2024_CBS_05437 - Omgevingsvergunning - OMV_2024002904. Olijftakstraat 19. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/09/1974: vergunning (18#83181) voor een verbouwing;

-          20/05/1955: toelating (18#32815) voor veranderingswerken;

-          13/11/1935: toelating (18#3833) voor binnenveranderingen;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:

https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/102796

Vergunde toestand  

-          gelijkvloerse werkplaats (stikkerij) /kantoor;

-          3 bovenliggende wooneenheden;

-          souterrain plus 4 bouwlagen onder plat dak;

-          open koer;

-          oorspronkelijk bepleisterde en beschilderde lijstgevel (ondertussen gedecapeerd) op een plint van blauwe hardsteen.

Bestaande toestand

-          gelijkvloers kantoor plus 3 bovenliggende wooneenheden;

-          achterliggende tuin;

-          voorgevel in rode baksteen met delen in beige witsteen, zwart buitenschrijnwerk in hout en aluminium.

Nieuwe toestand

-          meergezinswoning met 4 appartementen;

-          sloop van volumes achteraan het gelijkvloers en de bel etage;

-          volume uitbreiding centraal links op het dak in functie van een toegang naar het nieuw dakterras op het hoofdvolume;

-          aanleg van een dakterras op het entresol volume;

-          voorgevel in creme-wit pleisterwerk met imitatiebanden, beige witsteen, een plint in blauwe hardsteen en zwart geschilderd, houten buitenschrijnwerk met glazen borstweringen;

-          nieuw dakvolume afgewerkt met zwarte, houten latten en creme-wit, aluminium buitenschrijnwerk, plus een glazen borstwering rondom het dakterras.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van 2 volumes achteraan;;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 4;

-          wijzigen van de functie kantoor naar wonen;

-          uitbreiden van het volume op het hoofddak;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1 zone voor wonen - (wo), artikel 2 zone voor detailhandel - (de) en artikel 7 zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060 op volgend punt:

-          Artikel 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld: de volume-uitbreiding op het dak en de aanleg van het dakterras met de glazen balustrades zijn niet in harmonie met het referentiebeeld.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          Artikel 6 Harmonie en draagkracht: de volume-uitbreiding op het dak en de aanleg van het dakterras met de glazen balustrades zijn niet in harmonie met het referentiebeeld.

-          Artikel 19 Tuinafsluitingen: de tuinmuur is na afbraak van de bestaande bebouwing met 3,55 meter hoger dan de maximaal toegelaten hoogte (2,60 meter).

-          Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de ondergrondse fietsenberging is via de smalle draaitrap moeilijk bereikbaar.

-          Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er wordt geen autostalplaats voorzien voor de extra woning.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024. 

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024. 

-          Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist. 

-          Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend  project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 32 decreet) is niet vereist. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Achteraan worden twee kleine aanbouwen gesloopt wat gunstig kan worden beoordeeld. Het slopen van een constructie impliceert echter dat ook de scheimuur wordt verlaagd.

Naast het voorzien van terrassen op de platte daken op de onderliggende verdiepingen wordt ook een terras op het plat dak van het hoofdvolume voorzien. Dit terras is toegankelijk via een beperkte uitbouw ter hoogte van de linkerperceelsgrens.

Hoewel de volume-uitbreiding op het dak van het hoofdgebouw niet kenmerkend is kan een afwijking worden toegestaan omdat de uitbouw zich beperkt tot het trapvolume als toegang tot het terras en dit volume voorzien werd tegenaan de hoger opgaande scheidsmuur van het pand links. De balustrades werden bovendien achteruitgeplaatst zodat deze niet zichtbaar zijn vanop het openbaar domein.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 1 woonentiteit wordt de draagkracht van de site niet overschreden.

De inrichting geschiedt voornamelijk binnen het bestaand volume van het pand.

Cultuurhistorische en Visueel-vormelijke aspecten

Gezien de ligging van de panden in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies is gunstig en laat zich als volgt lezen:

“Het hotel Van Daelen behoort tot de eerste realisaties van Frans Smet-Verhas, die actief was van begin jaren 1880 tot vermoedelijk 1910. Waar zijn vroege oeuvre wordt gekenmerkt door een overladen eclecticisme, leverde hij kort na de eeuwwisseling een belangrijke bijdrage aan de art nouveau. Daarbij wordt zijn exuberante stijl gekarakteriseerd als een eigenzinnige fusie van eclecticisme en floralisme, met een uitgesproken materiaalpolychromie en pittoreske details. Tot zijn bekendste art-nouveau-realisaties behoort de woninggroep "De Vijf Werelddeelen" uit 1901 op de hoek van Schildersstraat en Plaatsnijdersstraat, en "De Slag van Waterloo" uit 1905 in de Waterloostraat.

Met een gevelbreedte van drie traveeën omvat de rijwoning een souterrain en oorspronkelijk drie bouwlagen onder een mansardedak. Dit laatste werd in 1955 vervangen door een vierde bouwlaag onder een plat dak. De oorspronkelijk bepleisterde en beschilderde lijstgevel rust op een hoge, geblokte plint uit blauwe hardsteen. Bij het decaperen bleef het stucdecor slechts gedeeltelijk behouden. Nadrukkelijk horizontaal geleed door waterlijsten en cordonvormende lekdrempels, legt de compositie de klemtoon op de middenas. Deze wordt op de bovenverdiepingen gemarkeerd door balkons met een balustrade, zware bewerkte voluutconsoles en postamenten waarop siervazen. De bel-etage onderscheidt zich door een bijna gevelbreed afgerond balkon, de tweede verdieping door een recht balkon waarvan de siervazen zijn verwijderd. In het gevelontwerp wordt het centrale tweelicht van de tweede verdieping geaccentueerd door een baluster en een gebogen fronton met topstuk. Verder beantwoordt de opstand aan een regelmatig ordonnantieschema, opgebouwd uit registers van rechthoekige deur- en vensteropeningen op cordonvormende lekdrempels. De begane grond wordt gemarkeerd door een entablement met architraaf en metopenfries, en balustraden. Oorspronkelijk hadden de eerste twee bouwlagen geblokte penanten. Van het vroegere hoofdgestel met casementen in de fries, is de houten kroonlijst op klossen en voluutconsoles in 1955 verplaatst naar de toegevoegde verdieping. De oorspronkelijk markante houten dakkapel met een tweelicht, vleugelstukken, een gebogen fronton en bolornament, is bij deze verbouwing verwijderd. De fraai bewerkte houten inkomdeur en guillotineramen van de begane grond zijn bewaard, evenals de smeedijzeren souterraintralies en de gietijzeren voetschraper.

De plattegrond beantwoordt aan de klassieke typologie van het burgerhuis, dat uit een hoofdvolume en een smalle achterbouw in entresol bestaat, ontsloten door de zijdelings ingeplante inkom- en traphal ontdubbeld door de diensttrap. Oorspronkelijk besloeg de gebruikelijke enfilade van salon, eetkamer en veranda met bovenlicht de begane grond, en herbergde het souterrain de keuken.

Het project werd niet voorbesproken maar er werd een che-rapport opgemaakt door Archivaria waardoor de aanvraag voldoet aan art. 5.2

Uit het Che-rapport blijkt dat het interieur op enkele ingrepen na zeer gaaf bewaard bleef en zeer monumentaal en waardevol is.

Vanuit oogpunt monumentenzorg kunnen we grotendeels akkoord gaan met de gewenste ingrepen. Deze houden voldoende rekening met de bouwhistoriek van het pand en de in het che-rapport opgenomen waardenstelling.

Zo worden het in 1974 toegevoegde achtervolume met traphal, alsook het volume aan de achterzijde van de bel-etage gesloopt. Dit is aanvaardbaar. De achterbouw (entresol) kwam gelijktijdig tot stand met de rest van de bebouwing in 1893, op het dichtmaken van het open terras achteraan de bel-etage tot binnenruimte na. Daarnaast werd ook de oorspronkelijke, open tuin achteraan het perceel volledig dichtgebouwd met een nieuw volume in 1974, inclusief nieuw verbindingsvolume met traphalletje naar de historische bebouwing. Deze hebben geen erfgoedwaarde.

Het voorhuis behield zijn uitzonderlijk rijke aankleding, opgevat als gesammtkunstwerk en dient maximaal bewaard en gevaloriseerd. In de beschrijvende nota wordt het behoud van heel wat elementen aangehaald wat positief is.

We voegen hier nog aan toe dat de binnendeuren bewaard moeten blijven, ook deze in de traphal. De dubbele deuren op het gelijkvloers tussen traphal en salons zijn niet meer getekend. Ook de andere deuren zijn; vaak nog voorzien van geëtst of loodglas, zijn waardevol. Hierover zal mogelijk in gesprek moeten gegaan worden met de brandweer voor een oplossing op maat.

Op de beletage bleven de lincrusta-afwerking en de behangpapieren bewaard. Ook deze dienen bewaard en geconserveerd. In ruimte 0.7 dient de cementtegelvloer bewaard en dient er onderzocht welke interieurelementen er nog bewaard bleven onder de huidige aankleding. Indien waardevol dienen deze ook bewaard.

Op de eerste verdieping wordt ruimte 1.6 opnieuw verbonden met ruimte 1.4 en 4.5. Het che-rapport geeft geen uitsluitsel of het hier vroeger één ruimte betrof dan wel 3 afzonderlijke. Aan het plafond van ruimte 1.6 te oordelen bleef de oorspronkelijke configuratie bewaard. Gezien er geen ornamentiek meer aanwezig is op de wanden kunnen deze ruimtes meer opengewerkt worden maar dient dit met portieken te gebeuren zodat de plafonds inclusief uitstulpingen bewaard blijven en de indeling leesbaar blijft.

De haard in ruimte. 1.8 bewaard. Verder is er ook een discrepantie tussen foto’s en plan ter hoogte van het bordes. De dubbele vleugeldeur met geëtst glas (fig 79 che-rapport) draait open naar de zijde van de gang terwijl deze op plan aangeduid staat als opendraaiend naar de diensttrap. In de nieuwe toestand wordt hier nog een deur voorgezet wat zou betekenen dat de dubbele vleugeldeur niet bewaard kan blijven. Dit is niet wenselijk. 

Aangezien er nog enkele blinde vlekken zijn, dient de interieurverbouwing teruggekoppeld voor uitvoering.

Voor inventarispanden wordt bijzondere aandacht gevraagd voor de voorgevel.

De voorgevel zal zo goed mogelijk hersteld worden in zijn originele staat. De foto uit 1931 vormt de leidraad. De intentie wordt ten zeerste geapprecieerd. Het beeldbepalend karakter van de voorgevel wordt zo opnieuw versterkt. Het is aangewezen om de derde bouwlaag eveneens te restaureren. Het gevelplan nieuwe toestand toont een conservatie van de nog aanwezige elementen gecombineerd met nieuwe pleister wat een ietwat vreemd beeld genereert. We stellen daarom voor om de restauratie van de voorgevel voor te bespreken met onze dienst voor uitvoering.

Een andere gewaardeerde ingreep betreft de omgang met het schrijnwerk in de voorgevel. Het oorspronkelijk buitenschrijnwerk (voordeur + guillotineramen) op de eerste bouwlaag blijft bewaard. Het overige reeds vervangen schrijnwerk op de verdiepingen, een combinatie van aluminium en hout, zal gewijzigd worden door zwart schrijnwerk naar historisch model. Ook de kroonlijst wordt zwart geschilderd. Hoewel zwart neutraal is, is deze kleurstelling historisch amper geattesteerd. Aangezien de voordeur, het schrijnwerk op de eerste bouwlaag en ook de kroonlijst bewaard bleven, stelt zich hier een opportuniteit om de originele kleurstelling te achterhalen en en eventueel te hernemen. Detailtekeningen van het nieuwe schrijnwerk dienen voorgelegde aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Inventarispanden krijgen ook uitzondering op bepaalde epb-eisen. Er hoeven geen verluchtingsroosters in de ramen te worden voorzien aangezien deze het esthetisch karakter schaden.

Ter hoogte van de achtergevel bleef de cementering met schijnvoegen (natuursteenimitatie) bewaard alsook de originele raamopeningen (getoogd + rechthoekig zelfs nog deels ingevuld met fraai geprofileerd, oorspronkelijk houten schrijnwerk). Twee houten consoles ondersteunen de overkragende uitbouw. Men opteert om de openingen aan te passen (allemaal rechthoekig) en in te vullen met aluminium schrijnwerk en alles strak glad te pleisteren. De twee houten consoles blijven bewaard. Dit geeft ook een vreemd aanblik. Behoud van op zijn minst de originele raamopeningen is aangewezen.”

Vanuit het advies van de dienst Monumentenzorg dienen volgende voorwaarden bij de vergunning te worden opgenomen:

-          Detailtekeningen van het nieuwe schrijnwerk voor te leggen aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.

-         De restauratie van de voorgevel (herpleisteren + aanbrengen nieuwe ornamentiek) op basis van de foto uit 1931 en het bouwplan uit 1955 dient teruggekoppeld voor uitvoering.

-          Er dient kleurenonderzoek te worden uitgevoerd op het nog aanwezige originele schrijnwerk in de voorgevel (voordeur, guillotineramen).

-          De originele raamopeningen in de achtergevel te bewaren

-          Behoud van de waardevolle interieuraankleding (schouwen, lijstplafonds, aankleding traphal, lincrusta, behangpapieren, vloeren). Ook van waardevolle elementen die na ontmanteling aan het licht zouden komen.

-          Behoud van het binnenschrijnwerk. Ook rond de traphal. Hier zal een oplossing op maat moeten gezocht worden samen met de brandweer.

-          Voor het interieur wordt bijkomend gevraagd:

• beletage
  • Behouden en conservatie lincrusta - behangpapieren.
  • In ruimte 0.7 behoud cementtegelvloer + onderzoek interieurelementen onder de huidige aankleding.
• Eerste verdieping
  • Bij het openwerken van de ruimte 1.6 naar 1.4 en 1.5 dient met portieken gewerkt zodat de waardevolle plafonds (voor 1.6 het plafond inclusief uitstulpingen) bewaard blijven en de ruimte-indeling afleesbaar blijven.
  • De haard in ruimte 1.8 dient bewaard.
  • De dubbele vleugeldeur met geëtst glas (fig 79 che-rapport) ter hoogte van het bordes dient bewaard    
• Terugkoppeling van de restauratieopties voor het interieur voor uitvoering.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies gevolgd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Vanop het gelijkvloerse terras achteraan is rechtstreeks inkijk bij het rechterbuurpand  gelegen Van Maerlantstraat 16 mogelijk. Vanuit privacy oogpunt is dit niet aanvaardbaar. Een terras is mogelijk maar dient op 1,90 m van de perceelsgrens gelegen te zijn. Ook de trap naar tuinniveau dient mee opgeschoven te worden zodat ook hier ene minimale afstand van 1,90 m tussen het bordes en de perceelsgrens ontstaat. De ontoegankelijke strook kan aangelegd worden als groenzone.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoen de woonentiteiten  aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor het bijkomend appartement met 2 slaapkamers moeten 3 fietsenstallingen voorzien worden.

Deze worden ingericht in de kelder.

De fietsenstalling moet vlot bereikbaar zijn of ingericht worden op het gelijkvloers.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          De fietsenstalling moet vlot bereikbaar zijn of ingericht worden op het gelijkvloers.

Het advies van dienst Mobiliteit wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.

De kelder is bereikbaar via een smalle draaitrap vanuit de inkomhal. Bovendien is de vrije hoogte van de deuropening, waarachter de trap zich bevindt, slechts 1,50 m hoog.

Om alsnog tot een gunstig advies te komen, wordt in voorwaarden bij de vergunning opgenomen om de bureauruimte achteraan om te vormen tot fietsenstalplaats. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Fluvius moeten nageleefd worden. 

4. De in de beoordeling opgenomen voorwaarden van de dienst Monumentenzorg moeten nageleefd te worden.

5. Tussen het terras achteraan en de buitentrap dient een ontoegankelijke zone van 1,90 m ten opzichte van de rechterperceelsgrens voorzien te worden. Deze zone kan voorzien worden als groenzone.

6. De bureauruimte achteraan moet ingericht worden als fietsenstalplaats.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Bespreking van de bezwaren

Niet correcte optekening bestaande toestand: Het bezwaar tegen het foutief optekenen van de bestaande toestand. De bezwaarindiener merkt op dat er, anders dan aangegeven op het plan van de 1ste verdieping, geen terras aanwezig is.

Beoordeling: Ondanks het feit dat in de bestaande toestand hier een terras aanwezig is, zal de afweging van wenselijkheid van een terras op deze locatie gebeuren en ten opzichte van de laatst vergunde toestand. Op de laatst vergunde toestand staat deze zone ingetekend als plat dak.

Het bezwaar is ongegrond.

Niet correcte optekening bestaande toestand: Het bezwaar tegen het foutief optekenen van de bestaande toestand. De bezwaarindiener merkt op dat het terras van de woning ,gelegen Van Maerlantstraat 16, staat opgetekend als plat dak. De bezwaarindiener meldt dat dit een vergund en bestaand terras betreft over de volledige oppervlakte.

Beoordeling: Het buurpand maakt geen deel uit van de aanvraag. In de beoordeling van de vergunning van 2003 m.b.t. het pand, gelegen Van Maerlantstraat 16, werd de toegang van de daktuin enkel toegestaan i.f.v. onderhoud.

Het bezwaar is ongegrond.

Verlies van privacy: Het bezwaar tegen het verlies van privacy door de aanwezigheid van het terras achteraan op de derde verdieping. Vanop dit terras is er rechtstreeks inkijk op het terras en de slaapkamer van de bezwaarindiener. De inkijk die vanop het nieuw aan te leggen terras zal ontstaan, is volstrekt onaanvaardbaar vanuit privacy-oogpunt.

Beoordeling:  Gelet op de grote afstand van circa 8 m tussen de rand van het terras en de achtergevel van de gevel van het pand van de bezwaarindiener waarin zich de slaapkamer bevindt, kan deze stelling niet worden bijgetreden. Er kan bijgevolg bezwaarlijk gesteld worden dat de privacy dermate geschonden wordt dat de woonkwaliteit in het gedrang komt.

De afstand vanop het terras tot het terras van de bezwaarindiener is problematischer. Hierbij dient echter opgemerkt dat het een niet-vergund terras betreft. In de beoordeling van de vergunning van 2003 m.b.t. het pand gelegen Van Maerlantstraat 16 werd de toegang van de daktuin enkel toegestaan i.f.v. onderhoud.

Het bezwaar is ongegrond.