2024_CBS_09572 - Omgevingsvergunning - OMV_2024122830. Dokter Van de Perrelei 97. District Borgerhout - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/01/1989: vergunning (1989801) voor het verbouwen appartement tot kantoorruimte;

-          01/01/1955: toelating (179#3164) voor een nieuwbouw.

Vergunde toestand

-          functie:

• gelijkvloerse en eerste verdieping kantoor en vrije beroepen;
• woonfunctie op bovenste verdieping;

-          bouwvolume:

• hoekgebouw van 3 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte gelijkvloerse verdieping 22 m;
• bouwdiepte 1ste en 2de verdieping 15 m;
• binnenpatio op tweede verdieping;
• verspringende gevel (Baggenstraat);

-          gevelafwerking:

• rode gevelsteen met witte kunststenen sierlijsten;
• sierbalkons naast de uitspringende gevel;
• houten buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• voortuin aan straatkant Baggenstraat.

Bestaande toestand

-          afwijkend.

Nieuwe toestand

-          functie: wonen (meergezinswoning – 2 woongelegenheden);

• gelijkvloerse verdieping kantoor en vrije beroepen;

-          bouwvolume:

• hoekgebouw van 3 bouwlagen met plat dak; 
• binnenkoer op gelijkvloerse verdieping;
• buitenruimte in de vorm van:
  • dakterras op uitbouw eerste verdieping;
  • uitkragend dakterrassen tweede verdieping;

-          gevelafwerking:

• rode gevelsteen;
• kaderwerk in zwart aluminium;
• zwart aluminium buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• binnentuin van 11,93 m²;
• voortuin aan straatkant Baggenstraat.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden;

-          uitbreiden van het volume (verhoging aanbouw gelijkvloerse verdieping);

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          wijzigen in de voortuin;

-          doorvoeren van constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):

• artikel 8: er wordt gemotiveerd afgeweken op het voorzien van een bovengrondse infiltratievoorziening.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 8 Visuele en vormelijke inpassing:

het bestaande schrijnwerk wordt vervangen door een ander materiaal en kleur, deze handeling aan de voor- en zijgevels zijn verboden;

• artikel 12 minimale oppervlakte buitenruimte:

de buitenruimte van het nieuwe appartement bedraagt 5,66 m² waar het eigenlijk 8 m² zou moeten bedragen;

• artikel  22 maat van de openruimte:

bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of bij een volume-uitbreiding met toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel of van het projectgebied waarop de omgevingsvergunningsaanvraag betrekking heeft, op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Deze open ruimte moet zich bevinden in de zone voor zij-, achtertuinen en/of binnenplaatsen. Er is geen 20 % open ruimte voorzien op het niveau van het maaiveld;

• artikel 23§5a inrichting van de open ruimte:

op het grondplan Nieuwe Toestand van de begane grond wordt een pad van circa 3,4 m voorzien, terwijl toegangspaden maximaal 1,50 m mogen bedragen;

• artikel 33 Fietsparkeren maximaal op eigen terrein:

er is geen fietsenberging en voldaan aan de minimale normen voorzien in paragraaf 2 van dit artikel.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Mobiliteitsgerelateerde projecten:

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het omvormen van het kantoor op de 1ste verdieping naar een zelfstandige woonentiteit. Hierdoor ontstaat een gebouw met een gelijkvloers kantoor en twee zelfstandige woningen op de verdiepingen. Hoewel het pand niet gelegen is in een strategische kantoorzone conform de beleidsvisie Ruimtelijke Economie is de functie van kantoorruimte in dit project gunstig verenigbaar met de bredere beleidsdoelstellingen van de stad Antwerpen. Dit project draagt bij aan de verweving van werken en wonen in een gemengde buurt, wat in lijn ligt met de visie van functiemenging. Het project heeft een positief effect op de leefbaarheid en economische vitaliteit van de buurt, aangezien het de aanwezigheid van kantoorruimte behoudt zonder de woonkwaliteit in te perken. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met één woonentiteit wordt de draagkracht van de site niet overschreden. Het creëren van een buitenruimte op het gelijkvloers heeft een positief effect op de verblijfskwaliteit van het kantoor. De gelijkvloerse ontpitting betreft minder dan de opgelegde 20 % volgens artikel 22 van de bouwcode. Gezien voorliggende aanvraag een hoekperceel betreft met beperkte oppervlakte kan een afwijking van het betreffende artikel toegestaan worden. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

De vernieuwingen, inclusief verbeteringen aan het schrijnwerk en de gevel, dragen bij aan een duurzamer gebruik van het gebouw, wat essentieel is voor verouderde woningen en kantoorinfrastructuur in Antwerpen. Dit ondersteunt de doelstelling om woningen en kantoorruimtes toekomstbestendig te maken. Het voorgestelde materiaalgebruik, zwart aluminium buitenschrijnwerk in combinatie met een rode gevelsteen, past zich in in de omgeving.

Gezien bovenstaande, kan een afwijking van artikel 8 van de bouwcode toegestaan worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er wordt vastgesteld dat de aanvraag strijdig is met artikel 12, 23 en 33 van de bouwcode. Zo bedraagt de buitenruimte van het nieuwe appartement 5,66 m² waar het eigenlijk 8 m² zou moeten bedragen. Het gebouw is in oorsprong opgetrokken met twee entiteiten zonder buitenruimte. In de nieuwe toestand worden de buitenruimtes zo ontworpen dat ze een maximale privacy garanderen voor de buurpercelen. Gezien bovenstaande kan een afwijking van artikel 12 toegestaan worden. In voorliggende aanvraag wordt op het grondplan nieuwe toestand van de begane grond een pad van circa 3,4 m voorzien. Volgens artikel 23 van de bouwcode mogen toegangspaden maximaal 1,50 m bedragen. Dit zal worden opgenomen in de voorwaarden. Volgens artikel 33 dienen 4 fietsstalplaatsen voorzien te worden voor het bijkomend appartement. Deze worden niet gerealiseerd. Om geen fietsen af te wikkelen op het openbaar domein wordt in voorwaarde opgelegd een inpandige fietsenberging te voorzien voor 4 fietsen op het gelijkvloers.

Tenslotte wordt in voorliggende aanvraag een afwijking aangevraagd op de hemelwaterverordening. Zo wenst de bouwheer een ondergrondse infiltratie te voorzien en een hemelwaterput te voorzien van 7.500 l in plaats van 15.512 l. Aan de hand van onderstaande motivatie kan een afwijking toegestaan worden: “De kleine oppervlakte van het perceel zorgt voor grote hinder van het plaatsen van een put die groter is dan 7.500l. Om geen hinder aan bestaande funderingen of voetpad te veroorzaken zijn we beperkt tot een kleine zone die beschikbaar is. Vandaar onze aanvraag voor een kleinere hemelwaterput. Het op te slaan volume is ook extensief groot voor het programma van 2 appartementen en kantoorruimte met dagbezetting. Uit het formulier blijkt ook dat per 5.000l één woongelegenheid dient aangesloten te worden. Waardoor het gevraagde volume in verhouding extreem groot is. 

We voorzien een ondergrondse infiltratie omdat het onmogelijk is een bovengrondse infiltratiezone te voorzien op het beperkt stuk perceel dat vrij is. Het vrije stuk perceel ligt op de hoek tussen de Dokter van de Perrelei en de Baggenstraat en de oppervlakte hiervan is te klein om een bovengrondse infiltratie te kunnen voorzien en dit op een veilige manier in een voortuinstrook die voor iedereen toegankelijk is. Hiervoor vragen wij een afwijking af van de bovengrondse infiltratie. De afstanden die van het openbaar domein en het huidige gebouw en zijn stabiliteit zorgen voor het technisch niet mogelijk uitvoeren van een bovengrondse infiltratie.” 

Voor het overige voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande werken zijn mits naleven van de voorwaarden niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen: 

Er dienen voor de bijkomende wooneenheid 4 fietsstalplaatsen (3+1) voorzien te worden, deze werden niet ingetekend. Het voorzien van deze plaatsen wordt opgelegd in de voorwaarden van de beslissing.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Het toegangspad in de voortuin mag maximaal 1,50 m breed voorzien worden conform artikel 23 van de bouwcode.

4. Er dient een inpandige fietsenberging voor 4 fietsen voorzien te worden op het gelijkvloers conform artikel 33 van de bouwcode.

5. De voorwaarden zoals opgenomen in het advies van Fluvius dienen opgevolgd te worden bij uitvoering van de werken.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.