2024_CBS_06146 - Omgevingsvergunning - OMV_2024014899. Peterseliestraat 4. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/01/2023: weigering (OMV_2022102447) voor een functiewijziging van café met woning naar 1 appartement en 2 toeristische logies;

-          30/05/2022: proces-verbaal (11002_2022_16158_APO) voor het wijzigen van de hoofdfunctie en het aantal woongelegenheden zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          08/02/1988: vergunning (86#8723105) voor het verbouwen van een woonhuis.

Vergunde toestand

-          functie: wonen: eengezinswoning met complementaire functie (café op gelijkvloers en mezzanine);

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met zadeldak; 
• kroonlijsthoogte van 9,65 m en nokhoogte van 11,7 m;
• perceel volledig bebouwd;
• inkom café aan de Veemarkt en aan de Peterseliestraat, en inkom woning aan de Peterseliestraat, met interne verbinding tussen woning en café;

-          gevelafwerking:

• lichtkleurige gevelbepleistering en geveldelen in blauwe hardsteen;
• deels pvc, deels houten buitenschrijnwerk.

Bestaande toestand

-          functie:

• gelijkvloerse en mezzanine: verblijfsrecreatie met een netto-vloeroppervlakte van circa 21 m²;
• bovenliggende verdiepingen: woning;

-          bouwvolume:

• inkom logies aan de Peterseliestraat en inkom woning aan de Peterseliestraat, met interne verbinding tussen woning en logies;
• verder dichtgebouwde mezzanine;
• interne constructieve werken;

-          gevelafwerking: conform vergunde toestand, met uitzondering van buitenschrijnwerk in blauwkleurig aluminium.

Nieuwe toestand

-          functie:

• gelijkvloers en mezzanine: reca;
• bovenliggende verdiepingen: woning;

-          bouwvolume:

• inkom café aan de Veemarkt en aan de Peterseliestraat, en inkom woning aan de Peterseliestraat, met interne verbinding tussen woning en café;
• verder dichtgebouwde mezzanine;
• interne constructieve werken;

-          gevelafwerking:

• buitenschrijnwerk in blauwkleurig aluminium;
• gewijzigde gevelindeling aan de Veemarkt.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de hoofdfunctie op het gelijkvloers en mezzanine van wonen naar reca;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          wijzigen van de gevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1: zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 2.1.7 Gevelmaterialen:
Het materiaalgebruik van alle gevels (voor-, zij- en achtergevels) moet uitgevoerd worden in natuurlijke, kwalitatieve materialen die inzake uiterlijk en kleur in harmonie moet zijn met het referentiebeeld. De blinde achtergevel is bekleed met een zwart doek en houten latten. Dit is geen duurzame of kwalitatieve afwerking.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag. Er worden geen vergunningsplichtige wijzigingen doorgevoerd aan de toegang en de toegangsweg naar de reca-zaak.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  De minimale plafondhoogte voor verblijfsruimten bedraagt 2,60 meter.

De keuken van de woning voldoet niet met een hoogte van 2,26 meter.

De kitchenette van de reca-functie voldoet niet met een hoogte van 2,39 meter.

De slaapkamer op de tweede verdieping voldoet niet met een hoogte van 2,28 meter.

• artikel 38 Groendaken:
  Blinde gevels en wachtgevels van hoofdgebouwen moeten worden voorzien van gevelbegroening. De blinde achtergevel is niet voorzien van gevelbegroening.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing.
Er werd geen impactscore berekening aan het dossier toegevoegd. Na onderzoek kan echter in alle redelijkheid worden geconcludeerd dat de impactscore voor dit project de drempelwaarde van 1% niet overschrijdt. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Middels de aanvraag wenst men de regularisatie van de opsplitsing van het café en de woning en het dichtleggen van de vide en kleine aanpassingen aan de binnen-indeling te bekomen.

De aanvraag heeft betrekking op een in 1988 vergunde handelswoning waarbij zich op het gelijkvloers en mezzanine een café bevond. Volgens de plannen wijzigt de functie van het pand niet ten opzichte van de vergunde toestand: de eengezinswoning met complementaire reca op het gelijkvloers en mezzanine wordt teruggebracht in het gebouw. In de nieuwe toestand blijft ook de deur als verbinding tussen het café en de inkom naar de woning op de verdiepingen behouden conform de vergunde toestand.

De stedelijke dienst Business en Innovatie gaf een gunstig advies over de aanvraag: “De locatie aan de Veemarkt leent zich voor een gelijkvloerse (kleinschalige) reca-functie. Bovendien herstelt de aanvrager de gelijkvloerse functie zoals de voormalige vergunde situatie, die ook reca was.”

De vergunde (hoofd)functie van het gebouw betreft een woonfunctie, weliswaar met complementaire reca-functie op het gelijkvloers en mezzanine, en met vergunde aparte toegangen tot de reca en tot de woning. Door de kleinschaligheid van de complementaire functie (< 30 m² netto) en om het pand alle mogelijkheden te geven in functie van een duurzame invulling naar de toekomst toe (en zo leegstand te voorkomen), wordt de gevraagde opsplitsing niet als een functiewijziging van de hoofdfunctie wonen naar een hoofdfunctie reca op het gelijkvloers beschouwd en vergund. Immers, in een woongebouw is het uitoefenen van functies complementair aan het wonen zoals een restaurant en café, maar ook een winkel, kantoor, dienstverlening en vrij beroep op zich vrijgesteld van vergunning conform het uitvoeringsbesluit tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen. De vergunde woonfunctie blijft de hoofdfunctie van het gebouw en het café op het gelijkvloers en mezzanine is een aan wonen complementaire functie. Dit wordt als voorwaarde in de vergunning opgenomen. 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pand werd gebouwd in 1988 in een typische bouwstijl van die periode met verwijzingen naar het postmodernisme. Aan het uitzicht van het gebouw wordt niets gewijzigd ten opzichte van de bestaande toestand. Enkel werden de ramen uitgevoerd in blauw gekleurd aluminium in plaats van hout en/of pvc.

De stedelijke dienst Monumentenzorg gaf een gunstig advies over de aanvraag:

“Het pand met oudere kern werd zeer zwaar verbouwd in 1987. De houten roosteringen werden vervangen door beton. Enkel de kelder en delen van de gevel bleven bewaard. Het gevelparement werd afgewerkt in postmodernistische stijl. De gewenste ingrepen zijn aanvaardbaar.”

De wachtgevel is bekleed met zwarte roofing. Volgens artikel 38 van de bouwcode moeten blinde gevels en wachtgevels voorzien worden van gevelbegroeiing, terwijl artikel 2.1.7 van het RUP volwaardige gevelmaterialen opleggen. Dit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Niet alle verblijfsruimten voldoen aan de minimale vrije hoogte van 2,60 meter zoals opgelegd in de bouwcode.

De hoogte van de slaapkamer is ongewijzigd ten opzichte van de vergunde toestand, maar kan nog vergroot worden door het verwijderen van de valse plafonds.

De mezzanine van het café werd vergroot ten opzichte van de vergunde toestand en komt hierdoor voor het grote boograam in het midden van de gevel aan de Peterseliestraat. Als voorwaarde bij de vergunning wordt opgelegd dat de mezzanine moet verkleind worden zoals in de vergunde toestand.

Voor het café dient omwille van het gebruiksgenot een afzonderlijke afvalberging voorzien te worden. Dit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Voor het café (of elke andere complementaire functie) moet een afzonderlijke afvalberging voorzien worden.

4. De mezzanine in het café moet worden teruggebracht tot de afmetingen van de mezzanine in de vergunde toestand.

5. De wachtgevel moet met volwaardige gevelmaterialen worden afgewerkt en voorzien van begroeiing conform artikel 38 van de bouwcode.

6. De functiewijziging van de aan wonen complementaire functie naar een hoofdfunctie reca op het gelijkvloers en mezzanine wordt uit de vergunning uitgesloten, waarbij de vergunde woonfunctie de hoofdfunctie van het gebouw blijft en het café op het gelijkvloers en mezzanine een aan wonen complementaire functie is.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Er werd geen aanplakking gemeld op het omgevingsloket. Het openbaar onderzoek moet opnieuw gehouden worden.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.