2024_CBS_10057 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2024115499. Jan Van Rijswijcklaan 43. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-          22/02/2024: voorwaardelijke vergunning (OMV_2023093550) voor het bouwen van een meergezinswoning.

Vergunde toestand

-          braakliggend terrein;

-          vergunning OMV_2023093550 nog niet uitgevoerd.

Bestaande toestand

-          braakliggend terrein.

Nieuwe toestand

-          verkavelen van 3 percelen in een bebouwd restperceel en 1 lot voor woningbouw:

• lot 1 met een grootte van 126 m² en een straatbreedte van 5,98 m;
• een bebouwd restperceel met een oppervlakte van 213 m².

Inhoud van de aanvraag

Inhoud van de aanvraag

-          verkavelen van 3 percelen in een bebouwd restperceel en 1 lot voor woningbouw.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 7. Programmatorische draagkracht, stedelijke verweving van functies:
  de schaal van het project is niet verenigbaar met de draagkracht van de omgeving;
  de bouwdiepte van 14 m houdt geen rekening met bezonning van overige gebouwen in de omgeving.
• Artikel 8: visuele en vormelijke inpassing:

De afwerking van gevels moet het straatbeeld en de architecturale kwaliteit van het gevelbeeld respecteren of opwaarderen.

• Artikel 15: technische installatie:
  alle technische installaties dienen inwendig in het gebouw ondergebracht te worden. Indien installaties toch uitwendig voorzien moeten worden, dienen deze te voldoen aan de eisen opgelegd in artikel 15.
• Artikel 20: daken:

het is verplicht om nieuwe daken van meldings- en vergunningsplichtige constructies aan te leggen als groendak conform de bepalingen van dit artikel. De voorgestelde voorschriften geven op dit vlak meer vrijheid en geven de mogelijkheid een groendak te voorzien;

• Artikel 23 inrichting van de open ruimte:

De open ruimte bestaat uit volle grond. Indien voldaan wordt aan de infiltratieverplichtingen, zijn ondergrondse bouwlagen onder open ruimte mogelijk mits voorzien van een waterhoudende leeflaag boven op de ondergrondse constructie. De verkaveling laat een ondergrondse bouwlaag toe, echter dient rekening gehouden te worden met bovenstaand.

De voorgestelde voorschriften leggen op dat maximaal 1/3 van de tuinzone als verhard voorzien mag worden. Echter is de tuinzone ongeveer 41 m² waardoor artikel 23 oplegt maximaal 20 m² te voorzien.

• Artikel 32 POET-principe is leidend:

binnen de voorliggende verkaveling is er geen mogelijkheid om te voldoen aan bovenstaand artikel.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het verkavelen van 3 percelen in een bebouwd restperceel (ter hoogte van de Jan Van Rijswijcklaan) en 1 lot voor woningbouw ter hoogte van de Korte Lozanastraat. Het bebouwde restperceel heeft een oppervlakte van 213 m² en lot 1 heeft een oppervlakte van 126 m² met een straatbreedte van 5,98 meter.

De beoogde functie van meergezinswoning is in overeenstemming met de bestemming als woongebied en inpasbaar in de omgeving. Deze functie sluit aan bij de kenmerkende woonfuncties aanwezig op de omliggende percelen in de straat.

De voorgestelde verkavelingsvoorschriften beschrijven onder ‘andere voorschrift van het gebouw’ dat nevenbestemmingen complementair aan het wonen aanvaardbaar zijn. Ze beschrijven dat de complementaire functie een geringere oppervlakte dan de woonfunctie beslaat met een totaal van 1/3de van de vloeroppervlakte. Echter geeft artikel 2 §3 van het besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen aan dat een complementaire functie maximaal 100 m² mag beslaan. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt hier geen motivatie tot afwijking voorzien. Het voorschrift ‘andere voorschrift van het gebouw’ dient te worden aangepast naar ‘… de complementaire functie beslaat een geringere oppervlakte dan de woonfunctie met een totaal van 100 m² de vloeroppervlakte’.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag betreft een perceel gelegen in een straat gekenmerkt door meergezinswoningen bestaande uit 4 bouwlagen. Echter bestaat de linker aanpaler uit 6 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag. De rechter aanpaler bestaat uit een gelijkvloerse garage, echter bestaat het pand daarnaast uit 7 bouwlagen. In 2024 werd een voorwaardelijk gunstige vergunning verleend door de deputatie (OMV_2023093550).

Deze zijde van de Korte Lozanastraat wordt gekenmerkt door panden bestaande uit 4 bouwlagen. Echter bestaat de linkerbuur uit 6 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag.  De rechter buur bestaat uit een gelijkvloerse garage. Het voorgestelde maximale volume bestaat uit 6 bouwlagen met een bouwdiepte over al de verdiepingen van 14m. De aanvraag wijkt hiermee af van artikel 7 van de bouwcode. Door het voorzien van een volume over 6 bouwlagen met een toegestane, perceelsbrede bouwdiepte van 14 m, wordt er geen rekening gehouden met de bezonning van overige gebouwen in de omgeving. Ter hoogte van de linker perceelsgrens is het een bouwdiepte van 14 m aanvaardbaar aangezien dit in lijn is met de bestaande bebouwing van de linker aanpaler. Ter hoogte van de rechter aanpaler en ten opzichte van de tuinen van de woningen gelegen in de Jan Van Rijswijcklaan, is een bouwdiepte van 14 m niet aanvaardbaar. Het toegestane volume dient beperkt te worden en er dient voldoende afstand gehouden worden van de rechter perceelsgrens. Er dient voldoende afstand gehouden te worden ten opzichte van de aanpalende percelen om de lichtinval hier niet te hypothekeren. Verschillende voorschriften betreffende bouwvolume dienen te worden aangepast. Dit wordt mee opgelegd in voorwaarden.

Visueel-vormelijke elementen

De gevelmaterialen van de meergezinswoning dienen conform artikel 8 van de bouwcode het straatbeeld en de architecturale kwaliteit van het gevelbeeld te respecteren of te opwaarderen. De voorgestelde verkavelingsvoorschriften zijn zeer ruim, maar dienen te voldoen aan dit artikel van de bouwcode. Het voorschrift in materiaalgebruik wordt aangepast naar ‘stedelijke materialen welke het straatbeeld en de architecturale kwaliteit van het gevelbeeld respecteren en opwaarderen’.

Bodemreliëf

Het gaat om een nagenoeg vlak terrein. Reliëfwijzigingen zijn enkel toegelaten om de bestaande niveauverschillen met de openbare wegenis op te heffen of te verkleinen of voor het bouwen van een eventuele kelderverdieping.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Onder de voorgestelde voorschriften ‘Materiaalgebruik’ wordt opgenomen dat energiebesparende installaties voorzien mogen worden op het dak. Echter legt artikel 15 van de bouwcode hier eisen omtrent op. Enkel wanneer technieken uitpandig voorzien moeten worden, zijn deze toegelaten op het hoogstgelegen dakvlak. Indien deze niet op het hoogstgelegen dakvlak voorzien kunnen worden, dienen deze architecturaal ingepast te worden. Het voorschrift betreffende ‘Materiaalgebruik’ dient te worden aangepast naar ‘technieken zijn enkel toegelaten op het hoogste dakvlak indien deze niet inpandig voorzien kunnen worden. Indien deze niet op het hoogste dakvlak voorzien kunnen worden, dienen deze op een architecturale manier ingepast te worden’.

Onder de voorgestelde voorschriften ‘Materiaalgebruik’ wordt opgenomen dat groendaken voorzien mogen worden. Echter legt artikel 20 van de bouwcode verplichtingen op betreffende het voorzien van  groendaken. Het voorschrift betreffende ‘Materiaalgebruik’ wordt aangepast naar ‘het dak dient aangelegd te worden als groendak’.

Onder de voorgestelde voorschriften ‘Ondergronds gedeelte’ wordt het voorzien van 1 ondergrondse bouwlaag toegelaten. Echter legt artikel 23 van de bouwcode hier voorwaarden omtrent op. Het voorschrift betreffende ‘Ondergronds gedeelte’ wordt aangepast naar ‘er kan een ondergrondse bouwlaag voorzien worden onder de bebouwing. Indien de ondergrondse bouwlaag doorloopt tot in de achtertuinzone, dient er een waterhoudende leeflaag bovenop voorzien worden.’

Onder de voorgestelde voorschriften ‘Verharding’ wordt beschreven dat de tuinzone met een maximum van 1/3 van de totale tuinoppervlakte verhard mag worden. Echter legt artikel 23 van de bouwcode op dat bij tuinen kleiner dan 60 m² verharding met een oppervlakte van maximum 20 m² wordt toegestaan. Het voorschrift “Verharding” kan bijgevolg geschrapt worden en een eventuele vergunningsaanvraag voor het bebouwen van het lot zal moeten voldoen aan de bepalingen van de bouwcode. 

Onder de voorgestelde voorschriften ‘andere voorschriften voor de tuinzone’ wordt beschreven dat reliëfwijzigingen niet worden toegestaan (uitgezonderd voor het hoofdgebouw’. Echter, volgens de verordening hemelwater, dient een bovengrondse infiltratievoorziening voorzien te worden. In functie hiervan is mogelijks een reliëfwijziging noodzakelijk. Het voorschrift betreffende ‘Andere voorschriften voor de tuinzones’ wordt aangepast naar ‘Reliëfwijzigingen worden niet toegelaten (uitgezonderd voor het hoofdgebouw en in functie van bovengrondse infiltratievoorzieningen’.

Tijdens de procedure werd het advies ingewonnen van de dienst Stadsontwikkeling/ Klimaat en Leefmilieu, dat als volgt kan samengevat worden:

“De akoestische prestatie van de voorgevel van de (toekomstige) woning(en) gelegen aan de Korte Lozannastraat is voldoende hoog om bij een verkeersgeluidsbelasting van 65 dB(A) een geluidsniveau van maximaal 30 dB(A) te realiseren in de slaapruimte(s) en 35 dB(A) in de leefruimte(s).”

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Milieu. Dit advies luidt als volgt: “Uit het aanvraagdossier blijkt dat er een bronbemaling zal nodig zijn voor de realisatie van de geplande meergezinswoning op het lot voor woningbouw. De omgevingsvergunning voor de bronbemaling kan apart aangevraagd worden of samen met de omgevingsvergunning voor het bouwproject. Zelfs indien de vergunning voor de bronbemaling apart wordt aangevraagd, dienen de effecten ervan mee besproken te worden in de bouwaanvraag.”

Mobiliteitsimpact

De aanvraag betreft 1 lot waarop een meergezinswoning voorzien kan worden. De parkeerbehoefte zal op het eigen terrein opgelost moeten worden op grond van artikel 32 van de bouwcode. Aangezien het te voorziene aantal parkeerplaatsen in verhouding staat met het aantal woningen, dient bij een concrete omgevingsvergunningsaanvraag voor de bebouwing beoordeeld worden of de draagkracht al dan niet overschreden wordt.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1. Het bijgevoegde advies van het Agentschap wegen&verkeer dient strikt nageleefd te worden.

2. Het bijgevoegde advies van Fluvius dient strikt nageleefd te worden.

3. Het bijgevoegde advies van Proximus dient strikt nageleefd te worden.

4. Het bijgevoegde advies van Wyre dient strikt nageleefd te worden.

5. Het voorschrift 'Andere voorschrift voor het gebouw' dient te worden aangepast naar "Nevenbestemmingen complementair aan het wonen, zoals kantoorfunctie, vrij beroep en dienstverlening zijn toegelaten, mits aan alle van de volgende vereisten voldaan is:

1° de woonfunctie blijft behouden als hoofdfunctie;

2° de complementaire functie beslaat een geringere oppervlakte dan de woonfunctie met een totaal van 100 m² vloeroppervlakte."

6. Het voorschrift ‘Materiaalgebruik’ wordt aangepast naar “Stedelijke materialen welke het straatbeeld en de architecturale kwaliteit van het gevelbeeld respecteren en opwaarderen. Technische installaties zijn enkel toegelaten op het hoogste dakvlak indien deze niet inpandig voorzien kunnen worden. Indien deze niet op het hoogste dakvlak voorzien kunnen worden, dienen deze op een architecturale manier ingepast te worden. Het dak dient aangelegd te worden als groendak.”

7. Het voorschrift ‘Ondergronds gedeelte’ wordt aangepast naar “Er kan een ondergrondse bouwlaag voorzien worden onder de bebouwing. Indien de ondergrondse bouwlaag doorloopt tot in de achtertuinzone, dient er een waterhoudende leeflaag bovenop voorzien te worden.”

8. Het voorschrift ‘Verharding’ wordt geschrapt.

9. Het voorschrift ‘Oppervlakte’ wordt aangepast naar “Voorgevelbreedte hoofdgebouw: de volledige perceelbreedte zoals aangeduid op het omgevingsplan nieuwe toestand. Bouwdiepte hoofdgebouw: ter hoogte van de linker perceelsgrens maximum 14 m, ter hoogte van de rechter perceelsgrens dient er voldoende afstand gehouden te worden om de lichtinval van de aanpalende percelen niet te hypothekeren.”

10. Het voorschrift ‘inplanting’ wordt aangepast naar “ Plaatsing van het hoofdgebouw:

-    voorgevel: op de voorgevelbouwlijn, gelegen op de rooilijn zoals aangeduid op het omgevingsplan nieuwe toestand;

-    achtergevel: op maximum 14 m uit de voorgevel ter hoogte van de linker perceelsgrens. Ter hoogte van de rechter perceelsgrens dient er voldoende afstand gehouden te worden om de lichtinval van de aanpalende percelen niet te hypothekeren.”

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.