2024_CBS_05042 - Omgevingsvergunning - OMV_2024027939. Driekoningenstraat 84-84A. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/07/2019: vergunning deputatie na weigering college (OMV_2019006250) voor het verbouwen van een handelshuis naar een pand met handel en 3 appartementen.

Vergunde toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloers handelsruimte 72,9 m²;
• verdieping 1, 2 en 3 wonen;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met mansardedak; 
• gelijkvloers volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• wit geschilderde buitenbepleistering met grijs geschilderde plint;
• antraciet aluminium schrijnwerk.

Bestaande toestand

-          functie en bouwvolume overeenkomstig vergunde toestand, met uitzondering van

• de functie van de gelijkvloerse verdieping: dienstverlening;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse plint: gewijzigde indeling schrijnwerk.

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloers dienstverlening 72,9 m²;
• verdieping 1, 2 en 3 wonen;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met mansardedak; 
• gelijkvloers volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• wit geschilderde buitenbepleistering met grijs geschilderde plint;
• antraciet aluminium schrijnwerk met gewijzigde indeling.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van het gelijkvloers;

-          wijzigen van de voorgevel van het gelijkvloers;

-          bovenliggende verdiepingen maken geen onderdeel uit van de aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 25: vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast de deur is geen 40 cm door de gewijzigde draairichting.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is niet in overeenstemming met volgende bepalingen van de bouwcode:

• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: omwille van het feit dat het perceel volledig dichtgebouwd is en omwille van het feit dat het gedeelte achteraan geen ramen bevat, wordt de ideale daglichttoetreding van de gelijkvloerse dienstverleningsfunctie onaanvaardbaar gehinderd;
• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: de aanvraag betreft een ruimte voor dienstverlening, maar op de plannen wordt niet verduidelijkt welke delen als verblijfsruimte (kantoor) en welke delen als niet-verblijfsruimte ingericht zullen worden. De delen achteraan het gelijkvloers beschikken niet over een voldoende lichtinval en luchttoevoer;
• Artikel 26 Afvalverzameling: de dienstverleningsfunctie wordt niet van een eigen afvalberging voorzien;
• Artikel 27 Open ruimte: het perceel is voor 100 % dichtgebouwd;
• Artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: het is bij de herinrichting van het gelijkvloers mogelijk het rioolstelsel (voor het gedeelte waarvan de dienstverleningsfunctie gebruik maakt) aan te passen aan deze voorschriften. Het rioolstelsel werd echter niet ingetekend.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het gebouw is gelegen in de lokale winkel-as Statiestraat-Driekoningenstraat. Het gelijkvloers wordt omgevormd tot dienstverlening. Gelet op de functiewijziging werd het advies van de stedelijke dienst ‘Business en Innovatie’ gevraagd: “Gunstig advies voor het wijzigen van de functie handel naar dienstverlening op de gelijkvloerse verdieping van een pand gelegen in de zone lokaal kernwinkelgebied Driekoningenstraat-Statiestraat. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zones er gestreefd wordt naar een goede mix tussen de functies handel, reca en diensten om op deze manier de aantrekkelijkheid en de verblijftijd van de bezoekers te verhogen. Op deze manier verkleint ook de kans op structurele leegstand in de kernwinkelgebied.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies integraal bijgetreden.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het bouwvolume blijft ongewijzigd behouden. De ruimte voor dienstverlening heeft een netto vloeroppervlakte van circa 72,9 m².

Het perceel werd volledig volgebouwd. Voor de bestaande handelsfunctie was dit aanvaardbaar aangezien deze functie niet overal een ideale daglichttoetreding moet hebben. Bij functiewijziging naar dienstverlening moet dit echter opnieuw beoordeeld worden.

Het volledig dichtgebouwd behouden van het perceel is mogelijk bij de gevraagde dienstverlening indien enkel de delen vooraan als verblijfsruimtes (kantoren, ruimtes waar klanten toegelaten zijn, werkplekken,…) ingericht worden. Het gedeelte vooraan (tot een diepte van circa 12 meter) zal nog een aanvaardbare hoeveelheid daglichttoetreding hebben. Het gedeelte achteraan mag niet als verblijfsruimtes ingericht worden. Het inrichten van het gedeelte achteraan als berging, afvalberging of sanitair is wel mogelijk. Dit wordt in voorwaarden opgelegd.

Alternatief zou het gebruik van het gehele gelijkvloers als kantoorruimte ook overwogen kunnen worden, op voorwaarde dat er in het gedeelte achteraan een voldoende grote patio of lichtschacht voorzien wordt voor de daglichttoetreding achteraan. Deze patio of lichtschacht kan gelet op de context van het buurtwinkelgebied veel kleiner zijn dan 20 % van het perceel, maar dient wel voldoende groot te zijn, zodanig dat de ruimtes achteraan voldoen aan artikel 24 van de bouwcode. Dit is iets dat binnen het huidige dossier niet opgenomen kan worden in voorwaarden, maar indien de aanvrager dit wenst kan deze hiervoor een nieuwe Omgevingsvergunning aanvragen.

Visueel-vormelijke elementen

De wijzigingen aan de voorgevel blijven beperkt tot enkel het wijzigen van het schrijnwerk van de inkomdeur en het vitrineraam. Hiertegen geen bezwaar op voorwaarde dat de inkom voldoet aan de verordening toegankelijkheid.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Enkel het voorste gedeelte van het gelijkvloers (tot een diepte van circa 12 meter) te voorzien als verblijfsruimte (zoals kantoorruimtes, ruimte om klanten te ontvangen, werkplekken) en het gedeelte achteraan (= achterste circa 7,5 meter) als niet-verblijfsruimtes (zoals afvalberging, berging, sanitair).

2. Het gelijkvloers te voorzien conform de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

3. De dientsverleningsfunctie te voorzien van een afvalberging van minimaal 4 m², conform artikel 26 van de bouwcode.

4. Het rioolstelsel te voorzien conform de bepalingen van artikel 40 en 41 van de bouwcode.

5. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.