2024_CBS_05225 - Omgevingsvergunning - OMV_2023150873. Borzestraat 18 . District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/06/2021: bouwovertreding (11002_2021_14170_VPV);

-          19/02/2016: vastgestelde archeologische zone: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/11874;

-          19/02/2016: archeologisch geheel:
https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/140031;

-          09/01/2008: vergunning (20085680) voor het verbouwen van een bestaande dubbele rijwoning en samenvoegen tot eengezinswoning;

-          15/07/2005: Unesco werelderfgoed bufferzone:

https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/15003;

-          26/08/1991: vergunning (20085680) voor het verbouwen van een woning;

Vergunde toestand

-          functie:

• eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• lagere deel, nr. 20:
  • 3 bouwlagen onder een mansardedak; 
  • bouwhoogte van 14,23m;
  • hele perceel bebouwd;
• hogere deel, deel nr. 18:
  • 4 bouwlagen onder een mansardedak; 
  • bouwhoogte van 17,97m;
• beide percelen zijn volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• voorgevels opgetrokken in grijs geschilderde gevelbezetting met bruin geschilderde houten gevelbekleding op het gelijkvloers;
• plint en dorpels in arduin;
• bruin geschilderde houten schrijnwerk;
• kroonlijst in grijs geschilderd hout en dakbedekking in zink;
• afvoerbuizen in grijze pvc;

-          inrichting:

• dakterras van 14,23m² op het platte deel van het lagere mansardedak (nr. 20). De rest van dit dak is ingericht als groendak.
• overdekt terras van 8,50m² achteraan op het 3e niveau van nr. 20.

Bestaande toestand

Komt niet overeen met de vergunde toestand:

-          Wijziging gevelopeningen en afwerking voogevels;

-          Zonnepanelen aan zijgevel hoge deel (nr.18);

-          Dakterras vergroot tot 22m²;

-          Lagere mansardedak gewijzigd en terras aangebouwd achteraan;

-          Lagere mansardedak gewijzigd en verhoogt om een zolder en dakterras toe te voegen.

Nieuwe toestand

-          functie:

• eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• lagere deel, nr. 20:
  • 3 bouwlagen onder een mansardedak; 
  • bouwhoogte van 15,51m;
  • hele perceel bebouwd;
• hogere deel, deel nr. 18:
  • 5 bouwlagen onder een plat dak; 
  • bouwhoogte van 19,49m;
• beide percelen zijn volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• voorgevels opgetrokken in geel geschilderde gevelbezetting (rechts, nr. 18) en geel geschilderde gevelbezetting (links, nr. 20);
• zwart geschilderde houten gevelbekleding op het gelijkvloers;
• plint en dorpels in arduin;
• zwart geschilderde houten schrijnwerk;
• kroonlijst in grijs geschilderd hout en dakbedekking in roofing;
• afvoerbuizen in grijze pvc;
• zaak-gebonden publiciteit boven het gelijkvloerse raam van nr. 18;

-          inrichting:

• dakterras van 22,00² op het platte deel van het lagere mansardedak (nr. 20);
• terras van 3,52m² achteraan op het 3e niveau van nr. 20.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Er werden geen externe adviezen gevraagd.

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  2:   zone voor wonen - (wo2) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is strijdig met het RUP.

-          2.1.4.2 Kroonlijsthoogte van de achtergevel:

De kroonlijsthoogte van de achtergevels zijn steeds kleiner of gelijk aan de kroonlijsthoogte van de voorgevels. Dit is niet het geval bij nr.18

-          2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:

een teruggetrokken daklaag op een mansarde is niet kenmerkend

-          2.1.11. Dakterrassen

Er zijn geen terrassen in schuine daken toegelaten palend aan of zichtbaar vanaf het openbaar domein.

Terrassen op platte daken zijn een extra bouwvolume en zij zijn slechts toegestaan indien zij verwerkt worden in het maximaal toegelaten bouwvolume. Terrassen op schuine daken zijn niet toegestaan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: dit artikel is van toepassing voor alle delen van de constructie. Zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving. De gekozen gevelkleuren komen niet voor in het straatbeeld;
• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of een volume-uitbreiding moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld, De bouwhoogte van nr. 18 komt amper voor in de omgeving, enkel bij gebouwen die geen eengezinswoningen zijn, wordt die hoogte bereikt;

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of voor elke nieuwe ruimte bij volume-uitbreiding, dienen ruimten een minimale vrije hoogte te hebben van 2,60 meter. Dit is niet het geval in de keuken op het 5e verdiep van nr. 18, waar de plafondhoogte slechts 2,41 m is. De zolder op de 6de verdieping heeft slechts een vrije hoogte van 1,70 m

• Artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit: er werd zaak-gebonden publiciteit toegevoegd boven het raam op het gelijkvloers van nr. 18. Deze werd niet opgetekend; Het plaatsen van zaak-gebonden publiciteit is vergunningsplichtig en moet uitgevoerd worden conform art. 33 van de bouwcode;

• Artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen: het aanbrengen van afvoerkanalen in de gevels is verboden. Er mondt een afvoerkanaal uit op de derde verdieping van de voorgevel van nr. 18. Deze werd niet opgetekend.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024. 

-          Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist. 

-          Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend  project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 32 decreet) is niet vereist. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid 

De bestemming van eengezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft. 

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid  en visueel-vormelijke elementen 

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld.

Ondanks het feit dat in de directe omgeving verschillende types van dakvormen voorkomen is de dakvorm wat zich boven de kroonlijst bevindt op beide panden niet in harmonie met de omgeving.

De dakvorm op nummer 20 is aan de voorzijde licht hellend uitgewerkt alsof het een mansardedak betreft, en aan de achterzijde als een teruggetrokken bouwlaag.

Bijkomend werd op het platte dak een terras voorzien waarbij het hellend dakvlak doorgetrokken wordt om een balustrade te vormen.   

Hierdoor is hoogte van de dakvorm niet in verhouding tot de hoogte van de onderliggende gevel.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is dit niet aanvaardbaar.

Een daklaag vormt de beëindiging van een volume. Het voorzien van een terras op een mansardedak bevindt zich bijgevolg niet binnen het maximaal aanvaardbaar volume.

De dakvorm op nummer 18 is vooraan eveneens als mansardedak met een centrale dakkapel uitgevoerd en als teruggetrokken bouwlaag aan de achterzijde.

Bijkomend wordt bovenop de mansarde een bouwlaag voorzien in metselwerk. Achteraan werd de achtergevel opgetrokken tot de bovenzijde van het mansardedak waardoor de kroonlijst zich achteraan hoger bevindt dan vooraan, wat strijdig is met het RUP.

De uitbreidingswerken boven de kroonlijst zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. De aanvraag dient te worden geweigerd.

Cultuurhistorische en archeologische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“De verschillende verbouwingscampagnes valoriseren de logische, historische indeling van de 19de-eeuwsde lijstgevels met oudere kern niet maximaal maar zijn aanvaardbaar op het niet realiseren van de vide thv nr. 18 'duplex nivo 0' , na (badkamer komt naar voor). Op die manier wordt de bestaande toestand en indeling van de pui bestendigd. Een invulling die op termijn zeker kan verbeterd worden. Voor erfgoedpanden wordt er bijzondere aandacht gevraagd voor de voorgevels. Een valorisatie van de erfgoedkenmerken is het uitgangspunt.

De manier waarop de bedaking van nummer 20 werd uitgevoerd gaat hieraan voorbij. In de vergunde toestand was een pseudomansarde voorzien tvv het bestaande zadeldak. Een ingreep waarmee de dienst Monumentenzorg in 2008 akkoord kon gaan op voorwaarde dat het plaatsen van grote glaspartijen in het voorvlak van de pseudo-mansarde, atypisch en niet verdedigbaar binnen het historisch concept van het type dak, niet werd uitgevoerd. Dakkapellen uitgelijnd binnen het dakvlak waren wel conform de daktypologie. Het huidige dak is door zijn vorm en hoogte geen kenmerkende bekroning voor een historische lijstgevel. Ook het schrijnwerk is geen meerwaarde. In tegenstelling tot de vergunde toestand waar er op de tweede verdieping van nr. 20 T-ramen zijn voorzien, zijn er vandaag omgekeerde t-ramen voorzien. Het schrijnwerk op de eerste verdieping is historisch atypisch. Bij een toekomstige vervanging van het schrijnwerk is het aangewezen om historisch correct geprofileerd geschilderd houten schrijnwerk te voorzien aangepast aan de stijl en periode van het pand. Verder werd in 2008 nog gevraagd om de gevels te schilderen in een lichte tint en een kleurstaal ter goedkeuring voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg. De bestaande gevelparementen geschilderd in oker en rood werden niet overschilderd. Dit is historisch niet correct. Een lichte afwerking van de bepleisterde gevels is typisch voor de klassieke lijstgevels uit de omgeving.”

De stedelijke dienst Monumentenzorg geeft een voorwaardelijk gunstig advies met volgende voorwaarden:

-          De bedaking van nummer 20 wordt uitgevoerd conform de vergunning uit 2008.

-          Het onvergunde schrijnwerk in de voorgevels wordt uitgesloten van vergunning.

-          De gevels in een lichte kleur (wit of varianten van wit) worden geschilderd.

-          De vide ter hoogte van 'duplex nivo 0' niet wordt dichtgelegd om de badkamer naar voor te schuiven.     

De dienst Monumentenzorg geeft ook onderstaande aanbeveling mee:

-          De ramen in de voorgevel bij een volgende gevelverfraaiingscampagne te voorzien van correct geprofileerd geschilderd houten schrijnwerk. Detailtekeningen te voorzien of te bekomen bij de stedelijke dienst Monumentenzorg. 

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden. De voorgestelde voorwaarden hebben echter een zeer grote impact op de aanvraag waardoor het advies alsnog als ongunstig gelezen moet worden. Geadviseerd wordt de aanvraag te weigeren.      

Voorliggende aanvraag werd ter advies aan de dienst Archeologie voorgelegd. Het advies leest als volgt:

“Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte onder 300 m² (58 m²) en een ingreep in de bodem kleiner dan 100 m² (quasi verwaarloosbaar, kelder wordt enkel geregulariseerd). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit gunstig advies bijgetreden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De keuken op de 5de verdieping heeft slechts een vrije hoogte van 2,41 m. Dit is onaanvaardbaar laag. Een ruimte die langdurig gebruikt wordt dient voldoende kwalitatief te zijn. Voldoende vrije hoogte is een basisvereiste om te spreken over een minimale verblijfskwaliteit. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan.

Hoewel niet op de geveltekening getekend, wordt vastgesteld op de foto’s dat er een ventilatierooster aanwezig is in de voorgevel op de derde verdieping. Dit is niet aanvaardbaar en dient bij een eventuele vergunning te worden uitgesloten van vergunning.

Ook de zaak-gebonden publiciteit boven de vitrine van nr 18 is niet in overeenstemming met de bouwcode en dient bij een eventuele vergunning te worden uitgesloten van vergunning.

Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren en een goede ruimtelijke ordening.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Omwille van een procedurefout moet het openbaar onderzoek opnieuw worden georganiseerd. Het openbaar onderzoek moest ten laatste 1 dag voor het ingaan van de termijn van het openbaar onderzoek worden aangeplakt en gemeld op het loket. Dit gebeurde pas op 6/1 of vijf dagen te laat.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten