2024_CBS_09539 - Omgevingsvergunning - OMV_2024061063. Amerikalei 80-82. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/05/1987: vergunning (198797) voor het slopen van een woonhuis en het oprichten van een appartementsgebouw plus een apotheek.

Vergunde toestand

-          functie:

• wonen – meergezinswoning;
• gelijkvloerse complementaire functie kantoor, dienstverlening en vrije beroepen (apotheek) met inpandige parking. Functie gekoppeld aan de wooneenheid op de eerste verdieping;
• de overige wooneenheden maken geen deel uit van de aanvraag;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 6 bouwlagen en teruggetrokken daklaag onder plat dak;
• maximale bouwhoogte 20,54 m;

-          gevelafwerking:

• gevel in lichtkleurige handvormsteen;
• buitenschrijnwerk in gemoffeld aluminium;
• plint, dorpels en dekstenen in blauwe hardsteen.

Bestaande toestand

-          gewijzigde functie, bouwvolume en gevelafwerking.

Nieuwe toestand

-          functie:

• wonen – meergezinswoning;
• benedenverdieping: autonoom functionerende unit dancing, restaurant en café (koffiebar);

-          bouwvolume:

• uitbouw gelijkvloerse verdieping aan de linkerzijde van het perceel;
• aantal bouwlagen, maximale bouwhoogte en dakvorm ongewijzigd;

-          gevelafwerking:

• publiciteit:

-          lichtbak haaks op de gevel;

-          uitschuifbare luifel met vermelding van de naam van de recazaak;

• buitenschrijnwerk in donkerbruin pvc;
• overige gevelmaterialen ongewijzigd.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal units en het gedeeltelijk wijzigen van de functie:

• opsplitsen van een wooneenheid met complementaire functie in een wooneenheid en een autonoom functionerende unit ingericht als dancing, restaurant en café (koffiebar);
• toevoegen van de parking en tuinzone bij de wooneenheid (1ste verdieping);

-          voorzien van een uitbreiding op de gelijkvloerse verdieping ter hoogte van de linkerzijde van het perceel;

-          wijzigen van de gevelafwerking;

-          plaatsen van publiciteit;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          mogelijke wijzigingen aan de overige verdiepingen en/of wooneenheden maken geen deel uit van de aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgend punt:

-          artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:
De onbebouwde ruimte en de beplanting moeten zorgvuldig bewaard blijven. Bij verbouwingen zal de tuinzone moeten vergroten of gelijk blijven. Deze zone verkleint echter ten opzichte van de vergunde toestand.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aangevraagde wijzigingen.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de gewestelijke publiciteitsverordening.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling:
  Er wordt geen afvalverzameling voorzien voor de nieuwe gelijklvoerse functie;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  Ter hoogte van de uitbreiding worden de scheidingsmuren niet voorzien van een minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  Het is onduidelijk of in de recazaak voedsel verwerkt wordt en/of warme maaltijden ter plekke geconsumeerd worden. Indien dit het geval is zal het afvalwater via vetafscheiders geloosd moeten worden.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via HYPERLINK “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

• mobiliteitsgerelateerde projecten

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het voorliggende project is geheel OF gedeeltelijk gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Wegens de voorgestelde functiewijziging werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Business en Innovatie. Het advies leest als volgt:

“De aanvraag omvat de functiewijziging van dienstverlening naar reca en wonen.

Het project past binnen de visie van de beleidsnota ruimtelijke economie inzonderheid verweving van functies

Voor de aanvraag kan gunstig advies gegeven worden.”

De voorgestelde inrichting is bijgevolg functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In vergunde toestand is de gelijkvloerse functie verbonden met bovenliggende woning. De aanvraag beoogt het opdelen van de complementaire functie en woonst in een afzonderlijke woonfunctie en zelfstandige functionerende gelijkvloerse activiteit.

Voorliggende aanvraag wenst tevens de gelijkvloerse functie dienstverlening te wijzigen naar reca. De concrete invulling van de recazaak is een koffiebar.

Achteraan de recafunctie wenst de aanvraag een uitbreiding te realiseren. Hierdoor neemt de bebouwde oppervlakte toe en is de ingreep strijdig met artikel 2.2.5 van het RUP-Binnenstad.

Om een afwijking hierop te kunnen verlenen is de organisatie van een openbaar onderzoek vereist. Tweemaal werd een openbaar onderzoek opgestart, maar de bekendmaking ervan gebeurde elke keer niet correct.

Omdat de aanvraag geen geldig openbaar onderzoek bevat, kan geen afwijking op het artikel uit RUP-Binnenstad worden gerechtvaardigd. In voorwaarden wordt de gewenste volume-uitbreiding uitgesloten in deze vergunning. Dit werd met rood aangeduid op het plan “ROOD_BA_2408_P_N_16_eerste verdieping nieuw”.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in CHE-gebied waardoor aan de stedelijke dienst Monumentenzorg advies werd gevraagd. Het advies leest als volgt:

“Geen bezwaar. De gewenste ingrepen aan het pand uit 1987 nov architect Fornoville hebben geen impact op de omringende che-bebouwing. De reclame dient afgetoetst aan de regelgeving ter zake.”

Het advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.

De voorgevel ondergaat enkele wijzigingen. Het buitenschrijnwerk wordt op alle verdiepingen aangepast naar donkerbruin PVC, de overige gevelmaterialen van de bovenverdiepingen blijven ongewijzigd.

De nieuwe recazaak wordt voorzien van zaak-gebonden publiciteit en een uitschuifbare luifel. De afmetingen van beide toevoegingen zijn inpasbaar in de omgeving.

Voorliggende aanvraag is bijgevolg visueel inpasbaar in de directe omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De voorgestelde inrichting met koffiebar is aanvaardbaar. Er dient wel voldaan te zijn aan artikel 26. In voorwaarden bij de vergunning wordt daarom opgenomen dat een voldoende ruime afvalberging voorzien moet worden.

Er wordt opgemerkt dat de scheidsmuren van de nieuwe uitbreiding geen opstand van 30 cm hebben om brandoverslag te vermijden. Omdat de uitbreiding uitgesloten wordt, wijkt de aanvraag hierop niet meer af.

Indien er in de recazaak voedsel verwerkt wordt en/of warme maaltijden ter plekke geconsumeerd worden, zal het afvalwater via vetafscheiders geloosd moeten worden (art. 44, bouwcode). Omdat het onduidelijk is of dit het geval is, wordt dit niet in voorwaarden mee opgenomen maar als advies meegegeven.

Mits naleven van bovenstaande voorwaarden voldoet de aanvraag aan de gestelde eisen inzake gebruiksgenot en wooncomfort. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Omdat diensten en horeca tot dezelfde functiegroep behoren voor het bepalen van het aantal fietsstalplaatsen moeten er geen fietsstalplaatsen voorzien worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Het gelijkvloerse volume achteraan de gelijkvloerse recafunctie wordt uitgesloten in deze vegunning. Dit werd aangeduid op het plan ROOD_BA_2408_P_N_16_eerste verdieping nieuw.

2. Voor de recazaak moet een afvalberging voorzien worden die voldoet aan artikel 26 van de bouwcode.

3. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

4. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De gele affiche werd niet aangeplakt.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1. Kennisgeving: Het bezwaar dat het openbaar onderzoek niet correct is verlopen doordat de gele affiche niet werd aangeplakt.

Beoordeling: Het eerste openbaar onderzoek dat liep van 07/08/2024 tot 05/09/2024 is niet geldig omdat geen gele affiche aangeplakt werd. Een administratieve lus werd georganiseerd zodat een tweede openbaar onderzoek mogelijk was. Dit liep van 11/10/2024 tot 9/11/2024 maar de gele affiche werd pas op 19/10/2024 aangeplakt. Hierdoor werd de affiche niet minstens één dag voor de start van het openbaar onderzoek op een zichtbare plek aangeplakt. Bijkomstig werd de affiche op een plek laag bij de grond gehangen. Om af te kunnen wijken van artikel 2.2.5 van het RUP-Binnenstad werd een openbaar onderzoek georganiseerd. Een afwijking kan niet in huidige aanvraag gerechtvaardigd worden waardoor het gelijkvloerse volume achter de gewenste koffiebar uitgesloten wordt in deze vergunning.

Het bezwaar is gegrond.

2. Functiewijziging: Het bezwaar tegen de functiewijziging naar Dancing, Restaurant en Café. Een dancing of Café brengt geluidhinder afkomstig van klanten en muziek met zich mee tot in de late uren. De huidige koffiebar sluit om 17u en dat is geen probleem. Een functiewijziging naar Dancing, Restaurant en Café druist in tegen artikel 13 van het regelement van mede-eigendom.

Beoordeling: De huidige aanvraag wil de koffiezaak regulariseren en hiervan een zelfstandige recafunctie maken. Omdat een koffiezaak waar dranken ter plekke geconsumeerd worden samenvalt met de functiecategorie DAncing, REstaurant en CAfé werd dit op deze manier aangevraagd via het Omgevingsloket. Dit is de correctie functiegroep al is het in de voorliggende aanvraag niet de bedoeling om een dancing uit te baten.

Bij een dergelijke invulling dienen er bijkomstige uitbatingsvergunningen bekomen te worden wat in voorliggende aanvraag niet aan de orde is.

Het bezwaar is ongegrond.

3. Terras: Het bezwaar dat het gevelterras veel plek inneemt en er verschillende (bak)fietsen van klanten her en der staan geparkeerd.

Beoordeling: Voor het terras zijn afzonderlijke toelatingen nodig. Een stedenbouwkundige vergunning kan geen terras vergunnen op openbaar domein.

Het bezwaar is ongegrond.