2024_CBS_05693 - Omgevingsvergunning - OMV_2024047724. Elststraat 2. District Hoboken - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/08/2019: weigering (OMV_2019071381) voor het wijzigen van de gelijkvloerse handelsfunctie en het vermeerderen van het aantal woonentiteiten;

-          19/11/1968: vergunning deputatie na weigering college (1006#9577; 1006#19170) voor de afbraak van het bestaande en het bouwen van een winkel met een appartement.

Vergunde toestand

-          functie:

• op de gelijkvloerse en eerste verdieping een winkel met toonzaal over de volledige oppervlakte van het perceel;
• appartement op de tweede verdieping;

-          bouwvolume:

• gebouw van 3 bouwlagen onder een platte daken;
• gelijkvloers volledig bebouwd;

-          voorgevelafwerking:

• geglazuurde lichte gevelsteen met aluminium schrijnwerk;
• natuurstenen gelijkvloerse plint met vitrine.

Bestaande toestand

-          functie:

• winkel op de gelijkvloerse en gedeeltelijk op de eerste verdieping;
• duplexappartement met terras op de eerste en tweede verdieping;
• appartement op de tweede verdieping;

-          bouwvolume:

• gebouw van 3 bouwlagen met terras op eerste verdieping;
• gelijkvloers volledig bebouwd.

Nieuwe toestand

-          functie:

• appartementsgebouw van 5 wooneenheden met garage en fietsenberging;

-          bouwvolume:

• gebouw van 4 bouwlagen onder een platte daken;
• dakterrassen aan achterzijde op eerste en derde verdieping en inpandige terrassen op eerste en tweede verdieping;
• nieuwe open ruimte van 36 m2;

-          voorgevelafwerking:

• gewijzigde gevelindeling op het gelijkvloers;
• gelijkvloerse arduinen plint met op de verdiepingen geglazuurde lichte gevelsteen;
• grijskleurig aluminium schrijnwerk;

-          inrichting:

• groene achtertuin van 36 m2.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen en uitbreiden van een gemengd gebouw met 1 detailhandel en 1 woonentiteit naar een meergezinswoning van 5 woonentiteiten;

-          slopen van deel achterbouw;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 5;

-          wijzigen van gemengde functie naar volledig wonen;

-          uitbreiden van het volume door extra bouwlaag;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
OF
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 26 Afvalverzameling:

er is geen afgescheiden ruimte voor afvalberging  voorzien. Deze berging moet worden verlucht  en minimaal 4 m2 groot zijn. Er worden bergingen (vuilbakken) voorzien, maar geen ervan wordt specifiek ingetekend als afvalberging;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er worden onvoldoende autotstaanplaatsen voorzien

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

-          Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. Er werd geen impactscore berekening aan het dossier toegevoegd. Na onderzoek kan echter in alle redelijkheid worden geconcludeerd dat de impactscore voor dit project de drempelwaarde van 1% niet overschrijdt. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van volgende artikels van de bouwcode:

Afvalverzameling (art.26):

-          Bij meergezinswoningen met minstens 4 woningen moet er een gescheiden ruimte voorzien worden voor afvalverzameling. Vanuit het oogpunt van comfort en hygiëne voor bewoners en gebruikers van een gebouw waar meerdere gezinnen en/of functies samen gebruik van maken, is het belangrijk dat men over een eigen, afgescheiden en voldoende verluchte afvalberging beschikt. Deze afvalberging moet minimaal 4m² groot zijn en natuurlijk verlucht kunnen worden. De aanvraag voldoet hier niet aan. In de aanvraag worden 2 kleinere gemeenschappelijke afvalverzamelingen voorzien. Individueel zijn deze afvalverzamelingen kleiner dan de noodzakelijk 4 m².  Toch kan gesteld worden dat de beide afvalbergingen gezamenlijk een grote hebben van circa 4,3 m². De voorgestelde indeling van de afvalbergingen zijn voldoende kwalitatief bruikbaar. Met toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan er dan ook een afwijking worden toegestaan op dit artikel. Wel zal in voorwaarde worden opgenomen worden dat beide afvalbergingen moeten beschikken over een verluchtingssysteem.

De aanvraag wijkt ook af van artikel 30 van de bouwcode. Dit wordt verder in het verslag besproken onder “mobiliteitsimpact”.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking van het wijzigen van de handelsruimte naar een woonunit en het toevoegen van een bijkomend woonprogramma. Gelet op het onderwerp van de aanvraag werd er advies gevraagd aan de stedelijke dienst business en innovatie:

“Gunstig advies voor de functiewijziging van (voormalige, vergunde) handelsruimte naar woonst, gelijkvloers in een pand gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden (verspreide bewinkeling). Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is behoud van commerciële ruimte in de zone voor verspreide bewinkeling niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden.”

Het advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. De aanvraag is functioneel inpasbaar in dit woongebied.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een 4de bijkomende bouwlaag. De nieuwe kroonlijsthoogte sluit hiermee aan bij de kroonlijsthoogte van het rechter aanpalend pand. Deze bouwlaag wordt uitgevoerd over een diepte van 9 m. Verder worden er interne planwijzigingen aangebracht en bijkomende woonentiteiten gerealiseerd. Deze woonentiteiten beschikken over voldoende interne woonkwaliteit. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt overeen met de aanwezige bebouwing. De geplande uitbreidingswerken zijn niet storend voor de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande vitrine in de voorgevel wordt in de nieuwe toestand afgewerkt in een arduinen plint. De bijkomende bouwlaag wordt dan weer afgewerkt in een lichte gevelsteen naar analogie van de bestaande gevelsteen. Dit materiaalgebruik is visueel inpasbaar in dit woongebied.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door Fluvius. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Extreme piekwaarden van lood in fijn stof werden begin 2024 gemeten in district Hoboken. Deze zijn met grote waarschijnlijkheid terug te brengen tot grondwerken in de directe omgeving waarbij metaalslakken betrokken waren die historisch gezien zorgden voor versteviging van de ondergrond van terreinen. Voornamelijk in district Hoboken werden deze metaalslakken gebruikt zonder dat echter geweten is waar de exacte locaties van deze metaalslakken zich bevinden. Om opwaaiend stof te voorkomen bij werken op werfzones, dringen er zich bijkomende maatregelen op met het oog op het monitoren en beheersen van stofverspreiding bij werkzaamheden. De aanvrager wordt hierbij gewezen op de politieverordening van 13 mei 2024 betreffende het invoeren van maatregelen ter beperking en monitoring van stofontwikkeling in Hoboken bij werkzaamheden op privaat en openbaar domein.

De aanvraag werd gunstig beoordeeld door de stedelijke milieudienst. Deze dienst geeft volgend aandachtspunt mee aan de aanvrager:

“Het is uit de huidig beschikbare informatie in het dossier onduidelijk hoe de inrichting verwarmd en/of gekoeld wordt. Het is aan te raden dat de exploitant dit nagaat en zich indien nodig in regel stelt met de Vlarem-wetgeving. 

Voor de aanleg van een septische put zal er mogelijks een bemaling noodzakelijk zijn. Bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, zijn vergunningsplichtig krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). Het is aan te raden dat de exploitant dit nagaat en zich indien nodig in regel stelt met de Vlarem-wetgeving. Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart.  

Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis en een bemaling dieper dan 4 m–mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2021). 

In de omgeving van het perceel werden bodemonderzoeken uitgevoerd en verontreinigingen vastgesteld. Bij grondwaterverlaging dient hiermee rekening gehouden te worden. Mogelijks zijn extra maatregelen noodzakelijk. Dit dient vóór de start der werken onderzocht te worden.  

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. 

Geluids- en trillinghinder afkomstig van bouwactiviteiten dienen beperkt te worden conform de BBT-studie geluids- en trillinghinder van bouw- en sloopactiviteiten. 

Op basis van de informatie in het aanvraagdossier en op voorwaarde dat rekening gehouden wordt met bovenstaande, is er vanuit milieutechnisch oogpunt geen bezwaar de vergunning te verlenen.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorziening:

“Voor de 5 appartementen zijn er 3 x (2+1 ) + 2 x (1+1) = 13 fietsstalplaatsen.

Er worden 13 plaatsen voorzien. Daarvan zou 1 voor buitenmaatse fietsen moeten kunnen dienen. Dat is er niet.”

Het advies van de stedelijke dienst mobiliteit wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. De voorgestelde voorwaarde wordt mee opgenomen als voorwaarde van vergunning. Dit kan bijvoorbeeld gerealiseerd worden door een deel van de gewone fietsstalplaatsen in 2 lagen te voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Het voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius dient vanaf aanvang van de werken strikt worden nageleefd.

3. Er moet 1 fietsenstalling voorzien worden voor het stallen van buitenmaatse fietsen.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 1 bezwaarschriften ingediend, dat zich als volgt laten samenvatten:

1. Verlies energetische eigenschappen van aanpalende woning: Door het afbreken van de gelijkvloerse uitbreiding in deze aanvraag, komt de gelijkvloerse scheimuur van de aanpalende woning bloot te staan. De aanpalende stelt dat deze gevel hierdoor minder geïsoleerd wordt. Er wordt hierbij ook de bezorgdheid geuit voor mogelijke schade door water/vocht en koud

Beoordeling: Dit bezwaar is burgerrechtelijk en uitvoeringstechnisch van aard en niet stedenbouwkundig. Het bezwaar is ongegrond.

2. Geluidshinder door slecht geluidgeïsoleerde scheidingsmuren: De bezwaarindiener geeft aan dat de bestaande geluidisolatie zeer beperkt is. Er wordt gevreesd dat door het toegevoegd aantal woonentiteiten er bijkomende geluidshinder zal zijn.

Beoordeling: Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat toename van bewoners, bezoekers, hulpdiensten en andere trafieken kan veroorzaken. Dit hoeft goed nabuurschap niet in de weg te staan. Het bezwaar over geluidsoverlast betreft niet-aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Het bezwaar is ongegrond.

3. Inkijk in dakkoepels: Door de realisatie van een extra bouwlaag met aangrenzend dakterras is er inkijk in de verblijfsruimte van de aanpalende door de dakkoepels

Beoordeling: Het dakterras blijft op een minimale afstand van 1,9 meter afstand ten opzichte van de perceelsgrens. Deze zone wordt aangelegd met een groendak. Er kan bijgevolg bezwaarlijk gesteld worden dat de privacy dermate geschonden wordt dat de woonkwaliteit in het gedrang komt. Het bezwaar is ongegrond.