2024_CBS_09527 - Omgevingsvergunning - OMV_2024090067. Sint-Paulusplaats 14-15, 18. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/06/2024: statusrapport met betrekking tot de functie;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed ‘Sint-Pauluskerk en dominicanenklooster’: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/4648;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed ‘tuinmuur van het Sint-Paulusklooster’: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/4576;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed ‘woning van de havenkapitein en Potagiepoort’: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/4555;

-          20/02/1939: beschermd als monument ‘Sint-Pauluskerk en dominicanenklooster’: van de Sint-Pauluskerk met toren en calvarieberg en het voormalig klooster: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/5137;

-          10/07/1984: beschermd monument ‘Sint-Pauluskerk: hofmuur’: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/6877;

-          17/07/1981: beschermd monument ‘Gevels en daken Woning van de Havenkapitein en Potagiepoort: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/6512.

Vergunde toestand

-          Functie: gemengd gebouw:

• gemeenschapsvoorziening (15 A – A2122t, C – A2127 en D – A2122v);
• wonen (15 B – A2133 en 15 E – A2132);

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met een zadeldak (gevel A – toegangspoort);
• 2 bouwlagen met een zadeldak (gevel 15 B, C, D en E);

-          gevelafwerking:

• Sint-Paulusplaats 16: toegangspoort naar woongelegenheden;
• gevels in binnengebied;
• tuinmuur Sint-Paulusstraat: bepleisterde en beschilderde muur in baksteenmetselwerk met een plint in blauwe hardsteen van 6 traveeën met siervazen als bekroning;

-          inrichting:

• de neoclassicistische tuinmuur (kloostertuin) van de Sint-Pauluskerk is beschermd als monument;
• de Antwerpse ruien lopen onder het perceel door.

Nieuwe toestand

-          functie: wonen: 11 woongelegenheden:

• 3 eengezinswoningen (15C.01, 15C.02 en 15B.01) van 93 m², 70 m² en 67 m²;
• 4 studio’s (15D.0.02, 15D.2.04, 15E.0.01 en 15E.1.03);
• 4 appartementen (15D.1.03, 15E.2.05, 15E.0.02 en 15E.1.04);

-          bouwvolume:

• nieuwbouwvolume met meergezinswoning;
• nieuwe berging in de tuinzone tegen de linker perceelgrens;
• gereconstrueerde historische voetgangersbrug en een traptoren;
• gesloopt gebouw 15 C;
• vernieuwde en geïsoleerde daken met behoud van de structuur;

-          gevelafwerking:

• gewijzigd buitenschrijnwerk;
• nieuwe toegangspoort in vernist hout (eik);
• glazen balustrades;
• wit gekaleide gevel met zwart gekaleide plint en met negblokken in witte natuursteen;
• dakvlakvensters;
• toegangspoort met 2 paneeldeuren in de linker travee van de tuinmuur;

-          perceelinrichting:

• gedeeltelijke heraangelegde verharding van 69 m² in het binnengebied;
• 1 hoogstammige boom (linde) van 14 m hoogte wordt geveld;
• toegangspoort in de tuinmuur van het beschermd monument;
• 2 hemelwaterputten met een inhoud van 10.000 liter;
• septische put met een inhoud van 15.000 liter.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden naar 11;

-          gedeeltelijk wijzigen van de functie van gemeenschapsvoorziening naar wonen;

-          uitbreiden van het bouwvolume;

-          wijzigen van de gevels;

-          wijzigen van de scheimuren en tuinmuur;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          aanleggen van verhardingen;

-          vellen van één hoogstammige boom.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Het project omvat de exploitatie van warmtepompen in woningen.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Sint-Paulusplaats 15
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1), artikel  5:   zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5) en artikel  7:   zone voor groen - (gr).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:

In CHE-gebied, bij beschermd erfgoed, worden de wijzigingen tegenover de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. Hieronder een opsomming van een aantal werken die de bestaande toestand wijzigen:

• het schrijnwerk wordt vervangen en voorzien van nieuw buitenschrijnwerk;
• de glazen balustrades beïnvloeden het uitzicht van het pand;
• de linker travee van de tuinmuur, beschermd als monument sinds 1984, wordt tijdelijke gedemonteerd als werfdoorgang;
• er wordt een opening als dubbele toegangsdeur voorzien in de neoclassicistische tuinmuur van de Sint-Pauluskerk;
• er worden allerlei interne en externe werken uitgevoerd;
• de glas-in-loodramen worden verwijderd;
• de gevels worden geschilderd;
• over de hele wand aan de straatzijde waar een nieuwe toegang voorzien is, wordt een afvalberging/straatje voorzien;
• een hoogstammige boom van 14 meter hoog wordt geveld.

-          artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:

De onbebouwde ruimte en de beplanting van de aanwezige binnenplaatsen en tuinen moeten zorgvuldig bewaard blijven. Er wordt een hoogstammige boom van 14 meter geveld in functie van een nieuwe toegangsdeur tot de woongelegenheden.

Bij verbouwingen moet het percentage onbebouwde ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven.

Onbebouwde ruimte en tuinen die horen bij een beschermd monument of stadsgezicht moeten maximaal bewaard blijven.

Onbebouwde ruimte en tuinen die behoren tot een beschermd landschap dienen behouden te blijven als onbebouwde ruimte.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgende punten:

• Het hemelwater wordt enkel gebruikt voor de wasmachines en een poetskraan in de berging. Dit is niet voldoende. Er dienen aanvoerleidingen naar elk toilet voorzien te worden van elke aan te sluiten woning en naar de tuin, die gemeenschappelijk voorzien wordt. Dit wil zeggen toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten. De toiletten en het buitenkraantje worden niet vermeld in het Omgevingsloket, maar worden wel vermeld in de verantwoordingsnota.
• Er wordt bovendien een uitzondering gevraagd op:

1) de volledige plaatsing van de nodige hemelwaterputten (43.500 liter). Deze wordt beperkt tot 2 x 10.000 liter;

2) de plaatsing van een infiltratie- en buffervoorziening omwille van technische redenen (stabiliteit bestaande structuren) en de aantasting door de plaatsing van een historisch waardevolle archeologische zone, waar het graven van meerdere putten een aanzienlijke verstoring van de ondergrond zou impliceren.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: zie afwijking RUP Binnenstad;
• artikel 17 Behoud en heraanplanting:
  Vergunningsplichtige werken moeten zo worden ingericht dat de aanwezige, waardevolle landschappelijke en ecologische elementen maximaal behouden kunnen blijven en de inplanting van de vergunningsplichtige werken worden zo bepaald dat de aanwezige bomen maximaal behouden kunnen blijven.

Er dient echter een hoogstammige boom (14 m) geveld te worden in functie van een brandweg en nieuwe toegangsdeur tot de woongelegenheden.
Er wordt geen heraanplant voorzien;

• artikel 18 Groenbescherming bij de uitvoering van werken:
  Bij het uitvoeren van werken dienen alle mogelijke voorzorgen genomen te worden om de opgaande beplanting te beschermen, om deze in goede gezondheid te houden en om schade te voorkomen.
  Op bouwwerven moet een ruimte van 2 meter rond de stam van hoogstammige bomen worden gevrijwaard.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist. 

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.

Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 1 juni 2024 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/29748). Deze werd niet goedgekeurd.

Aangezien deze nota van 1 juni 2024 niet alle bodemwerken dekt, werd een nieuwe archeologienota opgemaakt waarvan akte werd genomen op 16 november 2024 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/30481).

Deze nota kon echter niet meer bij de aanvraag worden gevoegd om ter inzage gelegd te worden bij het openbaar onderzoek.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat de restauratie en herontwikkeling van de Sint-Paulussite. Het betreft een deel van het voormalige klooster waar vroeger een gemeenschapsfunctie en gedeeltelijk ook een woonfunctie aanwezig was. In dit deel van de site worden 11 woningen rond een gemeenschappelijke binnenplaats ondergebracht. Deze nieuwe woonbestemming is functioneel inpasbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De historisch waardevolle voetgangersbrug en traptoren worden gereconstrueerd. Beide eenheden werden vanwege stabiliteitsgevaar in het verleden afgebroken en worden terug in hun oorspronkelijke vormgeving gereconstrueerd.

Een vervallen gebouw (brouwerij) wordt heropgebouwd tot een tweewoonst. Al deze toevoegingen situeren zich binnen de historische site. Voor het overige worden er geen volumewijzigingen aangebracht.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De gebouwen op de site zijn beschermd als monument en opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Het agentschap Onroerend Erfgoed gaf een voorwaardelijk gunstig advies over de aanvraag:

“Deze aanvraag omvat de restauratie en herbestemming van enkele gebouwen die vroeger deel uitmaakten van het predikherenklooster Sint-Paulus, met toegang langs de Sint-Paulusplaats. Voor deze site werd in 2016 een handhavingsdossier opgestart. Na meer dan 20 jaar leegstand en verwaarlozing is de bouwfysische toestand van de gebouwen zeer slecht. De restauratiewerken zijn hoogdringend en noodzakelijk voor het behoud van de erfgoedwaarden.

De herbestemming van de site naar woningen is voor het erfgoed aanvaardbaar. Het uitzicht en de historische configuratie van de verschillende gebouwen blijft behouden. Uitgangspunt hierbij is maximaal behoud en conservatie van de erfgoedelementen. De gebouwen worden structureel terug in orde gebracht. De historische verbindingsgang tussen twee gebouwen wordt gereconstrueerd. De buitengevels en bedakingen worden gerestaureerd. De nog aanwezige waardevolle interieurelementen worden zoveel mogelijk behouden en gerestaureerd. De historische muurschilderingen worden gerestaureerd en het régenceplafond wordt gereconstrueerd. De tuinmuur wordt gerestaureerd met een gevelbepleistering en voorzien van een nieuwe poort omwille van de toegankelijkheid van de site voor de brandweer.

Ons advies is gunstig als de handelingen voldoen aan volgende voorwaarden:

-          De werken worden uitgevoerd volgens de beschrijving van de erfgoednota bij de omgevingsvergunning opgemaakt door Erfgoed en Visie.

-          Voor volgende detailleringen moet er nog afzonderlijk een toelating aangevraagd worden:

-          detailtekeningen van het nieuwe buitenschrijnwerk

-          restauratie en conservatie van de muurschilderingen in gebouw 15.E

-          reconstructie van het régenceplafond in gebouw 15.D

-          detailtekeningen van de nieuwe poortopening in de tuinmuur.

Als ze aan deze voorwaarden voldoen, doet geen van de gevraagde handelingen afbreuk aan de bescherming. Als ze niet aan de voorwaarden voldoen, dan is ons advies ongunstig.”

Ook de stedelijke dienst Monumentenzorg gaf een voorwaardelijk gunstig advies:

“In aanloop van voorliggende aanvraag werden, in nauw overleg met het agentschap Onroerend Erfgoed en de stedelijke dienst Monumentenzorg, de verschillende restauratievisies en -opties besproken. De focus tijdens deze besprekingen lag voornamelijk op de gebouwen op de site en de ingediende aanvraag voldoet grotendeels aan de randvoorwaarden die vanuit oogpunt erfgoed werden opgelegd.

Zoals ook tijdens de besprekingen aangehaald, wordt geadviseerd om de doorvalbeveiliging van de ramen op de verdiepingen niet in glas te voorzien. Glazen borstweringen verstoren sterk de leesbaarheid van het schrijnwerk en daardoor ook de verhoudingen van de vensters. Als voorwaarde wordt opgelegd om een alternatieve doorvalbeveiliging in de vorm van een stalen borstwering te voorzien. De gevels van de gebouwen 15B en 15C zijn niet beschermd en worden afgewerkt met een witte kaleilaag. In de geest van de 19de-eeuwse verschijningsvorm (waarnaar wordt verwezen), wordt opgelegd om het houten schrijnwerk in deze gevels te schilderen in een witte kleur (in plaats van gevernist hout). De typedetails van het schrijnwerk van de ramen, alsook van de Potagiepoort aan de Sint-Paulusplaats zijn voorafgaand aan de bestelling, ter goedkeuring voor te leggen aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.

De heraanleg van de buitenruimte kwam minder aan bod tijdens de voorbesprekingen en werd nog tijdens de aanvraagprocedure aangepast (nieuwe PIV).

CHE-nota (p65): ‘Aan de start van de 20ste eeuw kon de voormalige kloostertuin in twee verschillende delen worden ingedeeld. Enerzijds was er de tuin van de pastorie. Deze tuin grenst aan de Sint-Paulusstraat en werd daarom afgeschermd door een tuinmuur, ontworpen door Bartholomeus Proost in 1854. Anderzijds was er de gekasseide binnenplaats, die daarom ook het ‘binnenstraatje’ werd genoemd. Beide delen waren gescheiden door een gemetste scheidingsmuur met in het midden een doorgang.’

Vanuit oogpunt Monumentenzorg wordt een maximaal herstel gevraagd van de historische inrichting van de buitenruimte, waarbij een duidelijke zonering bestaat tussen de groene ruimte van de voormalige pastorijtuin en het historische karakter van de verharde, open en gemeenschappelijke binnenplaats. De pastorijtuin spreidt zich idealiter over de volledige breedte van het perceel (zijde Sint-Paulusstraat). De recente muur tussen brandweg en tuin wordt bij voorkeur sterk verlaagd of gesupprimeerd.

De pastorijtuin werd initieel door een hoge tuinmuur afgescheiden van de verharde binnenkoer en dit ter hoogte van de huidige diagonale perceelsgrens. Deze afbakening wordt bij voorkeur terug voorzien op de oorspronkelijke locatie. De plaatsing van een haag tussen tuin en koer als begrenzing is ook aanvaardbaar. De verkleining van de aangelegde tuin (in gebruik door Sint-Paulusplaats 8) zou eveneens resulteren in een vergroting van de gemeenschappelijke buitenruimte van de bewoners van het projectgebied. Een eventuele poort ter hoogte van de branddoorgang zou de privacy van de pastorijtuin kunnen vergroten en de afbakening van de verschillende eigendommen kunnen versterken.

De privatisering en afbakening van een aantal kleinere buitenruimtes, verstoort het historische karakter met een open en verhard binnenplein. Daarbij zien we geen valabele reden om de opstelplaats van de brandweer te markeren in de kassei-aanleg. We adviseren een verharding van de binnenkoer, zonder zoneringen of markeringen, naar het 19de-eeuwse model.

Gelet op het bovenstaande wordt door de stedelijke dienst Monumentenzorg een voorwaardelijk gunstig advies verleend:

-          een alternatieve doorvalbeveiliging in de vorm van een stalen borstwering te voorzien ter hoogte van de ramen op de verdiepingen. Uitvoeringsdetails zijn voorafgaand aan de bestelling, ter goedkeuring voor te leggen aan de stedelijke dienst Monumentenzorg;

-          het houten schrijnwerk in de gevels 15B en 15C te schilderen in een witte kleur (in plaats van gevernist hout);

-          de typedetails van het schrijnwerk op de site, alsook van de Potagiepoort aan de Sint-Paulusplaats zijn voorafgaand aan de bestelling, ter goedkeuring voor te leggen aan de stedelijke dienst Monumentenzorg;

-          maximaal herstel van de historische inrichting van de buitenruimte, waarbij een duidelijke zonering bestaat tussen de groene ruimte van de voormalige pastorijtuin en het historische karakter van de verharde, open en gemeenschappelijke binnenplaats. De afbakening tussen tuin en binnenkoer wordt voorzien ter hoogte van de diagonale perceelsgrens;

-          de verharde binnenkoer wordt aangelegd in kasseien naar 19de-eeuws model (zonder markeringen opstelplaats brandweer en afbakening van privatieve deelruimtes).”

Het advies van de dienst Monumentenzorg wordt bijgetreden en de voorwaarden dienen te worden gevolgd.

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven de 300 m² (987 m²) en een vergunningsplichtige bodemingreep boven de 100 m² (circa 230 m² aan uitdiepen van kelder, en ook andere ingrepen die mee moeten genomen worden in de afweging). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd opgemaakt door Group Van Voren (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/30481). Van de nota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 16 november 2024. Er werd een programma van maatregelen opgemaakt voor een archeologische opgraving in de vorm van een archeologische werfbegeleiding. De stedelijke dienst Archeologie wenst op basis van de nota volgende voorwaarden op te nemen:

-          De bouwheer voert het programma van maatregelen, namelijk een archeologische opgraving in de vorm van een werfbegeleiding voor de afgebakende zone, adequaat uit (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/30481).

-          De bouwheer leeft het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 na.

-          De bouwheer meldt twee weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be).

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

Deze laatste archeologienota (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/30481) kon echter niet meer binnen de lopende procedure worden toegevoegd bij de aanvraag (door middel van een nieuwe projectinhoudversie), omdat er reeds een administratieve lus met termijnverlenging werd toegepast. De aanplakking van het openbaar onderzoek door de aanvrager is niet correct gebeurd. Volgens artikel 32 van het Omgevingsdecreet kunnen de termijnen van rechtswege slechts eenmaal met zestig dagen worden verlengd. De archeologienota maakt integraal deel uit van het aanvraagdossier en had dus tijdens het openbaar onderzoek ter inzage moeten liggen. De archeologienota (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/29748) die ter inzage lag, werd niet goedgekeurd door het agentschap Onroerend Erfgoed. Deze nota dekte niet alle bodemwerken, wat een impact had op de inplanting op de Antwerpse ruien die onder het perceel doorlopen. Om deze reden moet de vergunning dan ook geweigerd worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Omwille van de brandveiligheid wordt een gekandelaarde linde geveld. Er is op het perceel voldoende ruimte om deze boom te compenseren door de aanplanting van een boom van 1ste orde volgens het boomplan 2.0 en moet als voorwaarde bij de vergunning worden opgenomen.

Aquafin gaf een voorwaardelijk gunstig advies over de aanvraag dat strikt moet worden opgevolgd. Dee gevraagde afwijkingen op de hemelwaterverordening kunnen worden aanvaard:

“De totale aangesloten dakoppervlakte bedraagt 418,24 m². Het volume van de hemelwaterput moet minimaal 41.824 liter bedragen. Het dossier voorziet een hemelwaterput met een volume van 20.000 liter.

Er wordt een kleinere hemelwaterput voorzien in het dossier met de volgende motivatie: ‘De projectzone is gesitueerd in een historisch waardevolle archeologisch zone. Het graven van meerdere putten of het plaatsen van één put met een omvang van circa 45.000 liter zou een aanzienlijke verstoring van de ondergrond betekenen. Verder dient er dan een overmaatse betonplaat gelegd te worden om te voldoen aan de gevraagde belasting van de brandweg. Tenslotte verhoogt hierdoor het risico op stabiliteitsproblemen.’ De gevraagde uitzondering wordt aanvaard.

Er dient een infiltratievoorziening te worden geplaatst met een minimaal infiltratievolume van 1.921,92 liter en een infiltratieoppervlakte van minstens 4,66 m². Het dossier voorziet geen infiltratievoorziening.

Dit wordt gemotiveerd als volgt: ‘Zie motivatie hemelwaterput + Het binnengebied bestaat grotendeels uit waardevolle kasseienverharding. Deze dienen zo veel mogelijk behouden te worden door de aanleg van een brandweg en opstelplaats. Zo schiet er geen ruimte over voor een infiltratievoorziening.’ De gevraagde uitzondering wordt aanvaard.

Er kan geopteerd worden waar mogelijk de regenpijpen rechtstreeks te laten uitlopen in de binnentuin zodat het hemelwater ter plaatse kan infiltreren.”

Ook de voorwaardelijk gunstige adviezen van Fluvius System Operator, Proximus en Wyre moeten worden nageleefd.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode van 28 april 2014, herzien op 1 maart 2018 dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 11 bijkomende wooneenheden moeten 26 fietsenstallingen voorzien worden:

-          7 appartementen met 1 slaapkamer: 7 x 2 = 14;

-          4 appartementen met 2 slaapkamers : 4 x 3 = 12.

Er wordt een fietsenstalling ingericht op het gelijkvloers voor 32 fietsen. Hiervan zijn er 30 met een dubbel systeem. Bij een dubbel systeem moet de afstand tussen de stallingen minimaal 50 cm zijn. Hier wordt slechts 38 cm voorzien. Dit is veel te smal waardoor niet alle stallingen gebruikt kunnen worden en de capaciteit in werkelijkheid veel lager is. Ook mag maximaal de helft van de stallingen een dubbel systeem zijn. De fietsenstalling moet ingericht worden volgens de inrichtingsprincipes uit de bouwcode.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het bouwproject omvat de restauratie van drie residentiële eengezinswoningen met hoge erfgoedwaarde tot woningen en meergezinswoningen en het oprichten van een nieuwbouw meergezinswoning.

Elke appartement zal worden verwarmd door middel van een water/waterwarmtepomp (WP), die wordt aangesloten op een BEO-veld met 12 geothermische boringen verspreid onder het binnengebied. Voor de productie van sanitair warm water wordt telkens een (elektrische) boiler voorzien. Vanwege de ensemblewaarde van de gebouwen worden er geen zonnepalen of zonnecollectoren voorzien.

De boringen worden voorzien tot op een diepte van 148 m-mv, tot boven het dieptecriterium van 150 m-mv.
De WP horen toe aan afzonderlijke woonentiteiten en worden derhalve niet als milieutechnische eenheid aanzien. Het beheer van elk toestel komt immers toe aan de individuele gebruiker ervan; er kan bezwaarlijk gesproken worden van een milieutechnische eenheid. Het vermogen van de individuele WP is niet hoog genoeg om ingedeeld te worden. Zoals het dossier nu voorligt, is de aanvraag zonder voorwerp.

De warmtepompen maken gebruik van het koelmiddel R410a. Voor het koelmiddel R410a geldt nog geen gebruiksverbod, maar in het kader van duurzaamheid en het minimaliseren van de impact bij accidentele vrijstelling wordt verzocht een koelmiddel te gebruiken met een lager global warming potential (GWP) dat niet onderhevig is aan uitfasering. Informatie over in de toekomst toegelaten koelmiddelen en uitfasering, kan teruggevonden worden op https://www.vlaanderen.be/veka/energie-en-klimaatbeleid/energie-en-klimaatbeleid-voor-ondernemingen/f-gassen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de geldende regelgeving.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aangezien elke warmtepomp opgesteld staat in en hoort bij een private woongelegenheid en het individueel vermogen ervan lager is dan het indelingscriterium voor warmtepompen, worden ze niet aanzien als ingedeelde inrichting of activiteit.

Geadviseerde rubriek(en)

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Het laatste openbaar onderzoek werd niet correct uitgevoerd. De bekendmaking werd tijdig per beveiligde zending bezorgd aan de aanvrager. Artikel 20 van het Omgevingsvergunningenbesluit bepaalt dat de bekendmaking ten laatste de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek moet worden uitgehangen. Er werd vastgesteld dat de bekendmaking niet conform de wettelijke bepalingen was aangebracht. Bijgevolg zijn de voorgeschreven formaliteiten van het Omgevingsvergunningenbesluit niet vervuld.

Het openbaar onderzoek is bedoeld om de derde-belanghebbenden de gelegenheid te geven hun bezwaren en opmerkingen te doen gelden en om de bevoegde overheid de nodige gegevens te bezorgen zodat zij met kennis van zaken kan beslissen.

De regels met betrekking tot de bekendmaking zijn substantieel. Een schending ervan zou de goedkeuring van de aanvraag automatisch onwettig maken. De vaststelling dat de procedure geschonden is door de aanvrager heeft procedureel tot gevolg dat de aanvraag dient geweigerd te worden. 

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1. De aanvrager streeft naar een maximale densiteit aan woningen. Een bijkomend, intern trappenhuis zou immers ten koste gaan van nuttige woningoppervlakte. Het realiseren van grondgebonden woningen resulteert dan weer in minder woningen. Dit druist in tegen het doel van absolute winstmaximalisatie. Het gevolg is dat er een tweede brandtoegang langs de Sint-Paulusstraat noodzakelijk is. Door deze tweede ontsluitingsweg moet een boom gerooid worden, moet een opening gemaakt worden in de historische tuinmuur, moet het voetpad verlaagd worden over een aanzienlijke lengte (veel breder dan enkel voor de opening), kan geen ontharding van de buitenruimte voorzien worden en worden 2 parkeerplaatsen gesupprimeerd.
   Beoordeling:

Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond. Economische aspecten worden niet meegenomen bij de beoordeling van een omgevingsvergunning. Ze mogen geen hypotheek leggen op de kwaliteit van het project. Het is inderdaad zo dat een keuze voor grondgebonden woningen de aanleg van een brandweerweg, het kappen van de lindeboom en het maken van de poort overbodig zou maken. Het is de keuze van de aanvrager om voor een andere indeling te gaan. Hierbij moet worden opgemerkt dat het agentschap Onroerend Erfgoed geen bezwaar heeft tegen het maken van de poort in de tuinmuur en hiervoor een gunstig advies heeft gegeven. Hoewel er een impact is op het openbaar domein, is het kappen van de boom hierbij noodzakelijk om de brandveiligheid te garanderen. Er moet dan wel een heraanplant van een nieuwe boom als voorwaarde worden opgenomen.

2. De afvalberging wordt ten opzichte van vorig ontwerp verplaatst naar de kelder van 15E. Het intern voorzien van de afvalberging is een gunstige evolutie. Echter is de bereikbaarheid van deze afvalberging weinig optimaal voor verder afgelegen woningen. De afstand is groot en de weg ernaartoe weinig aantrekkelijk om af te leggen met vuilzakken. Zo is deze niet altijd via een interne weg bereikbaar en betreedt men ook een ander woonblok. Het valt te betwijfelen dat deze afvalberging voor die woningen dan ook zal gebruikt worden.
   Beoordeling:

Het bezwaar is niet gegrond. De afstand tussen de woningen en de afvalberging is zeker niet onoverbrugbaar en bij een sorteerstraatje is deze afstand zelfs nog veel groter. De toegang tot de berging ligt in de loop naar de toegang aan de Sint-Paulusplaats en is makkelijk bereikbaar.

3. Ik stel me ernstige vragen over het openstellen van de tuin van een naastliggende woning. Zoals de aanvrager zelf stelt heeft deze een hoge natuurwaarde. De gebruiksoppervlakte als buitenruimte is reeds zeer beperkt. Deze wordt ook nog verder gereduceerd door de belofte van de heraanplant van de gerooide boom. De tuin kan bijgevolg geen bijkomende tuingebruikers dragen. Deze mag dan ook niet in rekening worden gebracht voor de minimaal vereiste buitenruimte per woning. De woningen hebben bijgevolg onvoldoende buitenruimte wat niet toelaatbaar is en wijst op een te hoge densiteit.
   Beoordeling:

Het bezwaar is niet gegrond. Na het eventueel afsluiten van de pastorietuin zoals opgelegd door de stedelijke dienst Monumentenzorg, blijft er nog een open ruimte over van circa 390 m². Hierin zit de verharding voor de brandweerwagens en toegang naar de woningen vervat, maar er blijft voldoende open ruimte over voor de 26 potentiële bewoners (15 m²/bewoner).

4. De inrichting van de fietsstalplaatsen is niet functioneel. Er worden slechts 2 plaatsen voorzien voor bakfietsen. Voor het overige wordt uitgegaan van standaardfietsen. Het voorgestelde systeem van stapelbare fietsen is weinig gebruiksvriendelijk. De trend van e-bikes en andere hybride fietsen vraagt meer ruimte. Door hun gewicht is het voor de doorsnee mens niet mogelijk om deze te stallen in hoger gelegen stalplaats.
   Beoordeling:

Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond. De fietsenberging voorziet plaats voor 32 fietsen waarvan twee bakfietsen. Hiervan zijn er 30 met een dubbel systeem. Bij een dubbel systeem moet de afstand tussen de stallingen minimaal 50 cm zijn. Hier wordt slechts 38 cm voorzien. Dit is te smal waardoor niet alle stallingen gebruikt kunnen worden en de capaciteit in werkelijkheid veel lager is. Ook mag maximum de helft van de stallingen een dubbel systeem zijn. Volgens de normen van de bouwcode moeten er in totaal 26 fietsen kunnen worden gestald. Er is dus nog marge door zes plaatsen weg te laten. De stedelijke dienst Mobiliteit legt als voorwaarde op dat de fietsenstalling moet worden ingericht volgens de inrichtingsprincipes van de bouwcode. De fietsenberging moet hierop worden voorzien.

5. De keuze om minstens 11 woonunits te realiseren wordt hier verdedigd vanuit “realistisch, duurzaam en economisch standpunt”. Het is niet duidelijk welk soort realisme en welk soort duurzaamheid hier bedoeld wordt. Met het economisch aspect wordt waarschijnlijk de financiële haalbaarheid van het project bedoeld. Die is in grote mate afhankelijk van factoren die geen invloed mogen hebben op de interpretatie van de regelgeving inzake de 'integratie van de geplande werken of handelingen in de omgeving'.
   Beoordeling:

Het bezwaar is niet gegrond. Financiële overwegingen mogen niet doorslaggevend zijn bij het beoordelen van de kwaliteiten van een project. Ze worden dan ook niet meegenomen bij de behandeling van een omgevingsvergunning. De aanvraag wordt dan ook enkel op zijn eigen merites, de ruimtelijke kwaliteit en kwaliteit op vlak van milieu beoordeeld.

6. Voor het maken van de poort in de tuinmuur wordt verwezen naar een vervallen vergunning uit 2001. Deze is niet meer relevant. Het verlagen van het voetpad voor de brandweerwagens heeft bovendien een zware impact op de kwaliteit van de publieke ruimte, hierdoor wordt ook het aantal beschikbare parkeerplaatsen op het openbaar domein drastisch verminderd.
   Beoordeling:

Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond. Het agentschap Onroerend Erfgoed gaf een voorwaardelijk gunstig advies over de poort in de tuinmuur. Dit heeft een zekere impact op de kwaliteit van de publieke ruimte.

7. Op de perceelsgrens tussen pastorietuin en tuin achter de ruïne staat de huidige draadafscheiding niet vermeld. Daar is momenteel ook een poortje in verwerkt hetwelk ook niet staat vermeld. Die eerste zone langsheen de gezamenlijke scheidingslijn tot tegen de Sint-Paulusstraat is een ‘recht van overweg’ die niet vermeld staat en die te allen tijde vrij dient te worden gehouden. Aangezien de kerkfabriek van de Sint-Pauluskerk recent de grond achter de ruïneuze muur van het voormalig klooster (noordzijde) heeft verworven, zijn bovenstaande opmerkingen van belang voor hen.
   Beoordeling: 

Het bezwaar is niet gegrond. De omgevingsvergunning doet geen uitspraak over burgerrechtelijke kwesties. Volgens de aanvrager zouden al deze erfdienstbaarheden geregeld zijn in nieuwe aktes. Hoe dan ook blijft de mogelijkheid nog altijd bestaan om een recht van doorgang te verlenen indien dit nog van toepassing is.