2024_CBS_05445 - Omgevingsvergunning - OMV_2023090025. Van Stralenstraat 1-3. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/09/1967: vergunning (18#50460) voor een verbouwing;

-          10/09/1942: toelating (18#15937) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          25/06/1942: toelating (18#15193) voor gevel- en binnenveranderingen.

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• Van Stralenstraat 1:
  • handelswoning.
• Van Stralenstraat 3:
  • Eengezinswoning met complementaire recazaak op het gelijkvloers;
  • 2 wooneenheden op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• Van Stralenstraat 1:
  • 3 bouwlagen met zadeldak;
  • volledig perceel bebouwd.
• Van Stralenstraat 3:
  • 3 bouwlagen met zadeldak;
  • bouwdiepte gelijkvloers tot achteraan het perceel;
  • open koer achteraan.

-          gevelafwerking:

• plint en dorpels in blauwe natuursteen;
• afwerking nr. 1 in lichte similibezetting;
• afwerking gelijkvloers nr. 3 in stenen plakketten;
• afwerking verdiepingen nr. 3 in terra nova;
• houten buitenschrijnwerk;
• houten beplanking boven winkelpui nr. 1.

Bestaande toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• handelsgelijkvloers;
• 18 studentenkamers;
• 2 zelfstandige woongelegenheden;
• voor de nieuwe woongelegenheden (zowel kamers als zelfstandige) zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 15 kamerwoningen met een netto vloeroppervlakte van 13 m²;
  • 3 kamerwoningen met een netto vloeroppervlakte van 12 m²;
  • 1 studio met een netto vloeroppervlakte van 35 m²;
  • 1 studio met een netto vloeroppervlakte van 31 m²;
  • de gemiddelde netto vloeroppervlakte voor het project bedraagt 15 m²;

-          bouwvolume:

• slopen van de bestaande bebouwing;
• 5 bouwlagen met plat dak;
• bouwdiepte 9,15 m in de Van Stralenstraat;
• bouwdiepte 8,6 m in de Pijlstraat;
• kroonlijsthoogte 12,75 m;
• bouwhoogte 16,6 m;
• inpandige terrassen op de vierde verdieping;
• open ruimte met een grootte van 23 m² op het niveau van het maaiveld;

-          gevelafwerking:

• grijze natuursteen op het gelijkvloers;
• witte baksteen op de verdiepingen;
• dorpels in grijze natuursteen op het gelijkvloers;
• dorpels in zwart aluminium op de verdiepingen;
• zwart, aluminium buitenschrijnwerk;
• glazen borstweringen;
• zwarte, aluminium dakrand.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          oprichten van nieuwe bebouwing;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 4 naar 20;

-          wijzigen van de scheimuren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - handel en reca - (hr), zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

-          artikel 1 Algemene voorschriften, 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld:
het bouwvolume, de bouwhoogte en de dakvorm wijken sterk af van de omgeving en van het eigen bouwblok;

-          artikel 1 Algemene voorschriften, 1.4 Draagkracht:
het onderbrengen van 20 woongelegenheden overstijgt de draagkracht van het perceel.

-    Artikel 2 Specifieke voorschriften, 1.2.3 Opdelen van huizen: Ondanks de woning met een bruto vloeroppervlakte van meer dan 250 m² opgedeeld wordt, wordt geen woongelegenheid voorzien met een bruto vloeroppervlakte van meer dan 90 m².

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 21: Het hefplateau van de lift moet minstens 1 m breed en 1,4 m diep zijn, de voorziene lift is wel 1,27 m breed maar is maar 1 m diep.
• Artikel 25: Aan de binnenzijde van de deur van het mindervalidentoilet van de commerciële ruimte is er aan de krukzijde geen opstelruimte van 50 cm.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-         Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  Er worden enkel hangfietsen voorzien en de helft ervan zijn niet bereikbaar doordat ze zich achter een deurstijl bevinden;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Er worden geen autostalplaatsen voorzien;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  Er wordt een dakopstand van 0,2 m voorzien waar dit minimaal 0,3 m moet zijn;

De opgaande scheidsmuur heeft slechts een dikte van 14 cm < 18 cm

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024. 

-          Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist. 

-          Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing.  

Er werd geen impactscore berekening aan het dossier toegevoegd. Na onderzoek kan echter in alle redelijkheid worden geconcludeerd dat de impactscore voor dit project de drempelwaarde van 1% niet overschrijdt. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De omgeving wordt gekenmerkt door één - en meergezinswoningen in gesloten bebouwing, de hoekpanden omvatten veelal kleine reca-ruimten op de gelijkvloerse verdieping.

Gezien de functiewijziging werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Business en Innovatie. Het gunstig advies leest als volgt:

“Het betreft de aanvraag tot de afbraak van een handelswoning en een meergezinswoning en de nieuwbouw van een commercieel gelijkvloers, 18 studentenkamers en 2 zelfstandige woonentiteiten op de hoek van de Van Stralenstraat en de Pijlstraat. Van Stralenstraat 1-3 te 2060 Antwerpen. Het pand Van Stralenstraat 1 wordt geacht vergund als een handelswoning met een commercieel gelijkvloers en één hierboven gelegen woonentiteit. Er wordt in huidige aanvraag een mix aan functies voorzien: op het gelijkvloers wordt een handelsfunctie ondergebracht, op de eerste t.e.m. derde verdieping worden studentenkamers voorzien (18 kamers) en op de vierde verdieping twee zelfstandige wooneenheden voor pas afgestudeerden (studio’s). De Beleidsnota Detailhandel 2020 duidt het pand aan binnen de zone voor verspreide bewinkeling. Op locaties waar een vergunde commerciële functie aanwezig is (type 1), kan opnieuw een gelijkaardige (kleinschalige) commerciële functie in de plaats komen - stel de nota.”

De beoogde studentenkamers met gelijkvloerse commerciële ruimte is bijgevolg functioneel inpasbaar in de omgeving

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Zowel de Van Stralenstraat als de Pijlstraat worden gekenmerkt door rijwoningen van drie of vier bouwlagen onder hellend of plat dak. 

Onafhankelijk van het aantal bouwlagen hebben de 13 aansluitende panden waarvan voorliggend hoekpand er één van is allen quasi dezelfde kroonlijsthoogte. De te slopen panden tellen 3 bouwlagen onder hellend dak.

Het project voorziet in de sloop van 1 eengezinswoning met complementaire recazaak op het gelijkvloers handelswoning en 1 meergezinswoning met 2 geacht vergunde wooneenheden en in een nieuwbouwvolume van 5 bouwlagen met plat dak. 

Op een koer achteraan na is het volledige hoekperceel bebouwd. 

De aanvraag voorziet een nieuwbouwproject van 18 studentenkamers en 2 studio’s. Op het gelijkvloers wordt een commerciële ruimte en gemeenschappelijke keuken met eetplaats voor de studentenkamers voorzien.

Het voorgestelde programma is strijdig met het RUP 2060 wat stelt dat bij ht opdelen van een woning met een bruto vloeroppervlakte van meer dan 250 m² er ten minste 1 woongelegenheid voorzien moet worden met een bruto vloeroppervlakte van meer dan 90 m². 

Conform de nieuwe bouwcode die op 15 juli 2024 in werking treedt, zou deze vloeroppervlakte een vertaling kunnen vinden in een 3-slaapkamerappartement.  

In voorliggende aanvraag wordt dit niet voorzien, geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Gemeenschappelijke leefruimtes met veel studenten brengen moeilijkheden met zich mee. Vijftien studenten per gemeenschappelijke ruimte zijn het absolute maximum om goede afspraken te maken, het beheer op te volgen en een hechte groep te kunnen vormen waar het prettig samenleven is. In voorliggende aanvraag moet minstens één bijkomende keuken voorzien worden. Bovendien wordt louter een keuken met eetruimte voorzien. Het is aangewezen om ook een gemeenschappelijke zitruimte in te richten. Door het voorzien van een eenzijdig programma van eerder kleinschalige woonentiteiten wordt geoordeeld dat de draagkracht van het perceel overschreden wordt.

Geoordeeld wordt dat studentenhuisvesting mogelijk is mits er een voldoende ruime wooneenheid voorzien wordt conform de eisen gesteld in het RUP 2060 en er voldoende gemeenschappelijke ruimtes voor de studenten aanwezig zijn op het perceel.

Gezien de aanvraag niet aan bovenvermelde aspecten voldoet, wordt geadviseerd de aanvraag te weigeren.   

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde materialisatie van de gelijkvloerse plint in grijze natuursteen en de 4 bovenliggende verdiepingen in wit parement gecombineerd met zwart aluminium buitenschrijnwerk is aanvaardbaar gezien de stedelijke context van het gebouw.

De 4 onderste bouwlagen worden afgewerkt met dakrand in natuursteen die qua hoogte aansluit met de kroonlijsthoogte van de buurpanden. De 5de bouwlaag wordt boven deze visuele beëindiging echter als volwaardige bouwlaag uitgewerkt waarbij het gevelvlak in lijn ligt van het onderliggend volume. Dit is a-typisch omdat de geveldetaillering aanleiding geeft tot het voorzien van een daklaag en niet van een volwaardige bouwlaag.

Bijkomend wordt op de hoek van het pand een open terras voorzien wat diagonaal verdeeld wordt tussen de 2 studio’s op de bovenste verdieping. Ook deze ingreep is niet kenmerkend.

De achtergevels daarentegen worden ter hoogte van de aansluiting van de bovenste bouwlaag met de perceelsgrenzen over een breedte van 2,00 m voorzien van een schuin dakvlak.

Gezien de voorgestelde kroonlijst in lijn ligt met die van de buurpanden had een hellend dakvlak al dan niet uitgewerkt met dakkapellen hier niet allen een betere aansluiting met de buurpanden geboden maar eveneens een beter visuele inpassing.

Met uitzondering van de bovenste bouwlaag is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is op enkele punten strijdig met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. Hier kunnen geen afwijkingen op worden toegestaan. Deze tekortkomingen kunnen niet in voorwaarden worden opgelegd en vereisen essentiële aanpassingen aan de voorliggende aanvraag. Geadviseerd wordt de aanvraag ook hierom te weigeren.

De bovendakse opgaande scheidingsmuren hebben een dikte van 14 cm en worden volledig op eigen perceel voorzien. Dit is niet conform de richtlijnen zoals geformuleerd door de Scheimuurcommissie Antwerpen wat onder andere stelt dat bij verbouwing, uitbreiding of renovatie van een bestaande scheidingsmuur, het nieuwe gedeelte muur op dezelfde conceptuele wijze moet worden verder gebouwd als de oorspronkelijke muur, met eventuele differentiatie van de gebruikte materialen. De minimale dikte zal steeds 18 cm bedragen.

Bovenstaande kan niet in voorwaarde worden opgelegd omdat scheimuurwijzigingen het onderwerp uitmaken van een bevraging aanpalende.

De scheidingsmuren worden niet overal uitgevoerd met een opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak om vlamoverslag te vermijden. Dit is strijdig met artikel 34 van de Bouwcode.
 

Voorliggende aanvraag werd ter advies aan de dienst Vergunningen Milieu voorgelegd. Het advies leest als volgt:

“Het dossier bevat geen concrete informatie met betrekking tot de verwarming of koeling die voorzien wordt. In de kelderverdieping is wel een ruimte aangeduid als 'stooklokaal - warmtepompen'. Indien een centrale warmtepomp voorzien wordt, zal deze een vermogen hebben van meer dan 5 kWel en dus onderwerp moeten uitmaken van een vergunningsprocedure.”

Vanuit stedenbouwkundig standpunt wordt dit advies bijgetreden.  

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Laden en lossen:

Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 18 studentenkamers en 2 studio’s moeten 22 fietsenstallingen voorzien worden.

18 studentenkamers : 18 x 1 = 18

2 studio’s : 2 x 2 = 4

Er wordt een fietsenstalling ingericht op het gelijkvloers voor 22 fietsen met een hangsysteem.

Minimum de helft van de fietsenstallingen moet een gewoon systeem zijn.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          Minimum de helft van de fietsenstallingen moet een gewoon systeem zijn.

-          Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Er wordt een fietsenstalling ingericht op het gelijkvloers voor 23 fietsen met een hangsysteem. Bovendien hangen de fietsen in voorliggende aanvraag achter 11 branddeuren waardoor meer dan de helft van de fietsen deels achter een deurstijl hangt waardoor deze niet of zeer moeilijk bereikbaar zijn. De voorgestelde fietsenstalplaats is bijgevolg onvoldoende functioneel en kan niet gunstig geadviseerd worden.

Geadviseerd wordt dan ook om de aanvraag te weigeren.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

* Het openbaar onderzoek was korter dan de normale 30 dagen omdat het vroegtijdig is stopgezet.