2024_CBS_08217 - Omgevingsvergunning - OMV_2024095116. Schildersstraat 23-25. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/02/2021: weigering deputatie na voorwaardelijke vergunning college (OMV_2020071527) voor het regulariseren van een functiewijziging van handel naar horeca; 

-          20/11/2019: proces-verbaal (11002_2019_11881_APO) voor het wijzigen van de functie op de gelijkvloerse en eerste verdieping en het plaatsen van een technische installatie over de achtergevel zonder voorafgaandelijke schriftelijke toestemming van het college van burgemeester en schepenen;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:

https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/214734;

-          06/10/2017: vergunning (20171636) voor het verbouwen en samenvoegen van twee aangrenzende gebouwen tot een gebouw met appartementen, bed en breakfast en handelsgelijkvloers;

-          05/10/2017: weigering deputatie na weigering college (2017101) voor het verbouwen van een kantoor, b&b en hotel tot een handelsruimte, b&b en appartementen;

-          23/03/2017: proces-verbaal (11002_2017_3816) voor het geheel of gedeeltelijk wijzigen van de hoofdfunctie van een bebouwd onroerend goed zonder voorafgaande stedenbouwkundige vergunning;

-          29/08/2024: voorwaardelijke vergunning (2023118720) overeenkomstig de voorgebrachte in beroep gewijzigde stedenbouwkundige plannen van 23 augustus 2024 voor het regulariseren van een functiewijziging van handel naar horeca;

-          5/04/2024: voorwaardelijke vergunning (2023118720) voor het regulariseren van een functiewijziging van handel naar horeca.

Vergunde toestand

-          functie:

• Schildersstraat 23:
  • B&B met vier kamers verspreid over de gelijkvloers, eerste en tweede verdieping;
  • duplexappartement over de derde en vierde verdieping;
• Schildersstraat 25:
  • handelsruimte op de gelijkvloerse verdieping;
  • éénslaapkamerappartementen op de eerste en tweede verdieping;
  • duplexappartement over de derde en vierde verdieping;

-          bouwvolume:

• hoekpand van 3 bouwlagen met mansardedak;
• patio van 12,04 m² op de gelijkvloerse verdieping;
• dakterrassen van 5 tot 18 m² op de verdiepingen;

-          gevelafwerking:

• Schildersstraat 23:
  • rondbogige muuropeningen;
  • balkon op eerste verdieping;
  • voorgevel in gele gevelsteen met plint in arduin;
  • buitenschrijnwerk en kroonlijst in wit geschilderd hout;
• Schildersstraat 25:
  • balkon op eerste verdieping;
  • voorgevel in witte bepleistering;
  • buitenschrijnwerk in wit geschilderd hout;
• mansardedak afgewerkt met lichte grijze leien;
• 3 dakkapellen;

-          inrichting:

• fietsenberging voor 7 fietsen langs de linker perceelsgrens. 

Bestaande toestand

-          overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd van:

• gewijzigde functie van handel naar reca op het gelijkvloers in pand nr. 25;
• ingebruikname van de kelderverdieping in functie van de horecazaak ingericht met toiletten, (afval)berging, koelcel en een kleedruimte;
• technische installatie van de dampkap en de afvoerbuis tegen de achtergevel vanaf de eerste verdieping tot tegen de nok van het dak;
• brandtrap van de koer naar dak eerste verdieping en veranderde locatie brandtrap van de tweede verdieping naar de derde en vierde verdiepingen;
• gevelafwerking:
  • zonnetenten bovenaan in de nissen van het schrijnwerk ter hoogte van de gelijkvloerse horecaverdieping;
  • zaak-gebonden gevelpubliciteit met niet verlichte losse letters “Lewis” en een horizontale lichtstrip;

• inrichting:
  • veranderde locatie trap in horecazaak naar de klederverdieping;
  • fietsenberging niet aangepast aan de voorwaarden van de vergunning.

Nieuwe toestand

-          overeenkomstig de bestaande toestand, uitgezonderd van:

• fietsenberging langs de linker perceelsgrens voor 8 fietsen.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de functie handel naar reca;

-          gedeeltelijke ingebruikname van de kelderverdieping in functie van de recazaak;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          plaatsen van een technische installatie en afvoerbuis tegen de achtergevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan BINNENSTAD.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de gewestelijke publiciteitsverordening.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 13. Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen: de luifels zijn gelegen op 2,50 m boven het peil van het voetpad;
• artikel 17. Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen: het uitzicht van het afvoerkanaal is niet afgestemd op de verschijningsvorm van het gebouw;

• artikel 22. Maat van de open ruimte: er is geen 20 % van de oppervlakte op het niveau van het maaiveld onbebouwd;

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het RUP Binnenstad ondersteunt de vestiging van de reca-functie (mogelijkheid tot maximum 200 m² gelijkvloers, terwijl de aanvrager 113 m² gelijkvloers voorziet).

Een reca-functie is bijgevolg functioneel inpasbaar in de omgeving en stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag heeft enkel betrekking op het omvormen van de gelijkvloerse handelsfunctie en bijhorende kelder. De bovenliggende verdiepingen met appartementen blijven ongewijzigd. Er worden bijgevolg geen beduidende werken aan het bestaande bouwvolume uitgevoerd.

Het perceel is op een kleine patio van 12,04 m² volledig bebouwd. Conform artikel 22 van de bouwcode zou vanwege de voorgestelde functiewijziging minimaal 20 % open ruimte voorzien moeten worden.

Gezien het echter een hoekperceel met minder dan 20 m diepte aan beide straatkanten betreft, is een afwijkingsmogelijkheid via artikel 3 hier mogelijk. Bijkomend zou een verdere ontpitting de functionering van de gelijkvloerse reca-functie in gedrang kunnen brengen.

Het voorstel is bijgevolg ruimtelijk aanvaardbaar. 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar tegen de functiewijziging van handel naar reca. De gewijzigde ingrepen op 0 en -1 doen geen fundamentele afbreuk aan de erfgoedwaarde. De wijzigingen ter hoogte van de voorgevelpui (lichtgrijze gevelkleur, markiezen, reclame en ledstrip) dienen op welstand getoetst door de afdeling stedenbouw en aan de geldende regelgeving inzake gevelreclame en zonnetenten.”

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig met volgende voorwaarde:

-          De wijzigingen ter hoogte van de voorgevelpui (lichtgrijze gevelkleur, markiezen, reclame en ledstrip) dienen op welstand getoetst door de afdeling Stedenbouw en aan de geldende regelgeving inzake gevelreclame en zonnetenten.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met de gelijkvloerse grijze gevelkleur. Ook de zaak-gebonden publiciteit (bouwcode, art. 8) bestaande uit losse letters en de markiezen (bouwcode, art. 13) zijn aanvaardbaar zolang deze voldoen aan de desbetreffende artikels van de bouwcode en bovendien wegneembare elementen zijn. De hoogte van de luifel meet 2,5 m i.p.v. de vereiste 2,6 m. In voorwaarden wordt opgenomen dat de luifel moet voldoen aan artikel 13 van de bouwcode.

De LED-lijn kan vanuit een goede ruimtelijke ordening en strijdigheid met artikel 8 van de bouwcode echter niet gunstig geadviseerd worden. Omdat deze verlichting over quasi de volledige gevelbreedte doorloopt zou het behoud ervan niet meer in verhouding staan met de overige publiciteit en een te sterke impact hebben op het straatbeeld.

Bijgevolg wordt deze LED-lijn van de vergunning uitgesloten.

Mits rekening houdend met de opgelegde voorwaarden blijft het pand visueel inpasbaar in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De afzuiginstallatie is niet inpandig verwerkt maar werd tegen de achtergevel vlak naast de perceelgrens voorzien en mondt meer dan 2,5 m boven de kroonlijst uit. Deze uitvoering is strijdig met artikel 15 en 17 van de bouwcode. Tevens doet de gehele constructie afbreuk aan de zuivere leesbaarheid van het dak en is visueel storend naar het buurpanden. De afvoerbuizen worden bijgevolg van de vergunning uitgesloten en dienen inpandig of op een visueel inpasbare manier aan de achtergevel ingepast te worden.

Aan de stedelijke Milieudienst werd bijkomstig advies gevraagd.

“In functie van de realisatie van de horecazaak werd een dampkap geplaatst tegen de achtergevel. Dit kanaal loopt tegen de achtergevel en blaast bovendaks uit. Deze dampkap is niet ingedeeld. In het aanvraagdossier wordt wel gesproken over een koelcel in de kelder. Het vermogen van de koelinstallatie wordt niet vermeld. Er kan dus niet afgeleid worden of het hier over een ingedeelde inrichting of activiteit (vanaf een vermogen van meer dan 5 kW) gaat.

Indien de koelcel een vermogen zou hebben van meer dan 5 kW, is deze ingedeeld en dient deze opgenomen te worden in de omgevingsvergunning. Op voorwaarde dat de exploitant dit nakijkt en eventueel in orde brengt, wordt vanuit milieutechnisch oogpunt gunstig advies gegeven de vergunning te verlenen.”

Dit voorwaardelijk gunstig advies wordt bijgetreden en volgende voorwaarde uit het advies wordt bij de vergunning opgenomen:

-          De exploitant controleert het vermogen van de koelcel. Indien deze een vermogen heeft groter dan 5 kW, dient de exploitant een aanvraag in om deze koelinstallatie op te nemen in de omgevingsvergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De aanvraag betreft de regularisatie van horeca en aanvraag gevelreclame voor horeca.

Fietsvoorzieningen:

In de vergunning van 2017 werden voorwaarden opgelegd voor de fietsstalplaatsen. Er moesten toen 7 fietsstalplaatsen voorzien worden, 6 voor de bovenliggende appartementen en 1 voor het personeel van de handelszaak.

Voor de functiewijziging van handel naar reca moeten er geen bijkomende fietsstalplaatsen voorzien worden maar de 7 opgelegde fietsstalplaatsen moeten wel behouden blijven.

Er worden op het gelijkvloers 8 fietsstalplaatsen voorzien in een dubbeldeksysteem. Vermits niet alle types van fietsen gebruik kunnen maken van dit systeem moet de helft van het aantal nodige fietsstalplaatsen voorzien worden als gewone lage fietsstalplaatsen.

De doorgang naar de fietsenberging moet minstens 1 m breed zijn en dat is hier niet het geval. 

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          Vermits niet alle types van fietsen gebruik kunnen maken van een dubbeldeksysteem moet de helft van het aantal nodige fietsstalplaatsen voorzien worden als gewone lage fietsstalplaatsen.

-          De doorgang naar de fietsenberging moet minstens 1 m breed zijn en dat is hier niet het geval. 

Het advies wordt deels bijgetreden. Het voorzien van een doorgang van minimaal 1 m breed is constructief moeilijk te realiseren en deze werken staan niet in verhouding tot de aangevraagde werken zelf. Bijkomend wordt opgemerkt dat deze voorwaarde ook niet in de laatst verleende vergunning werd opgenomen en dat het huidig voorstel, waarbij de wand aan de trapzijde verplaatst wordt om meer doorgang te voorzien, reeds een verbetering met zich meebrengt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

3. De luifel overeenkomstig artikel 13 van de bouwcode uitvoeren.

4. De LED-lijn aan de voorgevel wordt uitgesloten in deze vergunning.

5. De afzuiginstallatie wordt uitgesloten in deze vergunning.

6. Indien de koelinstallatie groter is dan 5kW dan moeten hiervoor de nodige administratieve verplichtingen in orde gebracht worden.

7. Vermits niet alle types van fietsen gebruik kunnen maken van een dubbeldeksysteem moet de helft van het aantal nodige fietsstalplaatsen voorzien worden als gewone lage fietsstalplaatsen.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.