2024_CBS_05642 - Omgevingsvergunning - OMV_2023090420. Uitbreidingstraat 325-331. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-     7/11/2022: vernietigde, voorwaardelijke vergunning (OMV_2021118070) voor het bouwen en exploiteren van drie kantoorgebouwen met ondergrondse parkeergarage en een bemaling voor het uitvoeren van bouwkundige werken;

-     28/05/2021: vergunning (2021675) voor het slopen van de bestaande bebouwing voormalig gebouw De Post en Belgacom;

-     26/01/2021: Kwaliteitskamer Architectuur (KK/2020/1682) gunstig advies;

-     07/12/2020: Kwaliteitskamer Architectuur (KK/2020/1682) gunstig advies, mits voorwaarden en verdere uitwerking voor te leggen aan de stadsbouwmeester;

-     20/11/2020: goedkeuring college (2020_CBS_09641) voor herziening ontwikkelingskader site BPost, Belgacom en Sint-Maria;

-     10/07/2020: Integrale Kwaliteitskamer (KK/2020/1682) ongunstig advies en opnieuw voor te leggen aan Stadsbouwmeester;

-     12/03/2020: integrale kwaliteitskamer (KK/2020/1682) gunstig advies, mits voorwaarden;

-     2019/2020: ontwerpproces in samenwerking met Stadsbouwmeester en Zorgbedrijf Antwerpen;

-     24/03/2017: goedkeuring college (2017_CBS_01721) voor ontwikkelingskader site BPost, Belgacom en Sint-Maria.

Vergunde en bestaande toestand

-     braakliggend terrein.

Nieuwe toestand

Blok A

-     functie: 

• dareca op een deel van het gelijkvloers;
• kantoren, dienstverlening en vrije beroepen voor de overige delen;

-     bouwvolume: 

• open bebouwing;
• 8 bouwlagen met plat dak;
• teruggetrokken technische verdieping;
• footprint van 1.150 m²;
• kroonlijsthoogte onderbouw 15,03 m;
• kroonlijsthoogte bovenbouw 30,21 m;
• nokhoogte van 33,28 m;

-     gevelafwerking: 

• beige/grijs steenachtig materiaal;
• oranje/rood metselwerk;
• bronskleurig buitenschrijnwerk;
• bronskleurige borstwering;

Blok B

-     functie: 

• kantoren, dienstverlening en vrije beroepen;

-     bouwvolume: 

• open bebouwing;
• 8 bouwlagen met plat dak;
• teruggetrokken technische verdieping;
• footprint van 1.610 m²;
• kroonlijsthoogte onderbouw 15,47 m;
• kroonlijsthoogte bovenbouw 30,35 m;
• nokhoogte van 33,85 m;

-     gevelafwerking: 

• beige/grijs steenachtig materiaal;
• oranje/rood metselwerk;
• bronskleurig buitenschrijnwerk;
• bronskleurige borstwering;

Blok C

-     functie: 

• kantoren, dienstverlening en vrije beroepen;

-     bouwvolume: 

• open bebouwing;
• 8 bouwlagen met plat dak;
• teruggetrokken technische verdieping;
• footprint van 1.325 m²;
• kroonlijsthoogte onderbouw 14,91 m;
• kroonlijsthoogte bovenbouw 30,19 m;
• nokhoogte van 33,26 m;

-     gevelafwerking: 

• beige/grijs steenachtig materiaal;
• oranje/rood metselwerk;
• bronskleurig buitenschrijnwerk;
• bronskleurige borstwering;
• led-scherm van 4,8 m² ter hoogte van de oostgevel;

Ondergrondse parking

• 2 ondergrondse bouwlagen onder blok A, blok B en blok C;
• in- en uitrit in de oostgevel van blok C aansluitend op de Singel;
• 324 autostaanplaatsen waarvan 12 voorbehouden voor mindervaliden;
• 441 fietsparkeerplaatsen met fietstrap naast blok A en een fietslift in blok B;
• afvalberging ter hoogte van blok B niveau -2 van 77 m²;

Onbebouwde ruimte

• ingericht als openbaar domein;
• heraanleg deel van de Uitbreidingstraat;
• aanleg van een nieuwe ontsluitingsweg;
• aanleg van groenzones rond de gebouwen met waterbuffering en aanpassing van een deel van het De Villegaspark, de hondenweide en de bestaande voetgangers- en fietsbrug.

Inhoud van de aanvraag

-     herontwikkelen van de site naar 3 nieuwe kantoorgebouwen voorzien van kantoren, dienstverlening en vrije beroepen met een gelijkvloers gedeelte restaurant-/caféruimte;

-     voorzien van een ondergrondse parking met 2 ondergrondse bouwlagen;

-     heraanleg van een deel van Uitbreidingstraat;

-     vellen van hoogstammige bomen;

-     voorzien van een led-scherm ter hoogte van de oostgevel blok C;

-     aanleg van een nieuwe ontsluitingsweg ter hoogte van de Binnensingel;

-     aanleg van publieke en private groenzones rond de gebouwen met waterbuffering;

-     aanpassen van een deel van het De Villegaspark, de hondenweide en de Berchembrug.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag betreft de ontwikkeling van de terreinen ter hoogte van de Uitbreidingstraat en de Binnensingel tot een kantoorsite. Het omvat grondwaterbemalingswerken en de exploitatie van onder andere comfortinstallaties.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Uitbreidingstraat - Ingedeelde inrichtingen
 

Aangevraagde rubriek(en) Bemaling Uitbreidingstraat
 

Aangevraagde bijstelling bijzondere milieuvoorwaarden in afwijking van algemene of sectorale voorwaarden

Bemaling Uitbreidingstraat

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Gemeentewegen

Artikel 31 van het Omgevingsvergunningendecreet stelt dat indien de vergunningsaanvraag de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg omvat, de gemeenteraad een beslissing over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de gemeenteweg neemt, alvorens de bevoegde overheid een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een parkgebied. De parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen, (Artikel 14 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt: Er wordt een afwijking gevraagd met betrekking tot de hemelwaterput van 125.200 liter in plaats van de maximaal toegelaten 10.000 liter.

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt: artikel 27:de aangepaste parkeerplaatsen bevinden zich niet zo dicht mogelijk bij de toegankelijke ingang van de constructie of bij de voetgangersuitgang van de parkeervoorziening.

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels: De toegang tot de fietsenberging is bovenaan niet afsluitbaar voorzien en wordt niet verlicht;
• artikel 16 Technische uitsprongen: De technische uitsprongen hebben een hoogte van respectievelijk circa 3 m en circa 3,5 m waar dit maximaal 2,5 m mag zijn;
• artikel 31 Laden en lossen: Er wordt een laad- en loszone voorzien op het openbaar domein;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: De aansluitingen van DWA en RWA liggen meer dan 0,5 m uit elkaar;
• artikel 43 Septische putten: De inhoud van de septische putten voor kantoorgebouwen moet voldoen aan artikel 43.3.4. Een afwijking wordt aangevraagd om een kleinere dimensionering af te stemmen op gebouwen met een woonfunctie conform artikel 43.3.3. 

-     Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024. 

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening: Het Team Omgevingseffecten keurde het project-MER goed op 21 december 2023
Gelet op de recentste wijzigingen van de wetgeving inzake stikstofdepositie op beschermde gebieden wordt de effectbeoordeling van het aspect verzuring en vermesting ten gevolge van bijkomende stikstofdeposities van verkeer geactualiseerd. Uit een aanvullende nota blijkt dat de N-deposities van het project niet zullen leiden tot betekenisvolle impact binnen habitatrichtlijngebieden (SBZ-H/Natura 2000) of tot onvermijdbare en onherstelbare schade in VEN-gebieden en eventuele waardevolle vegetaties in de nabije omgeving.

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit). 
Het voorliggende project is gedeeltelijk gelegen in een zone waarvoor de Vlaamse Milieumaatschappij aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-     Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen 
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 11 februari 2021. (https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/20289). Het programma van maatregelen beveelt een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van een proefsleuvenonderzoek. Nadien maakt de erkende archeoloog een nieuwe nota op, met bijhorend programma van maatregelen. Ook dit programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd als voorwaarde bij deze omgevingsvergunningaanvraag.

-     Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

-     Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

-     Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-     Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het project wordt voorzien als een kantoorproject met op het gelijkvloers ook een buurtrestaurant. Gelet op de schaal en de functie van het project werd een advies gevraagd aan de stedelijke dienst Business en Innovatie gevraagd in het kader van de inpassing op deze locatie. Hieruit volgde dit advies:

“Met het oog op retentie van gevestigde en het aantrekken van nieuwe ondernemers is het van cruciaal belang dat hoogwaardige kantoren gebouwd worden. Moderne, energiezuinige kantoren met eersteklas voorzieningen en gedeelde faciliteiten spelen een sleutelrol bij het verminderen van de operationele kosten voor bedrijven en het voldoen aan de groeiende vraag naar duurzame huisvesting, waarbij factoren zoals locatie, bereikbaarheid en inrichting een steeds grotere rol spelen. Het voorgestelde project sluit naadloos aan op deze behoeften, aangezien het op een strategische kantoorlocatie gelegen is, op loopafstand van Berchem station en het openbaar vervoer. Bovendien takt het project aan op het ringfietspad en de fietsbrug, en is deze multimodale locatie gemakkelijk bereikbaar met de auto.

Voor de invulling met levendige functies op het gelijkvloers verwijzen we naar het masterplan Mariahof. De plint dient kwalitatief verweven te zijn met de buurt, ook wat de invulling van dienstverlening op het gelijkvloers betreft in de gebouwen B en C.

Antwerpen ervaart momenteel een toenemende vraag naar moderne, duurzame en energiezuinige kantoren die voldoen aan de huidige energiedoelstellingen. Het aanbod van dergelijke kantoren is momenteel beperkt, waardoor er een duidelijke behoefte is aan nieuwe kantoren die voldoen aan deze eisen, vooral op een multimodale locatie. De voorgestelde ontwikkeling biedt een passend antwoord op de huidige vraag in de markt. Conform de beleidsvisie Ruimtelijke Economie is deze aanvraag gunstig. Het zal niet alleen de economische groei van Antwerpen ondersteunen, maar ook bijdragen aan de groeiende behoefte aan moderne, duurzame, en goed bereikbare kantoorruimte in de stad.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie bijgetreden. Het project is gelegen in woongebied, waar dergelijke kantoorfuncties die op vlak van functie en schaal afgestemd zijn op de onmiddellijke omgeving inpasbaar zijn.

In de huidige aanvraag wordt verduidelijkt dat het reca-gedeelte een afzonderlijke entiteit betreft en dus los van de kantoren functioneert. Dit komt de verwevenheid van het project in de buurt ten goede.

In de voorliggende aanvraag wordt voldoende verduidelijkt welke kantoordelen afzonderlijk van elkaar functioneren en welke gezamenlijk grotere kantoorunits over meerdere verdiepingen betreffen. Enkel bij gebouw A is het ter hoogte van de gelijkvloerse ruimte voor dienstverlening niet duidelijk of deze een afzonderlijke entiteit betreft of dat deze onderdeel uitmaakt van de kantoren op de bovenliggende verdiepingen. Gelet op deze onduidelijkheid, gelet op de schaal van de omgeving en gelet op de gegronde bezwaren hieromtrent wordt in voorwaarden opgelegd deze de gelijkvloerse kantoorruimtes en dienstverleningsruimtes als afzonderlijke entiteiten te voorzien.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Al heel vroeg in het ontwerpproces werd een doorgedreven samenwerking tussen Cores – Alides (sites Belgacom en BPost) en het Zorgbedrijf Antwerpen (site Sint-Maria) opgezet. Lang, uitgebreid en doordacht onderzoek resulteerden vervolgens in een krachtige stedenbouwkundige totaalvisie die ook bijgetreden werd door de kwaliteitskamer.

De bebouwing zoek de grens op van de gewestplanbestemming woongebied-parkgebied. De uitbreiding van de bestaande open ruimte met circa 2.000 m² open en toegankelijke parkruimte wordt voorzien aan de noordoostzijde van het terrein in plaats van aan de zijde van het De Villegaspark. Deze 2.000 m² aan groene open ruimte resulteert samen met de compensatie van 1.000 m² aan groene ruimte (door verschuiving bouwgrens richting De Villegaspark) in een aaneengesloten driehoekig buurtgroenpark met hondenweide. Tevens vrijwaart deze ingreep de bestaande bebouwing aan de noordzijde met een vis à vis.

Door de samenwerking tussen Cores, Alides en het Zorgbedrijf Antwerpen en het opschuiven van de bouwlijn aan het De Villegaspark wordt een sterke symmetrische stedenbouwkundige figuur gecreëerd die de bestaande trage assen en de historische lijnen in het Berchems weefsel versterkt. Het aldus ontstane Gasthof is functioneel verbonden over de Uitbreidingstraat heen en maakt plaats voor een royale, centrale en publieke groenruimte.

De ontwikkeling voorziet een maximaal aaneengesloten schermbebouwing met levendige gevels aan de Singelzijde, aan de Uitbreidingstraat en rondom de centrale groenzone aan het Gasthof. Bijkomend worden er twee tussenpleinen voorzien door het doortrekken van twee zichtassen langsheen het bestaand (centraal) volume van Sint-Maria en als verlengde van de Meibloemstraat en de Zonnebloemstraat. Het centrale volume, op de site van de huidige aanvraag, wordt voorzien in de as van de bestaande, historische waardevolle bebouwing van Sint-Maria terwijl de twee andere volumes inspelen op de richting van de omliggende wijk.

De onderbouw wordt op schaal van de omgeving gebracht, waardoor het project meer communiceert met de wijk, het park, de historische waardevolle bebouwing van Sint-Maria en de driehoekige open ruimte aan de noordoostzijde. In deze onderbouw komt een levendige plint. Aan de zijde van het De Villegaspark plooit het bouwvolume weg in functie van meer openheid, waardoor de connectie tussen de groene parken van Brialmont en De Villegas via de centrale groenzone van het Gasthof met de wijk versterkt wordt. Een kwalitatieve aantakking van de wijk op de groene ruimte van park De Villegas, Wolvenberg en park Brialmont dient binnen het project gegarandeerd te worden in afstemming met het Ringpark Groene Vesten.

Zowel de centrale open ruimte binnen de figuur van het Gasthof, als de driehoekige groene ruimte aan de noordoostzijde van de site, zullen worden aangelegd als publiek toegankelijke groene ruimte.

Het gedeelte van de Uitbreidingstraat dat binnen de afbakening van het masterplan valt, wordt heraangelegd.

Het projectvoorstel voorziet in een kwalitatieve heraanleg en stedelijke inrichting van zowel de open ruimtes, de publieke doorsteken als de betrokken openbare wegenis. De publieke doorsteken worden voldoende ruim ontworpen.

Bouwhoogtes

De nieuwe inzichten in het statuut van Singel en Ring vragen niet enkel om een randafwerking van de stad, maar om een duidelijk gezicht naar de bestaande en nieuwe groenstructuren, de achterliggende woonwijk en de toekomstige Singelboulevard.

De aanvraag betreft 3 gebouwen met elk een hoofdvolume van 4 bouwlagen (wat aansluit bij de schaal van de woningen in dit deel van Oud-Berchem en het Mariagasthuis), met elk een volume van 8 bouwlagen en een technische terugspringende laag (wat aansluit bij de hogere bouwvolumes die kenmerkend zijn langsheen het grensgebied tussen de Binnensingel en Oud-Berchem).

Het stedenbouwkundige plan maakt dus een onderscheid in bouwhoogtes: 

-     een plint van maximaal 4 bouwlagen als basis die aansluiting zoek bij de schaal van Oud-Berchem;

-     koppen van maximaal 4 tot 8 bouwlagen op strategische plaatsen en opbouwend naar de Singel toe. Deze sluiten aan op de schaal van de stad en het Singelprofiel waarbij de schaduwwerking van de hoogste volumes wordt erkend, maar niet van dusdanige aard is dat de leefkwaliteit van de woningen in de omgeving of de leefkwaliteit van de wijk in het gedrang komen.

Omwille van deze redenen wordt geoordeeld dat de aanvraag wel degelijk verenigbaar is met de stedenbouwkundige voorschriften, meer bepaald artikel 6 en 10 van de bouwcode, het gewestplan en zijn aanvullende voorschriften én verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, in tegenstelling tot het advies van de Provinciale Omgevingsvergunningscommissie:

“De POVC bevestigt haar ongunstig advies van 9 januari 2024, gelet dat de aanvraag niet in overeenstemming is met artikel 6 ‘Harmonie en draagkracht’ en artikel 10 ‘Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte’ van de Bouwcode, noch in overeenstemming is met de aanvullende voorschriften van het gewestplan Antwerpen en het feit dat hiervan niet afgeweken kan worden. Ook het feit dat het AWV aangeeft dat de aanvraag om een aantal redenen onwenselijk is en dat het project veel zon zal wegnemen van verschillende woningen en het woonzorgcentrum dragen bij tot het ongunstig advies. De POVC is van oordeel dat de aanvraag niet voldoet aan de bepalingen van titel IV van de VCRO en op stedenbouwkundig vlak niet aanvaardbaar is.”

Luchtvaart

Gelet op de hoogte van de gebouwen werd het advies van de Federale Overheidsdienst Mobiliteit en Vervoer – Directoraat-generaal Luchtvaart gevraagd. Op basis van de informatie uit de derde PIV werd een ongunstige beoordeling opgemaakt door “Skyeyes”. Echter werd later op basis van de vierde PIV een voorwaardelijk gunstig advies gegeven door de ‘Directoraat-generaal Luchtvaart’. De voorwaarden uit dit advies moeten integraal toegevoegd worden aan Omgevingsvergunning.

Ook vermeld het Directoraat-generaal Luchtvaart volgende zaken:

“De volledige inhoud van het advies dient meegedeeld te worden aan de bouwheer.

De aanvrager dient het Directoraat-generaal Luchtvaart schriftelijk op de hoogte te brengen van het gevolg dat aan zijn advies werd gegeven.

Wij vestigen er uw aandacht op dat, als de werken zouden worden uitgevoerd worden zonder rekening te houden met bovenvermelde opmerkingen, het Directoraat-generaal Luchtvaart in dat geval alle verantwoordelijkheid afwijst in geval van eventuele problemen in verband met luchtvaartgebonden activiteiten.

Het Directoraat-generaal Luchtvaart houdt zich tevens het recht voor om deze voorschriften te laten naleven met alle juridische middelen die hem ter beschikking staat.”

Visueel-vormelijke elementen

De visuele uitstraling van de drie gebouwen werd grondig besproken met de Kwaliteitskamer. De gebouwen worden voorzien in een rijkelijke steense architectuur die op vlak van materialisatie aansluit op de elementen die kenmerkend zijn voor Oud-Berchem. Dit versterkt de verwevenheid van het gebouw met haar omgeving.

Door een doordachte inzet van geveluitwerking en variaties in de materialisatie wordt een gevel gecreëerd die zowel een duidelijke hiërarchie toont tussen plintvolume en torenvolume en een harmonieus samenhangend geheel bekomt.

Kwaliteit en veiligheid buitenruimte

Tussenpleinen

In het kader van de werking en veiligheid van de tussenpleinen werd het advies aan de dienst Sociaal-ruimtelijke Veiligheid gevraagd. Hieruit volgde een voorwaardelijke gunstige beoordeling. De voornaamste bezorgdheid van de analyse betreft de mogelijke conflicten tussen passanten en ‘hangjongeren’. De nieuwe tussenpleinen bevinden zich op private grond, waardoor de bouwheer instaat voor het onderhoud en beheer van deze zones. Er komt een camera aan de ingang van de parken, maar niet aan deze trage wegen of tussentuinen.

De bezorgdheid uit het advies van de dienst Sociaal-ruimtelijke Veiligheid wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. Gelet op deze context worden volgende voorwaarden opgelegd:

-     De bouwheer voorziet in cameratoezicht waarbij de technische standaarden van dit cameratoezicht worden afgestemd op die van de stad Antwerpen/politie. Dit in functie van een vlotte beeldoverdracht bij overlast of incidenten. 

-     De bouwheer voorziet in voldoende verlichting.

-     De beplanting in deze zones de ‘line of sight’ van het cameratoezicht niet belemmert.

Bijkomend stelt de dienst Sociaal-ruimtelijke Veiligheid ook dat het noodzakelijk is om het doorzicht naar de gebouwen vanop de Binnensingel zo groot mogelijk te maken. Omwille van deze terechte opmerking dient in het kader van de bomen langsheen de Singel volgende in voorwaarde opgenomen te worden: 

-     De aan te planten bomen in de zone tussen de Binnensingel (R10) en de nieuwe bebouwing een stamhoogte hebben van minimum 4 meter in functie van doorzichten. 

De dienst Sociaal-ruimtelijke Veiligheid beoordeelt de voorliggende aanvraag volgens de statuten van de tussentuinen vermeld in het rooiplan in de aanvraag. Indien er een wijziging zou zijn in de statuten van de tussentuinen dan dient de bouwheer verplicht advies te vragen aan de dienst Sociaal-ruimtelijke Veiligheid en dit in functie van cameratoezicht in de bovenvermelde tussentuinen. Omwille van deze reden moet het camerasysteem dat de bouwheer voorziet compatibel te zijn met het camerasysteem van politie.

Trage wegen

De dienst Trage Wegen formuleert enkele aandachtpunten in het kader van de doorwaadbaarheid van de site. Deze opmerkingen worden gestaafd op basis van gedetailleerde studies. Onderstaande opmerkingen dienen in voorwaarden opgenomen te worden:

-     Ter hoogte van het plein (Binnensingel ter hoogte van Blok B) dienen de oversteken voor voetgangers zonder hoogteverschillen voorzien te worden.

-     Er zijn bijkomende zitelementen met arm- en rugleuning noodzakelijk per zone van 100 meter tot maximaal 200 meter dient er steeds minimaal 1 bank aanwezig te zijn, zodanig dat deze steeds binnen gezichtsafstand staan.

-     Er is meer variatie in spelprikkels noodzakelijk. Er moeten binnen het projectgebied meerdere verschillende spelprikkels uit de lijst met 12 verschillende bewegingsvaardigheden (zie sport.vlaanderen/samen-bewegen-met-je-gezin/multimove/multimove-voor-kinderen/wat-is-multimove/) aangeboden worden.

-     De wadi dient bespeelbaar gemaakt te worden.

Publieke Ruimte

De stedelijke dienst Publieke Ruimte geeft in het kader van de aanleg van de publieke ruimte en bijhorende samenwerking met Stad Antwerpen die noodzakelijk zal zijn een voorwaardelijk gunstig advies. Onderstaande voorwaarden dienen opgelegd te worden:

-     De grens tussen privaat en openbaar domein dient visueel goed zichtbaar te zijn.

-     Met uitzondering van de gedeelten die zich boven de parkeerbak bevinden: mogen er zich geen private putten of leidingen onder het openbaar domein bevinden.

-     De gebogen vormgeving van het boomvak ter hoogte van de Anjelierstraat dient aangepast te worden naar een rechtlijnige vormgeving zodat langs de Uitbreidingsstraat eenzelfde vormentaal gebruikt wordt. Eenzelfde voetpadbreedte dient daarbij aangehouden te worden.

-     In functie van volgende zaken dient de ontwikkelaar contact op te nemen met de dienst Publieke Ruimte:

• de openbare verlichting;
• de fietsenstalling aan het kruispunt met de Anjeliersstraat: deze bevindt zich momenteel in de looplijn;
• de laad- en loszone: deze is in conflict met de sinus en dient te worden afgebakend met een boom;
• afwatering: er werd geconstateerd dat de afwatering in de Uitbreidingsstraat niet conform generieke principes is. De afwatering dient te gebeuren naar de rijweg en de plantvakken.

Aanleg openbaar domein

Bij de aanleg van het openbaar domein van het Vlaamse Gewest (deel van het gebouw ‘Blok A’ en de landing van de Berchembrug) dient conform het Besluit van de Vlaamse Regering van 29 maart 2002 betreffende ‘het toekennen van vergunningen, het vaststellen en innen van retributies voor het private gebruik van het openbaar domein van de wegen, de waterwegen en hun aanhorigheden, de zeewering en de dijken’ een domeinvergunning bekomen te worden.

Hierover geeft AWV volgend advies:

“Dergelijke vergunning zou eventueel bekomen kunnen worden door de aanvrager. De omgevingsvergunning moet dus de voorwaarde bevatten dat de domeinvergunning aangevraagd en verkregen wordt. Minstens is de eventueel afgeleverde Omgevingsvergunning onuitvoerbaar zolang de domeinvergunning niet verkregen wordt.

Het Agentschap Wegen en Verkeer kan reeds meegeven dat, om de aflevering van een domeinvergunning mogelijk te maken, de omgevingsvergunning minstens aan de volgende voorwaarden moet voldoen: (…)”

Deze voorwaarden van het Vlaamse Agentschap Wegen en Verkeer worden toegevoegd als voorwaarde van deze omgevingsvergunning.

Ook werd advies gegeven door de Verkeerspolitie:

“Verkeerspolitie heeft vanuit verkeersveiligheid volgende opmerkingen tot het bouwen en exploiteren van drie kantoorgebouwen met ondergrondse parkeergarage en een bemaling voor het uitvoeren van bouwkundige werken:

• Er wordt een nieuwe in/uitrit gecreëerd vanaf de Singel. Hierdoor dient het fietspad gekruist te worden. Dit fietspad zal in de toekomst als een dubbelrichtingsfietspad aangelegd worden. De ervaring leert ons dat zulke bewegingen zonder beveiliging een verhoogd ongevallenbeeld geeft tussen fietsers en gemotoriseerd verkeer. Het conflict met de actieve weggebruiker dient extra aandacht te krijgen.
• Volgens artikel 80.2 van het verkeersreglement (KB van 1 december 1975) is het verboden om op de openbare weg reclameborden, uithangborden of andere inrichtingen aan te brengen die de bestuurders verblinden, die hen in dwaling brengen, die, zij het ook maar gedeeltelijk, verkeersborden voorstellen of nabootsen, die van verre met deze verkeersborden worden verward, of die op enige andere wijze de doelmatigheid van de reglementaire verkeersborden verminderen. Bovendien is het verboden een luminositeit met een rode of groene tint te geven aan alle reclameborden, uithangborden of inrichtingen die zich, binnen een afstand van 75 meter van een verkeerslicht bevinden, op minder dan 7 meter boven de grond. Reclame- en voorlichtingsborden langs de weg kunnen de bestuurder afleiden van de rijtaak. Vooral borden met bewegende onderdelen, emotionele reclame-uitingen, borden die zich in het centrale gezichtsveld bevinden en borden die op verkeersrelevante informatie lijken, trekken de aandacht van de automobilist en kunnen daardoor gevaar opleveren voor de verkeersveiligheid. Bestuurders werpen meer blikken op reclameborden die in het centrale gezichtsveld zijn geplaatst dan op borden in de periferie. Op complexe kruispunten moet worden vermeden om bewegende of wisselende beelden of boodschappen aan te brengen. Dergelijke inrichting zou de aandacht van de weggebruikers immers kunnen afleiden.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden. Inzake het tweerichtingsfietspad wordt een beoordeling gemaakt door het Vlaamse Agentschap Wegen en Verkeer. De voorwaarden uit het advies van het Vlaamse Agentschap Wegen en Verkeer zullen opgenomen worden in de vergunning.

Inzake de afleiding van automobilisten zal in voorwaarden opgenomen worden dat de aanvraag moet voldoen aan artikel 80.2 van het KB.

Groenaanleg

De aanvraag bevatte oorspronkelijk een beperkte ontbossing. Hiervoor werd het advies van het Vlaamse Agentschap Natuur en Bos gevraagd. Hieruit volgde een ongunstige beoordeling.

Op basis van dit advies heeft de ontwerper een nieuwe PIV (PIV 4) ingediend, met daarop een gewijzigde locatie voor de hondenweide. Hierdoor wordt er geen ontbossing meer voorzien en in het gewijzigde advies van het Vlaamse Agentschap Natuur en Bos ook gunstig:

“Met PIV4 worden er geen werkzaamheden meer uitgevoerd op perceel 11003A0159/00Z000. De aanwezige bosoppervlakte wordt behouden, waardoor geen sprake meer is van ontbossing.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid

Aparte toegang en ontsluiting van de parkeergarage voor gemotoriseerd verkeer gebeurt rechtstreeks op de Singel. Hierbij wordt een bijkomend conflict gecreëerd met de fietsers op het fietspad van de Singel, deze situatie dient opgevolgd worden en bijgestuurd indien nodig. Om dit conflict beter in beeld te brengen werden pijlen en markeringen voorzien.

De fietsparking is toegankelijk via een luie trap met fietsgoot alsook via een fietslift.

Het LED-scherm op de gevel mag geen afleiding veroorzaken voor automobilisten op de Singel. Naar verkeersveiligheid toe mogen er dan ook geen flitsende/afleidende beelden geprojecteerd worden, enkel neutrale, statische beelden.

Er werd onderzocht welke impact deze functies hebben op de omliggende wijk en kruispunten. Op het kruispunt tussen de Singel en de nieuwe aansluiting richting te parkeergarage wordt er een uitvoegstrook voorzien waardoor er geen hinder verwacht wordt voor het doorgaand verkeer op de Singel. Het bijkomende verkeer heeft verder slechts een beperkte impact op de verzadigingsgraad van de 2 kruispunten op de Singel waartussen de aansluiting gelegen is. De afwikkeling zal gelijkaardig lopen aan de toestand vandaag.

Omdat de ondergrondse parking niet ontsluit via de Uitbreidingsstraat worden er geen bijkomende verkeersstromen verwacht in de achterliggende woonstraten.

Deze parkeerplaatsen zijn bedoeld in functie van de bestemming in het gebouw en in overleg met de dienst buurtparkeren als buurtparking voor abonnementhouders. 

-     Aan de ingang dient een bord te hangen met ‘Private parking’ leesbaar voor voertuigen die zich op de afslagstrook van de Singel bevinden. 

-     Het is niet toegelaten om aan de buitenzijde van het gebouw of binnen ter hoogte van de inrit uit te hangen of en hoeveel vrije plaatsen beschikbaar zijn.

Fietsvoorzieningen

Voor dit project dienen er 370 (kantoren 1,25/100 m² x 29.462 m² = 368 + reca 2 voor personeelsleden) overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden.

Er werden op -1, 240 dubbele fietsstalplaatsen ingetekend en 30 enkele fietsstalplaatsen

Op -2 werden 116 enkele fietsstalplaatsen ingetekend en 55 plaatsen voor bakfietsen

Totaal 441 ingetekende overdekte en afsluitbare fietsstalplaatsen.

Fietsers betreden de fietsenstalling in de ondergrondse parkeergarage via de fietstrap of de fietslift aan de kant van Uitbreidingstraat. De toegangen zijn gescheiden van het gemotoriseerd verkeer om conflicten te vermijden.

De fietsenstalling is voorzien van in totaal 10 douches, 8 wastafels, 2 toiletten en 2 droogruimtes, opgesplitst in mannen en vrouwen. Bijkomend is er een aangepaste douche en toilet voorzien voor mindervaliden. Deze aantallen voldoen zowel aan de BREEAM normen, de richtlijnen van de Vlaamse overheid, als de aanbevelingen van dienst mobiliteit stad Antwerpen. Lockers zijn ingepland in de individuele kernen van de kantoorgebouwen en zijn dus enkel toegankelijk voor reguliere gebruikers met een toegangsbadge. Ook hier wordt laadmogelijkheid voorzien voor uitneembare fietsbatterijen.

Voor het reca-gedeelte dienen er ook 9 fietsstalplaatsen bovengronds publiek toegankelijk te zijn. (2/100*463,67 = 9). Er werden verspreid over het projectgebied 28 publieke fietsenstallingen voorzien, waarvan 10 bij de ingang van het reca-gedeelte.

Laden en lossen

In de Uitbreidingstraat wordt een gereserveerde laad- en loszone voor leveringen en het ophalen van afval voorzien, zodat de verkeerstromen in de Uitbreidingstraat niet geblokkeerd worden. Voor leveringen met kleine voertuigen kan ook gebruikt gemaakt worden van de ondergrondse parking.

Gelet op deze context kan een afwijking op artikel 31 van de bouwcode gunstig geadviseerd worden.

Buurtparking

Het verlies aan parkeerplaatsen op het openbaar domein dient als buurtparking ondergronds gecompenseerd te worden.

Gewestweg

Inzake de aansluiting op de Gewestweg en fietsveiligheid geeft het Vlaamse Agentschap Wegen en Verkeer een voorwaardelijk gunstig advies. Het AWV legt voorwaarden op met betrekking tot de werffase en voorwaarden met betrekking het uiteindelijke project. Ook worden er voorwaarden opgelegd inzake de aangevraagde aansluiting op de Gewestweg, het openbaar domein en de publiciteit. Deze voorwaarden worden integraal opgenomen in de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Interne veiligheid

De ASTRID-veiligheidscommissie geeft een voorwaardelijk gunstig advies:

“Gezien de oppervlakte en de publieke toegankelijkheid van de ondergrondse parking en gezien de hoge onthaalcapaciteit van de horecaruimte in blok A, heeft de commissie beslist dat er in de ondergrondse verdieping en de horecazaak in blok A, ASTRID indoordekking dient aanwezig te zijn.”

Nutsvoorzieningen

Water-link geeft in samenwerking met Aquafin een voorwaardelijk gunstig advies. De algemene voorwaarden zijn dezelfde als in het voorgaande dossier. Deze worden opnieuw in voorwaarden opgelegd.

Fluvius geeft een voorwaardelijk gunstig advies. Deze voorwaarden worden integraal mee opgenomen bij de vergunning. Het voorzien van sleufwerk voor de aanleg van nutsleidingen dient uitgesloten te worden uit de vergunning.

Proximus geeft een voorwaardelijk gunstig advies. Deze voorwaarden worden integraal mee opgenomen bij de vergunning.

Algemene leefkwaliteit

De aanvraag werd bestudeerd door het Departement Zorg. Het aangeleverde advies bestaat enkel uit een algemene analyse van het project en bevat geen specifieke voorwaarden die opgelegd moeten worden.

Bodem

Vanuit de afdeling Bodem van OVAM wordt op het volgende gewezen:

“Indien uit de monitoring zou blijken dat er op de grondwaterstand van de omgeving wel een impact van de bemaling is, dient een erkende bodemsaneringsdeskundige na te gaan of dit een negatieve impact kan hebben. In voorkomend geval dienen gepaste maatregelen te worden genomen.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden. Deze noodzakelijke voorwaarde wordt in het kader van de algemene veiligheid opgelegd.

Water

Inzake hemelwater en overstromingsgevoeligheid werd het advies van de Vlaamse Milieumaatschappij gevraagd. Hieruit volgde een voorwaardelijk gunstige beoordeling. Stad Antwerpen sluit zich integraal aan bij deze beoordeling en maakt het zich eigen. De aandachtspunten en voorwaarden uit dit advies worden integraal in voorwaarden opgelegd.

Erfgoed

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen buiten een woon- en recreatiefgebied met een projectgebied met oppervlakte groter dan 3.000 m² (11.947 m²) en met een ingreep in de bodem boven 1.000 m² (circa gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd opgemaakt door All-Archeo (https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/20289) en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 11 februari 2021. In het programma van maatregelen beveelt een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van een proefsleuvenonderzoek. Nadien maakt de erkende archeoloog een nieuwe nota op, met bijhorend programma van maatregelen. Ook dit programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd als voorwaarde bij deze omgevingsvergunningaanvraag.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Verordening hemelwater

Er wordt voldoende hergebruik aangetoond. Een afwijking voor het plaatsen van een grotere hemelwater put kan gunstig geadviseerd worden.

Bouwcode artikel 14

Gelet op het feit dat het hier om een fietshelling gaat, zou het afsluitbaar maken van de helling het vlot en veilig gebruik in gedrang brengen. Deze afwijking kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig geadviseerd worden.

De fietshelling dient wel verlicht te worden. Gelet op de specifieke context van het kantoorproject wordt in voorwaarden opgelegd deze van automatische verlichting te voorzien.

Bouwcode artikel 16

Gelet op de totale schaal van de gebouwen, gelet op de verhouding tussen de hoogte (respectievelijk 3 en 3,5 m) ten opzichte van de afstand van meer dan 4 meter tot de dakrand én gelet op het advies van de FOD Luchtvaart, wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gesteld dat de afwijkende hoogte van de technische verdieping aanvaardbaar is.

Bouwcode artikel 41

De aansluiting DWA en RWA dienen dicht bij elkaar voorzien te worden, zodat bij toekomstige wijzigingen slechts een beperkt deel van de straat opgebroken moet worden. Dit wordt in voorwaarden opgelegd. Deze voorwaarde is conform het advies van de rioolbeheerder.

Inzake de vloeidiepte werd volgend advies gegeven door de rioolbeheerder:

“De aansluiting dient zo diep als technisch mogelijk te worden aangeboden met een maximale diepte van 80 cm onder het straatniveau. Afwijkingen hierop kunnen worden toegestaan wanneer dit noodzakelijk is en deze noodzaak wordt aangetoond.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden.

Bouwcode artikel 43

Dit artikel van de bouwcode houdt geen rekening met kantoorprojecten van deze schaal, waarbij een zeer groot deel van het gebouw wordt voorzien als technische kern en circulatiezones. Het voorstel van de aanvrager om dit te voorzien conform de voorschriften uit artikel 43.3.3 in plaats van 43.3.4 kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig geadviseerd worden.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De aanvraag betreft de ontwikkeling van de terreinen ter hoogte van de Uitbreidingstraat en de Binnensingel tot een kantoorsite. Het project bestaat uit drie kantoorvolumes met maximaal 8 bouwlagen, waaronder zich een ondergrondse parking bevindt die de drie volumes verbindt. Ook wordt de Uitbreidingsstraat ter hoogte van de kantoorgebouwen heraangelegd. Verder wordt een deel van het terrein aangelegd met aandacht voor vergroening en doorwaadbaarheid van het domein, waarna het wordt overgedragen aan de stad als openbaar domein. Voorliggend project maakt deel uit van een groter geheel dat het onderwerp uitmaakt van het masterplan Mariahof.

De site wordt voorzien van twee ondergrondse bouwlagen die worden gerealiseerd binnen waterkerende wanden. Voor de realisatie van dit project is enkel een bemaling binnen de wanden noodzakelijk. Het maaiveldpeil ter hoogte van de site bevindt zich tussen +9,5 mTAW (in het oostelijke deel) en +10,5 mTAW (in het westelijk deel). De afmetingen van de bouwput bedragen circa 160 bij 45 m.

De onderkant van de vloerplaat bevindt zich 7 m onder het referentiepeil (+2,9 mTAW). Er werd aangegeven dat voor de funderingszolen en massieven 1 m extra geteld dient te worden, tot 8 m onder het architectuurpeil of +1,9 mTAW. Voor de uitgraving van de liftputten werd aan overdiepte van 1,4 m gerekend, te tellen vanaf de onderkant van de vloerplaat. Dit komt neer op het uitgravingspeil van +1,5 mTAW. Om de werken droog uit te voeren dient het grondwater tot 0,5 m onder het uitgravingspeil bemaald te worden. Voor de uitgraving van de kelderverdieping (funderingszolen en massieven) dient het grondwater dus verlaagd te worden tot +1,40 mTAW, ter hoogte van de liftputten dient het grondwater tijdelijk verlaagd te worden tot +1,00 mTAW.

De bemaling wordt uitgevoerd binnen waterkerende wanden die minimaal 1 m in de Boomse klei worden aangezet. Op die manier wordt een bouwputzone gecreëerd die hydraulisch afgesloten is van haar omgeving. Het debiet van de bemaling wordt hierdoor zeer sterk beperkt, buiten de waterkerende wanden zijn geen significante effecten te verwachten op het natuurlijk grondwaterpeil. De bemaling kan uitgevoerd worden met acht dieptebronnen met een filterstelling tussen 12 en 20 m-mv, die met een tussenafstand van circa 40 m worden geplaatst aan de binnenkant van de waterkerende wanden.

Een screening van OVAM gekende dossiers in de omgeving werd gemaakt. Er werden verschillende oriënterende bodemonderzoeken, beschrijvende bodemonderzoeken en bodemsaneringsprojecten (al dan niet met eindevaluatieonderzoek) uitgevoerd. Ook op de projectsite zijn twee OVAM-dossiers terug te vinden (17094 en 61799). Rekening houdend met het gekozen bemalingsconcept (hydraulisch afgesloten bouwput) zal er geen invloed van de bemaling zijn op de dossiers die gelegen zijn buiten de contour van de bouwput.

Milieutechnisch wordt het onttrekken en het lozen van circa 45.045 m³/jaar, met een maximaal uurdebiet van 10 m³/uur. Het bemalingswater wordt geloosd op de RWA-riolering aan de Singel. Deze staat echter niet in verbinding met een waterloop, maar mondt uit in de gemengde riolering van de Uitbreidingstraat (RWZI Antwerpen Deurne). Aangezien het bemalingswater van nature mogelijk vervuild kan zijn met arseen worden zowel de rubriek 3.4.2. als 3.6.3.2. aangevraagd om bij verontreiniging het water te kunnen lozen. Verder werd een bijstelling van de lozingsnorm aangevraagd voor de parameters arseen en PFAS en een afwijking op het plaatsen van een meetgoot.

De Vlaamse Milieumaatschappij verleent voorwaardelijk gunstig advies voor het lozen van het afvalwater, de bijstelling van de lozingsnorm alsook een afwijking op artikel 4.2.5.1.1. §1 van Vlarem II of het plaatsen van een meetgoot.

Tijdens de exploitatiefase zullen de volgende ingedeelde inrichtingen of activiteiten ontplooid worden:

-     de exploitatie van een noodstroomaggregaat;

-     de lozing van afvalwater;

-     het stallen van bestelwagens;

-     de exploitatie van warmtepompen;

-     de opslag van brandstof.

Er zijn 3 geothermische warmtepompen van 250 kW in de parking en 6 lucht-water warmtepompen van 350 kW op het dak. Deze zijn telkens per gebouw verdeeld. Ieder gebouw beschikt over één geothermische warmtepomp van 250 kW én 2 lucht-water warmtepompen van 350 kW. Bijkomend is er ook één lucht-water warmtepomp voor productie sanitair warm water (deze is collectief voor de 3 gebouwen). Voor de geluidsproducerende installaties (warmtepompen, transformator, luchtgroep) werden in het project-mer (met kenmerk “4614823012 Kantoorproject Uitbreidingstraat Berchem”) geen effecten verwacht. De installaties zullen aan MKN voldoen en zal er geen noemenswaardige verhoging van het omgevingsgeluid teweegbrengen. Bijkomend dient vermeld te worden dat de omgeving van de Singel gekenmerkt wordt door een hoog omgevingsgeluid.

Verder wordt de opslag van 0,5 ton brandstof voor het noodstroomaggregaat gemeld. De noodstroomgroep voorzien van een geïntegreerde tank ligt op het dak van het gebouw én is verbonden met een pompstation in de parking.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De gebouwen en terrein moeten na afwerking volledig voldoen aan de voorschriften van de verordening toegankelijkheid. Meer bepaald volgende wordt in voorwaarden opgelegd: 

-     de aangepaste parkeerplaatsen moeten zich zo dicht mogelijk bij de (verschillende) toegankelijke ingangen of bij de voetgangersuitgang van de parking bevinden.

2. Het project moet voldoen aan alle algemene voorwaarden opgenomen in het advies van Water-link. Inclusief de voorwaarden in functie van de bouwcode:

-     afvalwater en hemelwater moeten volledig gescheiden tot aan de rooilijn gebracht worden. Wanneer wordt aangesloten op een gemengde leiding, gebeurt het samenbrengen van afvalwater- en hemelwaterafvoer op maximaal 50 cm van elkaar ter hoogte van het openbaar domein, conform artikel 41 van de bouwcode. Er dient op beide aansluitingen een externe toezichtmogelijkheid (huisaansluitputje) voorzien worden;

-     de aansluiting dient zo ondiep als technisch mogelijk te worden aangeboden met een maximale diepte van 80 cm onder het straatniveau, conform artikel 41 van de bouwcode.

3. Het project moet voldoen aan alle technische voorwaarden opgenomen in het advies van Water-link, alsook de voorwaarden inzake de uitvoering van de werken, de voorwaarden inzake einde der werken en de voorwaarden inzake overname van de rioleringsinfrastructuur.

4. Het project moet voldoen aan alle voorwaarden opgenomen in het advies van Fluvius.

5. Het voorzien van sleufwerk voor de aanleg van nutsleidingen wordt uitgesloten uit de vergunning.

6. Het project moet voldoen aan alle voorwaarden opgenomen in het advies van Proximus.

7. Het project moet voldoen aan alle aandachtspunten en voorwaarden uit het advies van de Vlaamse Milieumaatschappij met betrekking tot hemelwater en overstroming.

8. De gewijzigde delen die gelegen zijn in parkgebied moeten zodanig ingericht worden dat het de sociale functie conform de parkbestemming van uit gewestplan kan vervullen.

9. Indien uit de monitoring zou blijken dat er op de grondwaterstand van de omgeving wel een impact van de bemaling is, dient een erkende bodemsaneringsdeskundige na te gaan of dit een negatieve impact kan hebben. In voorkomende geval dienen alle gepaste maatregelen genomen worden.

10. De gelijkvloerse ruimtes voor dienstverlening en de gelijkvloerse kantoorruimtes van alle 3 de gebouwen moeten als volledig afzonderlijk functionerend van de bovenliggende kantoren voorzien worden.

11. Een duidelijke markering te voorzien die automobilisten en voetgangers waarschuwt dat er een druk bereden dubbelrichtingsfietspad ligt tussen de afslagstrook en de parkeergarage en tussen de parkpaden.

12. De fietshelling te voorzien van automatische verlichting (bewegingsdetectie).

13. Een modal shift van 20/80 te voorzien en de opmaak van een bedrijfsvervoersplan voor de site in samenspraak met stad Antwerpen.

14. Het LED-scherm op de gevel mag geen afleiding veroorzaken voor automobilisten op de Singel. Naar verkeersveiligheid toe mogen er dan ook geen flitsende/afleidende beelden geprojecteerd worden, enkel neutrale, statische beelden.

15. Er dienen 25 voltijdse en 100 deeltijdse (buiten de kantooruren) parkeerplaatsen voorzien te worden voor buurtparkeren, concrete uitwerking hiervan dient te gebeuren in overleg met Mobiliteit en Parkeren (Buurtparkeren) Antwerpen.

16. Parkeerplaatsen dienen bij voorkeur 6 m vrije uitrijruimte te hebben om vlot bruikbaar te zijn.

17. Aan de ingang dient een bord te hangen met ‘Private parking’ leesbaar voor voertuigen die zich op de afslagstrook van de Singel bevinden.

18. Het is niet toegelaten om aan de buitenzijde van het gebouw of binnen ter hoogte van de inrit uit te hangen of en hoeveel vrije plaatsen beschikbaar zijn.

19. Het project moet integraal voldoen aan artikel 80.2 van het verkeersreglement (KB van 1 december 1975).

20. Contact op te nemen met AG Vespa in functie van de grondoverdrachten.

21. Indoorradiodekking te voorzien conform het advies van ASTRID-veiligheidscommissie.

22. De bouwheer voorziet de tussenstraten van volgende zaken:

-     De bouwheer voorziet ter hoogte van de tussenstraten in cameratoezicht waarbij de technische standaarden van dit cameratoezicht worden afgestemd op die van stad Antwerpen/politie. Dit in functie van een vlotte beeldoverdracht bij overlast of incidenten.

-     Het camerasysteem moet compatibel zijn met het camerasysteem van politie. 

-     De bouwheer voorziet de tussenstraten van voldoende verlichting.

-     De beplanting in de gehele zone van de tussenstraten te voorzien zodanig dat de ‘line of sight’ van het cameratoezicht niet belemmerd wordt.

23. De aan te planten bomen in de zone tussen de Binnensingel (R10) en de nieuwe bebouwing een stamhoogte hebben van minimum 4 meter in functie van doorzichten.

24. Ter hoogte van het plein (Binnensingel ter hoogte van blok B) dienen de oversteken voor voetgangers zonder hoogteverschillen voorzien te worden.

25. Per zone van 100 meter tot maximaal 200 meter dient er steeds minimaal 1 bank aanwezig te zijn, zodanig dat deze steeds binnen zichtsafstand staan.

26. Binnen het projectgebied meerdere verschillende spelprikkels te voorzien uit de lijst met 12 verschillende bewegingsvaardigheden (zie sport.vlaanderen/samen-bewegen-met-je-gezin/multimove/multimove-voor-kinderen/wat-is-multimove/).

27. De wadi dient bespeelbaar gemaakt te worden.

28. De grens tussen privaat- en openbaar domein dient visueel goed zichtbaar te zijn.

29. Met uitzondering van het gedeelte dat zich boven de parkeerbak bevindt, mogen er geen private putten of leidingen onder het openbaar domein bevinden.

30. De gebogen vormgeving van het boomvak ter hoogte van de Anjelierstraat dient aangepast te worden naar een rechtlijnige vormgeving zodat langs de Uitbreidingsstraat eenzelfde vormentaal gebruikt wordt. Eenzelfde voetpadbreedte dient daarbij aangehouden te worden.

31. In functie van volgende zaken dient de ontwikkelaar contact op te nemen met de dienst Publieke Ruimte:

-     de openbare verlichting;

-     de fietsenstalling aan het kruispunt met de Anjeliersstraat: deze bevindt zich momenteel in de looplijn;

-     de laad- en loszone: deze is in conflict met de sinus en dient te worden afgebakend met een boom;

-     afwatering: er werd geconstateerd dat de afwatering in de Uitbreidingsstraat niet conform generieke principes is. De afwatering dient te gebeuren naar de rijweg en de plantvakken.

32. Volgende voorwaarden inzake de archeologienota dienen gevolgd te worden: 

-     de bouwheer voert het programma van maatregelen, namelijk een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van proefsleuven (https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/20289) verplicht uit. Ook de daaruit voortvloeiende nota en programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd;

-     de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie en nodigt deze uit voor een startvergadering (archeologie@antwerpen.be);

-     de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

33. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

34. De bijgevoegde en specifieke voorwaarden van het Vlaamse Agentschap Wegen en Verkeer zijn zowel tijdens de werffase als vanaf de exploitatie strikt na te leven.

35. De bijgevoegde voorwaarden van de Federale Overheidsdienst Mobiliteit en Vervoer – Directoraat-generaal Luchtvaart en Skeyes strikt na te leven.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aan het college wordt voorwaardelijk positief advies gegeven de vergunning voor de grondwaterbemaling te verlenen voor een periode van 12 maanden na de start van de werken alsook de gevraagde afwijkingen op de lozingsnormen en het plaatsen van een meetgoot. Voor de overige ingedeelde inrichtingen of activiteiten wordt eveneens gunstig advies gegeven om de vergunning voor onbepaalde duur te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. Het lozen van bemalingswater gedurende 1 jaar met een maximaal debiet van 10 m³/uur – 240 m³/dag (rubriek 3.4.2) in de openbare riolering (RWZI Antwerpen Deurne) of;

2. Het lozen van bemalingswater gedurende 1 jaar met een maximaal debiet van 10 m³/uur – 240 m³/dag via een waterzuivering (rubriek 3.6.3.2) in de openbare riolering (RWZI Antwerpen Deurne);

3. De algemene voorwaarden voor lozing in de openbare riolering en de volgende bijzondere voorwaarden zijn van toepassing:

4. De kwaliteit van het bemalingswater wordt geanalyseerd voor het lozingspunt (na schoonpompen van de bemalingsinstallatie) of op voorhand in een representatieve peilbuis maximaal 3 jaar voor de opstart van de bemaling. De te analyseren parameters zijn minstens de kwantificeerbare PFAS-componenten opgenomen in het WAC_IV_A_025. De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de geldende normen. De verdere monitoring van het opgepompte bemalingswater gebeurt aan volgende frequentie:

-     bij concentraties hoger dan 80% van de norm: analyse in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling of tot wanneer de recentste analyse zonder zuivering maximaal 80% van de norm bedraagt; 

-     bij concentraties lager dan 80% van de norm: geen herhaling noodzakelijk. Bij inzet van een waterzuivering gebeurt de analyse op het effluent van de waterzuivering ter vervanging van de monitoring van het opgepompte bemalingswater als volgt: in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling.

5. In afwijking van artikel 4.2.5.1.1. §1 van Vlarem II moet er geen meetgoot voorzien worden.

Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat de bevoegde overheid lasten aan omgevingsvergunningen kan verbinden.

Op 29 april 2024 (jaarnummer 244) werd de stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ definitief vastgesteld door de gemeenteraad.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van deze verordening.

Artikel 6§1, 6° van de verordening bepaalt dat er van de verordening afgeweken kan worden als de omgevingsvergunningsaanvraag die voorligt reeds het voorwerp heeft uitgemaakt van een overeenkomst met de stad Antwerpen, voor zover de stedenbouwkundige last hetzelfde voorwerp zou hebben als de stedenbouwkundige last die werd opgelegd in de overeenkomst.

Het college besliste in zitting van 16 mei 2022 (jaarnummer 3981) tot het sluiten van een overeenkomst over de stedenbouwkundige ontwikkelingskosten waarmee Spitfire NV ingestemd heeft. Spitfire NV besliste nadien om de omgevingsvergunningsaanvraag in te trekken. De voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag is voor wat betreft de toepassing van de verordening stedenbouwkundige lasten identiek aan de voorgaande omgevingsvergunningsaanvraag waarover een overeenkomst werd gesloten.

Gelet op voorgaande kan er een gedeeltelijke afwijking op de verordening worden toegestaan en worden volgende stedenbouwkundige lasten aan de omgevingsvergunning verbonden: 

• Een stedenbouwkundige last in natura in de vorm van de heraanleg van een deel van de Uitbreidingstraat door Spitfire NV langsheen het projectgebied. De geraamde waarde van 263.699 euro wordt overeenkomstig de modaliteiten van artikel 10 van de verordening via een bankwaarborg aan de stad gesteld door Spitfire NV.
• Een stedenbouwkundige last in natura in de vorm van de realisatie en kosteloze overdracht door Spitfire NV naar de stad Antwerpen van een verblijfsparkje van ca. 760m² gelegen tussen de Zonnebloemstraat en de Arthur Sterckstraat. De geraamde waarde van 80.000 euro wordt overeenkomstig de modaliteiten van artikel 10 van de verordening via een bankwaarborg aan de stad gesteld door Spitfire NV.
• Een financiële stedenbouwkundige last van 2.128.830 euro.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1 Geen inhoud: er werden een aantal bezwaren ingediend zonder argumentatie of verduidelijking.

Beoordeling: De bezwaren zonder aspecten welke een beoordelingsgrond zijn van voorliggende aanvraag of zonder specifieke inhoud zijn ongegrond. Deze bezwaren betreffen bijvoorbeeld uitsluitend de tekst: “Ik vind dit niet kunnen” of “Ik ben niet akkoord”, of de slogan: “Geen 8 hoog”.

2. Vraag tot antwoord: het bezwaar dat een gepast antwoord overgemaakt moet worden aan alle personen die tegen deze aanvraag voor vergunning een bezwaarschrift instellen, met vermelding van het standpunt met betrekking tot elk onderdeel van alle ingediende bezwaren.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Afdeling 10, artikel 29 van het Omgevingsvergunningsbesluit stelt het volgende:

Ҥ 1. Uiterlijk tien dagen na het verstrijken van de duur van het openbaar onderzoek stelt de gemeente waar het voorwerp van de vergunningsaanvraag uitgevoerd zal worden, in voorkomend geval de volgende gegevens ter beschikking:

1° het verslag van de informatievergadering, vermeld in artikel 25;

2° de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek of een mededeling dat er geen analoge standpunten, opmerkingen en bezwaren zijn ingediend.

De gegevens, vermeld in het eerste lid, worden ter beschikking gesteld van:

1° hetzij de bevoegde omgevingsvergunningscommissie als die advies moet verlenen, hetzij het bevoegde bestuur als geen advies van een omgevingsvergunningscommissie vereist is;

2° de afdeling, bevoegd voor veiligheids- en milieueffectrapportage, als de vergunningsaanvraag een nog niet goedgekeurd project-MER of een nog niet goedgekeurd OVR omvat;

3° de gemeenteraad, als artikel 47 van toepassing is.”

Er is geen verplichting om een individuele kennisgeving te voorzien voor elk ingediend bezwaar. De (relevante) bezwaren worden beoordeeld door de bevoegde overheid bij het beslissen over de vergunningsaanvraag. De beslissing over de vergunningsaanvraag moet een motivering bevatten die rekening houdt met (onder meer) die evaluatie van de ingediende bemerkingen en bezwaren.

3. Gewestplan – Beschrijvende nota: Het bezwaar dat de informatie over de invulling van het parkgebied in de beschrijvende nota niet aangepast werd tussen PIV 3 en PIV 4 en het bezwaar dat de bestemming van het woongebied onvoldoende beschreven werd in de beschrijvende nota.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De informatie uit de beschrijvende nota is voldoende duidelijk om de aangevraagde handelingen te kunnen beoordelen.

4. Gewestplan - Woongebied: Het bezwaar dat het gewestplan in woongebied (artikel 1, §1, punt 2 bruinomrand, cfr. binnenstad) enkel kantoren toelaat op voorwaarde dat ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. De bezwaarindieners verduidelijken dat een gebouw tot 8 bouwlagen (met functie kantoor) niet aansluit bij de omgeving waar hoofdzakelijk kleine woningen met 2 tot 4 bouwlagen aanwezig zijn.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Al heel vroeg in het ontwerpproces werd een doorgedreven samenwerking tussen bouwheer van voorliggende aanvraag (sites Belgacom en BPost) en het Zorgbedrijf Antwerpen (site Sint-Maria) opgezet. Voorliggende projectgrenzen én een jaar lang uitgebreid en doordacht onderzoek resulteerden vervolgens in een krachtige stedenbouwkundige totaalvisie. Deze werd sinds de voorgaande aanvraag verder verscherpt op basis van de aangeleverde adviezen.

De onderbouw wordt op schaal van de omgeving gebracht, waardoor het project meer communiceert met de wijk, het park, de bestaande historische waardevolle bebouwing van Sint-Maria en de driehoekige open ruimte aan de noordoostzijde. In deze onderbouw komt een levendige en buurgerichte plint met publiek toegankelijke functies die de verwevenheid en werking van de onmiddellijke omgeving versterken. Aan de zijde van het De Villegaspark plooit het bouwvolume weg in functie van meer openheid, waardoor de connectie tussen de groene parken van Brialmont en De Villegas via de centrale groenzone van het Gasthof met de wijk versterk wordt. Een kwalitatieve aantakking van de wijk op de groene ruimte van park De Villegas, Wolvenberg en park Brialmont wordt binnen het project gegarandeerd in afstemming met het Ringpark Groene Vesten. De nieuwe inzichten in het statuut van Singel en Ring vragen niet enkel om een randafwerking van de stad, maar om een duidelijk gezicht naar de bestaande en nieuwe groenstructuren en de toekomstige Singelboulevard.

Het stedenbouwkundig plan maakt dan ook een onderscheid in bouwhoogte: een plint van maximaal 4 bouwlagen als basis die aansluiting zoekt bij de schaal van Oud-Berchem, koppen van maximaal 4 tot 8 bouwlagen op strategische plaatsen en opbouwend naar de Singel toe, sluiten aan op de schaal van de stad en het Singelprofiel.

Deze kantoorfuncties anders dan wonen en de schaal zijn hierdoor inpasbaar in het bestaand woongebied en verenigbaar binnen de context van het gewestplan en de omgeving.

5. Gewestplan – Parkgebied: Het bezwaar dat door het verplaatsen van de hondenweide tot buiten het Parkgebied, er een sociale functie uit het park verdwijnt. Het bezwaar dat dit daarmee in strijd is met de bestemmingsvoorschriften: “(…) Parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingevuld te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden hun sociale functie kunnen vervullen.”

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Mits gepaste voorwaarde is dit echter geen reden tot weigering. In voorwaarden wordt opgelegd dat de gewijzigde delen die gelegen zijn in parkgebied zodanig ingericht moeten worden dat het de sociale functie kan vervullen.

6. Bouwhoogte – Schaduw: Het bezwaar dat de bouwvolumes de daglichttoetreding van de woningen in de wijk en het natuurgebied hinderen.

Beoordeling: De schaduwwerking van de hoogste volumes wordt erkend, maar is niet van dusdanige aard dat de leefkwaliteit van de woningen in de omgeving en de wijk of de kwaliteit van het natuurgebied in gedrang komen. Het bezwaar is ongegrond.

Bijkomend dient hierbij de afstand tot de woningen in rekening gebracht te worden. Inzake de verhouding tussen de hoogte en afstanden is volgende informatie gekend:

-     Het torenvolume van blok A heeft een hoogte van circa 30 meter (circa 33 meter inclusief de terugspringende technische laag) en voorzien van horizontale afstand van circa 48,5 meter tot de dichtstbijzijnde gezinswoning (Uitbreidingstraat nr. 320).

-     Het torenvolume van blok B heeft een hoogte van circa 30 meter (circa 34 meter inclusief de terugspringende technische laag) en voorzien van horizontale afstand van circa 89 meter tot de dichtstbijzijnde gezinswoningen (Uitbreidingstraat nr. 320 en Meibloemstraat nr. 30).

-     Het torenvolume van blok C heeft een hoogte van circa 30 meter (circa 33 meter inclusief de terugspringende technische laag) en voorzien van horizontale afstand van circa 31 meter tot de dichtstbijzijnde gezinswoning (Meibloemstraat nr. 30).

7. Bouwhoogte – Harmonie: Het bezwaar dat het aantal bouwlagen en de bouwhoogte niet in harmonie is met de bouwhoogte in de woonwijk, noch de bouwhoogte van Sint-Maria.

Beoordeling: Het stedenbouwkundig plan maakt een onderscheid in bouwhoogte: een plint van maximaal 4 bouwlagen als basis die aansluiting zoek bij de schaal van Oud-Berchem, koppen van maximaal 4 tot 8 bouwlagen op strategische plaatsen en opbouwend naar de Singel toe, sluiten aan op de schaal van de stad en het Singelprofiel. Het bezwaar is ongegrond.

8. Bouwhoogte – Maximaal drie bouwlagen: De eis van de bezwaarindiener om het aantal bouwlagen op maximaal 3 verdiepingen te houden.

Beoordeling: De bezwaarindiener vraagt maximaal 3 bouwlagen te voorzien, maar staaft dit niet met sluitende stedenbouwkundige argumenten. Het bezwaar is ongegrond.

9. Bouwhoogte en bouwvolume – Algemeen bezwaar: De bezwaren tegen de bouwhoogte en het bouwvolume van het project, zonder een verdere verduidelijking.

Beoordeling: Er werden tal van algemene bezwaren ingediend tegen de bouwhoogte en het bouwvolume zonder dat hierbij specifieke stedenbouwkundige argumenten aangehaald worden. Deze bezwaren zijn ongegrond.

10. Hoogbouw: Het bezwaar dat de hoogste vloerpas 24,99 meter boven het laagste punt van de brandweerweg gelegen is, wat 1 cm lager is dan de grens voor hoogbouw. De bezwaarindiener stelt dat het onmogelijk is om een gebouw tot op 1 cm nauwkeurig te bouwen, waardoor dit in praktijk waarschijnlijk een hoogbouw zal zijn. De bezwaarindiener stelt dat dit project als een hoogbouw beoordeeld moet worden.

Beoordeling: Het bezwaar is gebaseerd op vermoedens en dus ongegrond. De aangevraagde gebouwen betreffen een middelhoogbouw. Het project dient uitgevoerd te worden in overeenkomst met de afgeleverde vergunning.

11. Berekening V/T: Het bezwaar dat de V/T in de beschrijvende nota fout berekend werd.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De V/T wordt niet berekend door enkel naar footprint van het gebouw te kijken, maar door het gehele projectgebied in rekening te nemen. De V/T werd correct berekend.

12. Functie – Verzadiging kantoorfunctie: Het bezwaar dat er in de omgeving reeds een verzadiging van kantoorfuncties aanwezig is en het feit dat het een monofunctioneel project betreft.

Beoordeling: Gelet op de context en de afstand tot de strategische kantoorlocatie, de afstand tot Berchem Station en de ambitieuze modal shift zijn kantoorfuncties van een grote schaal mogelijk. Bovendien betreft het project geen monofunctioneel gebouw (zoals de bezwaarindieners beschrijven), aangezien dit ook reca-zaak bevat die toegankelijk is voor de buurt bevat. Het bezwaar is ongegrond.

13. Functie – Bovenlokaal karakter: Het bezwaar dat het programma sterk gericht is op bovenlokale functies.

Beoordeling: Gelet op de context en de afstand tot de strategische kantoorlocatie, de afstand tot Berchem Station en de ambitieuze modal shift zijn kantoorfuncties van een grote schaal mogelijk. Echter dient er ook een voldoende aandeel van het gebouw op schaal van de wijk gericht te worden. Het bezwaar is deels gegrond. De functies aanwezig op het gelijkvloers dienen afzonderlijk te kunnen functioneren van de kantoorruimtes op de bovenliggende verdiepingen. Dit wordt in voorwaarden opgelegd.

14. Functie – Geen aangetoonde noodzaak: Het bezwaar dat de nood aan deze oppervlakte aan kantoren niet bewezen wordt.

Beoordeling: Het is bij de aanvraag van een Omgevingsvergunning niet noodzakelijk om aan te tonen of de aangevraagde functie noodzakelijk is. Het bezwaar is ongegrond. De gebouwen bevinden zich in woongebied conform het gewestplan. De functie kantoor is binnen woongebied inpasbaar.

15. Functie – Kantoor en sRSA: Het bezwaar dat er meer kantoren worden voorzien in de omgeving van Berchem Station en dat daarbij het sRSA naast zich neer gelegd wordt.

Beoordeling: Het Strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen betreft een richtinggevend en geen bindend document. Het bezwaar is ongegrond. Gelet op de context van de afstand tot de strategische kantoorlocatie, de afstand tot Berchem Station en de ambitieuze modal shift zijn kantoorfunctie van een deze schaal mogelijk. 
De gemeenteraad stelde in zitting van 21 mei 2024 het Strategisch Ruimteplan Antwerpen definitief vast. Het voorstel is in overeenstemming met deze beleidsvisie. De locatie behoort tot het stedelijk front van Ringstad en ligt in de nabijheid van Berchem Station waar ontwikkelingen met kantoren mogelijk zijn.

16. Functie – Wonen en s-RSA: Het bezwaar dat conform het sRSA kantoren deel moeten uitmaken van een globaal programma voor multifunctionele stedelijke ontwikkeling, waarbij volgens de bezwaarindiener een gemengd programma met woningen beter zal bijdragen tot een aansluiting bij de buurt.

Beoordeling: Het Strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen betreft een richtinggevend en geen bindend document. Het bezwaar is ongegrond. Bijkomend stelt het sRSA niet dat ieder afzonderlijk project over woningen moet beschikken. Het gedeelte 3.4.3 ‘Voorstel van selecties voor De Lijnen – De tangenten’ handelt op wijk en omgevingsniveau rondom de Singel. Het voorzien van een mix tussen woongelegenheden en kantoren kan niet enkel op perceelniveau, maar ook op wijkniveau bekomen worden. In dit opzicht betreft het voorzien van een nieuw kantoorproject in een woongebied reeds op voldoende wijze een gemengd programma.
De gemeenteraad stelde in zitting van 21 mei 2024 het Strategisch Ruimteplan Antwerpen definitief vast. Het voorstel is in overeenstemming met deze beleidsvisie. De locatie behoort tot het stedelijk front van Ringstad en ligt in de nabijheid van Berchem Station waar ontwikkelingen met kantoren mogelijk zijn.

17. Functie – Ontbreken woonfunctie: Het bezwaar dat er in de omgeving een tekort is aan betaalbare woningen en energiezuinige woningen en dat er geen woningen op de site voorzien worden.

Beoordeling: De gebouwen bevinden zich in woongebied, conform het gewestplan. De functie kantoor is binnen woongebied inpasbaar. Het bezwaar is ongegrond. Het is niet verplicht om op deze locatie woonentiteiten te voorzien.

18. Functie – Mix werken en wonen (1): Het algemeen bezwaar dat een volwaardige mix tussen het werken en wonen bekomen moet worden.

Beoordeling: De gebouwen bevinden zich in woongebied, conform het gewestplan. De functie kantoor is echter binnen woongebied inpasbaar. Het bezwaar is niet gegrond. Het voorzien van een mix tussen woongelegenheid en werkgelegenheid kan niet enkel op perceelniveau, maar ook op wijkniveau bekomen worden. In dit opzicht betreft het voorzien van een nieuw kantoorproject in een woongebied reeds op voldoende wijze een mix tussen werk en wonen;

19. Functie – Mix werken en wonen (2): Het bezwaar dat een kantoorfunctie niet inpasbaar is in een woonwijk.

Beoordeling: De gebouwen bevinden zich in woongebied, conform het gewestplan. Het is vanuit stedenbouwkundig oogpunt net wenselijk dat er een volwaardige mix tussen woongelegenheid en werkgelegenheid op wijkniveau bekomen wordt. Het bezwaar is niet gegrond.

20. Functie – Overige functies: Het bezwaar dat er zeer veel mogelijkheden waren voor andere functies op het terrein zoals een park, groen, recreatie, wonen, handel, horeca en meer.

Beoordeling: De gebouwen bevinden zich in woongebied, conform het gewestplan. De functie kantoor is echter binnen woongebied inpasbaar. Het bezwaar is ongegrond. Het bezwaar betreft louter alternatieve invullingen voor de site.

21. Functie – Beschikbaar kantooraanbod: Het bezwaar dat er nog veel beschikbare kantoorruimte is in de omgeving. Dit onder andere aan de Roderveldlaan en naast en achter het nieuwe politiekantoor en Berchem Station.

Beoordeling: Deze andere kantoorlocaties maken geen onderdeel uit van de huidige aanvraag. Het bezwaar is ongegrond. In het MER en bij de beoordeling door de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing van deze kantoorlocatie werd rekening gehouden met de aanwezigheid van al dan niet leegstaande kantoorprojecten in de onmiddellijke omgeving.

22. Functie – Andere projecten: Het bezwaar dat er de laatste jaren zeer veel kantoren in deze woonwijk omgevormd werden tot meergezinswoningen.

Beoordeling: Het bezwaar betreft andere projecten die geen onderdeel uitmaken van de voorliggende aanvraag. Het bezwaar is ongegrond. Wel werd er bij het opstellen van het huidige beleid en regelgeving met betrekking tot kantoren met deze context rekening gehouden.

23. Functie – Algemeen bezwaar: De bezwaren tegen de functie, zonder een verdere verduidelijking.

Beoordeling: Er werden tal van algemene bezwaren ingediend tegen de functie zonder dat hierbij specifieke stedenbouwkundige argumenten aangehaald worden. Deze bezwaren zijn ongegrond.

24. Functie – Kantoren in de tijd van thuiswerk: Het bezwaar dat thuiswerk in de toekomst nog zal uitbreiden, waardoor de nood aan kantoren en kantoorprojecten daalt.

Beoordeling: Het bezwaar betreft het vermoeden dat een kantoor van dergelijke schaal omwille van mogelijkheid om thuis te werken niet meer noodzakelijk is. Dit vermoeden betreft geen vergunningstechnische aangelegenheid van de voorliggende beoordeling. Het bezwaar is ongegrond.

25. Functie – Beleidsnota ruimtelijke economie: Het bezwaar dat de beleidsnota vastlegt wat de maximale waarden waaraan een activiteit (ideaaltypisch) in dit milieu moet voldoen. Voor toplocaties voor kantoorgebouwen bedragen deze waarden volgens de beleidsnota 2.500 m² tot 25.000 m². De voorgelegde realisatie betreft een oppervlakte van 29.462 m²;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De beleidsnota ruimtelijke economie uit 2021 betreft een richtinggevend en geen bindend document. Toch wordt er bij de beoordeling van het project rekening gehouden met het relevante beleid. Omwille van de grootschalige kantoorfunctie wordt het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing. Dit is dezelfde dienst welke deze beleidsnota heeft opgesteld. Deze dient geeft op basis van de huidige inzichten voor een kantoorproject van deze schaal op deze locatie een gunstig advies.
De gemeenteraad stelde in zitting van 21 mei 2024 het Strategisch Ruimteplan Antwerpen definitief vast. Het voorstel is in overeenstemming met deze beleidsvisie. De locatie behoort tot het stedelijk front van Ringstad en ligt in de nabijheid van Berchem Station waar ontwikkelingen met kantoren mogelijk zijn.

26. Functie – Beleidskader kantoren: Het bezwaar dat in het beleidskader aangegeven wordt dat (conform het sRSA) binnen en ontwikkelingstermijn van 10-15 jaar 400.000-600.000 m² aan bijkomende kantoren zou worden ontwikkeld en dat in een periode van 8 jaar slechts een derde van het minimum is gerealiseerd en dat deze site buiten de afgebakende strategische kantorenlocatie ligt zonder dat er een huurder voor deze nieuwe kantoren gevonden is.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het beleidskader betreft een richtinggevend en geen bindend document. Toch wordt er wordt bij de beoordeling van het project rekening gehouden met het relevante beleid. Omwille van de grootschalige kantoorfunctie wordt het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing. Deze dient geeft op basis van huidige inzichten voor een kantoorproject van deze schaal op deze locatie een gunstig advies.
De gemeenteraad stelde in zitting van 21 mei 2024 het Strategisch Ruimteplan Antwerpen definitief vast. Het voorstel is in overeenstemming met deze beleidsvisie. De locatie behoort tot het stedelijk front van Ringstad en ligt in de nabijheid van Berchem Station waar ontwikkelingen met kantoren mogelijk zijn.

27. Functie - Collegebesluit van 20 november 2020: Het bezwaar dat in het collegebesluit van 20 november 2020 door het stadsbestuur opgelegd werd dat bij een grootschalige kantoorontwikkeling op de site moet worden gestreefd naar het aantrekken van ondernemingen/bedrijven die nog niet in Antwerpen zijn gevestigd, maar dat de aanvrager onvoldoende aantoont dat het project aan deze voorwaarde zal voldoen. De aanvrager geeft aan in de aanvraag dat er nog geen huurder gevonden is.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Er is op dit moment geen reden om te vermoeden dat de ontwikkelaar niet zal streven ondernemingen of bedrijven aan te trekken die op dit moment nog niet in Antwerpen gevestigd zijn.
De gemeenteraad stelde in zitting van 21 mei 2024 het Strategisch Ruimteplan Antwerpen definitief vast. Het voorstel is in overeenstemming met deze beleidsvisie. De locatie behoort tot het stedelijk front van Ringstad en ligt in de nabijheid van Berchem Station waar ontwikkelingen met kantoren mogelijk zijn.

28. Leegstand – Beleidskader kantoren: De vrees voor leegstand en het bezwaar dat de beleidsnota kantoren 2020 vanaf een beschikbaarheidsgraad van 5,5% spreekt van structurele leegstand. In deze beleidsnota blijkt dat de omgeving van de Roderveldlaan, Berchemstadionstraat en Posthofbrug reeds met een beschikbaarheidsgraad van 5,34%. De bezwaarindieners menen dat door de geplande kantoorontwikkeling de leegstandsgrens overschreden zal worden.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het beleidskader betreft een richtinggevend en geen bindend document. De invloed op de kantoormarkt van dit kantoorproject werd door de dienst Ondernemen en Stadsmarketing. Deze dienst geeft op basis van huidige inzichten voor een kantoorproject van deze schaal op deze locatie een gunstig advies.
De gemeenteraad stelde in zitting van 21 mei 2024 het Strategisch Ruimteplan Antwerpen definitief vast. Het voorstel is in overeenstemming met deze beleidsvisie. De locatie behoort tot het stedelijk front van Ringstad en ligt in de nabijheid van Berchem Station waar ontwikkelingen met kantoren mogelijk zijn.

29. Levendigheid en sociale veiligheid – Monofunctie: Het bezwaar dat het enkel voorzien van kantoorfuncties de levendigheid en sociale veiligheid buiten de kantooruren in gedrang brengt.

Beoordeling: Het bezwaar is deels gegrond. In de voorliggende aanvraag wordt de reca-functie als afzonderlijke functie aangevraagd. Het is echter wel nog zo dat het merendeel van de gelijkvloerse gedeeltes als onderdeel van de kantoorruimtes op de verdiepingen voorzien worden. Bij het andere gedeelte van blok A is het bijkomend onvoldoende duidelijk of dit al dan niet afzonderlijk functioneert. In voorwaarden dient opgelegd te worden dat de gelijkvloerse kantoorruimtes en ruimtes voor dienstverlening afzonderlijk moeten kunnen functioneren van de kantoren die gevestigd zijn op de verdiepingen. Dit zal een grotere variatie aan gebruiksuren van het gebouw en een grotere sociale controle tot gevolg hebben.

30. Levendigheid en sociale veiligheid – Doorsteken: Het bezwaar dat er een gebrek aan sociale controle is bij de doorsteken buiten kantooruren.

Beoordeling: Het feit dat dit doorsteken betreft tussen verschillende openbare plekken en het feit dat deze een breedte hebben (tussen de gebouwen) van circa 11 meter heeft een gunstige invloed op de sociale controle. Om dit verder te garanderen zullen de voorwaarden van het stedelijk overlegorgaan om camera’s te plaatsen opgelegd worden. Ook dient in voorwaarden opgelegd te worden dat de gelijkvloerse kantoorruimtes en ruimtes voor dienstverlening afzonderlijk moeten kunnen functioneren van de kantoren die gevestigd zijn op de verdiepingen. Dit zal een grotere variatie aan gebruiksuren van het gebouw en een grotere sociale controle tot gevolg hebben. Het bezwaar is deels gegrond.

31. Tekort groen – Nieuwe locatie hondenweide: Het bezwaar dat de locatie van de hondenweide uit PIV 4 minder kwalitatief is dan de locatie van de hondenweide uit PIV 3.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het is inderdaad zo dat de hondenweide zich op een groter afstand zal bevinden van een deel van de buurtbewoners, maar voor andere buurtbewoners zal de hondenweide net evenveel dichterbij komen. De nieuw voorgestelde locatie en vorm van de hondenweide is minstens even kwalitatief als de bestaande hondenweide. Door de gewijzigd locatie kunnen er meer bomen op het terrein behouden blijven.

32. Tekort groen – Verwijdering hondenweide: Het bezwaar dat de hondenweide verwijderd wordt.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Er wordt binnen het project een nieuwe hondenweide ingericht.

33. Tekort groen – Meer groen mogelijk: Het bezwaar dat het mogelijk en nodig is om een groter gedeelte van de bebouwde ruimte te vergroenen en het bezwaar dat enkele bezwaarindieners meer groen in hun woonomgeving wensen.

Beoordeling: De verharding op het projectgebied blijft beperkt tot de paden die noodzakelijk zijn voor een vlotte en veilige circulatie op het terrein voor zwakke weggebruikers, de verharding die noodzakelijk is voor de bereikbaarheid voor de hulpdiensten, de verharding die noodzakelijk is voor de circulatie van gemotoriseerd verkeer (laden en lossen en toegang tot de parking) en de verharding die noodzakelijk is voor het invullen van de sociale functionaliteit van de groene zones en wandelpaden. Het bezwaar is ongegrond. Ten opzichte van de vergunde toestand wordt er veel meer groen op het terrein voorzien.

34. Tekort groen – Smalle groenstrook: Het bezwaar dat het voorzien van een smalle strook tussen twee wegen die ook nog eens als waterbufferingszone zal dienen een gebrek aan inzicht in de effectieve noden van de omgeving aantoont.

Beoordeling: De smalle strook waarnaar de bezwaarindiener verwijst, heeft op het breedste gedeelte een breedte van circa 40 meter. Bijkomend betreft het groene gedeelte van het projectgebied een aandeel die het bebouwde aandeel overschrijdt. Het bezwaar is ongegrond.

35. Tekort groen – Kappen van bomen: Het bezwaar dat de bomen op de site gekapt worden.

Beoordeling: Er worden voldoende nieuwe bomen aangeplant die na verloop van tijd eenzelfde groenmassa zullen bekomen. Het bezwaar is ongegrond.

36. Tekort groen – De Villegaspark: Het bezwaar dat in strijd met het collegebesluit van 24 maart 2017 het De Villegaspark niet met 2.000 m² uitgebreid wordt als compensatie van de extra bebouwing, maar dat er in de plaats een hondenweide komt.

Beoordeling: Het bezwaar is deels gegrond. Deze locatie van de hondenweide wordt ook vanuit het advies van het Vlaamse Agentschap Natuur en Bos ongunstig geadviseerd. Een nieuwe locatie voor de hondenweide is noodzakelijk. De aanvrager heeft de hondenweide verplaatst. Omwille van deze wijziging wordt een tweede openbaar onderzoek georganiseerd.

37. Mobiliteit – Hinderaspecten: Het bezwaar dat het project meer verkeer aantrekt met gevolgen voor de mobiliteitsdruk, de verkeersveiligheid en de luchtkwaliteit.

Beoordeling: Conform het MER worden toenemende hinderaspecten voor de omgeving verwacht als gevolg van de stijgende verkeersdruk. Het bezwaar is deels gegrond. Om deze effecten op de omgeving te beperken tot een aanvaardbaar niveau dient een duurzame modal shift (20% autoverkeer) bekomen te worden. Het voorstel is aanvaardbaar gelet op het voorstel om al het bestemmingsverkeer niet doorheen de woonwijk te laten rijden, maar rechtstreeks vanuit de Binnensingel te laten inrijden in de ondergrondse parking;

38. Mobiliteit – Parkeernorm: Het bezwaar dat de parkeernorm van 0,8 parkeerplaatsen per 100 m² kantooroppervlakte bij dit project met 3 kantoorgebouwen (met respectievelijk 1.091, 1.059 en 1065 medewerkers) overeenkomt met een modal split waarbij slechts 10% van de kantoormedewerkers met de wagen komt werken, wat niet realistisch zal zijn. En het bezwaar dat er bij deze parkeernorm onvoldoende rekening gehouden wordt met bezoekers. De werkelijke parkeerbehoefte bedraagt volgens de bezwaarindieners 2.074 wagens.

Beoordeling: Deze parkeerbehoefte is conform de voorschriften uit de bouwcode. Het bezwaar is ongegrond. De parkeerbehoefte van 0,8 parkeerplaatsen per 100 m² kantooroppervlakte wordt voor het gedeelte van de kantoorfunctie conform de voorschriften geadviseerd door de dienst mobiliteit. Het kantoorproject voorziet veel meer autostalplaatsen dan volgens deze norm noodzakelijk zou zijn.

39. Mobiliteit – Te hoog aantal parkeerplaatsen: Het bezwaar dat er in het project een te groot aantal parkeerplaatsen voorzien wordt.

Beoordeling: Conform het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit worden er 302 nuttige autoparkeerplaatsen op eigen terrein voorzien. Dit voldoet aan de verordenende voorschriften inzake de minimale parkeerbehoefte. Het bezwaar is ongegrond. Het overtal aan nuttige parkeerplaatsen ten opzichte van de werkelijke parkeerbehoefte van 267 vormt geen reden om de aanvraag te weigeren. Er wordt namelijk ook voorzien in extra parkeermogelijkheid voor de buurt die een hoge parkeerdruk kent.

40. Mobiliteit – Te laag aantal parkeerplaatsen: Het bezwaar dat er meer parkeerplaatsen voorzien moeten worden.

Beoordeling Conform het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit worden er 302 nuttige parkeerplaatsen op eigen terrein voorzien. Dit is conform de verordende voorschriften inzake de minimale parkeerbehoefte. Het bezwaar is ongegrond. Er worden meer parkeerplaatsen voorzien dan strikt noodzakelijk conform de voorschriften.

41. Mobiliteit – Modal split 20%: Het bezwaar dat de modal split van 20% autoverkeer niet of onvoldoende onderbouwd wordt en bijgevolg niet kan worden aanvaard om de toekomstige verkeersgeneratie correct in te schatten.

Beoordeling: De huidige voorliggende aanvraag verduidelijkt onvoldoende op welke wijze de modal shift (20% autoverkeer) bekomen wordt. Het bezwaar is gegrond. In voorwaarden zullen gepaste maatregelen moeten worden opgenomen om de modal shift daadwerkelijk te realiseren alsook de opmaak van een bedrijfsvervoersplan voor de site in samenspraak met de stad, om deze doelstelling te behalen.

42. Mobiliteit – Andere projecten: Het bezwaar dat bij vergelijkbare kantoorprojecten het wagengebruik voor woon-werkverkeer in werkelijkheid hoger ligt. En hieruit blijkt dat de modal split niet geloofwaardig is.

Beoordeling: Het bezwaar gaat niet over de beoordeling van het huidige kantoorproject, maar over andere kantoorprojecten in de omgeving. Het bezwaar is ongegrond.

43. Mobiliteit – Impact op Binnensingel: Het bezwaar dat volgens het advies van AWV slechts een beperkt aantal van wagens kan voorsorteren alvorens de afslag te nemen naar de ondergrondse parkeergarage, wat onvoldoende is om alle inrijbewegingen naar de parking te faciliteren, met filevorming tot gevolg.

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. De voorliggende aansluiting op de Binnensingel is onvoldoende veilig. De noodzakelijke voorwaarden hieromtrent van het Vlaamse Agentschap Wegen en Verkeer zullen integraal opgenomen worden bij de vergunning.

44. Mobiliteit – Fietsveiligheid: Het bezwaar dat de in- en uitrit van de parking en de helling van de fiets- en voetgangersbrug een gevaarlijke situatie creëren voor fietsers en zwakke weggebruikers.

Beoordeling: De voorgestelde situatie inzake fietsveiligheid ter hoogte van de in- en uitrit van de parking en de helling van de fiets- en voetgangersbrug is onvoldoende veilig en verhoogt het risico op filevorming. Het bezwaar is gegrond. Er dienen gepaste voorwaarden opgenomen te worden om de verkeersveiligheid van het druk bereden dubbelrichtingsfietspad tussen voorziene afslagstrook en de weg van en naar de in-en uitrit van de parking en de helling van de fiets- en voetgangersbrug te verbeteren.

45. Mobiliteit – Betalende buurtparking: Het bezwaar tegen het feit dat de buurparking betalend zal zijn, wat geen waardig alternatief is voor het betaalbaar parkeren op de straat.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Dit betreft een financieel aspect. Bijkomend zal dit geen commerciële parking uitgebaat door de ontwikkelaar zijn. Dit wordt buurtparking in samenwerking met stad Antwerpen zijn.

46. Mobiliteit – Prijs: Het bezwaar dat de prijzen voor de ondergrondse parkeerplaatsen nog niet gekend zijn.

Beoordeling: Dit betreft een financieel aspect en is geen beoordelingsgrond van voorliggende aanvraag. Het bezwaar is ongegrond.

47. Mobiliteit – Aantal buurtparkeerplaatsen: Het bezwaar dat er 50 openbare parkeerplaatsen die hoofdzakelijk door de buurt gebruikt worden verdwijnen en deze slechts gecompenseerd worden door 25 betalende parkeerplaatsen.

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Er is een volwaardige compensatie voor de 50 verdwijnende parkeerplaatsen op het openbaar domein noodzakelijk. Conform het advies van de stedelijke dienst mobiliteit wordt in voorwaarden opgelegd 25 voltijdse en 100 deeltijdse (buiten de kantooruren) parkeerplaatsen te voorzien voor buurtparkeren.

48. Mobiliteit – Laden en lossen: Het bezwaar dat de laad- en loszone ingericht wordt in de Uitbreidingsstraat wat de verkeersveiligheid in gedrang brengt.

Beoordeling: Deze situatie is voldoende veilig, het gaat slechts over een beperkt aantal verkeersbewegingen. Het bezwaar is ongegrond. Conform de nota wordt het merendeel van de laad-en losbewegingen voorzien door kleinschalig transport dat de ondergrondse parking in kan rijden. Dit wordt ook bevestigd in het advies van de stedelijke dienst mobiliteit.

49. Waterstand: De vrees dat bij de geplande werken veel water weggepompt zal worden, waardoor er problemen kunnen ontstaan als gevolg van de dalende waterstand.

Beoordeling: Het bezwaar betreft vermoedens die niet aangetoond worden door de bezwaarindieners. Het bezwaar is ongegrond. Inzake de invloed op de hydraulische aspecten van het project werd een voorwaardelijk gunstig advies verleend door de relevante adviesinstanties Water-link en VMM. Deze voorwaarden dienen gevolgd worden.

50. Ontwikkelingskader 2017: Het bezwaar dat de het voorziene bouwvolume en bouwhoogte niet conform het onderzoek van het ontwikkelingskader van 2017 is.

Beoordeling: Het oorspronkelijke ontwikkelingskader werd door het college op 20 november 2020 gewijzigd. Dit op basis van het ontwerpproces en het vooruitschrijdend inzicht. Voorliggende projectgrenzen én een jaar lang uitgebreid en doordacht onderzoek resulteerden in een krachtige stedenbouwkundige totaalvisie. Het feit dat de huidige aanvraag niet in overeenstemming is met het oorspronkelijke ontwikkelingskader is geen oorzaak om de aanvraag te weigeren. De beoordeling gebeurt op basis van de huidige geldende visies, normen en inzichten. Het bezwaar is ongegrond.

51. Consulteren buurtbewoners: Het bezwaar dat bij de totstandkoming van de plannen voor dit kantorenproject de buurt op geen enkele manier geconsulteerd werd. En de opmerking dat het getuigt van een totaal gebrek aan respect om een project van een dergelijke schaal, met een dergelijke impact op de buurt te realiseren, zonder in dialoog te gaan met de buurtbewoners. En de specifieke vraag van een deel van de bezwaarindieners om een co-creatief proces met de buurtbewoners op te starten.

Beoordeling: De bouwheer is op voorhand decretaal niet verplicht om bij de opmaak van de plannen de vermelde betrokken partijen te consulteren. Het bezwaar is ongegrond. Ondanks dit feit heeft de ontwikkelaar twee infosessies georganiseerd voor de buurtbewoners.

52. Visueel – Algemeen bezwaar: Het bezwaar dat het om lelijke kantoorgebouwen gaat.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond en subjectief van aard. De aanvraag betreft een doordacht ontwerp dat zich visueel-vormelijk inpast in de omgeving.

53. Flexibel ontwerp: Het bezwaar dat de grondplannen en gevels getoetst moeten worden aan hun toekomstbestendigheid en flexibiliteit opdat een transformatie naar wonen steeds eenvoudig mogelijk is.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De vloeren en vrije hoogtes zijn zodanig groot en de constructiemethode is zodanig dat het gevelontwerp los gezien kan worden van de kolommen en vloeren. Bovendien werd er een groot parkeeroverschot voorzien in de ondergrondse parking. Hierdoor is het gebouw voldoende flexibel, waardoor een eventuele functiewijziging in de toekomst mogelijk is.

54. Procedure - Ongeschreven regels: Het bezwaar dat bij de bouw ongeschreven ecologische, sociale en ruimtelijke regels worden overschreden.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De beoordeling moet gebeuren op basis van de geldende regelgeving en de principes van de goede ruimtelijke ordening.

55. Procedure - Machtsmisbruik: Het bezwaar dat de overheid of bevoegde instanties het project kunnen (en waarschijnlijk zullen) laten doorzetten wat neerkomt op machtsmisbruik van de machthebbers en kapitaalkrachtigen naar de gewone burgers toe. Het project zou volgens de bezwaarindiener neerkomen op grensoverschrijdend gedrag van machtshebbers naar machtelozen.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De beoordeling moet gebeuren op basis van de geldende regelgeving en de principes van de goede ruimtelijke ordening. De mening en visie van burgers en omwonenden worden binnen de procedure gehoord door middel van het georganiseerde openbaar onderzoek (waarbinnen dit bezwaar zich kadert).

56. Procedure – Opmerkingen MOBER: Het bezwaar dat het mobiliteitseffectenrapport gebaseerd is op foutieve informatie en het bezwaar dat de verkeersstudie onvoldoende inzicht geeft op het (sluip)verkeer in de wijk.

Beoordeling: Het MOBER werd opgesteld op basis van voldoende en recente informatie en op basis van voldoende relevante informatie. Het (sluip)verkeer in de omgeving werd voldoende onderzocht. Het bezwaar is ongegrond.

57. Procedure – Opmerkingen Project-MER: De bezwaren dat de project-MER onvoldoende onderbouwd is en onvoldoende uitspraak doet over de relevante zaken zoals sociale veiligheid en sociale controle. En de bezwaren tegen de gekozen referentietoestand.

Beoordeling: De project-MER werd opgesteld op basis van voldoende en recente informatie en op basis van voldoende relevante informatie. De gekozen referentietoestand is correct en relevant. Alle noodzakelijke elementen werden voldoende onderzocht en beschreven. Op 21 december 2023 werd het project-milieueffectrapport dan ook goedgekeurd door het departement Omgeving. Het bezwaar is ongegrond.

58. Procedure – Zaak der wegen: De opmerking: “aan de vergunningsaanvraag is een rooilijnplan toegevoegd wat maakt dat er over de ‘Zaak van de Wegen’ voorafgaand aan een beslissing over de vergunning, een beslissing zal moeten worden genomen door de Gemeenteraad.”

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. De gemeenteraad dient deze beslissing tijdig te nemen. Dit staat de kwalitatieve beoordeling van de goede ruimtelijke ordening van het dossier echter niet in de weg.

59. Voorgeschiedenis – Wijzigingen ten opzichte van vorige dossier: Het bezwaar dat de aanpassingen ten opzichte van het vorige dossier minimaal zijn en onvoldoende zijn om hiermee akkoord te gaan.

Beoordeling: De inhoud van een vorige aanvraag maakt geen onderdeel uit van het huidige dossier. Bij de beoordeling van de voorliggende aanvraag wordt geen rekening gehouden met de ingetrokken vergunning van 2022. Het bezwaar is ongegrond.

60. Voorgeschiedenis – Vorige dossier: Het bezwaar dat er voor het project in 2022 een vergunning verleend werd en de specifieke bezwaren tegen dat dossier.

Beoordeling: De inhoud van de vorige aanvraag maakt geen onderdeel uit van het huidige dossier. Het bezwaar is ongegrond.

61. Private winst: Het bezwaar dat de ontwikkelaars een maximaal rendement willen halen uit hun investering ten koste van de kwaliteit van de buurt.

Beoordeling: Het argument dat de aanvrager al den niet winst maakt door het ontwikkelen van het project betreft een financieel aspect. Dit is geen beoordelingsgrond van de voorliggende aanvraag. Het bezwaar is ongegrond.

62. Economisch belang: Het bezwaar dat de stad economische belangen van ontwikkelaars laat primeren op de volksgezondheid (mentaal en fysiek) van de eigen bewoners.

Beoordeling: De stelling van de bezwaarindieners is niet correct. Bij de beoordeling van een aanvraag tot Omgevingsvergunning wordt geen rekening gehouden met eventuele financiële argumenten. Dit is geen beoordelingsgrond van voorliggende aanvraag. Het bezwaar is ongegrond.

63. Economische schade: De vrees voor waardevermindering voor de onmiddellijk omliggende woningen en de woningen in de Victor Jacobslei die uitzicht hebben op dit project.

Beoordeling: Het bezwaar betreft louter financiële argumenten die losstaan van de beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Het bezwaar is ongegrond.

64. Fysieke schade: De opmerking dat de reeds uitgevoerde afbraak van de gebouwen schade heeft veroorzaakt aan enkele gebouwen en de vrees voor verdere schade als gevolg van dit project.

Beoordeling: De mogelijke reeds geleden schade uit het verleden staat los van de werken die nu aangevraagd worden. Het bezwaar tegen mogelijke schade aan de eigendommen in de omgeving betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken. Het bezwaar is ongegrond;

65. Privatisering van openbaar domein: Het bezwaar dat het project buiten de kadasterpercelen op een deel van het openbaar domein zal bouwen en dat er geen maatschappelijke verantwoording mogelijk is om dit openbaar domein te privatiseren. En de vrees dat indien dit toegelaten wordt andere ontwikkelaars ook de mogelijkheid zullen krijgen om claims te leggen op de publieke ruimte.

Beoordeling: De bebouwing zoekt de grens op van de gewestplanbestemming woongebied-parkgebied. De uitbreiding van de bestaande open ruimte met 2.000 m² open parkruimte wordt voorzien aan de noordoostzijde van het terrein in plaats van aan de zijde van het De Villegaspark. Deze 2.000 m² aan groene ruimte resulteert samen met de compensatie van 1.000 m² aan groene ruimte (door verschuiven bouwgrens richting De Villegaspark) in een aaneengesloten driehoekig buurgroenpark (met hondenweide). Tevens vrijwaart deze ingreep de bestaande bebouwing aan de noordzijde van de Uitbreidingsstraatsite van een vis à vis opstelling. Door de samenwerking tussen de bouwheer van voorliggende aanvraag en het Zorgbedrijf Antwerpen en het opschuiven van de bouwlijn aan het De Villegaspark wordt een sterke symmetrische stedenbouwkundige figuur gecreëerd die de bestaande trage assen en de historische lijnen in het Berchems weefsel versterkt. Het aldus ontstane Gasthof is functioneel verbonden over de Uitbreidingstraat heen en maakt plaats voor een royale, centrale en publieke groenruimte.

De stedenbouwkundige figuur wordt symmetrisch naar analogie met het historisch weefsel van Oud Berchem.

De Ontwikkeling voorziet een maximaal aaneengesloten schermbebouwing met levendige gevels aan de Singelzijde, aan de Uitbreidingstraat en rondom de centrale groenzone aan het Gasthof. Bijkomend worden drie bouwzones op de sites BPost en Belgacom gedefinieerd door het doortrekken van twee zichtassen langsheen het bestaand (centraal) volume op de site van Sint-Maria en als verlengde van de Meibloemstraat en de Zonnebloemstraat. Het centrale volume, op de site van BPost-Belgacom, wordt voorzien in de as van de bestaande, historisch waardevolle bebouwing van Sint-Maria terwijl de twee andere volumes inspelen op de richtingen van de omliggende wijk.

De onderbouw wordt op schaal van de omgeving gebracht, waardoor het project meer communiceert met de wijk, het park, de bestaande, historisch waardevolle bebouwing van Sint-Maria en de driehoekige open ruimte aan de noordoostzijde. In deze onderbouw komt een levendige en buurgerichte plint met publiek toegankelijke functies. Aan de zijde van het De Villegaspark plooit het bouwvolume weg in functie van meer openheid, waardoor de connectie tussen de groene parken van Brialmont en De Villegas via de centrale groenzone van het Gasthof met de wijk versterkt wordt. Een kwalitatieve aantakking van de wijk op de groene ruimte van park De Villegas, Wolvenberg en park Brialmont wordt binnen het project gegarandeerd in afstemming met het Ringpark Groene Vesten.

Zowel de centrale open ruimte binnen de figuur van het Gasthof, als de driehoekige groene ruimte aan de noordoostzijde van de site, zullen worden aangelegd als publiek toegankelijke groene ruimte.

Het projectvoorstel voorziet in een kwalitatieve heraanleg en stedelijke inrichting van zowel de open ruimtes, de publieke doorsteken als de betrokken openbare wegenis. De publieke doorsteken worden voldoende ruim ontworpen met aandacht voor de sociaal-ruimtelijke veiligheidsaspecten. De sociale veiligheid en controle en het intergenerationeel karakter van het projectgebied en haar omgeving vormen uitgangspunten voor het ontwerp.

Het bezwaar is ongegrond.

66. Betonstop en klimaatopwarming: Het bezwaar dat het project niet in lijn ligt met de visie rond de betonstop en het bezwaar dat steden groener moeten worden om klimaatopwarming in te dijken.

Beoordeling: Het bouwen van projecten met hoge densiteit binnen de bestemming woongebied binnen stedelijke context en op wandelafstand van een station is wel degelijk in lijn met de visie inzake de betonstop. Bovendien wordt het gedeelte rondom en tussen de gebouwen maximaal groen en onverhard aangelegd en wordt ook de waterhuishouding op het terrein door de aanleg van een grote wadi verbeterd. De stelling dat dit project niet in lijn ligt met de klimaatambities en betonstop is foutief. Het bezwaar is ongegrond.

67. Beleid – Gebrek aan toekomstvisie: Het bezwaar dat het beleid een gebrek aan toekomstvisie over deze (en andere) wijken heeft.

Beoordeling: Het bezwaar heeft geen betrekking tot de voorliggende aanvraag, maar op de ruimere beleidsvisies van stad Antwerpen. Voorliggende aanvraag is in overeenstemming met de visie ‘Ringstad’. Het bezwaar is ongegrond.

68. Beleid – Politiek: Het bezwaar dat het project politiek gestuurd zou zijn.

Beoordeling: Deze stelling is niet correct. Dit is tevens geen beoordelingsgrond van voorliggende aanvraag. Het bezwaar is ongegrond.

69. Onderwaardering publiek domein: Het bezwaar tegen de gronden die eigendom zijn van de initiatiefnemer financieel veel minder waard zijn dan de grond die overgedragen worden aan de initiatiefnemer.

Beoordeling: Het financiële aspect van de overdracht van eigendom maakt geen onderdeel uit van de beoordeling van de aanvraag. Het bezwaar is ongegrond.

70. Privacy: Het bezwaar dat er vanuit de hogere verdiepingen binnengekeken kan worden bij de gezinswoningen in de omgeving.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het project bevindt zich om minimaal circa 40 meter van de dichtstbijzijnde woning. Deze afstand is meer dan voldoende om ervoor te zorgen dat de privacy van de woningen in de omgeving niet op onaanvaardbare wijze gehinderd wordt.

71. Bouwcode – Artikel 27: Het bezwaar dat het project niet voldoet aan artikel 27 van de bouwcode, zeker na aftrek van het gedeelte dat openbaar domein wordt.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het project voorziet meer dan 20% open ruimte. Zelfs wanneer er met de grondoverdracht rekening gehouden wordt, zal bovengronds nog steeds 20% open ruimte behouden blijven. Het project voldoet aan artikel 27 van de bouwcode.