Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2024129360 |
Gegevens van de aanvrager: | BV MASS Residential Development met als adres Zandvlietse Dorpstraat 99 te 2040 Antwerpen |
Ligging van het project: | Zoutestraat 148 te 2040 Berendrecht-Zandvliet-Lillo (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 20 sectie C nr. 422D3 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een eengezinswoning, afbreken van koterijen en een berging en bouwen van een nieuwe berging achteraan in de tuin |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 16/04/2024: statusrapport dat aantoont dat het bouwvolume, uitgezonderd de schil, er al van voor 1979 bestond.
Vergund geachte toestand
- functie: eengezinswoning met aanhorigheden;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande en nieuwe toestand
- functie: eengezinswoning met tuinberging;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- slopen van aanbouwen en berging;
- verbouwen van een eengezinswoning:
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Er werden geen externe adviezen gevraagd.
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Stadsbeheer/ Groen en Begraafplaatsen | 15 oktober 2024 | 25 oktober 2024 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in agrarisch gebied. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag voor de verbouwing van de eengezinswoning is in overeenstemming met de voorschriften van woongebied volgens het gewestplan.
De aanvraag voor de bouw van de tuinberging wijkt af van de voorschriften van agrarisch gebied volgens het gewestplan: De tuinberging horende bij de woning vooraan, is niet in functie van de landbouw.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
- Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be).
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:
§2. De afwerking van gevels moet het straatbeeld en de architecturale kwaliteit van het gevelbeeld respecteren of opwaarderen. De straat wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door woningen met gevelmetselwerk.
§3. Het aanbrengen van een nieuwe pleisterlaag met een andere kleur en/of oppervlaktetextuur dan oorspronkelijk vergund is verboden aan alle voor- en zijgevels. De gevels in rode baksteen werden tussen 2020 en 2023 volledig vernieuwd, waarbij een witte bepleistering werd aangebracht na isolatie.
§2. De onverharde ruimte moet als kwalitatieve groene ruimte aangeplant worden.
§4. Voortuinen zijn vrij van constructies met uitzondering van tuinafsluitingen, fietsverankeringssystemen in open lucht, brievenbussen en de verhardingen vermeld onder §5.
§5. In voortuinen zijn enkel toegangspaden en opritten naar een autoparkeerplaats met een maximumbreedte van 3 meter toegelaten.
§6. De voortuin moet afgesloten worden door een levende afsluiting, een muurtje of een hek, alle met een hoogte van maximum 1 meter.
De volledige voortuin werd verhard. De voortuin is vooraan niet afgesloten.
- Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.
(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor de Provincie aangewezen is als adviesinstantie.
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
- Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Voorliggende aanvraag omvat het regulariseren van een grondige verbouwing van een bestaande eengezinswoning in woongebied en is functioneel inpasbaar in de omgeving.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
In deze aanvraag wordt van dit bestaande vergund geachte volume het achterste deel, met een bouwdiepte van ruim 26 meter, afgebroken.
De totale bouwdiepte van de woning wordt hierdoor teruggebracht naar 21,98 meter. Deze bouwdiepte staat in verhouding tot de perceelsdiepte van ruim 80 meter. Ook naar de inrichting van dit volume doen er zich geen problemen voor inzake verluchting en verlichting van de ruimtes aangezien er aan de rechterzijde van het pand een open ruimte aanwezig is tot een bouwdiepte van 11,53 meter.
Het perceel links is braakliggend. De woning is 5,88 meter dieper dan de rechts aanpalende. Hiertegen werd tijdens het openbaar onderzoek geen bezwaar geuit.
Gelet op de oriëntatie van de beide panden – het pand in kwestie situeert zich ten noorden van het rechts aanpalende pand – zal de bouwdiepte naar bezonning toe geen hinder voor de aanpalenden veroorzaken.
Gelet op de perceelsdiepte, de indeling van de woning en de oriëntatie ervan, is het voorgestelde bouwvolume inpasbaar in de omgeving.
Op de plannen van de nieuwe toestand staat eveneens een tuinberging van circa 25 m² opgetekend ter vervanging van een bestaande tuinberging van 13,9 m² achteraan in de tuin, en dit kort tegen de achterste perceelsgrens. Gelet op de inplanting van de berging op minder dan 1 meter van de perceelsgrens en op een grotere afstand dan 30 meter van de woning, is deze tuinberging niet vrijgesteld van vergunning.
Bovendien ligt het achterste gedeelte van de tuin, met een diepte van +/- 15 meter, in agrarisch gebied volgens het gewestplan. In deze bestemmingszone kan een tuinberging als woningbijgebouw enkel vergund worden ter vervanging van een bestaande, niet-verkrotte tuinberging die vergund of geacht vergund is. De nieuwe tuinberging die bijna dubbel zo groot is als de bestaande, op te grote afstand van de woning en op te korte afstand van de perceelsgrens om nog te kunnen voorzien in onderhoud, komt bijgevolg niet voor vergunning in aanmerking.
Er kan desgevallend gezocht worden naar een inplanting van de tuinberging van maximum 40 m², dichterbij de woning in de tuin gelegen in het woongebied en op minstens 1 meter afstand van de perceelsgrenzen, waarmee wordt voldaan aan de voorwaarden voor de vrijstelling van de vergunningsplicht voor bijgebouwen bij woningen.
De volledige voortuin werd verhard, links met kiezels en rechts met klinkers naar de poort. Echter, zijn enkel de toegangspaden en de opritten naar een autoparkeerplaats met een maximumbreedte van 3 meter toegestaan. In dit geval dient het linker gedeelte van de voortuin voor de erker met raam van de slaapkamer onverhard en met kwalitatief groen te worden aangeplant conform artikel 23 van de bouwcode. Voor de bestaande klinkerverharding rechts, met een breedte van 3,29 meter kan dan een beperkte afwijking op de bouwcode worden toegestaan.
Verder wordt als voorwaarde bij de vergunning opgenomen om naast de oprit een afsluiting van de voortuin te voorzien conform artikel 23 §6 van de bouwcode.
Visueel-vormelijke elementen
Alle gevels van deze woning worden geïsoleerd en opnieuw afgewerkt met witgrijze crepi en dit met een totale dikte van 14 cm. De wachtgevel langsheen het braakliggend linker perceel werd tevens geïsoleerd en beperkt uitgedikt tot 5 cm.
Het schrijnwerk werd vervangen door zwartkleurig pvc.
Het voormalige hellende dakvlak boven de gevelerker en poortdoorgang werd afgebroken en vervangen door een plat dak, dat eveneens volledig werd geïsoleerd.
Om het straatbeeld en de architecturale kwaliteit van het gevelbeeld te respecteren, worden in geval van bepleistering een aantal uitvoeringsdetails verwacht tegen de vervlakking van de gevel. Omdat het hier een regularisatie betreft, waarbij na de uitvoering de reliëfs en uitsprongen behouden zijn gebleven en de hoekprofielen reeds onzichtbaar zijn weggewerkt, worden er geen bijkomende voorwaarden hierover opgelegd.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Door de gedane werken ontstaat een woning die voldoet aan de huidige eisen inzake woon- en leefkwaliteit.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 25 september 2024 |
Volledig en ontvankelijk | 15 oktober 2024 |
Start openbaar onderzoek | 24 oktober 2024 |
Einde openbaar onderzoek | 22 november 2024 |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 28 januari 2025 |
Verslag GOA | 3 december 2024 |
Naam GOA | Katrine Leemans |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.