2024_CBS_09562 - Omgevingsvergunning - OMV_2024118914. Bacchuslaan 21. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/10/1961: toelating (957#609) voor veranderingswerken;

-          01/02/1961: toelating (957#373) voor verbouwingswerken;

-          05/04/1937: toelating (1275#4388) voor 2e verdieping bijbouwen.

Vergunde toestand

Er zijn geen vergunningen teruggevonden in de archieven;

Toestand bij inwerkingtreding gewestplan Antwerpen:

-          functie: gemengd gebouw;

• industrie en bedrijvigheid – magazijn op het gelijkvloers;
• wonen – meergezinswoning met 2 woongelegenheden op de bovenliggende verdiepingen;

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw van 3 bouwlagen onder plat dak met erker op de verdiepingen;
• aanbouw van 1 tot 2 bouwlagen onder platte daken;
• bouwhoogte van 9,3 m;
• bouwdiepte hoofdgebouw van 16 m met aanbouw tot tegen achterste perceelgrens;
• open koer van 22 m²;

-          gevelafwerking voorgevel:

• onbekend.

Bestaande toestand

-          afwijkend.

Nieuwe toestand

-          functie: wonen – eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw van 3 bouwlagen onder geïsoleerd plat dak met erker op de verdiepingen;
• aanbouw van 1 bouwlaag onder plat dak waarvan deels dakterras bij woonfunctie;
• bouwhoogte van 9,89 m;
• bouwdiepte hoofdgebouw van 16,95 m met aanbouw tot 28,7 m;
• open ruimte van 84 m² waarvan 10 m² verhard en 8 m² vijver;

-          gevelafwerking:

• roodbruin metselwerk met blauwe hardstenen plint en wit geschilderde natuurstenen dorpels;
• roodbruin houten schuifraam op het gelijkvloers en roodbruin aluminium schrijnwerk met witte stalen balustrades op de verdiepingen.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de gelijkvloerse bedrijvigheidsfunctie naar wonen met complementair kookatelier;

-          verminderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 1;

-          slopen deel van de aanbouw;

-          aanleggen van een dakterras op de eerste verdieping;

-          bijhorende wijzigen van de scheimuren;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          aanleggen van een vijver en herinrichten van de tuinzone;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18:
  Er is een niveauverschil van 22 cm aan de inkomdeur. Dit niveauverschil wordt enkel met een trede overbrugd.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 8 Visuele en vormelijke inpassing:
  Het wit schilderen van de natuurstenen raamdorpels respecteert de architecturale kwaliteit van het gevelbeeld niet;
• artikel 9 Minimale hoogte van ruimten:
  Op basis van snede 1 (“BA_BAA_S_N_1”) wordt vastgesteld dat de bureauruimte niet volledig over een vrije hoogte van minimaal 2,60 meter zal beschikken;
• artikel 18 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  Na het isoleren van de platte daken wordt geen opstand van 0,30 meter voorzien aan de scheidingsmuren;
• artikel 20 Daken:
  Er worden geen niet-brandbare stroken van 30 cm aangebracht op de gewijzigde platte daken;
• artikel 21 Rioleringselementen:
  Er kan op basis van de aangeleverde plannenset niet beoordeeld worden of er een gescheiden rioolstelsel conform de specificaties van de rioolbeheerder wordt aangelegd;
• artikel 32 POET-principe is leidend:
  Er wordt geen autostalplaats voorzien;
• artikel 33 Fietsparkeren maximaal op eigen terrein:
  Er worden geen fietsstalplaatsen voorzien.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024. (De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor de Vlaamse Milieumaatschappij aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt het project waarschijnlijk schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. De exacte aansluiting en type zuivering van de zwemvijver is onvoldoende duidelijk, de gevelopeningen van de kelder bevinden zich lager dan 8,55 mTAW. De exacte hoogte van de infiltratievoorziening ten opzichte van de hoogste grondwaterstand is onvoldoende duidelijk.
Uit het ingewonnen advies blijkt dat voorwaarden opgelegd moeten worden om het schadelijk effect te voorkomen.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het omvormen van het gebouw naar een grondgebonden eengezinswoning met achteraan het gelijkvloers een nevenfunctie (kookatelier – circa 61 m²). De tuin van de woning is bereikbaar via de nevenfunctie.

Gelet op het verdwijnen van de bestaande bedrijvigheid in binnengebied en het toevoegen van de gelijkvloerse functie bij de hoofdfunctie wonen (als een nevenfunctie kookatelier) werd het advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie gevraagd: “De aanvraag omvat de gedeeltelijke sloop van achterliggende constructies en de realisatie van een kantoor / reca functie op het gelijkvloers en daarboven een eengezinswoning.

Het project past binnen de visie van de beleidsnota ruimtelijke economie inzonderheid verweving van functies.

Maar daar dit een reca-project betreft, zijn er toch een aantal aandachtspunten:

1/ de inrichting moet voldoen aan de regels van toegankelijkheid wegens publieke toegankelijkheid (lessen)

2/ de reca-zones moeten voldoen aan de FAVV regelgeving ikv voedselhygiëne

3/ indien er ook alcoholische dranken geschonken zouden worden, moet er nagekeken worden of hiervoor een drankvergunning vereist is

Om deze redenen wordt voor het dossier een voorwaardelijk gunstig advies gegeven”

Conform dit advies en de relevante sectorale regelgeving inzake ruimtelijke economie dient het kookatelier aan de verordening toegankelijkheid te voldoen, ook al betreft het geen hoofdfunctie van het gebouw. Bijgevolg zal de eerste voorwaarde worden opgenomen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De dubbelhoge constructie achteraan de tuin wordt verwijderd, dit tot de bouwlijn van 28,7 meter. Hierbij wordt de tuin vergroot van circa 22 m² tot 84 m². Gelet op het grote bouwvolume dat verwijderd wordt, het bijkomende aandeel onbebouwde ruimte en gelet op het gebruik ervan als nevenfunctie bij de woning, geen bezwaar tegen het behoud van de gelijkvloerse achterbouw tot 28,7 meter diepte.

De bouwdiepte van de eerste en tweede verdieping betreft 16,95 meter. Dit sluit voldoende aan bij de bebouwing in de onmiddellijke omgeving en wordt zodanig ingericht dat alle verblijfsruimtes over een voldoende daglichttoetreding beschikken. Dit wordt gunstig geadviseerd.

Links achteraan de eerste verdieping wordt een dakterras van 13,5 m² ingericht. Dit bevindt zich geheel tegen de scheimuur met de links aanpalende woning en bevindt zich op een afstand van 1,9 meter ten opzichte van de perceelgrens met de rechts aanpalende woning. De overige delen van dit dak worden als groendak aangelegd. Dit wordt gunstig geadviseerd.

Visueel-vormelijke elementen en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag betreft het vernieuwen van het schrijnwerk van de ramen en voordeur naar roodbruinkleurig aluminium schrijnwerk. De garagepoort wordt gewijzigd naar roodbruinkleurig hout. De raamindeling blijft ongewijzigd. De niet-vergunde voorzetrolluiken worden verwijderd.

Dit wordt gunstig geadviseerd op voorwaarde dat, in de plaats van een poort, een raamgeheel met doorzichtig glas wordt voorzien (afgestemd op het schrijnwerk in de andere openingen van de voorgevel), in functie van het noodzakelijke gebruiksgenot van de voorziene achterliggende verblijfsruimte van de woning én dat het openbaar domein in functie hiervan wordt aangepast (supprimeren verlaagde boordsteen).

Bodemreliëf

In de tuin wordt een zwemvijver aangelegd van 8 m². Onder voorbehoud dat de afwatering aangelegd wordt conform het advies van de Vlaamse Milieumaatschappij, hiertegen geen bezwaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De voorwaarden en aandachtspunten geformuleerd in het bijgevoegde advies van de Vlaamse Milieumaatschappij na te leven.

2. De voor publiek toegankelijke delen van het gelijkvloers te voorzien conform de bepalingen van artikel 18 van de verordening toegankelijkheid.

3. In de plaats van een poort, een raamgeheel met doorzichtig glas te voorzien (afgestemd op het schrijnwerk in de andere openingen van de voorgevel) en het openbaar domein in functie hiervan te laten aanpassen.

4. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

5. Het schilderen van de natuurstenen elementen in de voorgevel wordt uitgesloten van vergunning.

6. De bureauruimte te voorzien van een vrije hoogte van minimaal 2,6 meter.

7. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van:

-          ter hoogte van het hoofddak van de woning (plat dak): dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);

-          ter hoogte van de groendaken: een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

8. Een gescheiden rioolstelsel te voorzien tot aan de voorgevel.

9. Vier fietsstalplaatsen te voorzien op eigen terrein conform de bepalingen van artikel 33 van de bouwcode.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.