2024_CBS_06138 - Omgevingsvergunning - OMV_2024043907. Brederodestraat 48. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/01/2014: vergunning (20135972) voor het regulariseren van een woning plus horecazaak;

-          21/09/1951: toelating (18#28536) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde toestand

-          functie:

• gemengd gebouw: reca op het gelijkvloers en wonen (3 appartementen), per verdieping 1 wooneenheid; 

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak; 
• gelijkvloers volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• rode gevelsteen met wit geschilderde speklagen op de verdiepingen;
• gele gevelsteen op het gelijkvloers;
• houten buitenschrijnwerk en kroonlijst. 

Bestaande toestand

Is in overeenstemming met de vergunde toestand met uitzondering van:

-          functie:

• gemengd gebouw: dienstverlening (kantoor) op het gelijkvloers en wonen (3 appartementen), per verdieping 1 wooneenheid;

-          gevelafwerking:

• gevel van het gelijkvloers in blauwe steen met antraciet ALU schrijnwerk;
• wit PVC buitenschrijnwerk en zwart PVC kroonlijst op de verdiepingen; 
• reclamepaneel tegen de gevel.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• gemengd gebouw: dienstverlening (kantoor) op het gelijkvloers en wonen (3 appartementen), per verdieping 1 wooneenheid;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak; 
• gelijkvloers volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• gevel van het gelijkvloers in blauwe steen met antraciet ALU schrijnwerk;
• wit PVC buitenschrijnwerk en zwart PVC kroonlijst op de verdiepingen; 

• reclame tegen de voorgevel bestaande uit losse letters;

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van reca naar dienstverlening;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          plaatsen van gevelreclame;

-          de bovenliggende verdiepingen maken geen deel uit van de aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• art 18 niveauverschillen tot en met 18 cm:

de pas met het maaiveld heeft een trede met een verschil van 15 cm;

de overgang tussen de binnen- en buitenruimte ter hoogte van de inkom bedraagt 5 cm;

beide niveauverschillen worden niet met een helling overbrugd;

• art 22 toegangen of deuropeningen:

de toegangsdeur van het kantoor heeft geen vrije doorgang van 90 cm.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.

De aanvraag is in overeenstemming met de gewestelijke stedenbouwkundige verordening publiciteit.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:
  in CHE-gebied, bij beschermd erfgoed, worden de wijzigingen tegenover de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur als voor het interieur. Op de verdiepingen werd schrijnwerk voorzien met beeldverstorende indeling, materiaal en roosters;

• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:
  insprongen dieper dan 2 meter dienen ‘s nachts te worden afgesloten en verlicht te worden. Het inkomportaal heeft een diepte van meer dan 2 meter en kan niet worden afgesloten;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de minimale plafondhoogte voor verblijfsruimten bedraagt 2,60 meter. 
  de ruimte achteraan die nu dienst doet als kantoor heeft een hoogte van 2,32 meter;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  elke verblijfsruimte dient te worden voorzien van voldoende daglicht en zicht. Deze opening dient minstens 10 % van de netto-vloeroppervlakte te bedragen.
  elke verblijfsruimte dient een opening te hebben die rechtstreeks uitmondt in open lucht voor natuurlijke ventilatie van de ruimte. De achterste kantoorruimte wordt onvoldoende rechtstreeks verlicht en verlucht;

• artikel 27 Open ruimte:
  20 % van de perceeloppervlakte dient onbebouwd te zijn bij een functiewijziging. Deze 20 % open ruimte dient zich in de achtertuin te bevinden. Er wordt in het ontwerp geen onbebouwde ruimte voorzien;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er wordt geen autostalplaats voorzien.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het ontwerp wijkt af van de verordening toegankelijkheid voor de toegang tot het kantoor. Aangezien de handelingen aan deze toegang enkel het vervangen van het schrijnwerk inhouden binnen de vergunde openingen en de werkzaamheden om de normen te halen niet in verhouding staan tot de aangevraagde werken, kan in dit geval een afwijking worden toegelaten.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd in de Brederodestraat. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen afgewisseld met handel, reca en dienstverlening op het gelijkvloers.

Het omvormen van reca naar dienstverlening op het gelijkvloers van het betreffende gemengd gebouw sluit aan bij de bestaande functies aanwezig op de omliggende percelen.
 

De aanvraag is ook voor advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie. De dienst adviseert gunstig met volgende beoordeling:

“Hier is vandaag reeds een kantoor gevestigd dus dit betreft een regularisatie. Een kantoor op deze locatie is conform de beleidsnota Ruimtelijke Economie die een verwevenheid van economische functies in het stedelijk weefsel vooropstelt.”

Dit advies wordt uit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume en beogen geen aanpassing van het aantal woongelegenheden waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven.

De bovenliggende verdiepingen maken geen deel uit van de aanvraag. Op basis van de toegevoegde plannen is het niet duidelijk of er interne vergunningsplichtige wijzigingen zijn gebeurd ten opzichte van de verleende vergunning. Eventuele interne wijzigingen zullen worden uitgesloten uit deze vergunning.

Visueel-vormelijke elementen en Cultuurhistorische aspecten

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Brederodestraat gekenmerkt wordt door gevels in gevelbakstenen afgewisseld met gepleisterde of geschilderde gevels. Er is dus een verscheidenheid aan gevelmaterialen.

De gevel wordt ter hoogte van de gelijkvloerse plint afgewerkt met blauwe steen en met antraciet aluminium buitenschrijnwerk. Deze materialen passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar.
 

Gelet op de ligging van het pand in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde is er advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. De dienst adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“Het pand is gelegen in CHE-gebied volgens het gewestplan en werd samen met het buurpand opgetrokken eind 19e of begin 20e eeuw.

Het voorstel m.b.t. de gevelwijziging en de reclame werd voorbesproken met onze dienst en kan gunstig geadviseerd worden.

Opgemerkt wordt dat er schrijnwerk werd voorzien met beeldverstorende indeling en roosters. We stellen voor dit schrijnwerk uit te sluiten uit de vergunning en gaan ervan uit dat in geval van nieuw schrijnwerk op een later tijdstip, de juiste indeling wordt voorzien in combinatie met visueel minder storende verluchtingsroosters type invisivent.

Voorwaarden:

* Het buitenschrijnwerk in de bovengevel uit te sluiten van vergunning wegens beeldverstorend door foutieve indeling.

* De verluchtingsroosters in de voorgevel uit te sluiten van vergunning.“
 

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden de aandachtspunten van de dienst Monumentenzorg integraal bijgetreden. De voorwaarden geformuleerd in dit advies zullen als voorwaarden bij de omgevingsvergunning worden opgelegd.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de goede ruimtelijke ordening op vlak visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De insprong op het gelijkvloers aan de inkomzone kan ’s nachts niet worden afgesloten, noch verlicht. Dit is strijdig met artikel 14 van de bouwcode dat oplegt om insprongen die grenzen aan het openbaar domein met een diepte vanaf 2 meter afsluitbaar te voorzien indien de diepte ook meer dan de helft van de breedte van de insprong bedraagt. Aangezien de diepte van de insprong in voorliggende aanvraag slechts 2,02 m bedraagt, kan hier een afwijking worden toegelaten op de afsluiting met toepassing van artikel 3 van de bouwcode.

De insprong dient volgens artikel 14 van de bouwcode verlicht te worden indien deze dieper is dan 2 m achter de bouwlijn. Dit wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

Verder wijkt de aanvraag af van volgende artikels van de bouwcode: 21, 24 en 27.

• De vrije hoogte wordt in het gedeelte van de achterbouw van het gelijkvloerse pand beperkt tot slechts 2,32 m. Dit is niet conform artikel 21 van de Bouwcode dat een minimale vrije hoogte voor verblijfsruimtes oplegt van 2,60 m.
• De ruimtes in de achterbouw wijken af van artikel 24 van de bouwcode. In theorie voldoet de som van de voorziene glasoppervlaktes van de dakkoepels en het glasvlak aan de voorgevel aan dit artikel, maar omwille van de grote afstand tot de voorgevel wordt geoordeeld dat de minimale beoogde verblijfskwaliteit niet kan worden behaald in de achterliggende verblijfsruimtes. Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de gebruikers en voor een minimum verblijfskwaliteit in deze ruimtes.
• Aangezien voorliggende aanvraag een vergunningsplichtige functiewijziging betreft van reca naar dienstverlening dient deze te voldoen aan artikel 27 van de bouwcode dat oplegt dat minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd dient te zijn. Het is mogelijk minder dan 20 % van het perceel onbebouwd te laten indien het perceel in het kernwinkelgebied gelegen is en geen woonbestemming heeft op het gelijkvloers. Dit is het geval voor voorliggende aanvraag, waardoor een kleinere ontpitting aanvaardbaar is.

De afwijkingen van voorliggende aanvraag op bovenvermelde artikels van de bouwcode hebben een negatieve impact op de verblijfskwaliteit in de ruimtes gelegen in de achterbouw van het kantoor. De ontpitting is noodzakelijk om de verblijfskwaliteit in deze ruimtes te verhogen en aanvaardbaar te maken. De kantoorruimte kan genieten van een kleine buitenruimte en deze open ruimte draagt ook bij tot een gezonder ecosysteem.

Door het voorzien van een groot gelijkvloers raam in de nieuwe achtergevel kan voldoende daglicht- en luchttoetreding worden gegarandeerd in de achterbouw.

Daarom zal in voorwaarde worden opgelegd om de oorspronkelijke koer achteraan op het perceel weer open te werken, dit komt overeen met ongeveer 8,5 m² zoals in rood aangeduid op de plannen.

Door het voorzien van een nieuwe buitenruimte en grote raamopeningen ontstaat er voldoende daglicht- en luchttoetreding in de achterliggende ruimtes. Bovendien gaat de afwijking op artikel 21 dan over een beperkter deel van de kantoorruimte, waarbij het voorste gedeelte wel voldoende vrije hoogte heeft.

Mits toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan deze afwijking toegelaten worden op voorwaarde dat de ontpitting van de koer wordt voorzien zoals opgenomen in de voorwaarden voor vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor het kantoor moet er 1 fietsstalplaats voorzien worden (1,25/100 m²).

Er wordt op het gelijkvloers 1 fietsstalplaats voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Eventuele interne wijzigingen in de bovenliggende verdiepingen worden uitgesloten uit deze vergunning.

3. De voorwaarden zoals opgenomen in het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg dienen opgevolgd te worden.

4. De insprong op het gelijkvloers in de voorgevel dient 's nachts verlicht te worden conform artikel 14 van de bouwcode.

5. De oorspronkelijke koer achteraan op het perceel dient te worden ontpit, zoals in rood aangeduid op de plannen.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.