2024_CBS_05031 - Omgevingsvergunning - OMV_2024050294. Kasteelpleinstraat 75. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          07/04/2017: vergunning (20162904) voor het verbouwen van een handelshuis naar een pand met een commercieel gelijkvloers en 4 appartementen;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:

https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/101176

Vergunde toestand

-          gelijkvloerse winkelruimte met achterliggend magazijn;

-          perceel volledig bebouwd;

-          gemeenschappelijke inkom voor de winkel en de bovenliggende wooneenheden;

-          houten geprofileerd houten buitenschrijnwerk naar historisch model in de gevelopeningen op de verdiepingen aan de voorzijde;

-          een balkon t.h.v. de eerste verdieping in spijlenwerk;

-          gelijkvloerse voorgevel in donkergrijze cementering met zwart, houten buitenschrijnwerk.

Nieuwe toestand

-          gelijkvloerse reca zaak met achterliggend magazijn, sanitair en koelcel;

-          perceel volledig bebouwd;

-          donkerkleurig aluminium buitenschrijnwerk in de gevelopeningen op de verdiepingen aan de voorzijde;

-          een balkon t.h.v. de eerste verdieping in glas;

-          aparte inkom met doorgetrokken tredes voor de winkel;

-          gelijkvloerse voorgevel in witte cementering met houten buitenschrijnwerk in afrormosia;

-          gevelreclame en uitschuifbare luifel boven de inkom.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie detailhandel naar reca;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          plaatsen van 2 koepels op het plat dak achteraan;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  2:   zone voor wonen - (wo2).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is van toepassing op de aanvraag. Het is echter niet duidelijk of de voorziene luifel qua hoogte voldoet aan de verordening.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 27 Open ruimte: er wordt geen open en onbebouwde ruimte voorzien op het maaiveldniveau na de functiewijziging.

•  Artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit: het is niet duidelijk of de gevelreclame in overeenstemming is met artikel 33 van de bouwcode.
• Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders: er worden geen vetafscheiders voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

-          Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist.

-          Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing.  

Er werd geen impactscore berekening aan het dossier toegevoegd. Na onderzoek kan echter in alle redelijkheid worden geconcludeerd dat de impactscore voor dit project de drempelwaarde van 1% niet overschrijdt. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote fluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst de functie detailhandel om te vormen naar een recafunctie.

Gezien de gelijkvloerse functiewijziging van detailhandel naar reca werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing – Business en Innovatie. Het gunstig advies leest als volgt:

“Gunstig advies voor het wijzigen van de functie handel naar reca op de gelijkvloerse verdieping van een pand gelegen in de zone buurtkernwinkelgebied Kasteelpleinstraat-Anselmostraat. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zones er gestreefd wordt naar een goede mix tussen de functies handel, reca en diensten om op deze manier de aantrekkelijkheid en de verblijftijd van de bezoekers te verhogen. Op deze manier verkleint ook de kans op structurele leegstand in het gebied.”

De recafunctie is bijgevolg inpasbaar in de omgeving en in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het RUP-Binnenstad.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag is strijdig met artikel 27 van de bouwcode dat een minimum van 20 % open ruimte op het maaiveldniveau oplegt bij functiewijziging.

Een afwijking op dit artikel is echter verdedigbaar omdat bij een mogelijke ontpitting op het perceel de refa-functie in gedrang zou komen.

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume en beogen geen aanpassing van het aantal woongelegenheden waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven. 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en de opname op de Inventarislijst Onroerend Erfgoed, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Monumentaal ensemble van vier eclectische woon- en winkelpanden gebouwd rond 1883 op initiatief van J. Van Nuland. De combinatie van een handelsfunctie op de begane grond en appartementen op de verdiepingen is typische voor de Kasteelpleinstraat, dat net als de aansluitende Kronenburgstraat een drukke verbindingsweg vormt door het Zuid en daardoor een geschikte locatie vormt voor handelszaken.

Eenheidsbebouwing van vier meergezinswoningen met vier bouwlagen onder zadeldak en telkens één travee waarin rechthoekige of segmentbogige drielichten zijn gevat. De nadruk ligt op de iets hogere en iets meer versierde, identieke en als één geheel uitgewerkte centrale panden nummers 71-73, die geordonneerd zijn met gedecoreerde pilasters en beëindigd door een verhoogde kroonlijst op modillons. De twee flankerende panden op nummers 69 en 75 kregen eveneens een identieke, spiegelende geveluitwerking, met klassieke neoclassicistische elementen zoals kordons, centrale balkons, rechthoekige vensteropeningen, houten kroonlijst op klossen. Oorspronkelijk hadden alle panden op de begane grond een fraaie, houten winkelpui, met gevelbreed ijzeren balkon op de puilijst; enkel bij nummer 73 is de pui bewaard, evenwel zonder balkon. Op nummer 71 werd de winkelpui vervangen in 1932 naar ontwerp van Alfons Van Braekel. Deze pui, getypeerd door het gedeelde bovenlicht, is bewaard.

Hoewel de oorspronkelijke pui vandaag enkel bewaard bleef op nummer 73 is de initiële configuratie, zijnde één groot uitstalraam op plint bezijden een toegangsdeur als dan niet bereikbaar via twee treden (nr. 73-75) bewaard. In het nieuwe voorstel wenst men de toegang tot de appartementen af te scheiden van de toegang tot de handelszaak. Dit doet men door het aanbrengen van een dubbele draaikiepdeur. De bestaande twee treden worden doorgetrokken over de volledige breedte van het gelijkvloers.

Deze ingreep zorgt ervoor dat het initieel concept verder wordt uitgehold en de eenheid van de puien verder wordt doorbroken. Voor een eenheidsbebouwing is het wenselijk om de uniformiteit van het geheel zoveel mogelijk na te streven en te bewaren. Het voorstel gaat hieraan voorbij. De bestaande/oorspronkelijke configuratie is de leidraad. 

Het is niet duidelijk of het aluminium schrijnwerk in de bovengevel vergund is. In 2017 werd in een vergunningsaanvraag door de stedelijke dienst monumentenzorg geadviseerd om houten schrijnwerk te voorzien in de voorgevel ipv aluminium. Indien onvergund dient dit uitgesloten van vergunning en op termijn vervangen door houten schrijnwerk naar historisch model. Detailtekeningen voor te leggen.

Hetzelfde geldt voor de glazen balustrade op de eerste verdieping. Deze is beeldverstorend. Indien onvergund dient deze uitgesloten van vergunning en vervangen door een exemplaar dat zich beter aansluit bij de stijl en periode van het pand. Het bouwplan en oude foto’s bewaard in het Felixarchief kunnen als inspiratie dienen. 

Verder wordt er ook reclame en een zonnetent voorzien. De donkere gevelafwerking van het gelijkvloers wordt voorzien in een witte kleurstelling die aansluit bij de bovengevel. Deze ingrepen zijn aanvaardbaar in zover ze conform de regelgeving ter zake worden uitgevoerd.”  

Vanuit het advies worden volgende voorgestelde gevelwijzigingen van de vergunning uitgesloten:

-          De nieuwe pui wordt uitgesloten van vergunning.

-          De reclame en zonnetent conform de regelgeving ter zake worden voorzien.

-          Het balkon op de eerste verdieping wordt uitgesloten van de vergunning.

Het advies van de dienst Monumentenzorg wordt vanuit stedenbouwkundig standpunt deels bijgetreden.

Het klopt dat de voorgestelde pui met aangepaste verdeling van het buitenschrijnwerk en de aanpassing aan de plint om de zaak toegankelijk te maken een visuele impact met zich meebrengt. Er wordt echter geoordeeld dat het behoud van de pui als zijnde één inkompartij met één vaste etalage niet opweegt ten opzichte van de functioneerbaarheid van de voorgestelde gelijkvloerse reca-functie met aparte bovenliggende wooneenheden. De voorgestelde pui wordt bijgevolg niet uitgesloten van de vergunning. 

Het aluminium buitenschrijnwerk op de bovenliggende verdiepingen van de voorgevel en de wijzigingen aan het balkon zijn inderdaad niet wenselijk maar maken echter geen deel uit van de aanvraag en worden dan ook niet uitgesloten van de vergunning.

Op basis van de aangeleverde plannen is het niet duidelijk of de voorgestelde zaak-gebonden publiciteit voldoet aan artikel 33 van de bouwcode. In voorwaarden bij de vergunning wordt opgenomen dat de zaak-gebonden publiciteit moet voldoen aan de eisen gesteld in artikel 33 van de bouwcode.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden blijft het pand visueel inpasbaar in de omgeving. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De voorgestelde luifel is stedenbouwkundig aanvaardbaar. De vergunninghouder is ertoe verplicht de luifel conform de politieverordening uit te voeren. Zo moet de vrije hoogte onder de luifel steeds minimaal 2,1 m zijn in uitgeschoven toestand.

Er moet een vetafscheider voorzien worden conform artikel 44 van de bouwcode. Dit wordt in voorwaarden opgenomen.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Omdat handel en horeca tot dezelfde functiegroep behoren voor het bepalen van het aantal fietsstalplaatsen moeten er geen fietsstalplaatsen voorzien worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. De zaak-gebonden publiciteit aan de voorgevel moet voldoen aan de eisen gesteld in artikel 33 van de bouwcode.

3. Er moet een vetafscheider conform artikel 44 van de bouwcode voorzien worden.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.