2024_CBS_05014 - Omgevingsvergunning - OMV_2024029964. Eksterlaar 171. District Deurne - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-     10/12/2021: vergunning (OMV_2021090575) voor het slopen van een eengezinswoning en het realiseren van een co-housingproject met 7 wooneenheden.

Vergunde toestand 

-     functie: meergezinswoning met 7 woongelegenheden:

• gelijkvloerse verdieping: 1 tweeslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 72 m²;
• eerste verdieping: 1 éénslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 68 m² en 1 vierslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 119,8 m²;
• tweede verdieping: 2 éénslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van 54,9 m² en van 62,4 m²;
• tweede en derde verdieping: 1 duplex tweeslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 84,3 m² en 1 duplex drieslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 101,6 m²;
• de gemiddelde vloeroppervlakte bedraagt 83,84 m²;

-     bouwvolume: 

• hoofdgebouw van 3 bouwlagen met zadeldak;
• achterbouw van 2 tot 3 bouwlagen met platte daken;
• gelijkvloerse en eerste verdieping: bouwdiepte van 13,80 m langs de linkerzijde en 15,80 m langs de rechterzijde;
• tweede en derde verdieping: bouwdiepte van 13,80 m op beide perceelsgrenzen en 15,80 m centraal op het perceel;
• kroonlijsthoogte van 9,75 m;
• nokhoogte van 14,75 m;
• uitkragende terrassen tegen de voorgevel;

-     gevelafwerking:

• parement in grijsgroene gevelsteen;
• plint, lateien en kroonlijst in beton;
• buitenschrijnwerk in bronskleurige aluminium;
• poort (naar ondergrondse garage) in bronskleurige aluminium;
• borstwering in wit staal;

-     inrichting:

• ondergrondse parkeergarage met 9 autostalplaatsen waarvan 1 aangepaste en voorbehouden parkeerplaats;
• gemeenschappelijke overdekte en afsluitbare fietsenstalling voor 25 fietsen en afvalberging in de achtertuin met een bruto-oppervlakte van 37 m²;
• terrassen en verhardingen in de achtertuin;
• verhardingen in de achtertuin beperkt tot maximaal 96 m² (voorwaarde vergunning).

Bestaande toestand

in uitvoering volgens en voorwaardelijke vergunning OMV_2021090575.

Nieuwe toestand

-     functie: meergezinswoning met 8 woongelegenheden:

• gelijkvloerse verdieping: 1 tweeslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 70 m²;
• eerste verdieping: 3 tweeslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van 66,5 m² en 71 m² en 74,5 m²;
• tweede verdieping: 1 éénslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 53 m² en 1 tweeslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 74 m²;
• tweede en derde verdieping: 2 tweeslaapkamerappartementen (duplex) met een netto-vloeroppervlakte van 87,5 m² en 92 m²;
• de gemiddelde vloeroppervlakte bedraagt circa 73,50 m²;

-     bouwvolume: 

• hoofdgebouw van 3 bouwlagen met zadeldak;
• achterbouw van 2 tot 3 bouwlagen onder platte daken;
• gelijkvloerse verdieping: bouwdiepte ongewijzigd;
• eerste verdieping: bouwdiepte links en rechts ongewijzigd en centraal tot 16,80 m inclusief terras;
• tweede verdieping: bouwdiepte links en centraal ongewijzigd en rechts tot 15,80 m met een ontoegankelijk groendak op het dak van de eerste verdieping;
• derde verdieping: bouwdiepte centraal ongewijzigd, links en rechts geluidswerende omkastingen rond technische installaties;
• kroonlijsthoogte vooraan ongewijzigd;
• nokhoogte ongewijzigd;
• gewijzigde uitkragende terrassen tegen de voor- en achtergevel;

-     gevelafwerking: 

• parement in grijs-groene gevelsteen;
• plint, lateien en kroonlijst in grijs architectonisch beton;
• buitenschrijnwerk in lichtgrijs aluminium;
• poort (naar ondergrondse garage) in lichtgrijs aluminium;
• borstwering in lichtgrijs-groen gelakt staal;

-     inrichting: 

• ondergrondse parkeergarage met 9 autostalplaatsen waarvan 1 aangepaste en voorbehouden parkeerplaats;
• gemeenschappelijke overdekte en afsluitbare fietsenstalling voor 26 fietsen en afvalberging in de achtertuin met een bruto-oppervlakte van 43,2 m²;
• terrassen en verhardingen in de achtertuin met een totale oppervlakte van 62,50 m².

Inhoud van de aanvraag 

-     vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 7 naar 8;

-     uitbreiden van de bouwdiepte door toevoegen van terrassen en omkasten van technische installaties;

-     wijzigen van de voorgevel; 

-     doorvoeren van interne constructieve werken;

-     vergroten van de fietsenstalling en afvalberging in de achtertuin.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Milieutechnisch omvat de aanvraag de exploitatie van 9 warmtepompen.

Aangevraagde rubriek(en)
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 24:
  Vóór en achter elke deur waarop de verordening toegankelijkheid van toepassing is moet voor een vrije en vlakke draairuimte worden gezorgd. Het gemeenschappelijk afvallokaal heeft een breedte van slechts 1,20 m waardoor deze draairuimte niet aanwezig is.

• artikel 25:
  Naast de krukzijde van iedere deur waarop de verordening toegankelijkheid van toepassing is moet voor een afgewerkte vrije en vlakke wand- en vloerbreedte worden gezorgd van minstens 50 cm. Deze breedte is niet aanwezig bij de deuren naar het gemeenschappelijk afvallokaal en de toegangsdeur tot het duplexappartement D2.

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  Door de vermeerdering van het aantal woongelegenheden en het uitbreiden van het volume wordt de draagkracht op de site overschreden.

• artikel 16 Technische uitsprongen:
  Alle technische installaties worden bij voorkeur inwendig in het gebouw ondergebracht. Indien dit onmogelijk is kunnen ze uitwendig aan het gebouw worden aangebracht en dit enkel op het hoogstgelegen dak en op voorwaarde dat deze technische zone binnen het toegelaten bouwvolume (bouwdiepte en bouwhoogte). Het maximaal toegelaten bouwvolume werd bepaald in de voorgaande vergunning OMV_2021090575. Deze wordt door de voorziene omkasting nog eens overschreden qua bouwdiepte en bouwhoogte.

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Er wordt geen bijkomende autostalplaats voorzien voor de extra woongelegenheid.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-     Effecten op de biodiversiteit: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. Na onderzoek kan in alle redelijkheid worden geconcludeerd dat de impactscore voor dit project de drempelwaarde van 1% niet overschrijdt. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend  project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 32 decreet) is niet vereist.
 

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit). 

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd. 

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-     Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande en vergunde woonfunctie in de vorm van de meergezinswoning blijft behouden, waardoor de functionele inpasbaarheid in de omgeving gegarandeerd blijft.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag beoogt wijzigingen ten opzichte van de eerder verleende vergunning van 2021 (OMV_2021090575) voor het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 7 naar 8.

In deze laatste vergunning werd een eengezinswoning gesloopt en in de nieuwe meergezinswoning met 7 woongelegenheden werden twee grote gezinsappartementen (met drie en vier slaapkamers, wat hoorde bij het concept van de co-living) voorzien, conform de bepalingen van de bouwcode (artikel 23) en de verenigbaarheid met de goede ruimtelijke ordening. In voorliggende aanvraag is er door het toevoegen van een extra woongelegenheid zelfs geen enkel appartement meer dan 100 m² groot en is het maximaal aantal voorziene slaapkamers twee. Dit is tegen het beleid en de voorschriften dat grote gezinnen in de stad wenst te houden.

Voorts bedraagt de gemiddelde oppervlakte in de voorliggende aanvraag amper 73 m² terwijl dit in de recente vergunning nog bijna 84 m² betrof. Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project. Vijf tweeslaapkamerappartementen hebben een oppervlakte van 66 tot 74 m² en de planschikking op de eerste en tweede verdiepingen is ondermaats.

Tenslotte moeten voor het bijkomend appartement nog een bijkomende buitenruimte alsook auto- en fietsstalplaatsen en dergelijke worden voorzien. De fietsenberging wordt beperkt vergroot. Er wordt geen bijkomende autostalplaats voorzien. Voor de creatie van een buitenruimte wordt een uitkragend terras aan de achtergevel geplaatst. Ook de technische installaties op de derde verdieping worden ten behoeve van de mogelijke geluidshinder omhuld met panelen. Hierdoor neemt het bouwvolume ontoelaatbaar toe.

Door de toevoeging van een extra woongelegenheid boeten de appartementen in aan woonkwaliteit, wordt de vereiste van minstens één groot gezinsappartement teniet gedaan (in strijd met artikel 23 van de bouwcode) en het bouwvolume komt daarmee boven het maximaal toelaatbare uit.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 7 grotere woongelegenheden naar 8 kleinere entiteiten zonder voldoende wooncomfort te bieden en zonder een antwoord te bieden op de toenemende parkeerdruk, de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Niet alleen op het perceel, maar ook ten aanzien van de omwonenden, waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

Da aanvraag beoogt ook beperkte wijzigingen aan de voorgevel. Aan de rechterzijde van de gevel wordt de proportie van de terrassen gewijzigd en worden extra raamopeningen voorzien. Daarnaast wenst men het buitenschrijnwerk uit te voeren in lichtgrijs aluminium in plaats van bronskleurig aluminium en de borstweringen worden uitgevoerd in grijsgroen staal in plaats van wit staal. Hiermee wordt meer aansluiting gezocht met de grijsgroene gevelsteen en wordt rekening gehouden met het eerder verleende advies door de Kwaliteitskamer. In dit advies werd gevraagd om het schrijnwerk en de balustrades niet te voorzien in afwijkende kleuren maar eerder ton sur ton te werken met het metselwerk. De aangevraagde gevelwijzigingen zijn aanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er wordt een fietsenstalling voorzien voor 26 fietsen. Deze wordt overdekt voorzien in de tuinzone. De behoefte voor fietsstalplaatsen bedraagt minimum 23:

-     7 x 2 slaapkamer appartementen: 21 fietsstalplaatsen;

-     1 x 1 slaapkamer appartementen: 2 fietsstalplaatsen.

De fietsenstalling moet naast de normale fietsstalplaatsen ook plaats kunnen bieden aan hedendaagse fietsen. Zo moet 10% van de fietsstalplaatsen bruikbaar zijn voor cargofietsen, bakfietsen of andere. Het voorzien van een aantal aangepaste fietsstalplaatsen werd opgenomen als voorwaarde bij de voorgaande vergunning. Echter is de fietsenberging uit de huidige aanvraag onvoldoende groot om dergelijke fietsen op een comfortabele manier te kunnen stallen waardoor niet wordt voldaan aan deze voorwaarde.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af van artikel 24 en 25 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid.

Het gemeenschappelijk afvallokaal dat zich naast de fietsenberging in de achtertuin bevindt heeft een breedte van slechts 1,20 meter. Hierdoor is er aan de binnenzijde van de deur geen vrije en vlakke draairuimte aanwezig waardoor de aanvraag strijdig is met artikel 24. Daarnaast bevindt er zich naast de krukzijde van de deur geen afgewerkte vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm waardoor niet wordt voldaan aan artikel 25.

Hetzelfde geldt voor de deur die toegang geeft tot het duplexappartement D2.

Gezien het gaat om een nieuwbouwproject kunnen hierop geen afwijkingen worden toegestaan.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De aanvraag omvat de exploitatie van 9 warmtepompen waarvan 4 units van 4,3 kW elk en 5 van 6 kW elk. Uit de project-MER-screeningsnota verwacht de exploitant geen milieueffecten ten gevolge van de exploitatie van de warmtepompen. Het geluid van de warmtepompen wordt beperkt door het groeperen in 2 “technische zones” op het dak van de 3de verdieping én het voorzien van geluidsreducerende omkasting.

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.

Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, §3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels.

De gemelde exploitatie is meldingsplichtig en niet verboden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Gelet op het onlosmakelijk verband met de stedenbouwkundige handelingen, wordt aan het college geadviseerd de ingedeelde inrichtingen of activiteiten te weigeren.

Geadviseerde rubriek(en)

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.