2024_CBS_10061 - Omgevingsvergunning - OMV_2024105371. De Lescluzestraat 53. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/09/2005: vergunning (3220#59) voor het wijzigen van gevel en bestemming gelijkvloers.

Vergunde toestand

-          functie:

• wonen – appartementsgebouw;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met schuin dak; 

-          gevelafwerking:

• gelijkvloers zwart kwartsiet;
• aluminium schrijnwerk;
• blauwe hardstenen plint;

-          inrichting:

• hoekperceel volledig dichtgebouwd.

Bestaande toestand

-          gevelafwerking overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd;

• gelijkvloers beige bepleistering;
• gewijzigd wit pvc schrijnwerk;
• gelijkvloers wit pvc rolluiken;
• beige geschilderde blauwe hardstenen plint.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• gelijkvloers dienstverlening, vrije beroepen en kantoorfunctie;
• verdieping wonen - appartementsgebouw;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met schuin dak; 

-          gevelafwerking:

• gelijkvloers beige bepleistering;
• gewijzigd wit pvc schrijnwerk;
• gelijkvloers wit pvc rolluiken;
• beige geschilderde blauwe hardstenen plint.

-          inrichting:

• hoekperceel volledig dichtgebouwd.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie;

-          wijzigen van de gelijkvloerse voorgevel;

-          bovenliggende verdiepingen blijven ongewijzigd en maken geen deel uit van de aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Er werden geen externe adviezen gevraagd.

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af op de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 18: de toegang tot de gelijkvloerse praktijk moet drempelloos worden voorzien.
• Artikel 22: de ruwbouwmaten van toegangen of deuropeningen moeten minstens 105 cm breed zijn, zodat na afwerking een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm gegarandeerd wordt. De toegangsdeur heeft een ruwbouwbreedte van 90 cm.
• Artikel 25: bij een manueel te bedienen deur, dient na afwerking een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm voorzien worden. Door de dikte van de buitenmuur en het dieper liggen van de toegangsdeur, wordt er geen vrije ruimte voorzien langs de deur.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode:  de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 8.2: Visuele en vormelijke inpassing:

De afwerking van gevels moet het straatbeeld en de architecturale kwaliteit van het gevelbeeld respecteren of opwaarderen. De blauwe hardstenen plint wordt beige geschilderd en er worden rolluiken voorzien ter hoogte van het gelijkvloers schrijnwerk;

• Artikel 10: Daglichttoetreding, uitzicht en minimale luchttoevoer:

De behandelkamer 2 heeft geen opening voor toetreding van daglicht en natuurlijke ventilatie;

• Artikel 19 Afvalverzameling:

Er wordt geen afvalberging voorzien;

• Artikel 22 Maat van de open ruimte:

Er wordt geen open ruimte voorzien voor de functiewijziging;

• Artikel 32 POET-principe is leidend:

De parkeerbehoefte is 3. Er worden geen parkeerplaatsen voorzien;

• Artikel 33 Fiets parkeren maximaal op eigen terrein:

Er wordt geen fietsstalplaats voorzien.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing.
Er werd geen impactscore berekening aan het dossier toegevoegd. Na onderzoek kan echter in alle redelijkheid worden geconcludeerd dat de impactscore voor dit project de drempelwaarde van 1% niet overschrijdt. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
 

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
 

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de verordening toegankelijkheid en dit op artikel 18, 22 en 25. Het aanpassen van de toegangsdeur conform deze artikels staat echter niet in verhouding met de aangevraagde werken. Daarom kan, mits toepassing van artikel 33 van de verordening, een afwijking worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

De plannen tonen een functiewijziging van een gelijkvloers appartement naar dienstverlening namelijk een kinepraktijk. Het perceel ligt volgens het gewestplan binnen de bestemming woongebied. De dienstverlening is toegestaan volgens de beleidsvisie ruimtelijke economie en aanvaardbaar op de hoek van de De Lescluzestraat.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het pand bestaat uit 3 bouwlagen met schuin dak en is gelegen op de hoek van De Lescluzestraat en Terlinckstraat. Het hoekperceel werd volledig volgebouwd. Artikel 22 van de bouwcode legt op dat het perceel ontpit dient te worden bij een functiewijziging. Echter beschikt het hoekperceel niet over de mogelijkheid om op een kwalitatieve manier te ontpitten. Mits toepassing van artikel 3 kan een afwijking worden toegestaan.

Verder beoogt de aanvraag geen wijziging aan het bouwvolume. De werken situeren zich binnen het bestaande volume in functie van de wijziging van wonen naar dienstverlening. Bijgevolg wordt geoordeeld dat de draagkracht van het perceel, noch de omgeving, wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

De plannen van de laatst vergunde toestand tonen dat de gevel ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping wordt bekleed met zwarte kwartsiet en een blauwe hardstenen gevelplint met aluminium schrijnwerk. De bestaande toestand met gepleisterde gevel en wit pvc schrijnwerk met opbouwrolluiken en een geschilderde blauwe hardstenen plint blijft behouden. Echter wijkt dit af van artikel 8.2 van de bouwcode. De afwerking van gevels moet het straatbeeld en de architecturale kwaliteit van het gevelbeeld respecteren of opwaarderen. Dit is niet het geval. Vervolgens worden het schilderen van de blauwe hardstenen plint en de opbouwrolluiken uitgesloten van de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Artikel 10 van de bouwcode legt voorwaarden op betreffende daglichttoetreding, uitzicht en minimale luchttoevoer voor verblijfsruimten. De behandelkamers worden beschouwd als verblijfsruimten, daar de kinesist hier voor een langdurige periode in verblijft. Er kan hierop geen afwijking gegeven worden. Behandelkamer 2 voldoet niet aan bovenvermelde bepalingen. Daarom wordt in voorwaarden opgelegd dat deze ruimte niet als verblijfsruimte (en dus behandelkamer) voorzien mag worden.

Volgens artikel 19 van de bouwcode dient bij een functiewijziging ook een afvalruimte voorzien te worden. De afvalberging ten behoeve van een woonfunctie mag gedeeld worden met deze van de dienstverlening. Aangezien de ruimte die nu benoemd is als ‘behandelingsruimte 2’ wordt uitgesloten als verblijfsruimte, kan hier mogelijks een afvalberging voorzien worden. In voorwaarden van de vergunning wordt opgelegd dat er een afvalruimte voorzien moet worden conform de bepalingen van artikel 19 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er dient 1 overdekte, afsluitbare fietsstalplaats voorzien te worden voor personeel, deze werd niet voorzien op het plan. Dit wordt opgelegd als voorwaarde.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Alle handelingen, werken en wijzigingen met betrekking tot de verdiepingen worden uitgesloten van de vergunning.

2. Alle handelingen, werken en wijzigingen met betrekking tot de blauwe hardstenen gevelplint worden uitgesloten van de vergunning.

3. Alle handelingen, werken en wijzigingen met betrekking de de opbouwrolluiken worden uitgesloten van de vergunning.

4. De ruimte welke op het plan 'behandelkamer 2' wordt genoemd mag niet voorzien worden als verblijfsruimte en dus ook niet als behandelruimte.

5. Er dient een fietsstalplaats voorzien te worden conform de bepalingen van artikel 33 van de bouwcode.

6. Er dient een afvalberging ingericht te worden conform de bepalingen van artikel 19 van de bouwcode.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.