2024_CBS_09540 - Omgevingsvergunning - OMV_2024117076. Amsterdamstraat 18. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/03/2006: vervallen vergunning (3151#1187) voor het wijzigen van kantoren naar appartementen;

-          17/12/1990: vergunning (18#76722) voor een complex met appartementen, burelen, magazijnen – 21/5/1989;

Vergunde toestand  

-          gelijkvloerse kantoorruimte en een conciërgewoning plus bovenliggende appartementen en ondergrondse parking;

-          7 bouwlagen onder een deels plat en deels schuin dak;

-          voorgevel in bourgondische natuursteen en witte aluminium beplating op een plint in blauwe hardsteen en buitenschrijnwerk in blauw aluminium.

Bestaande toestand

-          gebouw volledig ingericht met kantoorruimten met behoud van de conciërgewoning;

-          gewijzigde gemeenschappelijke delen.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• pand met conciërgewoning en 58 studentenkamers/studio’s;
• gelijkvloerse conciërgewoning met twee slaapkamers en een netto vloeroppervlakte van circa 96,6 m2;
• mezzanine met 20 studentenkamers, gemeenschappelijke keuken, wachtruimte en terras;
• eerste, tweede en derde verdieping met  telkens 10 studentenkamers, gemeenschappelijke keuken en  personeelsruimte;
• vierde verdieping met 8 studentenkamers en opslagruimte;
• vijfde verdieping met technieken;

-          bouwvolume:

• 7 bouwlagen waarvan 2 in de daklaag; 
• bouwdiepte van circa 27 m op het gelijkvloers en circa 19 m op de verdiepingen;
• bouwhoogte van 23,56 m;
• bouwvolume grenzend aan binnentuin in bouwblok;

-          gevelafwerking:

• gevel uitgevoerd in volgende materialen (geschuurde arduin, zandkleurige natuursteen, panelen in donkerkleurig aluminium, witkleurige panelen in aluminium, balustrades in donkerkleurig metaal);
• antracietkleurig buitenschrijnwerk;
• kroonlijst in lichtgrijs beton;
• dakvlak afgewerkt met donkerkleurige leien en voorzien van antracietkleurige dakvlakramen;
• twee poorten in functie van in en uitrijden van de parking.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een deel van het bouwvolume;

-          wijzigen van de functie van kantoren naar studentenhuisvesting (wonen);

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk cultureel, historisch en/of esthetische waarde van de bestaande bebouwing en zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

• artikel 1.2.3 Bouwdiepte: de voorziene bouwdiepte bedraagt respectievelijk circa 26 m op het gelijkvloers en circa 19 m op de verdiepingen in plaats van de maximaal toegelaten 24 en 14 m.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 27 Open ruimte: het betreft een functiewijziging waarbij geen 20 % van de oppervlakte van het totale perceel tussen de Bataviastraat, Amsterdamstraat en Nassausteeg voorzien wordt als onbebouwde ruimte;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: De fietsstalplaatsen staan verspreid over het gelijkvloers en in de ondergrondse garage, de tussenafstanden zijn te klein

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft de omvorming van een kantoorgebouw naar een pand met 36 studentenkamers, 22 studio’s en op het gelijkvloers een conciërgewoning. De woonfunctie is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Voor deze aanvraag werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie. Dit advies is gunstig want dit betreft conform de beleidsvisie RE geen strategische kantoorlocatie. Omwille van de multimodale bereikbaarheid is het niet noodzakelijk om een volledig kantoorpand te behouden. 

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. De ligging van het project in de onmiddellijke nabijheid van een onderwijsinstelling verantwoordt de functiewijziging van een voormalig kantoor naar studentenhuisvesting op deze locatie.

De aanvraag is bijgevolg functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het wijzigen van het woonprogramma wordt de draagkracht van de site niet overschreden.

Strijdig met RUP en bouwcode wordt er, hoewel voorliggende aanvraag een functiewijziging betreft, geen 20 % open ruimte voorzien op het niveau van het maaiveld. Hier kan een afwijking op worden toegestaan omdat deze open ruimte gericht is op het voorzien van infiltratiemogelijkheid. Het perceel in voorliggende aanvraag is echter onderdeel van een groter geheel dat nagenoeg volledig over twee bouwlagen onderbouwd is. Het is in die zin onmogelijk te voorzien in extra infiltratieoppervlakte.

Strijdig met het RUP is de bouwdiepte op de verdiepingen groter dan deze in het RUP toegelaten. In het RUP is echter een afwijkingsmogelijkheid voorzien van 2 meter voor die panden waarbij de opgegeven maten een structurele afbraak in de weg zou staan. Het gebouw in voorliggende aanvraag is opgebouwd uit een kolomstructuur met kolommen om de 8,5 meter. Op de verdiepingen wordt de bestaande en vergunde bouwdiepte ca één travee (ca 8,5 meter) ingekort tot een bouwdiepte van ca 19 meter. Dit is nog steeds 2 meter dieper dan de volgend het RUP toegelaten bouwdiepte. Een bijkomende reductie (met een extra travee) van de bouwdiepte zou niet in relatie staan tot het resultaat en zou gezien de grote maat van het bouwblok geen noemenswaardige ruimtelijke meerwaarde genereren.

De voorgestelde reductie van het volume kan hierdoor vanuit de goede ruimtelijke ordening gunstig geadviseerd worden.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels blijven, behoudens het toevoegen van enkele terrassen en het wijzigen van de gevelbekleding op het gelijkvloers naast de poort, ongewijzigd.

De voorgestelde gevelwijzigingen zijn minimaal en zijn in overeenstemming met de materialisatie van de rest van het gebouw.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het voorliggend project bevindt zich buiten de grens van het afgebakend gebied voor kamers en bevindt zich niet in een afgebakend campusterrein. Voor dergelijke kamerprojecten is per 8 kamers minimaal 1 zelfstandige woning of een verenigbare levendige functie in de plint vereist. Voor een project met 36 studentenkamers zouden dus minstens 5 zelfstandige wooneenheden/levendige functies aanwezig moeten zijn. Het project voorziet naast de studentenkamers in 22 studio’s en 1 tweeslaapkamerappartement op het gelijkvloers waardoor voldaan is aan de gewenste mix.

Door de Brandweer werd een ongunstig advies afgeleverd. Dit advies maakt gewag van een aantal tekortkomingen in de voorliggende aanvraag. Deze tekortkomingen kunnen niet in voorwaarden worden opgelegd en vereisen essentiële aanpassingen aan de voorliggende aanvraag. Ingevolge het advies van de Brandweer dient de voorliggende aanvraag alsnog ongunstig geadviseerd te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de studentenkamers, studio’s en conciërgewoning moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

36 studentenkamers : 36

22 studio’s : 22 x 2 = 44

1 wooneenheid met 2 slaapkamers : 1 x 3 = 3

In totaal moeten 83 fietsenstallingen voorzien worden.

Op het gelijkvloers wordt een fietsenstalling ingericht voor 60 fietsen. De inrichting voldoet niet aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode. (achter deuren, tussenafstand te klein)

De werkelijke capaciteit van deze fietsenstalling is dus kleiner dan 60.

In de ondergrondse parking wordt ook een extra fietsenstalling voorzien voor 40 fietsen.

Ook hier is de afstand tussen de fietsen te klein om fietsen vlot te kunnen stallen.

De fietsenstalling is niet veilig bereikbaar, de toegang is via de helling voor auto’s en fietsers moeten door de parking om de fietsenstalling te bereiken.

De fietsenstalling moet vlot en veilig bereikbaar zijn en voldoen aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode.

Verder moet ook 10 % van de fietsstalplaatsen bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets,…)

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          De fietsenstallingen moeten voldoen aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode.

-          De fietsenstalling in de ondergrondse parking moet vlot en veilig bereikbaar zijn.

-          10 % van de fietsenstallingen moet bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen.

-          Het teveel aan parkeerplaatsen (29 plaatsen) kan ingezet worden voor buurtparkeren. Afspraken hierover kunnen gemaakt worden via buurtparkeren@antwerpen.be

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt bovenstaand advies bijgetreden.

Gezien het ongunstig advies van de brandweer wordt geadviseerd om de opmerkingen van de dienst Mobiliteit in een nieuwe aanvraag te verwerken.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van het ongunstig advies van de brandweer.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

HINDER (overlast, wangedrag, overaanbod,…)

Geluidsoverlast door studenten: Het bezwaar dat de inrichting van studentenkamers voor geluidsoverlast zal zorgen. De huidige appartementen in het bouwblok hebben hoofdzakelijk slaapkamers aan de achterzijde. Door de aanwezigheid van het grote gemeenschappelijke terras van ca 200 m²  zal de rust verstoord worden.

Beoordeling: De beoogde functie ‘studentenhuisvesting’ is inpasbaar in het woongebied en vanuit stedenbouwkundig standpunt aanvaardbaar. Bezwaar tegen eventuele overlast is hypothetisch en niet stedenbouwkundig van aard.

Het bezwaar is ongegrond.

Vandalisme door studenten: Het bezwaar dat de inrichting van de fietsenstalling in de kelder voor de studentenkamers voor vandalisme zal zorgen aan geparkeerde auto’s.

Beoordeling: De beoogde functie ‘studentenhuisvesting’ is inpasbaar in het woongebied en vanuit stedenbouwkundig standpunt aanvaardbaar. Bezwaar tegen eventuele overlast is hypothetisch en niet stedenbouwkundig van aard.

Het bezwaar is ongegrond.

Vandalisme door studenten: Het bezwaar dat de inrichting van de afvalberging achteraan in de kelder voor vandalisme zal zorgen aan geparkeerde auto’s.

Beoordeling: De beoogde functie ‘studentenhuisvesting’ is inpasbaar in het woongebied en vanuit stedenbouwkundig standpunt aanvaardbaar. Bezwaar tegen eventuele overlast is hypothetisch en niet stedenbouwkundig van aard.

Het bezwaar is ongegrond.

Verlies van uitzicht: Het bezwaar tegen het verlies van uitzicht vanuit de wooneenheid van de bezwaarindiener door de inplanting van de noodtrap op 2 meter afstand van de ramen van deze loft.

Beoordeling: De beoogde brandtrap is inpasbaar in de omgeving. Uiteraard zal het uitzicht voor enkele omwonenden wijzigen, de brandtrap brengt echter de woonkwaliteit niet in het gedrang. Het bezwaar is ongegrond.

Leegstand: Het bezwaar dat er reeds een overaanbod is aan studentenkamers, dat het bijkomend aanbieden van studentenkamers zal leiden tot leegstand.

Beoordeling: De beoogde functie ‘studentenhuisvesting’ is inpasbaar in het woongebied. Bezwaar tegen eventueel overaanbod en mogelijke leegstand is louter hypothetisch en niet stedenbouwkundig van aard.

Het bezwaar is ongegrond.

WAARDEVERLIES

Waardevermindering eigendom: De realisatie van het project doet de waarde van het (de)omliggende eigendom(men)verminderen.

Beoordeling: Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard.

Het bezwaar is ongegrond.

Overstromingsgevaar: Het bezwaar dat het grote gemeenschappelijke terras bij hevige regenval zal zorgen voor overstromingsgevaar in de garage.

Beoordeling: Er wordt geen dakoppervlakte toegevoegd, er is bijgevolg geen wijziging van de hoeveelheid af te voeren regenwater .

Het bezwaar is ongegrond.

Extra kosten: Het bezwaar dat voorliggend project extra kosten gaat meebrengen voor de mede-eigenaars van het gebouw ( extra voorzieningen, extra onderhoud, extra reiniging door sluikstorten, extra slijtage aan poort).

Beoordeling: De beoogde functie ‘studentenhuisvesting’ is inpasbaar in het woongebied. Bezwaar tegen eventuele extra kosten is hypothetisch en niet stedenbouwkundig van aard.

Het bezwaar is ongegrond.

VEILIGHEID

Brandveiligheid: Het bezwaar dat het gebouw niet in orde is qua brandveiligheid.

Beoordeling: De brandweer die in dit dossier om advies werd gevraagd, gaf een ongunstig advies. Het bezwaar is gegrond.

Integrale toegankelijkheid: Het bezwaar dat het gebouw niet in orde is qua toegankelijkheid.

Beoordeling: De aanvraag werd afgetoetst aan de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. De voorgestelde wijzigingen zijn in overeenstemming met de verordening.

Het bezwaar is ongegrond.

UITVOERING

Uitvoeringstechnisch : Het bezwaar dat de verwachte sloop van een deel van het gebouw schade zal genereren aan aanpalende panden;

Beoordeling: Het bezwaar tegen mogelijke schade van het aangrenzend eigendom betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken.

Het bezwaar is ongegrond.

Uitvoeringstechnisch : Het bezwaar dat het dak van de garage niet draagkrachtig genoeg is voor het gebruik als terras.

Beoordeling: Het bezwaar tegen mogelijke schade betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken.

Het bezwaar is ongegrond.

BURGERRECHTERLIJK

Bovenmatige burenhinder: Het bezwaar dat de bezwaarindiener blootgesteld zal worden aan bovenmatige burenhinder, zoals gesteld in artikel 3.101 van het nieuw burgerlijk wetboek.

Beoordeling: Overeenkomstig artikel 4.2.22. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hebben stedenbouwkundige vergunningen een zakelijk karakter en worden ze verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard.

Het bezwaar is ongegrond.

Basisakte: Het bezwaar dat de functiewijziging strijdig met de basisakte. Zo stemden de mede-eigenaars op de bijzondere algemene vergadering unaniem tegen een bestemmingswijziging van kantoren naar studentenkoten.

Beoordeling: Overeenkomstig artikel 4.2.22. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hebben stedenbouwkundige vergunningen een zakelijk karakter en worden ze verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard.

Het bezwaar is ongegrond.

PROCEDURE

Administratieve procedure: Het bezwaar tegen het niet correct aanplakken van de affiches van het openbaar onderzoek. Zo stelde de bezwaarindiener vast dat de affiches te klein zijn (A4-formaat) en in een nis hangen en bijgevolg niet zichtbaar waren vanop de openbare weg.

Beoordeling: Ondanks de kennelijke administratieve verwarring is de bezwaarmaker wel in de gelegenheid gebleken om tijdig bezwaar te kunnen indienen binnen de duur van het openbaar onderzoek.

Het bezwaar is deels gegrond.

VOORSCHRIFTEN

Strijdig met RUP Eilandje: Het bezwaar dat de bouwdiepte, strijdig met het RUP, te groot is.

Beoordeling: Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de geldende wetgeving. Het is echter correct dat de aanvraag in strijd is met het RUP. De omgevingsambtenaar is echter van standpunt dat de inspanningen tot reductie van de bestaande bouwdiepte maximaal is, dat een afwijking omwille van de modulering van de bestaande kolommenstructuur gunstig kan worden beoordeeld.

Het bezwaar is deels gegrond.

Bestemmingsvoorschriften: Het bezwaar dat een grootschalig project voor studenten niet past binnen de geldende bestemmingsvoorschriften.

Beoordeling: De beoogde functie ‘studentenhuisvesting’ wordt gecategoriseerd onder “wonen” en is bijgevolg aanvaardbaar binnen de zone voor wonen bestaand weefsel (Wo1).

Het bezwaar is ongegrond.

Gebrek aan groenvoorziening: Het bezwaar dat er geen groene ruimte wordt toegevoegd en dat er geen faciliteiten worden toegevoegd die kunnen bijdragen aan het welzijn van de buurt. Gezien de toename van het aantal bewoners acht de bezwaarindiener het noodzakelijk dat er voldoende aandacht wordt besteed aan de omgeving om deze leefbaar te houden.

Beoordeling:. Het is correct dat er geen open ruimte wordt voorzien. Geoordeeld wordt dat hier een afwijking op kan worden toegestaan omdat het perceel in voorliggende aanvraag onderdeel is van een groter geheel dat nagenoeg volledig over twee bouwlagen onderbouwd is. Het is in die zin onmogelijk te voorzien in on-onderbouwde open ruimte.

Het bezwaar is deels gegrond.

PARKEREN

Verkeersoverlast en parkeergelegenheid: De verbouwing van kantoorruimtes naar studentenkamers zal waarschijnlijk een significante toename van het verkeer in de buurt veroorzaken. Wegens de beperkte parkeercapaciteit in de buurt wordt verwacht dat dit de parkeerdruk in de buurt zal verhogen en zo de leefbaarheid in het gedrang komt.
Beoordeling:
De stedelijke dienst Mobiliteit geeft een gunstig advies voor deze aanvraag. In de parking worden 58 parkeerplaatsen gereserveerd voor de nieuwe functie. Conform het advies van de dienst Mobiliteit zijn er maar 29 nodig.

Het bezwaar is ongegrond.

ONVOLLEDIG

Ontbreken gedetailleerde MER-screeningsnota: Het bezwaar dat de MER-screeningsnota voldoende gedetailleerd is.

Beoordeling: De aangeleverde MER-screeningsnota bevat de nodige elementen om het dossier ten gronde te kunnen beoordelen.

Het bezwaar is ongegrond.