Terug
Gepubliceerd op 12/02/2024

2024_CBS_00983 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2023080454. Vaartweg ZN. District Deurne - Goedkeuring

college van burgemeester en schepenen
vr 09/02/2024 - 16:30 Extra digitaal
Goedgekeurd

Samenstelling

Aanwezig

Bart De Wever, burgemeester; Koen Kennis, schepen; Jinnih Beels, schepen; Annick De Ridder, schepen; Nabilla Ait Daoud, schepen; Karim Bachar, schepen; Peter Wouters, schepen; Elisabeth van Doesburg, schepen; Erica Caluwaerts, schepen; Tom Meeuws, schepen; Sven Cauwelier, algemeen directeur

Secretaris

Sven Cauwelier, algemeen directeur

Voorzitter

Bart De Wever, burgemeester
2024_CBS_00983 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2023080454. Vaartweg ZN. District Deurne - Goedkeuring 2024_CBS_00983 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2023080454. Vaartweg ZN. District Deurne - Goedkeuring

Motivering

Aanleiding en context

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

 

Projectnummer:

OMV_2023080454

Gegevens van de aanvrager:

mevrouw Barbara Torreele met als adres Baron de Caterstraat 17 te 2600 Berchem, mevrouw Donna Griesbach met als adres Boterlaarbaan 175 te 2100 Deurne, de heer Hubert Deluyker met als adres Boterlaarbaan 175 te 2100 Antwerpen en de heer Yorik Torreele met als adres Wezelsebaan 92 te 2900 Schoten

Ligging van het project:

Vaartweg ZN te 2100 Deurne (Antwerpen)

Kadastrale gegevens:

afdeling 31 sectie B nrs. 216/2_, 216B4, 216D4, 216F4, 216A4, 216G4, 216Z3, 217/2_ en 217C2

Vergunningsplichten:

verkavelen van gronden, stedenbouwkundige handelingen

Voorwerp van de aanvraag:

verkavelen van een terrein in 4 loten voor woningbouw

 

Omschrijving aanvraag

 

Relevante voorgeschiedenis

-          er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden.

 

Huidige toestand

-          tuin van Boterlaarbaan 175;

-          weide;

-          bos;

-          2 constructies.

 

Gewenste toestand

-          2 gesloopte constructies;

-          ontbossing van 1.090 m²;

-          verkaveling in 4 loten voor woningbouw.

 

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de 2 constructies;

-          vellen van het bos;

-          verkavelen in 4 loten voor woningbouw.

Juridische grond

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Regelgeving: bevoegdheid

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

 

  1. de gemeentelijke projecten;
  2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

 

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Argumentatie

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

 

Adviezen

 

Externe adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies ontvangen

Advies

Agentschap voor Natuur en Bos - Adviezen en Vergunningen Antwerpen

8 augustus 2023

16 augustus 2023

Voorwaardelijk gunstig

Agentschap Wegen en Verkeer - District Antwerpen

12 december 2023

5 januari 2024

Voorwaardelijk gunstig

Aquafin

8 augustus 2023

11 september 2023

Voorwaardelijk gunstig

Fluvius System Operator

8 augustus 2023

22 augustus 2023

Voorwaardelijk gunstig

Proximus

8 augustus 2023

3 oktober 2023

Voorwaardelijk gunstig

Omgevingsloket Telenet

8 augustus 2023

Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag

 

Vlaamse Milieumaatschappij (VMM) - Watertoets

12 december 2023

15 januari 2024

Voorwaardelijk gunstig

Water-link

8 augustus 2023

11 september 2023

Voorwaardelijk gunstig

Wyre

22 augustus 2023

22 augustus 2023

Gunstig

 

Interne adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies

Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering

7 augustus 2023

17 augustus 2023

Stadsbeheer/ Groen en Begraafplaatsen

7 augustus 2023

16 augustus 2023

Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Water

12 december 2023

12 december 2023

Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Archeologie

7 augustus 2023

21 augustus 2023

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone waarvoor de Vlaamse Milieumaatschappij advies geeft.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D). Er worden waterpeilen op 5,55 mTAW verwacht. Hierbij staan de westelijke percelen nagenoeg volledig onder water met overstromingsdiepten van 40-50 cm. Maar ook de oostelijke percelen worden hierbij voor meer dan 3/4de overstroomd. Rekening houdend met klimaatverandering zijn hogere waterstanden niet uit te sluiten. De nodige beveiligingsmaatregelen dienen dan ook te worden getroffen.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

 

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.2 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 24/05/2023.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

 

-          Normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod:

Dit is niet van toepassing op de aanvraag.

 

Omgevingstoets

 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

 

De aanvraag omvat een verkaveling in 4 loten voor vrijstaande woningen in een volgens het gewestplan bestemd woongebied. Hoewel de gewestplanbestemming een woongebied betreft, dient elke aanvraag ook steeds op haar verenigbaarheid met de goede ruimtelijke ordening beoordeeld te worden. Bij de beoordeling van het aangevraagde moet daarbij rekening gehouden worden met de in de omgeving bestaande toestand.

 

Schaal – ruimtegebruik – dichtheid

Binnen dit gebied tussen de Boterlaarbaan en de Vaartweg worden de loten in de voorliggende verkaveling alsook de omliggende percelen in huidige toestand sterk gekenmerkt door de aanwezigheid van een aaneengesloten groene structuur dat een buffer vormt naar de autosnelweg E313.

 

Hoewel sporadisch een woning in deze groene zone in dit gedeelte aan de Vaartweg voorkomt, zijn verdichte woonvormen zoals meergezinswoningen, groepswoningbouw of meerdere woningen op een perceel hier geen onderdeel van het referentiebeeld.

 

In dit deel van de Vaartweg is er evenwel een verkaveling op 9.02.2018 voor 3 loten op de hoek met de Esdoorndreef en een verkaveling op 22.01.2021 voor 2 loten vergund. Hierbij worden volgende opmerkingen gemaakt:

-          Voor het perceel op de hoek wenste de aanvrager zelf aan deze verkaveling te verzaken en heeft hij een nieuwe aanvraag ingediend. In zijn nieuw project richt de bebouwing zich naar de Esdoorndreef waarbij aangesloten wordt op de bestaande bebouwing. Vanuit de dienst Omgevingsvergunningen wordt dit gunstig beoordeeld. Op deze manier blijft voldoende afstand gevrijwaard ten opzichte van de Vaartweg/E313 en kan het groen langs de Vaartweg in een aaneengesloten strook over het gehele perceel behouden blijven. Ondertussen werd deze aanvraag onontvankelijk verklaard zodat de procedure voor verzaking aan de oorspronkelijke verkaveling eerst kan gevolgd worden. 

-          De verkaveling voor de 2 loten situeert zich rechts van de aanvraag en voorziet een beperkte bouwstrook van in totaal 13,8 meter breed op 13 meter diep (179,4 m²). In de vergunningsbeslissing is het advies van het Agentschap voor Natuur en Bos opgenomen waarin werd gesteld dat er voor deze verkaveling geen ontbossing nodig was.

 

De voorliggende verkaveling wordt opgevat als een verdeling in 4 quasi gelijke loten voor open bebouwing met een perceelsbreedte tussen 15,45 en 17,20 meter op percelen van 750 à 950 m².

Met deze verkaveling verdwijnt door de vier voorziene bouwstroken van 9,5 meter à 11,2 meter breed op 17 meter diep een oppervlakte van 705 m² aan groen.

Volgens het advies van het Agentschap voor Natuur en Bos voor deze verkaveling is een ontbossing van 1.090 m² nodig, wat neerkomt op ongeveer 1/3de van de perceelsoppervlakte dat aan bos wordt gesupprimeerd. Het Agentschap oordeelde daarbij dat het bos een beperkte natuurlijke waarde heeft, waardoor een boscompensatiebijdrage kan worden opgelegd. Anderzijds doet het advies over de beperkte natuurlijke waarde van het te rooien bos geen uitspraak over de omvang en betekenis van de zone als onderdeel van de groene samenhangende structuur. De gevraagde ontbossing van 1.090 m² zal er verder voor zorgen dat het overwegend aaneengesloten groen ontsnipperd wordt.

Het voorstel van verkavelingsplan, de inplanting en de grootte van de bouwzones houden onvoldoende rekening met het bestaande groen en de buffering naar de E313 toe.

 

Bijkomend wordt door de ligging van de ‘zone non aedificandi’ langsheen de snelweg, de bebouwing diep op het perceel ingeplant. De dieptes van de voortuinen bedragen daardoor circa 20 meter. Aangezien in deze voortuinzone ook de paden naar de voordeur en garage voorzien moeten worden (x 4), zullen het aandeel en de aard van het groen aan de voorkant van de verkaveling, waar haar belang groot is in functie van de ligging aan de voet van E313, beperkt zijn.

 

Verder voorzien de standaard bijhorende verkavelingsvoorschriften voor zijtuinstroken op elk nieuw perceel telkens even grote 3 meter brede zijtuinen tussen de bebouwing en de perceelsafscheiding, en de mogelijkheid tot het oprichten van een autostalplaats. Zulks draagt evenmin bij aan het behoud of de versterking van de groenstructuur.

Tenslotte wordt door de te bewaren afstand tot de snelweg, de zone van de achtertuinen herleid tot een beperkte diepte, gaande van 11,15 tot 14,74 meter, wat afwijkt van de omvang van de tuinen langs deze weg.

 

De impact van de verkaveling op het aanwezige kwalitatieve groen en daarmee ook op de verblijfskwaliteit van de bestaande en de nieuwe bebouwing, is te groot. Het verkavelen en het bebouwen van deze percelen zorgen er niet alleen voor dat ze het bestaande groen aantasten en deels doen verdwijnen, maar ook dat dit nog resterende groen dermate wordt versnipperd dat het nog weinig kwalitatief is.

 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot

Het Agentschap voor Wegen en Verkeer vestigt er in haar advies, hoewel gunstig gezien de aanvraag in overeenstemming is met de regelgeving, de aandacht op dat wonen op zo’n korte afstand van de autosnelweg bepaalde hinder met zich mee kan brengen (ev. visuele hinder, geluidshinder, fijn stof, …). De beslissing om op die plaats te bouwen, moet dus weloverwogen gebeuren. Daarbij benadrukt het Agentschap dat het geen plannen heeft om in de omgeving hinderbeperkende maatregelen te nemen.

 

Tenslotte houdt de voorliggende verkaveling geen rekening met de overstromingskansen die gemodelleerd worden op het terrein. De Vlaamse Milieumaatschappij adviseerde om deze percelen idealiter niet te bebouwen, maar indien er toch beslist wordt om bouwen toe te laten, er in een toekomstig ontwerp voor een alternatieve bouwwijze gekozen wordt waarbij er geen ruimte voor water verloren gaat en er geen schade kan optreden bij overstromingen. Dit kan door de gelijkvloerse constructie op te trekken boven op kolommen en hieronder een overstroombare ruimte te creëren. Het vloerpeil van de toekomstige woningen dient voldoende hoog gekozen te worden, zeker boven 5,85 mTAW, zodat deze overstromingsrobuust gebouwd worden.

Indien gebouwd wordt op vaste vloer moet het verlies in waterbergingsruimte tot 5,55 mTAW gecompenseerd worden. Door het oprichten van constructies en door ophogingen wordt immers overstroombare ruimte ingenomen waardoor op die plaats geen overstromingswater geborgen kan worden. Dit kan er toe leiden dat in de omgeving het gevaar voor wateroverlast toeneemt. Om de overstromingsproblemen in de omgeving niet te verergeren, moet dan ook het verlies van waterbergingsruimte effectief gecompenseerd worden. Het creëren van nieuwe overstroombare ruimte dient te gebeuren in de onmiddellijke omgeving, moet minimum hetzelfde overstromingsvolume compenseren en moet kunnen aangesproken worden bij hoogwater.

Het verlies in waterbergingsruimte kan gecompenseerd worden door een oppervlakkige afgraving op het terrein (afgravingen onder het grondwaterniveau zijn echter niet effectief) en/of met een overstroombare kruipkelder onder de woning. Een eventuele ophoging is enkel toegelaten om een hoger gelijkvloerse nulpas in de woning te realiseren. Ophogingen rondom de woning zijn enkel toegelaten indien deze noodzakelijk zijn om de toegang tot de woning te kunnen garanderen. Deze moeten tot een minimum beperkt worden. De omliggende tuin mag alleszins niet opgehoogd worden, ook niet met de resterende uitgegraven grond. Uitgegraven grond moet verplicht afgevoerd worden. Het is verboden deze uit te spreiden in het overstromingsgevoelig gebied, zelfs niet in dunne lagen. Gezien de uitgebreide overstromingen op de westelijke percelen lijkt enkel het voorzien van een overstroombare kruipkelder hier haalbaar.

Verder moeten benutte en/of technische kelders geweerd worden alsook ondergrondse mazouttanks. Bij de plaatsing van de hemelwaterput en de septische put moet erop gelet worden dat er geen overstromingswater de putten kan binnendringen door niet enkel gebruik te maken van terugslagkleppen op de riolering, maar tevens van kneveldeksels.

 

In de voorliggende verkavelingsvoorschriften worden geen maatregelen opgenomen om waterneutraal te bouwen, om schade binnen het project maar ook naar de naburige percelen te voorkomen.

 

Aangezien zowel het plan als de voorschriften bij de verkaveling onvoldoende rekening houden met de groene structuur en het waterveilig bouwen binnen het project en de omgeving, wordt geoordeeld dat dit plan en de bijhorende voorschriften zich onvoldoende ruimtelijk en stedenbouwkundig inpassen in dit gebied.

 


Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsaanvraag voor het verkavelen van gronden te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.



Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar, die adviseert om voorliggende aanvraag voor het verkavelen van een terrein in 4 loten voor woningbouw te weigeren, en dat op basis van de strijdigheid met de goede ruimtelijke ordening.

Het college verwijst in eerste instantie naar de goedgekeurde verkavelingsvergunning door het college op 22 januari 2021 (OMV_2020094314) voor het verkavelen van een terrein in twee loten voor halfopen woningbouw aan de Vaartweg (groen omlijnd en ingekleurd in onderstaan de figuur ), dat zich vlak naast het perceel van de aanvraag bevindt. (rood omlijnd een indicatieve opzet voor verdere verkaveling uit 2021).

 

Afbeelding met tekst, diagram, kaart, Plan

Automatisch gegenereerde beschrijving

 

Op het inplantingsplan van de toenmalige goedgekeurde verkavelingsvergunning werd op het desbetreffende rood omlijnde perceel al aangeduid dat hier mogelijks uitgebreid zou worden. De verkaveling zoals vandaag aangevraagd ziet er echter als volgt uit: 

Afbeelding met tekst, kaart, diagram, Plan

Automatisch gegenereerde beschrijving

 

In plaats van 6 geschakelde woningen gaat men dus over naar 4 vrijstaande woningen, zonder doorsteek naar het binnengebied. Dit komt reeds sterk tegemoet aan de opmerking van de omgevingsambtenaar om hier minder dens te bouwen. De verkaveling heeft hierdoor een dichtheid van ca. 12 woningen per hectare, daar waar het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen voor de stedelijke gebieden een na te streven woningdichtheid van minimaal 25 woningen per hectare aanbeveelt.

Het klopt dat er ca. 1.090m² ontbost zal worden. Het Agentschap Natuur en Bos, dat een voorwaardelijk gunstig advies heeft afgeleverd, stelt in haar advies dat het deels bebost perceel bestaat uit een bosje van uitheemse en afstervende fijnsparren, ooit aangeplant als kerstbomen, en dat de impact van het rooien ervan op de grotere bos- en natuurstructuur zeer beperkt is. Van de kap van kwalitatief groen is hier dus geen sprake. 

Daarenboven vrijwaren de verkavelingsvoorschriften duidelijk het groen. De diepe voortuinstrook van 30m leent zich hiervoor bij uitstek, het kwalitatieve groen bevindt zich dan ook in de voortuin. Zo stellen de verkavelingsvoorschriften met betrekking tot de groenaanleg het volgende:

            0.1 Groenaanleg: Het is de bedoeling het groene karakter van de verkaveling te bewaren. Gezonde bomen kunnen enkel gerooid worden in zoverre dit noodzakelijk is voor de realisatie van vergunde bouwwerken. In zulk geval dienen, ter vervanging van die gekapte bomen, nieuwe aangeplant te worden.

en

            2.1 Voortuinstrook : Onmiddellijk na de oprichting van het hoofdgebouw moet de voortuinstrook als tuin worden aangelegd. De beplantingen (bomen en heesters, houtige gewassen) bestaan uit streekeigen, inheemse planten. De bestaande bomen in de voortuinstrook moeten zoveel als mogelijk behouden blijven. Indien ze gerooid worden, moeten er nieuwe bomen worden aangeplant. Dit tot een minimum van 4 inheemse loofbomen.

De groenbuffer heeft in de eerste plaats vooral een visuele en psycho-akoestische functie naar de snelweg toe, en zorgt voor een visueel aangenamere omgeving. Het college acht het aanbevolen om dit minimum te wijzigen van 4 naar 6 inheemse hoogstammige bomen, gelet op de breedte van de percelen, zodat een doorlopend groenscherm ontstaat. Tevens is het nadelig voor het landschappelijk karakter om in de zijtuinstrook nog constructies anders dan de noodzakelijke verharding toe te laten, want zo zou rijbebouwing kunnen ontstaan in plaats van de beoogde vrijstaande woningen. De bebouwbare oppervlaktes volstaan ruimschoots om inpandige garages of (overbouwde) carports te voorzien. Vanuit dezelfde redenering worden enkel hagen toegestaan als erfscheiding.

Het college is bijgevolg van mening dat de bebouwbare oppervlakte en de toegelaten volumes aansluiten bij de aanwezige bebouwing op de percelen in de omgeving, en mede door de geringe bouwdichtheid en het bestendigen van de groenstructuur voldoen aan de goede ruimtelijke ordening. De zone non-aedificandi werkt, samen met het principe van vrijstaande woningen, als een nieuw ordenend element voor bestaande en nieuwe bebouwing.

Wat het waterveilig bouwen betreft, dit is een belangrijk aspect dat inderdaad sturend had kunnen werken bij de nieuwe percelering, evenals enkele aanwezige waardevolle bomen. Gelet echter op de zeer ruime maat van de bebouwbare zones per kavel (van 750 tot 950m²), kunnen deze aspecten evenzeer aan bod komen bij de eigenlijke vergunningen voor de ééngezinswoningen. Een woning zal doorgaans maar één derde innemen van deze bebouwbare oppervlakte.
 Het project wordt door de VMM voorwaardelijk gunstig geadviseerd en is volgens de VMM in overeenstemming te brengen met de doelstellingen en beginselen van de gecodificeerde decreten betreffende het integraal waterbeleid. Ook hier vertrouwt het college op de expertise van de VMM en de geformuleerde voorwaarden voor de komende vergunningen. Samen gelezen met de verkavelingsvoorschriften zal bouwen met een overstroombare kruipkelder noodzakelijk zijn. Om de verharding in de voortuin te beperken, zal - strenger dan in de bouwcode - opgelegd worden om alle paden en opritten in de voortuinstrook te bundelen met een maximale breedte van 3m, en aan te leggen in waterdoorlatende of waterpasserede verhardingen.

Het college motiveerde hierboven waarom de aanvraag wel degelijk kan voldoen aan de goede ruimtelijke ordening, met een zeer beperkt aantal voorwaarden.

Fasering

Procedurestap

Datum

Indiening aanvraag

24 juli 2023

Volledig- en ontvankelijk

7 augustus 2023

Start openbaar onderzoek

18 augustus 2023

Einde openbaar onderzoek

16 september 2023

Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen

geen

Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit

20 november 2023

Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit

18 februari 2024

Verslag GOA

25 januari 2024

Naam GOA

Katrine Leemans

 

Onderzoek

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

 

Startdatum

Einddatum

Schriftelijke bezwaar-schriften

Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften

Petitie-lijsten

Digitale bezwaar-schriften

18 augustus 2023

16 september 2023

0

0

0

0

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college sluit zich gedeeltelijk  aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Artikel 2

Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:


Voorwaarden

1. de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel met volgende bepalingen gewijzigd en aangevuld: 

  • in het voorschrift 1.8  Inplanting – wordt de bepaling ‘Hoogte dorpel is maximaal straatpas + 35 cm’ geschrapt ikv waterveilig bouwen;
  • in het voorschrift 1.14  Andere voorschriften voor het gebouw – worden de bepalingen mbt regenwaterput en infiltratie geschrapt; de gewestelijke hemelwaterverordening is van toepassing;
  • het voorschrift 2.1 Voortuinstrook – Verharding wordt aangevuld met de bepaling alle paden en opritten in de voortuinstrook moeten gebundeld worden met een maximale breedte van 3m. Deze zijn aan te leggen in waterdoorlatende of waterpasserende verhardingen. De bepaling ‘(eventueel vermeerderd met pad naar de voordeur)’ wordt geschrapt; 
  • het voorschrift 2.1 Voortuinstrook – Verharding wordt aangevuld met de bepaling dat er enkel een verharding kan worden aangelegd na het verkrijgen van een afwijking van AWV;
  • in het voorschrift 2.1 Voortuinstrook – Groenaanleg wordt ‘Dit tot een minimum van 4 inheemse loofbomen.’ geschrapt en gewijzigd in ‘In de voortuinstrook moeten te allen tijde minimaal 6 hoogstammige inheemse bomen aanwezig zijn zodat een groenscherm ontstaat dat over de volledige oppervlakte voor een visuele afscherming zorgt.’;
  • in het voorschrift 2.2 Zijtuinstrook worden het voorschrift ‘verharding’ en het voorschrift ‘constructies’ integraal geschrapt.
  • in het voorschrift 2.4 Afsluitingen op de perceelsgrens – Materiaal worden afsluitingen in ‘sierbeton, hout en gevelsteen ‘ geschrapt.

2. de voorwaarden opgelegd in het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer moeten strikt worden nageleefd;

3. de voorwaarden opgelegd in het advies van het Agentschap Natuur en Bos moeten strikt worden nageleefd;

4. de voorwaarden opgelegd in het advies van Aquafin moeten strikt worden nageleefd;

5. de voorwaarden opgelegd in het advies van Fluvius moeten strikt worden nageleefd;

6. de voorwaarden opgelegd in het advies van de Vlaamse Milieumaatschappij moeten strikt worden nageleefd;

7. De bouwheer voert het programma van maatregelen, nl. een uitgesteld vooronderzoek met ingreep in de bodem in de vorm van landschappelijke boringen (eventueel gevolgd door waarderende en verkennende boringen en/ of een proefputtenonderzoek) en een proefputtenonderzoek, uit conform de bepalingen uit de opgestelde archeologienota (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/26077), nadien maakt de erkende archeoloog een nieuwe nota op, ook het daaruit volgende programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd.   

8. De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@antwerpen.be) 

9. De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

Artikel 3

Het college beslist de bijgevoegde plannen goed te keuren.

Artikel 4

Dit besluit heeft in principe geen financiële gevolgen.