2024_CBS_09823 - Omgevingsvergunning - OMV_2024108735. Gentplaats 7. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/06/2023: voorwaardelijke vergunning (OMV_2023008292) voor het wijzigen van de functie van de gelijkvloerse verdieping van kantoor, dienstverlening en vrije beroepen naar dancing, restaurant en café;

-          29/07/2022: voorwaardelijke vergunning (OMV_2021187421) voor verbouwen van een meergezinswoning met handelsgelijkvloers en wijzigen van de functie naar kantoor

-          26/03/2021: weigering (OMV_2020174318) voor het verbouwen en samenvoegen van twee meergezinswoningen met handelsgelijkvloers;

-          03/09/2020: weigering (OMV_2019060701 voor het verbouwen en samenvoegen van twee meergezinswoningen met handelsgelijkvloers;

-          05/12/2019: weigering (OMV_2018155291) voor het verbouwen en samenvoegen van 2 appartementsgebouwen met handelsgelijkvloers;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/100008

-          03/04/1989: vergunning (1989849) voor verbouwing;

-          03/08/1906: vergunning (1906#1375) voor een windscherm;

-          27/03/1906: vergunning (1906#540) voor een huis. 

Vergunde toestand

-          functie:

• benedenverdieping en deel eerste verdieping: reca;
• verdiepingen: wonen - meergezinswoning met 4 wooneenheden

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 4 bouwlagen onder zadeldak;
• kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk circa 17 en 20 m;
• volledig dicht gebouwd perceel ter hoogte van het maaiveld;

-          gevelafwerking:

• verdiepingshoge plint in gepolijst graniet;
• gevel in gele baksteen met detaillering in natuursteen;
• geschilderd houten buitenschrijnwerk (voorwaarde vergunning OMV_2021187421).

Bestaande toestand

-          functie gelijk aan de vergunde toestand met uitzondering van: 

• benedenverdieping en deel eerste verdieping is een kantoor;

-          bouwvolume gelijk aan de vergunde toestand met uitzondering van:

• de interne indeling werd gewijzigd;

-          gevelafwerking gelijk aan de vergunde toestand met uitzondering van:

• het buitenschrijnwerk werd gewijzigd naar donkerbruin aluminium;

-          inrichting gelijk aan de vergunde toestand met uitzondering van:

• de platte daken van de aanbouwen werden niet ingericht als groen dak.

Nieuwe toestand

-          functie:

• benedenverdieping en deel eerste verdieping wordt gewijzigd naar handel;
• verdiepingen: wonen - meergezinswoning met 4 wooneenheden

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 4 bouwlagen onder zadeldak;
• kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk circa 17 en 20 m;
• de interne indeling wordt gewijzigd;
• volledig dicht gebouwd perceel ter hoogte van het maaiveld;

-          gevelafwerking:

• verdiepingshoge plint in gepolijst graniet;
• gevel in gele baksteen met detaillering in natuursteen;
• geschilderd houten buitenschrijnwerk in blauwe kleur op de gelijkvloerse verdieping en in bruine kleur op de bovenliggende verdiepingen (voorwaarde vergunning OMV_2021187421);
• het dakraam in de aanbouw wordt verkleind;

-          Inrichting:

• in de kelder wordt een afvalberging ingericht voor de handelsruimte;
• de aanbouwen worden voorzien van een groen dak.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Nieuw Zuid, goedgekeurd op 17 juli 2014. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 2 zone voor centrumfuncties (ce2).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Nieuw Zuid.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 10 Daglichttoetreding, uitzicht en minimale luchttoevoer: de koffiehoek is niet voorzien van een opening in functie van daglichttoetreding, uitzicht of luchttoevoer;
• artikel 22 Maat van de open ruimte: de aanvraag betreft een functiewijziging zonder het voorzien van minimaal 20 % open ruimte op niveau van het maaiveld.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor Stad Antwerpen aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Wegens de gelijkvloerse functiewijziging van reca- naar handelsfunctie werd voorliggende aanvraag ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie. Het advies leest als volgt:

“Gunstig advies voor het wijzigen van de functie reca naar detailhandel op de gelijkvloerse verdieping van een pand gelegen in de strategische horecakern Zuid. In deze zones wordt er gestreefd naar een goede mix tussen de gelijkvloerse functies handel, reca en diensten om op deze manier de aantrekkelijkheid en de verblijftijd van de bezoekers te verhogen. Op deze manier verkleint ook de kans op structurele leegstand in de strategische horecakernen.”

De functiewijziging van het gelijkvloers is bovendien verenigbaar met de bestemmingsvoorschriften van de ‘Zone voor Centrumfuncties’ binnen het RUP Nieuw Zuid.

De aanvraag is bijgevolg functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft echter een functiewijziging van het gebruik van het gelijkvloers. Artikel 22 van de bouwcode stelt dat er bij functiewijziging minimaal 20 % van het perceel op niveau van het maaiveld onbebouwd en onverhard dient ingericht te worden. Het volledige perceel is bebouwd. Er wordt niet ontpit waardoor de aanvraag in strijd is met artikel 22 van de bouwcode. In het RUP Nieuw Zuid wordt het ontpittingsprincipe echter enkel opgelegd bij nieuwbouw. Het betreft hier een inventarispand dat behouden blijft en dat bovendien ingeklemd zit in de oksel van een bouwblok dat volledig dichtgebouwd is. Daarom kan er met toepassing van artikel 3 van de bouwcode een afwijking worden toegestaan.

Het bouwblok wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen in gesloten bebouwing. Op het gelijkvloers zijn overwegend andere functies dan wonen aanwezig.

De schaal en het ruimtegebruik van de aanvraag wijzigingen niet ten opzichte van de laatst vergunde toestand.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Wegens de ligging in CHE-gebied en opnamen op de inventarislijst onroerend erfgoed, werd het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg ingewonnen. Het advies leest als volgt:

“Men wenst een functiewijziging aan te vragen naar detailhandel en enkele kleine aanpassingen te doen in functie van deze wijziging. Het aluminium schrijnwerk in de voorgevel wordt gewijzigd door houten geschilderd schrijnwerk.

Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar voor de functiewijziging en de interne aanpassingen. De indeling blijft grotendeels afleesbaar, de traphal wordt bewaard. Voor het interieur toonde het che-rapport aan dat enkel de trap en de plafonds nog erfgoedwaarde hebben, zeker deze op het gelijkvloers. Deze dienen bewaard maar dat is de intentie van de bouwheer.

Het nieuwe houten schrijnwerk in de voorgevel dient voorzien van een historische profilering. Detailtekeningen van het schrijnwerk dienen voorgelegd alvorens het schrijnwerk in productie te laten gaan. Indien gewenst beschikken wij over historische typedetails die kunnen gebruikt worden.

Het is niet duidelijk of het schrijnwerk op het gelijkvloers  van de voorgevel vervangen dan wel behouden blijft (bijschrift BT vs NT is niet dezelfde). Het is ook niet duidelijk of het schrijnwerk in hout dan wel in aluminium vervaardigd is. Het lijkt aluminium. Graag terugkoppeling. Voor de invulling van het gelijkvloers kan aluminium eventueel overwogen worden. De bovengevel is nog origineel en dient ingevuld met houten geschilderd schrijnwerk zoals aangevraagd.

In de beschrijvende nota wordt ook vermeld dat het raam op de eerste verdieping in de voorgevel verbreed wordt thv de berging. Die komt niet naar voor uit de plannen en lijkt een foutje. Het verbreden van ramen in de voorgevel is ook niet wenselijk.” 

Dit voorwaardelijk gunstig advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden en volgende voorwaarde wordt bij de vergunning opgenomen:

-          Verduidelijking schrijnwerk gelijkvloers voorgevel (bestaande materiaal en gewenste toestand)

-          Terugkoppelen detailtekeningen nieuw houten schrijnwerk bovengevel of indien gewenst typedetails te bekomen bij de stedelijke dienst Monumentenzorg.

Omdat de mogelijke wijzigingen aan het gelijkvloers buitenschrijnwerk onduidelijk zijn, worden wijzigingen aan dit buitenschrijnwerk van de vergunning uitgesloten.

Geadviseerd wordt om ook hier bij wijziging van het schrijnwerk in dialoog te treden met de stedelijke dienst Monumentenzorg.

Mits rekening houdend met de vermelde voorwaarden blijft het pand visueel inpasbaar in de directe omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voorliggende aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Milieuvergunningen. Zij hebben geen bezwaar tegen de aanvraag. Het advies leest als volgt:

“Voor de exploitatie van een wijnbar met wijnhandel (bestemming: reca) zijn er in principe geen ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing (hoewel dit niet volledig uit te sluiten valt).

Binnen de bestemming “reca” bestaat echter de mogelijkheid om evenementen te organiseren met elektronisch versterkte muziek. De exploitant wordt erop gewezen dat, afhankelijk van het volume, hiervoor een vergunning moet aangevraagd worden of een melding ingediend. Indien hiermee rekening gehouden wordt, kan de vergunning verleend worden zonder bezwaar van milieutechnische aard.”

De koffiehoek wordt niet voorzien van een opening voor de toetreding van zicht. Dit is in strijd met artikel 10 van de bouwcode. Aangezien de koffiehoek integraal deel uitmaakt van de handelszaak en er geen afscheiding tussen de koffiehoek en de handelsruimte aanwezig is, kan met toepassing van artikel 3 van de bouwcode een afwijking worden toegestaan.

Mits naleven van bovenstaande voorwaarden voldoet de aanvraag aan de gestelde eisen inzake gebruiksgenot. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De aanvraag betreft een bestemmingswijziging van kantoor naar reca.

Fietsvoorzieningen

Omdat reca en handel onder dezelfde functiegroep vallen voor het bepalen van het aantal fietsstalplaatsen moeten er geen fietsstalplaatsen voorzien worden.

Advies aan het college

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Terugkoppelen van de detailtekeningen van het nieuw houten schrijnwerk in de bovengevel en indien gewenst typedetails te bekomen bij de stedelijke dienst Monumentenzorg. 

3. Omdat de mogelijke wijzigingen aan het gelijkvloers buitenschrijnwerk onduidelijk zijn, worden wijzigingen aan dit buitenschrijnwerk van de vergunning uitgesloten.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.