Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2024025453 |
Gegevens van de aanvrager: | BV 22 Invest met als contactadres Vijfhoekstraat 24 te 2600 Antwerpen |
Ligging van het project: | Van Stralenstraat 10 te 2060 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 8 sectie H nr. 1278W11 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen en uitbreiden van een dokterswoning met wijziging van het aantal wooneenheden van één naar vijf units |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 05/01/2024: weigering (20233133) voor het verbouwen en uitbreiden van een dokterswoning met wijziging van het aantal wooneenheden van één naar vijf units;
- 08/10/1990: vergunning (86#8727080) voor het verbouwen rijwoning - 21.6.1990;
- 21/01/1949: toelating (18#25246) voor huis afbreken en herbouwen;
- 17/07/1900: toelating (1900#930) voor binnenverandering.
Vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Bestaande toestand
- overeenkomstig met de vergunde toestand, uitgezonderd van:
- gewijzigd bouwvolume:
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 5;
- slopen van de gelijkvloerse achterbouw;
- uitbreiden van het volume met een extra bouwlaag;
- uitbreiden van het bouwvolume aan de achterzijde;
- wijzigen van de voorgevel;
- wijzigen van de scheimuren;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Fluvius System Operator | 12 maart 2024 | 13 maart 2024 | Geen advies |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 12 maart 2024 | 22 april 2024 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 12 maart 2024 | 15 maart 2024 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 12 maart 2024 | 20 maart 2024 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060 op volgende punten:
- 1 Algemene voorschriften
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Effecten op de biodiversiteit: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. Na onderzoek kan echter in alle redelijkheid worden geconcludeerd dat de impactscore voor dit project de drempelwaarde van 1% niet overschrijdt. Een passende beoordeling is bijgevolg niet vereist.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen principieel bezwaar tegen het supprimeren van de dokterspraktijk op deze locatie en het omvormen naar een meergezinswoning.
De woonfunctie blijft behouden waardoor de aanvraag functioneel inpasbaar blijft.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid - woningtypologie
Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een eengezinswoning met dokterspraktijk tot meergezinswoning met 5 woongelegenheden.
De aanvraag voorziet in de gedeeltelijke afbraak van de kelder en achterbouw achteraan het perceel. Hierdoor ontstaat een open ruimte van 30,50 m2 die groen wordt ingericht. Open binnengebieden zijn zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van een wijk. De ontpitting van het perceel wordt dan ook gunstig onthaald.
De volume-uitbreiding op de 3de verdieping om een studio te voorzien brengt een scheimuurophoging van 3,13 m over een lengte van 3,00 m met zich mee en creëert hierdoor bijkomende negatieve gevolgen voor de bezonning op het rechter buurperceel. Deze scheimuurverhoging kan bijgevolg niet gunstig geadviseerd worden en geadviseerd wordt om de 2 studio’s op de bovenste verdiepingen samen te voegen tot een duplex waardoor geen volume-uitbreiding achteraan de 3de verdieping voorzien moet worden.
De dakterrassen die zich aan de achterzijde bevinden zijn niet alleen niet kenmerkend maar bevinden zich allemaal voorbij de kenmerkende bouwdiepte en zijn niet binnen het maximaal aanvaardbaar volume vervat.
De terrassen zijn bijgevolg niet aanvaardbaar en kunnen niet gunstig beoordeeld worden.
Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.
Visueel-vormelijke elementen
De voorgevel blijft, behoudens het supprimeren van de poort en het vervangen van het buitenschrijnwerk, ongewijzigd. Daar waar voordien de poort zat wordt een raam voorzien op borstweringshoogte met eronder een plint in grijs natuursteen, aansluitend op de materialisatie van de bestaande plint.
Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving.
De bouwlaag in voorliggende aanvraag bevindt zich boven de kroonlijst en laat zich hierdoor lezen als daklaag.
De omgeving wordt gekenmerkt door panden met 3 bouwlagen onder hellend dak.
In voorliggende aanvraag wordt de bijkomende daklaag als mansardedak voorzien. Niet alleen is een mansardedak hier niet kenmerkend maar is de daklaag uitgewerkt als volwaardige bouwlaag.
De geveluitwerking, met uitzondering van de daklaag, is visueel inpasbaar in de directe omgeving.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Op de eerste verdieping wordt achteraan een eenzijdig gerichte studio voorzien. Meerzijdige oriëntatie bezorgt woningen een kwalitatief visueel contact met de omgeving.
Vanaf het terras achteraan geeft een trap langs de perceelsgrens toegang tot de tuin.
Deze tuin is zowel voor de gelijkvloerse 2 slaapkamerduplex als de studio toegankelijk.
Deze trap legt echter een hypotheek op de ontwikkelingsmogelijkheden van het aanpalende rechterpand waardoor een mogelijke verlaging van de scheidsmuur na het ontpitten op het aanpalende perceel niet mogelijk wordt.
De aanvraag dient geweigerd te worden.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 5 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van het aantal wooneenheden. De dokterspraktijk met bovenliggende eengezinswoning en garage wordt verbouwd naar 5 appartementen.
Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1 4 bijkomende wooneenheden : parkeerbehoefte = 4
Er verdwijnt door de verbouwing 1 parkeerplaats. Deze wordt bijgeteld bij de parkeerbehoefte. Bestaande parkeerplaatsen moeten maximaal behouden worden.
De werkelijke parkeerbehoefte is 5.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
De vergunde en bestaande parkeerplaats in de garage verdwijnt.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 5.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden:
De voorliggende aanvraag heeft betrekking op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed of ligt in een beschermd stad- en dorpsgezicht. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Daarom mogen geen parkeerplaatsen voorzien worden.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. De dokterspraktijk verdwijnt. De parkeernorm voor een dokterspraktijk in het centrum waar geen tekort werd vastgesteld is 1/behandelkamer.
Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 1.
Door het verdwijnen van de garage met 1 vergunde parkeerplaats bedraagt het aantal ontbrekende aantal autoparkeerplaatsen dan 0.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 5 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen:
Voor de 4 nieuwe wooneenheden moeten 8 fietsenstallingen voorzien worden.
4 bijkomende wooneenheden met 1 slaapkamer : 4 x 2 = 8
Er wordt een fietsenstalling ingericht in de kelder. De fietsenstalling is niet ingericht op de plannen. De inrichting moet voldoen aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode.
Deze is bereikbaar via een trap met fietslift.
De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:
- Indien mogelijk moeten bestaande parkeerplaatsen behouden blijven.
- De inrichting van de fietsenstalling moet voldoen aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode.
Het advies van de dienst Mobiliteit wordt bijgetreden. Er wordt opgemerkt dat er naast de brede keldertrap met fietslift een beperkte toegangsbreedte van 0,7 m over een lengte van 1,40 m ter hoogte van de trap naar de bovenliggende verdiepingen voorzien wordt waardoor de toegang tot de fietsenstalplaats alsnog beperkt is.
De aanvraag dient geweigerd te worden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 1 maart 2024 |
Volledig en ontvankelijk | 12 maart 2024 |
Start openbaar onderzoek | 20 maart 2024 |
Einde openbaar onderzoek | 18 april 2024 |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 25 juni 2024 |
Verslag GOA | 6 juni 2024 |
Naam GOA | Axel Devroe |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
20 maart 2024 | 18 april 2024 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.