2024_CBS_05061 - Omgevingsvergunning - OMV_2024015602. Fazantenlaan ZN. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/06/1976: vergunning (197616) voor het verkavel van een grond.

Bestaande toestand

-          braakliggend perceel met 1 boom.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• wonen – eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw van 2 bouwlagen onder schilddak;
• aanbouw op de rechter perceelgrens van 1 bouwlaag onder plat groendak;
• maximale gevelbreedte 14,40 m;
• bouwdiepte van 17 m;
• kroonlijsthoogte van 6,55m en een nokhoogte van 10,62 m.

-          gevelafwerking:

• grijs genuanceerde baksteen en zwarte aluminium bekleding;
• zwart aluminium schrijnwerk en poort naar garage.

-          inrichting:

• open ruimte van 342 m² in zij- en achtertuin waarvan 88 m² verhard (terras, oprit en zwembad);
• rooien van een hoogstammige boom;
• voortuinstrook met oprit naar inpandige garage en pad naar inkomdeur;
• ruimte voor 5 fietsstalplaatsen waarvan 1 voor een bakfiets;
• 1 inpandige autostalplaats;
• bovengrondse infiltratievoorziening met een oppervlakte van 16,35m² en een maximale diepte van 0,5m.

Inhoud van de aanvraag

-          vellen van een boom;

-          bouwen van een eengezinswoning;

-          aanleggen van verharding.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling 197616, goedgekeurd op 19 juli 1976, meer bepaald in lot(en) 6.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verkavelingsvergunning op volgende punten:

-          artikel 5 Hellende op- en afritten (Algemene voorschriften):
er wordt een hellende oprit in de voor- en zijtuinstrook voorzien op 1 meter van de rechter perceelgrens;

-          artikel 7 Vellen van bomen (Algemene voorschriften):
er wordt een boom geveld waarvoor geen noodzaak is ter oprichting van de woning;

-          artikel 8 Autogarages in de bouwvrije zijtuinstroken (Algemene voorschriften):
de gevel zichtbaar vanaf de openbare weg wordt niet in rode-, maar in grijze gevelsteen voorzien. De zijgevel wordt niet in baksteen, maar in leien voorzien.
 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be).
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de scheidingsmuur op de rechter perceelsgrens wordt niet voorzien van een opstand van minstens 0,30 m ten opzichte van het dak van de garage;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  de aansluitpunten van de DWA en de RWA bevinden zich ter hoogte van de rooilijn meer dan 0,50 meter (1 meter) uiteen.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Effecten op de biodiversiteit: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend  project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 32 decreet) is niet vereist. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het bouwen van een eengezinswoning. Deze functie is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van de verkaveling en in harmonie met de kenmerkende woonfunctie in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De plannen voorzien een eengezinswoning van 2 bouwlagen onder een schilddak. Op het gelijkvloers is een ruime leefruimte met keuken, bureau en badkamer voorzien. Op de eerste verdieping bevinden zich vier slaapkamers en drie badkamers. De ruimte onder het dak wordt voorzien als technische ruimte en zolder. Aan de rechterzijde van het pand wordt een uitbreiding van 1 bouwlaag voorzien als garage en bijkeuken. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

In de tuin wenst men een zwembad te voorzien. Dit zwembad is gedeeltelijk voorzien in de bouwvrije strook van de autosnelweg A1 (E19). Omwille van deze reden is er advies gevraagd aan het Agentschap Wegen en Verkeer. Dit advies is voorwaardelijk gunstig omdat de aanvraag strijdig is met de bepalingen van het Besluit van de Vlaamse Regering van 25 januari 2019 betreffende de vrije stroken langs autosnelwegen. Het advies laat zich als volgt samenvatten:

‘Het zwembad in de achtertuin ligt gedeeltelijk in de bouwvrije strook van de autosnelweg A1 (E19).

Voorbij de tiende meter, gemeten van de grens van het domein van de autosnelweg, kan de wegbeheerder conform artikel 4 van dit besluit echter afwijkingen van het in het artikel 2 gestelde verbod toestaan.

Als de wegbeheerder over een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning of een verkavelingsaanvraag een gunstig advies uitbrengt, wordt dat beschouwd als een toegestane afwijking, ingevolge artikel 7, eerste lid.

Als de wegbeheerder persoonlijke of zakelijke rechten toestaat op zijn eigendom die binnen de vrije stroken langs de autosnelweg ligt, wordt dat beschouwd als een toegestane afwijking, ingevolge artikel 7, 2e lid.

Er werd nog geen afwijking op het bouwverbod aangevraagd. Om een afwijkingsaanvraag op te starten hebben wij volgende documenten nodig:

-          een inplantingsplan NT, met daarop ingetekend: de grens van het autosnelwegdomein, de 10m-lijn uit die grens en de 30m-lijn uit die grens;

-          een motivatienota waarin wordt beargumenteerd waarom het opportuun is om een afwijking te verlenen op het bouwverbod.

Tot zolang er geen afwijking is verleend op het bouwverbod, dient het Agentschap voorwaardelijk gunstig te adviseren. Het zwembad in de achtertuin valt gedeeltelijk binnen de bouwvrije strook van de autosnelweg. Het zwembad kan dan ook niet toegestaan worden en dient geweerd te worden uit de vergunning.’

Conform artikel 4.3.3. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening dient indien uit de verplicht in te winnen adviezen blijkt dat het aangevraagde strijdig is met direct werkende normen binnen andere beleidsvelden dan de ruimtelijke ordening, of indien dergelijke strijdigheid manifest reeds uit het aanvraagdossier blijkt, de vergunning te worden geweigerd of worden in de aan de vergunning verbonden voorwaarden waarborgen opgenomen met betrekking tot de naleving van de sectorale regelgeving.

Bijgevolg zal, omwille van deze reden, het zwembad in de achtertuin worden uitgesloten van vergunning.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde materialisatie voor de gevel in een grijze gevelsteen met zwarte aluminium bekleding ter hoogte van de insprongen en zwart aluminium schrijnwerk is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Voorliggende aanvraag wijkt af van artikel 5 van de verkavelingsvoorschriften. Er wordt een oprit voorzien naar de garage in de voor- en zijtuin. Deze oprit voldoet wel aan de voorschriften van artikel 27 van de bouwcode. Het bereikbaar maken van de garage is aanvaardbaar. Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening kan na het voeren van een openbaar onderzoek een beperkte afwijking toegestaan worden.

De aanvraag wijkt ook af van artikel 8 van de verkavelingsvoorschriften. Zo moet de voorgevel van de garage voorzien worden in een rode gevelsteen en de overige gevels in een gevelsteen.

Voor de voorgevel wordt gekozen om deze in een grijze gevelsteen te voorzien conform de andere gevels van de woning. De garage sluit zo aan bij de materialisatie van de woning wat aanvaardbaar is. Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening kan na het voeren van een openbaar onderzoek een beperkte afwijking toegestaan worden.

De zijgevel wordt voorzien in grijze leien. Hier zal in voorwaarde opgenomen worden om ook deze gevel af te werken met de grijze gevelsteen conform de andere gevels van de woning.

De scheimuur van de garage werd niet uitgevoerd met een opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de bouwcode. Van dit voorschrift kan, met het oog op het voorkomen van brandoverslag, niet afgeweken worden. Deze opstand is echter niet vereist indien er tussen de scheidingswand en de vegetatie een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed aanwezig is. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Verder zal opgenomen worden om te voldoen aan artikel 41 van de bouwcode en de aansluitpunten van DWA en RWA op minstens 0,20 meter en hoogstens 0,50 meter uit elkaar te voorzien.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het dossier voorziet het vellen van een boom zodat er plaats is voor een zwembad. Deze handeling is echter strijdig met de verkavelingsvoorschriften. Een boom mag enkel geveld worden voor het oprichten van een woning. Gelet op de inrichting van de tuinen van eengezinswoningen in de omgeving zou het toestaan van een afwijking onderzocht kunnen worden. Er kan namelijk vastgesteld worden dat veel tuinen beschikken over een zwembad, verhardingen en / of bijgebouwen in de tuinzone. Omwille van deze reden is er een advies gevraagd aan de stedelijke dienst Groen en Begraafplaatsen. Deze dienst geeft een gunstig advies op voorwaarde dat de te vellen boom gecompenseerd wordt door een boom van tenminste 2de grootte. Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening zou na het voeren van een openbaar onderzoek deze beperkte afwijking toegestaan kunnen worden.

Omwille van het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer (zoals besproken in het onderdeel schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid) dient het zwembad uitgesloten te worden van vergunning. Hierdoor dient de boom niet geveld te worden. Ook deze handeling zal daarom uitgesloten worden.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

2. De zijgevel van de garage af te werken in een gevelsteen gelijk aan de gevelsteen van de woning.

3. De aansluitpunten van DWA en RWA op minstens 0,20 meter en hoogstens 0,50 meter uit elkaar te voorzien conform artikel 41 van de bouwcode.

4. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

5. Geen vergunning wordt verleend voor het zwembad in de achtertuin.

6. Geen vergunning wordt verleend voor het vellen van de boom in de achtertuin.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Afsluiting perceelgrens: de bezwaarindiener geeft aan dat volgens deze aanvraag het bijgebouw tot aan de scheidingslijn van het aangrenzend perceel zal gebouwd worden. In de verkoopakte (ref. 59-T-10/06/2021-1-11670 en verder 20210268/CL) van de bouwgrond met bovenvernoemde omgevingsvergunning werd het volgende gestipuleerd: "Partijen komen hierbij overeen om op de scheidingslijn een afsluiting te zullen plaatsen met een draad van 2 meter hoogte.  De kosten hiervan worden gedragen door de verkoper.  Deze afsluiting werd intussen geplaatst en wij staan erop dat deze afsluiting dan ook niet zou doorbroken worden door enig bouwwerk van de gebuur.

Evaluatie: De voorschriften van de verkaveling laten toe dat er in de zijtuin een garage met plat dak wordt voorzien op een afstand van 5 meter uit de voorgevelbouwlijn en een hoogte van maximaal 3 meter. De voorziene garage voldoet hier aan.

De voorschriften vermelden echter wel dat de aanvrager een door de eigenaar van het aanpalende perceel ondertekende verklaring moet voorleggen waaruit blijkt dat hij kennis heeft van de bouwplannen en dat het hem bekend is dat aan hem zal opgelegd worden tot plaatsen van een garage op dezelfde bouwlijn en in hetzelfde gevelmateriaal. Deze verklaring ontbreekt in het dossier waardoor er tijdens de procedure een openbaar onderzoek is gehouden. Zo is de eigenaar van het aanpalende perceel ingelicht over de plannen.

Er kan vastgesteld worden dat garages in de zijtuin niet vreemd zijn in de omgeving. Bij verschillende woningen zijn deze gekoppeld voorzien, enkele zijn aanwezig die tot op de perceelgrens staan zonder dat deze gekoppeld zijn.

Ook kan vastgesteld worden dat lot 7 van de verkaveling momenteel in gebruik is als tuin bij de woning op lot 8. Bij een toekomstige bebouwing van lot 7 kan op deze bouwgrond een woning voorzien worden met een garage aan de linkerzijde die aansluit op de gewenste garage van voorliggende aanvraag.

Omwille van deze redenen is het aanvaardbaar om de garage te voorzien zoals aangevraagd.

De informatie omtrent de verkoopakte is niet van stedenbouwkundige aard. Het is niet aan de vergunning verlenende overheid om een project te beoordelen op basis van een verkoopakte.

Het bezwaar is ongegrond.

2. Afwerking zijgevel garage: de bezwaarindiener geeft aan niet akkoord te zijn met het feit dat de zijgevel van het bijgebouw afgewerkt wordt met gevelleien die bij een eventuele tegenaanbouw van een garage op de aanliggende grond, opnieuw dienen verwijderd te worden en is dus "niet bouwrijp" is. Daarom wenst de bezwaarindiener dat de zijgevel van dit bijgebouw in steen, met voorkeur in gevelsteen wordt opgetrokken zoals dit het geval is bij de zuider- en achtergevel van het hoofdgebouw.

Evaluatie: De verkavelingsvoorschriften vragen om alle gevels van garages in de zijtuin te voorzien van een afwerking in baksteen. Het is dus correct dat de bezwaarindiener hier een opmerking over maakt.

Het bezwaar is gegrond.