2024_CBS_05041 - Omgevingsvergunning - OMV_2024050046. Volkstraat 36. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/09/2023: vergunning (OMV_2023085925) voor het plaatsen van gevelreclame;

-          12/05/2023: vergunning (OMV_2022168546) voor het inrichten van een gelijkvloerse recaruimte;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/209171.

Vergunde toestand

-          functie wonen en reca:

• gelijkvloers restaurant;
• studentenkamers op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 5 bouwlagen met zadeldak; 
• hoekperceel volledig bebouwd uitgezonderd een koer van 10 m²;

-          gevelafwerking:

• plint en dorpels natuursteen;
• gevelmetselwerk geel en rood.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd:

• 20 studentenkamers op de verdiepingen;
• houten buitenschrijnwerk grijs geschilderd.

Nieuwe toestand

-          functie wonen en reca:

• gelijkvloers restaurant;
• 13 studentenkamers op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 5 bouwlagen met mansardedak; 
• hoekperceel volledig bebouwd uitgezonderd een koer van 10 m²;
• uitgebreid volume;
• gewijzigde scheidingsmuren;

-          gevelafwerking:

• plint en dorpels natuursteen;
• gevelmetselwerk geel en rood;
• houten buitenschrijnwerk grijs geschilderd.

Inhoud van de aanvraag

-          herinrichten van 13 studentenkamers;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheidingsmuren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh) en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen

Niet voor alle kamers kan een fietsenberging worden voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

Effecten op de biodiversiteit: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.  

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. Na onderzoek kan echter in alle redelijkheid worden geconcludeerd dat de impactscore voor dit project de drempelwaarde van 1% niet overschrijdt. Een passende beoordeling is bijgevolg niet vereist. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote fluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking op de inrichting van 13 studentenkamers in een hoekgebouw. In huidige toestand zijn 20 kamers ingericht. Voor 13 kamers werd met een ‘vergunning voor het verhuren van bemeubelde units’ aangetoond dat deze aanwezig waren voor 2009 en aldus van een versoepeling op een toetsing aan de bouwcode genieten. Dit ontslaat de aanvraag echter niet van een toetsing aan de goede ruimtelijke ordening en de Vlaamse Wooncode.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het huidige dak is onvergund en bestaat uit diverse dakmaterialen en constructies. De bestaande bedaking wordt verwijderd en vervangen door een mansardedak. Het voorgestelde dak sluit aan op de vormgeving van de onderbouw en past zich volumetrisch goed in in haar stedenbouwkundige context.

Het dak verbetert de energieprestatie van het gebouw en ook de verblijfskwaliteit van de studentenkamers onder het dak.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en de opname op de Inventarislijst Onroerend Erfgoed, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Men wenst de studentenkamers in het gebouw te regulariseren en het bestaande dak om te vormen tot een pseudomansardedak.

Er is vanuit erfgoedoogpunt geen principieel bezwaar tegen de functiewijziging, de kamerstructuur blijft afleesbaar, de erfgoedwaarde blijft dus behouden.

Een pseudomansardedak is aanvaardbaar vanuit oogpunt monumentenzorg. Als voorwaarde zal wel gesteld worden om de detaillering van de dakkapellen voor te leggen voor verder advies aangezien deze in aanzicht vrij zwaar zijn opgetekend.

Er wordt opgemerkt dat het schrijnwerk in bestaande toestand in pvc werd voorzien. De historische indeling werd hernomen maar de correcte profilering noch materiaalgebruik komen hier terug, wat afbreuk doet aan het gevelbeeld. Als voorwaarde zal opgenomen worden het schrijnwerk in de voorgevel uit te sluiten uit de vergunning.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit gunstig advies bijgetreden en wordt volgende voorwaarde bij de vergunning opgenomen:

-            Voorleggen detaillering dakkapellen voor verder advies.

Conform het advies van de dienst Monumentenzorg wordt het schrijnwerk in de voorgevel van de vergunning uitgesloten.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Niet voor alle kamers is een fietsenberging voorzien. Er is wel een mogelijkheid voor het stallen van enkele fietsen in een daarvoor voorziene fietsenberging op het gelijkvloerse. Zo is er toch gepoogd zo veel als mogelijk te voldoen aan artikel 29. Omdat de kamers voor 2009 waren ingericht is het uitzonderlijk aanvaardbaar af te wijken op artikel 29 van de bouwcode.

De 13 kamers zijn verdeeld over de verschillende verdiepingen. Op de tweede en vierde verdiepingen bevindt zich telkens een keuken. De verhouding gemeenschappelijke ruimte en aantal kamers is goed verdeeld over het gebouw. De inrichting is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Conform het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg dient de detaillering van de dakkapellen voor verder advies voorgelegd te worden.

4. Het schrijnwerk in de voorgevel wordt van de vergunning uitgesloten.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten