2024_CBS_09526 - Omgevingsvergunning - OMV_2024050867. Kipdorp 41. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: koetspoort van verbouwd neoclassicistisch herenhuis: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/5164;

-          13/09/1968: vergunning (1968665) voor een verbouwing;

-          22/02/1963: vergunning (1963739) voor een verbouwing.

Vergunde toestand

-          functie: kantoor, dienstverlening en vrije beroepen;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 4 bouwlagen onder plat dak en een kroonlijsthoogte van 15,5 m;
• achterbouw met 2 bouwlagen en een maximale bouwhoogte van 7,69 m;
• voorbouw en achterbouw verbonden via een volume ter hoogte van de linkerzijde van het perceel;
• open ruimte in de vorm van een koer/doorgang met een oppervlakte van 37 m².

-          gevelafwerking:

• gevel in glasmozaïek in lichte tint;
• verdiepingshoge plint in basalt-lava en arduin;
• aluminium buitenschrijnwerk met houten omkadering.

Bestaande toestand

-          niet relevant voor de voorbouw en de verbinding tussen voor- en achterbouw gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw;

-          achterbouw: afwijkend bouwvolume en gewijzigde gevelafwerking.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• voorbouw: wonen – meergezinswoning met 17 wooneenheden;
• achterbouw: kantoor, dienstverlening en vrije beroepen – 1 unit.

-          bouwvolume:

• voorbouw:

-          pand in gesloten bebouwing met 5 bouwlagen en teruggetrokken daklaag onder plat dak;

-          kroonlijsthoogte 18,29 m, maximale bouwhoogte 21,78 m;

-          bouwdiepte 22,5 m.

• achterbouw:

-          gewijzigde voetafdruk na het slopen van de verbinding tussen voor- en achterbouw en enkele aanbouwen;

-          bouwhoogte en aantal bouwlagen conform vergunde toestand.

-          gevelafwerking:

• gevel in witte baksteen;
• plint, dakrand en geveldetails in grijze zichtbeton;
• detaillering in grijze natuursteen;
• arduinen raamdorpels;
• buitenschrijnwerk in brons aluminium;
• stalen borstweringen in kleur brons.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing met uitzondering van de kelderverdieping en een deel van de achterbouw;

-          bouwen van een meergezinswoning met 17 wooneenheden (nieuwe voorbouw);

-          behouden van de functie van de achterbouw;

-          wijzigen van de gevelafwerking van de achterbouw;

-          uitbreiden van de scheidingsmuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken. 

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Het voorwerp van de aanvraag betreft de exploitatie van warmtepompen.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Kipdorp 41
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

-          artikel 2.1.11.2 Terrassen op platte daken:
De balustrade van het terras wordt niet beperkt binnen een hoek van 45° ten opzichte van de kroonlijst;

-          artikel 2.2.1 Draagkracht:
Het project overschrijdt de draagkracht van het perceel. Zo kan onder andere de parkeerbehoefte niet op eigen terrein voorzien worden.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):

• artikel 8:
  Er wordt een infiltratievoorziening geplaatst met een buffervolume van 9.200 m, dit in tegenstelling tot het verplichte minimum van 10.259,7 liter.
  De infiltratievoorziening wordt niet volledig ondergronds voorzien. Bovendien is de infiltratie-oppervlakte te klein. Van kratten mogen enkel de zijwanden ingerekend worden aangezien de bodem gevoelig is voor aanslibbing.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 22:
  De deuropeningen die uitgeven op de gesloten trappenhallen zijn slechts 100 cm breed. Gezien dit geen toegangsdeuren tot appartementen zijn moet de deuropening minimaal 105 cm breed zijn.
  Het eerst opendraaiende deurblad op de gelijkvloerse verdieping moet de vrije doorgangsbreedte van 90 cm kunnen garanderen. Het is momenteel niet duidelijk of dit het geval is.
  De deuropening die uitgeeft op het aangepast sanitair bij het kantoor is slechts 100 cm breed in tegenstelling tot de minimaal vereiste 105 cm;
• artikel 24:
  De draairichting van de toegangsdeur tot de meterlokalen zorgt ervoor dat het niet mogelijk is een vrije en vlakke draairuimte te voorzien die de draaicirkel van de deur raakt.
  De diepte van de toegangsdeuren tot de appartementen in het muurblad zorgt ervoor dat niet alle deuren voorzien kunnen worden van een vrije en vlakke draaicirkel die het deurblad raakt;
• artikel 30:
  Het aangepast sanitair voldoet niet aan de bepalingen van 2° van dit artikel. We verwijzen hierbij onder andere naar de diepte van de toiletpot.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  Voorliggend project overschrijdt de draagkracht van het perceel. Zo kan onder andere de parkeerbehoefte niet op eigen terrein voorzien worden;
• artikel 27 Open ruimte:
  Er wordt geen 20% open ruimte voorzien.
  Bovendien wordt meer dan 1/3 van de open ruimte voorzien van verharding;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  De fietsstalplaats is slecht bereikbaar
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Er worden geen autostalplaatsen en/of autoparkeerplaatsen voorzien;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  De scheidingsmuren worden niet overal voorzien van een minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.
  Bovendien is het niet duidelijk of de scheidingsmuren na de inrichting van het groendak nog over deze minimale opstand beschikken;
• artikel 37 Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers:
  De afmetingen van de stookruimte voldoen niet aan de voorwaarden opgelegd in dit artikel;
• artikel 43 Septische putten:
  Zie advies Water-link/Aquafin.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist. 

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het Agentschap Onroerend Erfgoed op 3 juli 2024
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat de sloop en opbouw van een meergezinswoning met behoud van de kantoorfunctie op het gelijkvloers.

Het project past binnen de visie van de beleidsnota ruimtelijke economie inzonderheid verweving van functies. Voor het dossier kan door de dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Business en Innovatie (OS/BI) een gunstig advies gegeven worden.

Voorliggende aanvraag is bijgevolg functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld.

Voorliggende aanvraag voorziet in 12 éénzijdig georiënteerde appartementen waarvan 6 enkel naar de straat gericht zijn en 6 enkel naar het binnengebied. Dit is weinig kwalitatief en dient vermeden te worden. Bovendien zijn 14 van de 17 entiteiten éénslaapkamerappartementen. Dit is vanuit de beoogde mix niet wenselijk. Door hoofdzakelijk kleine woningen te realiseren wordt het aanvaardbaar aantal woningen in functie van de grootte van het perceel overschreden en daarmee ook de draagkracht van het perceel en de omgeving.

Het desbetreffende perceel is gelegen in een zeer dichtbebouwd bouwblok waarbij quasi alle buurpercelen volledige volgebouwd zijn. Door de functiewijziging wordt tussen het hoofdvolume aan de straatzijde en de achterliggende kantoorfunctie ontpit en open ruimte op volle grond voorzien. Ondanks het feit dat het voorzien van open ruimte binnen dit dense bouwblok positief is, wordt opgemerkt dat niet de minimaal vereiste 20% maar 18% open ruimte voorzien wordt.

Om tot een gunstig advies te komen dient minimaal 20% open ruimte op het perceel voorzien te worden. Binnen een aangepast ontwerpvoorstel kan hieraan tegemoetgekomen worden door de oppervlakte van uitpandige terrassen achteraan te beperken zodat minstens de minimale ontpitting behaald kan worden.

Voorliggende aanvraag houdt bovendien geen rekening met de aanwezige ramen in de scheidsmuur rechts.

In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Uit de ingediende bezwaren blijkt dat deze ramen zorgen voor de lichttoetreding in naastliggende appartementen en dat er in vorige vergunning (1962) reeds rekening gehouden werd met deze ramen.

Geadviseerd wordt de aanvraag te weigeren.

Visueel-vormelijke elementen

Het straatbeeld in de onmiddellijke omgeving wordt bepaald door hoofdzakelijk gevelafwerkingen in zandkleurige natuursteen in combinatie met afwerkdetails in blauwe hardsteen. Voor de nieuwe gevelafwerking wordt een witte gevelsteen voorgesteld. Onder de ramen van het gelijkvloers worden nieuwe dorpels in blauwe hardsteen voorzien. Onderaan de gevel wordt een plint voorzien in zichtbeton. Zo ook de kroonlijst en de dakrand van de teruggetrokken daklaag. Het buitenschrijnwerk en de ramen worden uitgevoerd in een bronzen kleur. Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. 

Strijdig met het RUP bevindt de balustrade zich boven de kroonlijst niet binnen een hoek van 45° ten opzichte van deze kroonlijst. Hierdoor is deze zichtbaar vanop straat en/of vanuit de gebouwen aan de overzijde. De aanwezigheid van een balustrade op een kroonlijst in niet kenmerkend en kan bijgevolg niet gunstig geadviseerd worden. Bij een vergunning dient opgelegd te worden de balustrade iets achteruit te plaatsen zodat deze beperkt blijft binnen een hoek van 45° ten opzichte van de kroonlijst.

Cultuurhistorische aspecten

Aan de stedelijke dienst Monumentenzorg werd advies gevraagd omdat de aanvraag gelegen is in CHE-gebied en is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Het advies leest als volgt:

“De aanvraag omvat de sloop van de volledige bovengrondse constructie met behoud van de geïnventariseerde poortomlijsting in de voorgevel en de 6 historische kelders (15de – 16de eeuw).

Daarmee voldoet de aanvrager aan de bepalingen uit het CHE-rapport met betrekking tot het vooropgestelde behoud van de bouwfysische en/of decoratieve onderdelen met hoge erfgoedwaarde:

-          de hardstenen koetspoort met een gestrekte, gekorniste waterlijst op geprofileerde voluutconsoles. (datering XIXc);

-          de kelder: een N/Z georiënteerd tongewelf (centraal) aan de zuidzijde van het perceel (datering XVb/c);

-          de kelder: een N/Z georiënteerd tongewelf (westzijde) aan de zuidzijde van het perceel (datering XVB/XVIA);

-          de kelder: een N/Z georiënteerd tongewelf (oostzijde) aan de zuidzijde van het perceel (datering XVIA);

-          de kelder: een N/Z georiënteerd tongewelf (westzijde) aan de noordzijde van het perceel (datering XVIc);

-          de kelder: een N/Z georiënteerd tongewelf (centraal) aan de noordzijde van het perceel (datering XVId/XVIIa)

-          de kelder: een O/W georiënteerd tongewelf (centraal) aan de noordzijde van het perceel (datering XVId/XVIIa).

Niettegenstaande de waardevolle elementen grotendeels geïntegreerd worden in het nieuwe ontwerp, betreurt de stedelijke dienst Monumentenzorg niet betrokken te zijn bij het ontwerpproces. We hadden daardoor niet de mogelijkheid om kleine aanpassingen voor te stellen op het nieuwbouwontwerp die de impact van de ingrepen op de historische structuren sterk zouden minimaliseren.

Historische tongewelven zijn zeer kwetsbaar; de locatie van nieuwe doorbrekingen dient daarom voldoende rekening te houden met de configuratie en de opbouw van deze gewelven.

Gemetselde tongewelven ontstaan door de muren in een boogvorm op te metselen, zodat de kruin van het gewelf uit één rechte lijn bestaat. Het tongewelf heeft een grote draagkracht maar een grote zijdelingse druk op de muurdelen. Deze moeten hierdoor zeer dik zijn en kunnen slechts kleine openingen of doorbrekingen bevatten.

Door de centrale inplanting van de nieuwe fietstrap naar de kelder, worden twee 15de eeuwse gewelven doorbroken en een deel van de historische draagwand gesupprimeerd. Deze ingreep is zeer delicaat en brengt mogelijk de draagkracht van de gehele 15de eeuwse constructie in gevaar (doorsnede C).

Een alternatieve inplanting van de fietstrap kan het risico op instorting vermijden. Deze wijziging kan echter niet als voorwaarde opgenomen worden, daar dit een te grote aanpassing van het ontwerp met zich meebrengt. Gelet op het bovenstaande, wordt de inplanting van de fietstrap op deze locatie ongunstig geadviseerd door de stedelijke dienst Monumentenzorg.

De natuurstenen poortomlijsting wordt geïntegreerd in de nieuwe voorgevel. Daarbij wordt ook de als risaliet opgevatte poorttravee (licht uitspringend gevelvlak) hernomen. De stedelijke dienst Monumentenzorg waardeert deze herinterpretatie van de kenmerken van de voormalige neoclassicistische voorgevel. Het is jammer dat de typische verkleinende ordonnantie (hoe hoger de verdieping, hoe kleiner de ramen) niet werd hernomen. Voornamelijk op het gelijkvloers staat de hoogte van de raamopeningen niet in verhouding met de hoogte van de achterliggende ruimtes en de poortomlijsting. Als voorwaarde wordt daarom gesteld om de bovenzijde van de gelijkvloerse raamopeningen in de lijn te leggen van de poortopening. Doorsnede A toont dat dit geen impact heeft op de vooropgestelde opbouw van het pand. De bovenlichten van poort en raamopeningen dienen eveneens dezelfde hoogte te hebben (confer CHE-rapport afbeelding 32 – pagina 53).”

Gelet op het bovenstaande wordt vanuit de stedelijke dienst Monumentenzorg een voorwaardelijk gunstig advies verleend met volgende voorwaarden:

-          De bovenzijde van de gelijkvloerse raamopeningen in de lijn te leggen van de bovenzijde poortopening. De bovenlichten van poort en raamopeningen dienen eveneens dezelfde hoogte te hebben (confer CHE-rapport afbeelding 32 – pagina 53).

-          Geen gunstig advies wordt verleend voor de doorbreking van de 15de eeuwse tongewelven ter hoogte van de fietstrap.

Het advies wordt bijgetreden.

Gezien het doorbreken van het historische tongewelf ongunstig geadviseerd wordt, dient de toegang tot de fietsenstalplaats in de kelder herbekeken te worden. Gezien de impact op het ontwerp en externe adviezen zoals brandweer kan dit niet in voorwaarden opgenomen worden.

Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.  

Archeologische aspecten

Voor voorliggende aanvraag werd ook het advies van de stedelijke dienst Archeologie ingewonnen. Het advies leest als volgt:

“Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven de 300 m² (654 m²) en een vergunningsplichtige ingreep boven de 100 m² (circa gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd opgemaakt door Lares en waarvan akte door het Agentschap Onroerend Erfgoed op 3 juli 2024 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/30045). Er werd geen programma van maatregelen opgesteld. 

Het projectgebied situeert zich in een archeologisch interessant gebied in de 16de-eeuwse binnenstad. Bij het verdiepen van de kelder, het plaatsen van de septische put en het graven voor de infiltratiekratten, kunnen muren, sporen en vondsten aan het licht komen. Bij het aantreffen van dergelijke sporen tijdens de geplande ingrepen en waarvan de bouwheer redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologisch relevant zijn, dienen deze verplicht gemeld te worden onder de toevalsvondstprocedure. De dienst Archeologie van de stad Antwerpen kan deze waarde ter plaatse steeds komen inschatten.” 

Uit het advies zouden volgende voorwaarden bij een mogelijke vergunning opgenomen worden:

-          De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be).

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

-          De bouwheer nodigt de dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be) uit voor een startvergadering waarin de praktische kant en de noodzaak van eventueel toeval vondst en/ of onderzoek wordt geduid.

-          De bouwheer is verplicht om eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat het archeologische waarde heeft, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst Archeologie kan de noodzaak hiervan steeds komen inschatten.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit voorwaardelijk gunstig advies bijgetreden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De infiltratie-oppervlakte in voorliggende aanvraag is te klein. Hoewel er een afwijking kan worden toegestaan om minder dakoppervlakte in rekening te brengen bij de berekening van de infiltratievoorziening dient opgemerkt dat verkeerdelijk ook de grondoppervlakte van de kratten in rekening werd gebracht. Gezien de infiltratie bovengronds voorzien dient te worden, kan dit niet gunstig geadviseerd worden.

Voorliggende aanvraag is op een aantal punten in strijd met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. Hier kunnen geen afwijkingen op worden toegestaan.

Er worden bijkomend enkele strijdigheden met artikels uit de bouwcode opgemerkt.

Zo worden de scheidingsmuren niet overal voorzien van een minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak en voldoen de afmetingen van de stookruimte niet aan de voorwaarden opgelegd in de bouwcode.

Het terras achteraan op de derde verdieping loopt door tot op de perceelgrens. Hierdoor is er vanop dit terras inkijk in de aanpalende woning. Dit is in functie van de privacy niet aanvaardbaar. Bij een vergunning dient te worden opgelegd de breedte van dit terras te beperken zodat dit begrepen blijft binnen een hoek van 45° ten opzichte van de kop van de scheidsmuur.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de appartementen en het kantoor moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

14 appartementen met 1 slaapkamer: 14 x 2 = 28

3 appartementen met 2 slaapkamers: 3 x 3 = 9

320 m² kantoren: 320 m² x 1,25/100 m² = 4

In totaal moeten er 41 fietsenstallingen ingericht worden.

In de kelder worden 3 fietsenstallingen ingericht. De routes naar de fietsenstallingen heeft veel deuren en bochten.

De fietsenstalling moet vlot toegankelijk zijn.

Verder moet ook 10% van de fietsstalplaatsen bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets, enzovoort).

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

• De fietsenstalling moet vlot toegankelijk zijn (bochten en deuropeningen beperken).
• 10% van de fietsstalplaatsen moet bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets, enzovoort).

Het advies van de dienst Mobiliteit wordt bijgetreden.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het project betreft de plaatsing van lucht-water warmtepompen op het dak van Kipdorp 41. Eén collectieve warmtepomp wordt voorzien op de voorbouw voor 17 appartementen. Deze heeft een totaal geïnstalleerd vermogen van 166 kW. De tweede warmtepomp van 30 kW wordt voorzien op de achterbouw voor een duplex kantoor en wordt afgewerkt met een omkasting die de architecturale kwaliteit van de omgeving respecteert.  

De verschillende buiten-units van de warmtepomp zullen buiten op het dak geplaatst worden volgens afstandsregels van de huidige regelgeving met betrekking tot geluid en trillingen. De warmtepompen hebben een maximale geluidsdruk van 71 dB(A) en 66 dB(A). De warmtepompen zullen voorzien worden van akoestische demping indien de geluidsdruk te hoog is. Bij de warmtepompen wordt er gebruik gemaakt van het koelmiddel R32. Er zal in totaal een maximum van 42 kg van dit koelmiddel gebruikt worden. 

Gezien de warmtepompen voorzien worden van akoestische demping, zal de hinder op de omgeving beperkt worden. Het geproduceerde omgevingsgeluid zal altijd moeten voldoen aan de geluidsnormen zoals opgelegd in het Vlarem. Indien de geluidsnormen overschreden worden, kunnen bijkomende maatregelen opgelegd worden.  
De warmtepompen maken gebruik van koelmiddel R32 met een maximum toelaatbaar aardopwarmingsvermogen (GWP) van 657. In het kader van duurzaamheid en het minimaliseren van de impact bij accidentele vrijstelling van gefluoreerde gassen voerde de Europese Unie verstrengde regels in rond het gebruik van koelmiddelen om zodoende de invloed ervan op de opwarming van de aarde te beperken. Voor een aantal toepassingen wordt op termijn een totaalverbod op F-gassen vooropgesteld (met uitzonderingen in geval van veiligheidseisen). De exploitant dient daarom warmtepompen te selecteren met een voldoende laag global warming potential (GWP). Meer informatie over in de toekomst toegelaten koelmiddelen en hun eventuele uitfaseringstermijn kan teruggevonden worden op https://www.vlaanderen.be/veka/energie-en-klimaatbeleid/energie-en-klimaatbeleid-voor-ondernemingen/f-gassen/20-februari-2024-nieuwe-f-gassenverordening-gepubliceerd 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aan het college wordt geadviseerd de vergunning te weigeren wegens het onlosmakelijk verband met het stedenbouwkundig luik.

Geadviseerde rubriek(en)

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

Rechten met betrekking tot gemene muren: het bezwaar dat het nieuwe gebouw dieper is dan het bestaande gebouw waardoor de bestaande ramen in de scheidsmuur dicht worden gemetseld. De bezwaarindiener stelt dat er hierdoor geen daglicht meer komt in de verblijfsruimte van het appartement. In 1960 reeds werd er, zo stelt de bewaarindiener, rekening gehouden met de aanwezigheid van deze ramen.

Beoordeling: overeenkomstig artikel 4.2.22 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hebben stedenbouwkundige vergunningen een zakelijk karakter en worden ze verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard.

Het bezwaar is ongegrond.

Rechten met betrekking tot gemene muren: het bezwaar dat het nieuwe gebouw dieper is dan het bestaande gebouw waardoor de bestaande ramen in de scheidsmuur dicht worden gemetseld. De bezwaarindiener stelt dat er hierdoor een regenwaterafvoer wordt gesupprimeerd om het regenwater van het dak van nummer 43 af te voeren via een lagergelegen dak van nummer 41. De bezwaarindiener stelt dat dit reeds meer dan 30 jaar zo is waardoor dit beschouwd dient te worden als een erfdienstbaarheid.

Beoordeling: overeenkomstig artikel 4.2.22 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hebben stedenbouwkundige vergunningen een zakelijk karakter en worden ze verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard.

Het bezwaar is ongegrond.

Verlies van uitzicht: het bezwaar tegen het verlies van uitzicht op de kathedraal vanuit de woning van de bezwaarindiener door de bouw van voorliggend project.

Beoordeling: de feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat dit gedeelte van de straat gekenmerkt wordt door panden van 3 tot 5 bouwlagen met daklaag.  De bouwhoogte langsheen de rooilijn is inpasbaar in de omgeving. De bouwhoogte en dakvorm zijn kenmerkend.

Uiteraard zal het uitzicht voor enkele omwonenden wijzigen, de hoogte van het volume of het beperktere uitzicht brengt echter de woonkwaliteit niet in het gedrang.

Het bezwaar is ongegrond.

Verlies van zonlicht: het bezwaar tegen het verlies van zonlicht in de woning (keuken en terras) van de bezwaarindiener door de hoogte en de nabijheid van voorliggend project.

Beoordeling: de feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat dit gedeelte van de straat gekenmerkt wordt door panden van 3 tot 5 bouwlagen met daklaag.  De bouwhoogte langsheen de rooilijn is inpasbaar in de omgeving. De bouwhoogte en dakvorm zijn kenmerkend.

Uiteraard zal het uitzicht voor enkele omwonenden wijzigen, de hoogte van het volume of het beperktere uitzicht brengt echter de woonkwaliteit niet in het gedrang.

Het bezwaar is ongegrond.

Verlies van privacy: het bezwaar tegen het verlies van privacy door de aanwezigheid van de terrassen achteraan op de derde verdieping. Dit terras bevindt zich tot op de perceelgrens van waaruit er zicht is in de woning van de bezwaarindiener. De inkijk die vanop het nieuw aan te leggen terras zal ontstaan, is volstrekt onaanvaardbaar vanuit privacy-oogpunt.

Beoordeling: het is correct dat er vanop het terras inkijk is in aanpalende woning wat naar privacy niet aanvaardbaar is.

Het bezwaar is gegrond.

Uitvoeringstechnisch: het bezwaar dat het bouwen van voorliggend project nefast zal zijn voor de trek van de bestaande schouw van de bezwaarindiener;

Beoordeling: de bezorgdheden van de bezwaarindiener rond de schouw zijn een uitvoeringstechnische aangelegenheid die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat dit gedeelte van de straat gekenmerkt wordt door panden van 3 tot 5 bouwlagen met daklaag.  De bouwhoogte is inpasbaar in de omgeving.

Uiteraard zal de schouw bij het bekomen van een vergunning ook verhoogd moeten worden.

Het bezwaar is deels gegrond.

Tekort aan parkeerplaatsen: er worden geen parkeerplaatsen voorzien. Wegens de beperkte parkeercapaciteit in de buurt wordt verwacht dat dit de parkeerdruk in de buurt zal verhogen en zo de leefbaarheid in het gedrang komt. Door het voorzien van 17 wooneenheden en een kantoorruimte zal de impact op de parkeercapaciteit, zo stelt de bezwaarindiener, onaanvaardbaar groot zijn.
Beoordeling: de stedelijke dienst Monumentenzorg geeft een gunstig advies voor deze aanvraag. Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van de kelders teniet worden gedaan. Daarom mogen geen parkeerplaatsen voorzien worden. Er wordt wel opgemerkt dat de draagkracht overschreden wordt waardoor er te veel parkeerplaatsen nodig zijn.

Bij een eventuele vergunning wordt een parkeerretributie toegepast voor de ontbrekende plaatsen, waarmee op termijn buurtparking zal worden gerealiseerd.

Het bezwaar is gegrond.