2024_CBS_04789 - Omgevingsvergunning - OMV_2024038521. Waalsekaai 25-26, Wapenstraat 12-18. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/209244;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/6377;

-          23/09/2016: vergunning (20161463) voor het regulariseren van reeds uitgevoerde verbouwingswerken en het samenvoegen van twee panden;

-          07/08/2009: vergunning (3264#2159) voor het wijzigen van de bestemming en verbouwen van een bestaand pand;

-          07/04/2006: vergunning (545#504) voor het wijzigen van functie en verbouwen van een pand;

-          20/08/2004: afgezien van vergunning (197#20040967) voor het regulariseren van het aanleggen van en dakterras;

-          05/06/1996: vergunning (86#8720975) voor het verbouwen horecazaak - 27.4.95.

Vergunde toestand

-          functie dareca, kantoor en wonen:

• dancing, restaurant en café op de gelijkvloerse en eerste verdieping;
• kantoren op de eerste, tweede en derde verdieping;
• 4 woonentiteiten op de eerste, tweede en derde verdieping;

-          bouwvolume:

• 1 tot 4 bouwlagen met verscheidene dakvormen; 
• perceel volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• plint en dorpels natuursteen;
• gevelmetselwerk rood;
• speklagen wit;

-          voorwaarden vergunning 20161463:

• de slaapkamer in appartement 1.01 volledig open te werken naar de woonkamer aan de voorgevel om de ruimte van rechtstreeks licht en lucht te voorzien;
• een aangepast toilet te voorzien (conform artikel 29/2) in de sanitair blokken van Café Local en kantoor 1.02, 2.04 en 3.03, alsook in het nieuwe sanitaire blok bij kantoor 2.01 en 3.01;
• de trap naar de kantoren en woningen te voorzien met een breedte van 1 m vrije doorgang en de tussenbordessen 1 m diep te maken conform artikel 20;
• wanneer er in de horecazaak op regelmatige basis luide elektronisch versterkte muziek wordt geproduceerd (luide muziek wordt gedefinieerd als luider dan 85 dBA LAeq,15min) de inrichting wordt gevat door de Vlarem-regelgeving.

Bestaande toestand

-          leegstaande zolderverdieping, huidige gebruik niet bekend.

Nieuwe toestand

-          de aanvraag heeft enkel betrekking op de zolderverdieping;

-          functie dareca, kantoor en wonen:

• dancing, restaurant en café op de gelijkvloerse en eerste verdieping;
• kantoren op de eerste, tweede en derde verdieping;
• 4 woonentiteiten op de eerste, tweede en derde verdieping;
• bijkomende kantoorruimte onder het hellend dak op de tweede verdieping;

-          bouwvolume:

• 1 tot 4 bouwlagen met verscheidene dakvormen; 
• perceel volledig bebouwd;
• dak boven zolderverdieping geïsoleerd;

-          gevelafwerking:

• plint en dorpels natuursteen;
• gevelmetselwerk rood;
• speklagen wit;

-          dakvlakvensters in het hellend dak boven de zolderverdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van de kantoorfunctie;

-          isoleren van het dak;

-          plaatsen van dakvlakvensters.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, artikel  2: zone voor wonen - (wo2) en artikel  6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• Artikel 25: De deur naar de centrale trappenhal heeft geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm;
• Artikel 30: De deur in het aangepaste toilet is niet aangebracht in de korte zijde, terwijl de toiletruimte wel de minimummaten voor een aangepast toilet benadert.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer

De lichtdoorlatende oppervlakte bedraagt minder dan 20 m² waar deze minstens 29 m² zou moeten bedragen.

• Artikel 26 Afvalverzameling

Het is niet duidelijk of er een afgescheiden afvalberging voorzien is.

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen

Er zijn geen fietsplekken voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024. 

• Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist. 
• Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote fluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag waarbij de vergunde kantoorfunctie verder uitgebreid wordt, werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Business en Innovatie. Het advies leest gunstig:

“Het betreft de omvorming van een zolderverdieping naar kantoor.  Dit is conform de beleidsvisie Ruimtelijke Economie die een verwevenheid van economische functies vooropstelt in het stedelijk weefsel.”

Het uitbreiden van de kantoorfunctie is bijgevolg aanvaardbaar en in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het RUP-Binnenstad (zone voor centrumfunctie Ce6).

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De leegstaande zolderverdieping van een gemengd gebouw wordt ingericht met kantoren. Op het gelijkvloerse en eerste verdieping is een reca-functie vergund. Er bevinden zich over de eerste, tweede en derde verdieping 4 wooneenheden.

Op dezelfde verdieping bevinden zich reeds kantoren. De kantoorfunctie wordt in deze aanvraag uitgebreid naar de zolderverdieping.

Op het plaatsen van dakisolatie na blijft het bestaande en vergunde bouwvolume ongewijzigd.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en de opname op de Inventarislijst Onroerend Erfgoed, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Men wenst de zolderverdieping in te richten als kantoor. Hiervoor wordt het dak geïsoleerd bovenop de bestaande structuur, voorzien van dakvlakvensters en afgewerkt met witte roofing. Er wordt wit houten schrijnwerk naar historisch model voorzien in de bestaande gevelopeningen.

Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar. Na verduidelijking door het architectenbureau blijkt de dakstructuur bestaande uit een combinatie van metalen polonceauspanten en hout integraal bewaard. Dit kan niet sluitend afgeleid worden uit het dossier, aangezien er in de beschrijvende nota sprake is van 'het vernieuwen van het dakvlak' ipv dakbedekking. Het schrijnwerk wordt voorzien naar oorspronkelijk model. Hierbij is het belangrijk dat de boogvorm van de ramen wordt gevolgd (geen rechthoekig schrijnwerk in boogvensters). Detailtekeningen voor te leggen voor productie.

Het nieuwe dak wordt afgewerkt met witte roofing. Dit is geen historisch dakmateriaal. Voor inventarispanden vragen we een dakbedekking die aansluit bij de stijl en periode van het pand. Pannen of zink komen hiervoor in aanmerking. Na terugkoppeling met de architect blijkt dat de dakhelling niet stijl genoeg is voor pannen maar dat zink een alternatief is.” 

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit voorwaardelijk gunstig advies bijgetreden en worden volgende voorwaarden uit het advies bij de vergunning opgenomen:  

-          In het nieuwe buitenschrijnwerk moet de boogvorm in de ramen behouden blijven.

-          Detailtekeningen van het nieuwe schrijnwerk worden voorgelegd voor productie

-          De nieuwe dakbedekking wordt uitgevoerd in een historisch correct materiaal bv zink ipv witte roofing (cfr. terugkoppeling architect).

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden blijft de aanvraag visueel inpasbaar in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Door voorgestelde kantooruitbreiding moet de aanvraag voldoen aan de verordening integrale toegankelijkheid. Er wordt echter vastgesteld wordt dat de aanvraag strijdig is met artikel 25 en 30.

Zo heeft de deur naar de centrale trappenhal geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minimaal 50 cm en is de positie van de deur in het aangepaste toilet niet in de korte zijde voorzien. Door het aangepaste toilet een kwartslag te keren wordt aan het artikel voldaan en blijft de toegang vanuit de sas behouden.

Als voorwaarde bij de vergunning wordt opgenomen om aan beide artikels te voldoen.

De lichtdoorlatende oppervlakte van de ramen in de kantoorruimte bedraagt minder dan 20 m² terwijl deze minstens 29 m² moet bedragen (bouwcode, art. 24)

Omwille van erfgoedredenen kan de grootte van de ramen niet worden aangepast. In het dak worden wel lichtkoepels geplaatst waardoor zenitaal licht naar binnen getrokken kan worden. De toetreding van daglicht kan in praktijk gegarandeerd blijven waardoor een afwijking op artikel 24 verdedigbaar is.

Het is onduidelijk of voor de reeds vergunde kantoorfunctie een aparte afvalberging in het gebouw voorzien is (bouwcode, art. 26) In voorwaarden wordt daarom opgenomen om een afvalberging voor de kantoorfunctie te voorzien indien deze nog niet aanwezig zou zijn.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de bijkomende kantooroppervlakte moeten er 5 fietsstalplaatsen voorzien worden (1.25/100m²)

Er worden geen fietsstalplaatsen voorzien.

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          Er moeten 5 fietsstalplaatsen voorzien worden die comfortabel te bereiken zijn.

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig standpunt bijgetreden en als voorwaarde bij de vergunning opgenomen. De fietsenstalplaats voor 5 fietsen moet in de kelder voorzien worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Er moet voldaan worden aan artikel 25 en 30 van de verordening integrale toegankelijkheid.

3. Er moeten 5 goed bereikbare fietsstalplaatsen conform artikel 29 van de bouwcode in de kelder voorzien worden. 

4. De in de beoordeling opgenomen voorwaarden van de dienst monumentenzorg moeten nageleefd worden.

5. Er moet een afvalberging conform artikel 26 van de bouwcode voor de kantoorfunctie voorzien worden, mocht deze nog niet aanwezig zijn.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.