevingsaanleg in functie van het ondersteunen van de architectuur en het creëren van privacy voor de bewoners wordt een buurtpark gerealiseerd;
    • centraal over de site wordt een belangrijke doorsteek gerealiseerd tussen de 
    • Herentalsebaan en de Ergo-de Waellaan. Deze centrale circulatie-as maakt de site toegankelijk voor ?etsers en wandelaars. Deze circulatie-as maakt deel uit van een groter circulatienetwerk van trage verbindingen. Aan de Herentalsebaan wordt een stedelijk voorplein gecreëerd die naadloos aansluit bij het voetpad en wordt gekoppeld aan enkele commerciële ruimtes die zich op het gelijkvloers bevinden;
    • dieper binnen het project tussen de bouwvolumes heeft de doorsteek, dat een centraal plein vormt voor de site, een stedelijk, maar toch ook zachter ‘woonerf’ karakter dat wordt ge?ankeerd door groenzones. Vanaf deze centrale circulatie worden inkomhallen van de gebouwen A en B bediend;
    • de ontwikkeling van het project wordt ingepast in het bestaande stedelijke landschap. Het voorplein aan de Herentalsebaan sluit aan op het bestaande niveau van het voetpad en ligt onder helling om ter hoogte van het centrale plein dat zich boven de ondergrondse parking bevindt voldoende pakketdikte te hebben in functie van de beplanting;
    • in de parkzone wordt het landschap geleidelijk aan terug gebracht naar het bestaande niveau om in de noordelijke grens waar de bestaande en de te behouden bomen zich bevinden het landschap en niveau onaangeroerd te laten;
    • centraal in de parkzone wordt een extra uitgraving voorzien in functie van plaatselijke waterin?ltratie.  

Inhoud van de aanvraag 

• slopen van de bestaande bebouwingen;
• bouwen van 4 bouwblokken met overdekte fietsenstallingen;
• aanleggen van het binnengebied;
• wijzigen van de rooilijn.

Het Omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014, meermaals gewijzigd, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten en het Gemeentewegendecreet van 3 mei 2019 zijn van toepassing.

Artikel 31 en 32 van het Omgevingsvergunningsdecreet stellen dat als de vergunningsaanvraag de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg omvat, de gemeenteraad een beslissing over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein, neemt voor de bevoegde overheid een beslissing neemt over de aanvraag.

Adviezen met betrekking tot de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg

Externe adviezen

Toetsing aan de doelstellingen en principes van het gemeentewegendecreet

Het project betreft de ontwikkeling van een binnengebied tussen de Herentalsebaan en de Ergo-De Waellaan. Het bestaande kloostergebouw in het binnenterrein wordt gesloopt en vervangen door een nieuwe woonwijk.

Het programma bestaat hoofdzakelijk uit appartementen, met vijf commerciële ruimtes langs de Herentalsebaan. In totaal worden er 173 woningen gerealiseerd in verschillende afmetingen en typologieën. Op niveau -1 wordt een ondergrondse parkeergarage voor 200 auto's gebouwd, samen met privébergingen en technische ruimtes. Alle gebouwen hebben een gemeenschappelijke privétuin, naast de privé buitenruimte van elk appartement.

Het plan omvat ook de aanleg van het binnengebied, met een deel dat wordt voorzien van infrastructuur en na afronding deels wordt overgedragen aan de stad. Omdat hier een publiek toegankelijke doorsteek wordt voorzien, dient de gemeenteraad een beslissing te nemen over het aanleggen en wijzigen van een gemeenteweg.

De aanvraag bevat een rooilijnplan ‘BA_OA_P_N_rooilijnplan zonering’ waarin de toekomstige situatie van de rooilijnen wordt weergegeven.

 Motivatie voor het wijzigen, verplaatsen of afschaffen van een gemeenteweg

De gemeentewegen Ergo-de Waellaan en Herentalsebaan worden aangepast in het kader van dit project. Er wordt een doorsteek gecreëerd in het binnenterrein tussen beide straten. Deze doorsteek verhoogt de waarde van het netwerk van trage wegen in de omgeving.

Naast de doorsteek wordt er ook een klein parkje met speeltoestellen aangelegd. Dit draagt bij aan de recreatieve waarde van de buurt.

De creatie van de doorsteek en het parkje dienen het algemeen belang. De groene ruimte biedt een rustpunt voor de buurtbewoners. De trage verbinding tussen de Herentalsebaan en de Ergo-de Waellaan verhoogt de verkeersveiligheid en stimuleert voetgangers en fietsers om zich te verplaatsen in de wijk.

Wegontwerp, ontsluiting, mobiliteit en verkeersveiligheid

De nieuwe gemeenteweg wordt aangelegd met standaard betonklinkers van 22x22 cm. De grens tussen het publieke en private domein is duidelijk zichtbaar door een verschil in materiaalgebruik. De publieke doorsteek is gemaakt van dezelfde betonklinkers, maar met grasvoegen om grote verhardingen te breken.

Bij de inkomzones van de woningen en fietsstallingen worden grootformaat betontegels van 100x50x7 cm gebruikt. De overgang tussen de verschillende materialen wordt benadrukt door een zichtbare borduur. De paden in deze zone zijn half verhard met gebonden grind.

Voor de inrichting van de openbare ruimte wordt gebruik gemaakt van straatmeubilair van de Stad Antwerpen. Er zijn ook fietsbeugels voor bezoekers van het voorplein en de commerciële ruimtes.

De gemeenteweg is autovrij en toegankelijk voor fietsers en voetgangers. Brandweer, hulpdiensten en vuilniswagens hebben wel toegang in noodsituaties of op vuilnisophaaldagen.

De ontwikkeling van het project creëert een betere doorwaadbaarheid van het bouwblok en draagt bij aan een groter groen netwerk. Het woonproject en de aanleg van de omgeving zorgen voor een autoluwe leefomgeving op fietsafstand van de binnenstad.

De circulatie-as maakt deel uit van een groter netwerk van trage verbindingen. Aan de Herentalsebaan wordt een stedelijk voorplein gecreëerd dat aansluit bij het voetpad en gekoppeld is aan enkele commerciële ruimtes op de begane grond. Dieper in het project heeft de doorsteek, die fungeert als centraal plein, een stedelijk, maar toch ook zachter 'woonerf'-karakter met groene zones eromheen.

Er wordt een buurtpark aangelegd, een nieuwe ontmoetingsplek voor de buurt. In het park komt een parcours met natuurlijke speelaanleidingen van hout en steen, zonder touwen of bouten. Er zijn stapstammen, springkeien en een neerliggende klimboom voorzien.

De aanleg van het openbaar domein verbetert de ontsluiting van de nieuwe bebouwing en de bestaande gebouwen en omgeving. De doorgang door dit binnengebied maakt de straten beter bereikbaar voor fietsers en voetgangers.

Bespreking van de adviezen met betrekking tot de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg
 

Stadsbeheer/ Groen en Begraafplaatsen geeft geen advies om volgende reden: “Dit dossier werd geadviseerd tijdens het projectverloop, via het Coördinatieoverleg Openbaar Domein.” Er kan dus gesteld worden dat zij akkoord gaan met voorliggende plannen.

Stadsbeheer/ Stadsreiniging/ sorteerstraatjes geeft voorwaardelijk gunstig advies, maar het is een gunstig advies zonder voorwaarden. Om die reden kunnen geen voorwaarden uit dit advies overgenomen worden.

Stadsontwikkeling/ Mobiliteit adviseert als volgt voor wat betreft het nieuwe openbaar domein:

De site is multimodaal goed ontsloten, met goede wandel- en fietsvoorzieningen in de directe omgeving, een frequent bediende tram- en bushalte ter hoogte van de site op de Herentalsebaan en voor het gemotoriseerde verkeer een directe aansluiting op de Herentalsebaan. Er wordt een ondergrondse parking voorzien ontsloten (in en uit) op de Herentalsebaan (categorisering Stadsweg of lokale weg type I). Dit zorgt voor een directe aansluiting op een weg van hogere wegcategorie en leidt niet via de woonstraten. Uit het MOBER zijn de intensiteiten af te leiden die de nieuwe ontwikkeling extra genereert. Het gaat daarbij om enkele tientallen voertuigen tijdens de spitsuren.

Uit het MOBER blijkt dat de nieuwe ontwikkeling een belangrijk aandeel bijkomende verplaatsingen naar en van de site genereert. De specifieke functies wonen en kantoor/diensten zorgen ervoor dat deze eerder gespreid over de dag verlopen zonder echte piekbelastingen naar de omgeving en volgens verschillende modi (te voet, fiets, openbaar vervoer, auto) wegens het grote aanbod aan alternatieven. De voorziene ondergrondse parking van 200 plaatsen vangt de parkeerbehoefte van de nieuwe ontwikkeling op voor zowel bewoners, werknemers als bezoekers van beide functies. Er is dus geen verhoging van de parkeerdruk in de omgeving te verwachten.

Stadsontwikkeling/ Publieke Ruimte geeft een voorwaardelijk gunstig advies. Volgende voorwaarde wordt geadviseerd:
“Naar uitvoering toe moet de procedure SW_PubliekeRuimte gevolgd worden. 

De bouwheer zal voor de werken contact opnemen met Stadsontwikkeling – Dienst Beheer & Onderhoud, Postadres aangetekende zending: Grote Markt 1, 2000 Antwerpen, tel. 03 338 84 07,

herstellingopenbareruimte@stad.antwerpen.be, betreffende opmaak plaatsbeschrijving en herstellingen openbaar domein na afloop van de bouwwerken. Meer informatie vindt u op:

https://www.antwerpen.be/nl/info/52d5052439d8a6ec798b4a7e/schade-aan-openbaar-domein-of-aanpassing-na-werken”

Agentschap Wegen en Verkeer - District Antwerpen adviseert voorwaardelijk gunstig.
 Er wordt gesteld dat de ondergrondse parkeergarage een onveilige verkeerssituatie met zich meebrengt en extra belasting voorziet op de kruispunten. Echter is het advies niet negatief tegenover de doorsteek en het nieuwe openbaar domein dat wordt gerealiseerd. Het advies wordt als bijlage toegevoegd aan deze beslissing.

Aquafin adviseert voorwaardelijk gunstig. Met betrekking tot de inrichting van het openbaar domein werd het volgende meegegeven: “De diameter van de afval- en hemelwateraansluiting moet minimaal 125 mm en maximaal 200 mm bedragen.”
 Het advies met betrekking tot de gemeentewegen dient integraal te worden gevolgd en wordt als bijlage toegevoegd aan deze beslissing.

Fluvius adviseert voorwaardelijk gunstig. Het advies met betrekking tot de gemeentewegen dient integraal te worden gevolgd en wordt als bijlage toegevoegd aan deze beslissing.

Proximus adviseert voorwaardelijk gunstig. Het advies met betrekking tot de gemeentewegen dient integraal te worden gevolgd en wordt als bijlage toegevoegd aan deze beslissing.

Wyre adviseert voorwaardelijk gunstig. Het advies met betrekking tot de gemeentewegen dient integraal te worden gevolgd en wordt als bijlage toegevoegd aan deze beslissing.

Hulpverleningszone Brandweer Zone Antwerpen adviseert voorwaardelijk gunstig. Het advies met betrekking tot de gemeentewegen dient integraal te worden gevolgd en wordt als bijlage toegevoegd aan deze beslissing.

Beheer en onderhoud 
 De parkzone met doorsteek naar de Ergo-de Waellaan en het voorplein aan de Herentalsebaan worden overgedragen aan de stad en zullen voortaan deel uitmaken van het openbaar domein.

Dit betekent dat deze gebieden voor iedereen toegankelijk zullen zijn. De beplanting en verharding in deze gebieden zullen worden onderhouden door de stadsdiensten.

Het centrale plein tussen de gebouwen A en B blijft privaat eigendom, maar is wel toegankelijk voor het publiek. Dit komt doordat er zich onder het plein een ondergrondse parking bevindt. Dit gedeelte zal worden onderhouden door de vereniging van mede-eigendom.

Achter de gebouwen A, B, C en D bevinden zich de private collectieve buitenruimtes/tuinen, die privégebied blijven.

Waardevermindering of waardevermeerdering van de gronden ten gevolge van de wijziging

Het rooilijnplan bevat een berekening van de waardevermeerdering of waardevermindering van de gronden ten gevolge van de wijziging van de gemeenteweg overeenkomstig met artikel 28 van het gemeentewegendecreet. De grondafstand gebeurt echter kosteloos, waardoor er geen waardevermindering of waardevermeerdering van de gronden ontstaat ten gevolge van de wijziging van de gemeenteweg.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren met betrekking tot de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg

 1. Onbebouwde ruimte en groenzone: 

De aanvraag wijkt af van de bouwcode. Er is geen klassieke opstelling voorzien voor tuin/voortuin en de ambitie van 20% open ruimte mag verhoogd worden. Het ‘park’ geldt eigenlijk als ‘tuin’ voor het hele complex en de kwaliteit dient dan ook voldoende hoog te zijn. De groenkant aan de kant van Ergo-De Waellaan is erg waardevol als schuil-, nest- en voedselplaats voor talrijke vogelsoorten en vleermuizen. Deze groenzone moet uitgebreid worden met autochtoon gecertificeerd plantmateriaal om de biodiversiteit te versterken. Het behoud van deze groene strook is cruciaal gezien de dalende insectenpopulatie in Vlaanderen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

De plannen laten zien dat er inspanningen zijn geleverd om het bestaande groen in het noordoosten te behouden en te integreren in het nieuwe ontwerp. Er wordt gestreefd naar een maximale, kwalitatieve groene invulling, wat aansluit bij de principes van duurzame stedelijke ontwikkeling. Verder wordt een royale groenruimte/parkje gerealiseerd die zal worden toegevoegd aan de openbare ruimte hetgeen de kwaliteit en de groenbehoefte voor de buurt verhoogt. Bij de inplanting van het groen wordt aandacht besteed aan het gebruik van streekeigen, niet-invasieve soorten en de combinatie van verschillende vegetatielagen. Dit alles draagt bij aan de maximalisatie van groen en biodiversiteit binnen het project.

2. Mobiliteit: 

Er is ondergrondse bewonersparking voorzien, maar er is onduidelijkheid over waar bezoekers kunnen parkeren. De parkeerdruk in de buurt kan hierdoor toenemen. Er is geen advies van de provincie over het Mobiliteitseffectenrapport (MOBER) terug te vinden in de omgevingsaanvraag, wat essentieel is voor een volledige beoordeling van de mobiliteitsimpact.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

De site is multimodaal goed ontsloten, met goede wandel- en fietsvoorzieningen in de directe omgeving, een frequent bediende tram- en bushalte ter hoogte van de site op de Herentalsebaan en voor het gemotoriseerde verkeer een directe aansluiting op de Herentalsebaan. Er wordt een ondergrondse parking voorzien ontsloten (in en uit) op de Herentalsebaan (categorisering Stadsweg of lokale weg type I). Dit zorgt voor een directe aansluiting op een weg van hogere wegcategorie en leidt niet via de woonstraten. Uit het MOBER zijn de intensiteiten af te leiden die de nieuwe ontwikkeling extra genereert. Het gaat daarbij om enkele tientallen voertuigen tijdens de spitsuren.

Uit het MOBER blijkt dat de nieuwe ontwikkeling een belangrijk aandeel bijkomende verplaatsingen naar en van de site genereert. De specifieke functies wonen en kantoor/diensten zorgen ervoor dat deze eerder gespreid over de dag verlopen zonder echte piekbelastingen naar de omgeving en volgens verschillende modi (te voet, fiets, openbaar vervoer, auto) wegens het grote aanbod aan alternatieven. De voorziene ondergrondse parking van 200 plaatsen vangt de parkeerbehoefte van de nieuwe ontwikkeling op voor zowel bewoners, werknemers als bezoekers van beide functies. Er is dus geen verhoging van de parkeerdruk in de omgeving te verwachten. Voor adviesvragen aan interne of externe adviesinstanties wordt de procedure gevolgd.

3. Toegankelijkheid binnenterrein: 

Er is opgenomen dat er enkel toegankelijkheid is voor hulpdiensten en vuilniswagens. Er zijn vragen over hoe dit gehandhaafd kan worden en of een verkeersbord voldoende is. Er wordt getwijfeld aan de noodzaak en veiligheid van de permanente publieke doorgang tussen de Herentalsebaan en de Ergo-De Waellaan, en of ‘sociale controle’ als argument voldoende is om deze openstelling te rechtvaardigen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Het binnengebied is auto- en parkeervrij, uitgezonderd voor laden en lossen, hulpdiensten en vuilophaling. Het betreft een autoluwe leefomgeving die toegankelijk is voor fietsers en wandelaars. Naast de nodige verkeersborden is dit ook aan de inrichting van de publieke delen in het project waar te nemen.