2025_CBS_00531 - Omgevingsvergunning - OMV_2024145989. Breughelstraat 1. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          07/03/2024: weigering (OMV_2023101805) voor het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 4;

-          31/08/2023: statusrapport vermoeden van vergunning;

-          19/08/2019: vermoeden van vergunning (201932) stopzetting procedure voor een appartementsgebouw met 4 woongelegenheden: positief advies voor maximaal 3 woongelegenheden 09/07/2021;

-          21/06/2018: proces-verbaal (11002_2018_6930) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden en wijzigen van de functie zonder voorafgaandelijke schriftelijke stedenbouwkundige vergunning van het college van burgemeester en schepenen:

• gelijkvloerse handelsfunctie omgevormd naar een woonfunctie;
• aantal woongelegenheden vermeerderd van 2 naar 4;

-          26/09/2012: proces-verbaal (AN.66.LB.139553_2012) aan de inkom van het handelspand werd een arduinen trap verwijderd en vervangen door een betonnen trap.

Vergunde toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• handelsfunctie op de gelijkvloerse verdieping;
• meergezinswoning met 3 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met een pseudo-mansardedak;
• koer van 9 m² op de gelijkvloerse verdieping;

-          gevelafwerking: geen relevante informatie gekend.

Bestaande toestand

-          functie: meergezinswoning met 4 woongelegenheden, waarbij de gelijkvloerse handelsfunctie werd omgevormd naar een woonfunctie;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met een pseudo-mansardedak;
• koer van 9 m² werd betrokken bij het intern volume als berging;

-          gevelafwerking:

• gevel in bepleisterde en blauwgrijs beschilderde gevel met wit pvc-schrijnwerk;
• leien pseudo-mansardedak met dakkapellen. 

Nieuwe toestand

-          functie conform de bestaande toestand: meergezinswoning met 4 woongelegenheden:

• niveau 0: éénslaapkamerappartement van 59 m²;
• niveau 1: tweeslaapkamerappartement van 65 m²;
• niveau 2: tweeslaapkamerappartement van 69 m²;
• niveau 3 (dak): tweeslaapkamerappartement van 65 m²;

-          bouwvolume:

• op het pseudo-mansardedak:

-          volume-uitbreiding met veranda van 5 m² bruto-oppervlakte;

-          totale bouwhoogte van 17,15 m;

-          gemeenschappelijk dakterras van 32 m²; 

-          opgehoogde dakrand;

• private buitenruimte van 9 m² op de gelijkvloerse verdieping;

-          gevelafwerking:

• gevel in lichtgrijze beschilderde crepi met hardstenen plint en wit pvc-schrijnwerk;
• gesupprimeerde toegangsdeur op de hoek vervangen door een raam;
• 2 gesupprimeerde raamopeningen tegen de linker perceelgrens: 1 op de eerste en 1 op de tweede verdieping;
• leien pseudo-mansardedak met dakkapellen;
• uitbreiding op het pseudo-mansardedak in grijs beton.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 4;

-          wijzigen van de functie van handel naar wonen op de gelijkvloerse verdieping;

-          slopen van de bestaande volume-uitbreiding op de gelijkvloerse verdieping;

-          uitbreiden van het volume op de dakverdieping: veranda en dakterras;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 ruimtelijke draagkracht: Een volume-uitbreiding door middel van een extra bouwlaag op het pseudo-mansardedak is atypisch voor het straatbeeld en de dakvorm. De volume-uitbreiding zorgt voor een ongewenste scheimuuraanpassing dewelke niet wordt opgelost op eigen terrein. De dakrand van het pseudo-mansardedak wordt opgehoogd met ruim 0,60 m. Dit is niet kenmerkend voor een pseudo-mansardedak.

• artikel 7 Programmatorische draagkracht, stedelijke verweving van functies: Het toevoegen van extra woongelegenheden op de gelijkvloerse verdieping overschrijdt de draagkracht van het gebouw en zijn omgeving. Door de functiewijziging van handel naar wonen wordt de verwevenheid van functies, een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied, teniet gedaan;
• artikel 8: Visuele en vormelijke inpassing: Het aanbrengen van een nieuwe pleisterlaag met een andere kleur dan oorspronkelijk vergund is verboden;
• artikel 9 Minimale hoogte van ruimten: De nieuwe volume-uitbreiding heeft een maximale interne hoogte van 2,50 m, in plaats van de vereiste 2,60 m;
• artikel 19 Afvalverzameling: Het huisvuil kan niet vanaf de afvalberging vlot naar het openbaar domein worden gebracht gelet op de aanwezigheid van een sas, een doorgang van slechts 0,7 m en een draaitrap met een breedte van slechts 0,75 m in de kelder;
• artikel 22 Maat van de open ruimte: Er wordt in het ontwerp minder dan 20 % onbebouwde ruimte voorzien bij de gevraagde functiewijziging;
• artikel 23 Inrichting van de open ruimte: De open ruimte bestaat niet uit volle grond gezien zich onder de volledige oppervlakte een kelder bevindt. Hierdoor is infiltratie op eigen terrein niet mogelijk;
• artikel 32 POET-principe is leidend: Er ontbreekt 1 autostalplaats.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Mobiliteitsgerelateerde projecten:

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor Stad Antwerpen aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Op 7/03/2024 is door de Deputatie een weigering (dossiernummer: OMV_2023101805) afgeleverd na een weigering door het college.

De voorliggende aanvraag omvat dezelfde werken als de weigering. En wordt omwille van dezelfde punten opnieuw ongunstig geadviseerd.

Functionele inpasbaarheid

Het project omvat de regularisatie van de functiewijziging op de gelijkvloerse verdieping naar een extra woning en de volume-uitbreiding van een meergezinswoning.

Het pand had vele jaren een economische functie. Conform de visie uit de Beleidsnota Ruimtelijke Economie, is het belangrijk om waar mogelijk functies te verweven en monofunctionele woonontwikkelingen te vermijden. De gelijkvloerse verdieping kan als winkel (zoals vergund geacht) maar ook als dienstverlening (kantoor of vrij beroep) gebruikt worden zonder daarbij de woonomgeving te hinderen. De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Daarom moet dit steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Om deze hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. In het voorliggende project worden er drie tweeslaapkamerappartementen met een oppervlakte van slechts 65 m² gerealiseerd. Dit is te klein om een kwalitatieve en aangename woonbeleving te garanderen.

De bijkomende woongelegenheid wordt ongunstig geadviseerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De afwijkingen op artikel 6 van de bouwcode – met betrekking tot het dakterras en de veranda op het pseudo-mansardedak – worden ongunstig geadviseerd.
Boven op het pseudo-mansardedak wordt een nieuw volume opgetrokken met een dakterras. Een mansardedak is de bekroning van een gebouw, een woning. Door een extra bouwlaag in de vorm van een dakterras en veranda, ontstaat een atypische dakvorm die niet kenmerkend is in de omgeving.
Bovendien wordt hiervoor de dakrand opgetrokken wat de kenmerkende hoogte overschrijdt.

De afwijking op artikel 22 van de bouwcode – met betrekking tot het realiseren van open ruimte – wordt ongunstig geadviseerd.
De minimum vereiste oppervlakte van 20 % bij functiewijzigingen naar wonen wordt niet bekomen. Echter kan omwille van de bovenliggende verdiepingen geen extra open ruimte worden gecreëerd.
De aangeboden open ruimte is weliswaar te klein maar biedt verder ook weinig kwaliteit. Deze open ruimte bevindt zich in de hoek van het perceel, in een koker die per verdieping verder dicht wordt gebouwd waardoor er geen zonlichttoetreding mogelijk is.

Verder wordt deze open ruimte ook onderkelderd waardoor er eigenlijk geen waterinfiltratie mogelijk is en er niet wordt voldaan aan artikel 23 van de bouwcode. De stedenbouwkundige context laat dan ook de gevraagde functiewijziging naar wonen niet toe.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van de gelijkvloerse handelszaak naar een woongelegenheid de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

De afwijking op artikel 8 van de bouwcode – met betrekking tot het bepleisteren van de voorgevel – word ongunstig geadviseerd.
Het aanbrengen van een nieuwe pleisterlaag met een andere kleur dan oorspronkelijk vergund is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De afwijking op artikel 9 van de bouwcode – met betrekking tot de minimale plafondhoogte van de veranda – wordt ongunstig geadviseerd.
Een ruimte die langdurig gebruikt wordt als leefruimte dient voor haar gebruikers en bewoners voldoende kwalitatief te zijn. Een voldoende vrije hoogte voor verblijfsruimten en andere ruimten garandeert dat elk vertrek over een minimale verblijfskwaliteit beschikt.

De afwijking op artikel 19 van de bouwcode – met betrekking tot de afvalberging – wordt ongunstig geadviseerd.
Het huisvuil kan niet vanaf de afvalberging vlot naar het openbaar domein worden gebracht gelet op de aanwezigheid van een sas, een doorgang van slechts 0,7 m en een draaitrap met een breedte van slechts 0,75 m in de kelder.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor het bijkomend appartement met 1 slaapkamer moeten 2 fietsenstallingen voorzien worden.
Deze worden ingericht in de tuin en zijn bereikbaar via de inkomhal.
 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening en stedenbouwkundige voorschriften.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

1. Programma: De gelijkvloers is een typische winkel en leent zich niet naar een appartement.

Beoordeling: Het pand had vele jaren een economische functie. Conform de visie uit de Beleidsnota Ruimtelijke Economie, is het belangrijk om waar mogelijk functies te verweven en monofunctionele woonontwikkelingen te vermijden. De gelijkvloerse verdieping kan als winkel (zoals vergund geacht) maar ook als dienstverlening (kantoor of vrij beroep) gebruikt worden zonder daarbij de woonomgeving te hinderen.

Het bezwaar is gegrond.

2. Overlast: Door dergelijke kleine appartementen te voorzien, wisselen de bewoners om het jaar. Dit brengt alleen maar overlast met zich mee.

Beoordeling: Het pand is reeds bekend als een meergezinswoning met drie woongelegenheden. De ‘te regulariseren woongelegenheid’ bevindt zich op de gelijkvloerse verdieping en niet onder het dak. De overlast valt dus te verwaarlozen tegenover de bestaande, vergunde toestand.

Het bezwaar is ongegrond.

3. Privacy, inkijk: Vanop het dakterras wordt de privacy (inkijk) geschonden naar de aangrenzende woningen.

Beoordeling: Het Burgerlijk Wetboek schrijft een minimumafstand voor voor het creëren van rechtstreekse en schuine zichten op een aanpalend erf. De aanvraag voldoet op alle plaatsen aan deze afstanden door het dakterras op minstens 1,90 van de perceelsgrenzen in te richten. Het bezwaar is ongegrond.

4. Aanleg dak – waterafloop: De aanleg van het dak zou de waterafloop niet ten goede komen.

Beoordeling: Het bezwaar betreft een vermoeden en wordt niet onderbouwd of gestaafd.

Het bezwaar is ongegrond.