2025_CBS_00347 - Omgevingsvergunning - OMV_2024128120. Vestingstraat 22-24. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/12/2024: statusrapport: volume, schil en interne indeling onvoldoende bewezen;

-          30/10/2002: vergunning (20014604) voor het verbouwen van woonhuizen tot winkelruimte, kantoor en appartement (niet-uitgevoerd en vervallen);

-          31/08/1962: vergunning (19621690) voor een gevelverbouwing van een handelspand.

Vergund geachte toestand

-          functie:

• gelijkvloers: doorlopende handelsruimte over de 2 panden ;
• verdiepingen: 1 woning voor de 2 panden;

-          bouwvolume:

• Vestingstraat 22: 3 bouwlagen en een mansardedak, bouwdiepte onbekend;
• Vestingstraat 24: 2 bouwlagen en een mansardedak, bouwdiepte onbekend;

-          gevelafwerking:

• Vestingstraat 22:

-          wit gepleisterde lijstgevels bestaande uit 4 traveeën;

-          mansardedak afgewerkt met leien;

-          detaillering met stucwerk rond de ramen;

-          horizontale lijsten onder ramen op de 1ste verdieping;

-          plint in grijze cementering;

• Vestingstraat 24:

-          wit gepleisterde lijstgevels bestaande uit 3 traveeën;

-          mansardedak afgewerkt met leien;

-          kroonlijst in hout;

-          detaillering met stucwerk rond de ramen;

-          horizontale lijst onder ramen op de 1ste verdieping;

-          plint in grijze cementering.

Bestaande toestand:

-          functie: leegstaand;

-          bouwvolume: overeenkomstig de vergunde toestand behoudens:

• verticale circulatie naar de verdiepingen gesupprimeerd;
• bouwdiepte van 8,70 m op alle verdiepingen (rechter perceelsgrens);

-          gevelafwerking:

• Vestingstraat 22:

-          wit gepleisterde lijstgevels bestaande uit 4 traveeën;

-          mansardedak afgewerkt met leien;

-          detaillering rond de ramen verdwenen;

-          plint in witte pleister;

-          wit pvc schrijnwerk met t-deling;

• Vestingstraat 24: overeenkomstig de vergunde toestand behoudens:

-          mansardedak afgewerkt met kunstpanelen;

-          detaillering rond de ramen verdwenen;

-          wit pvc schrijnwerk met t-deling op de eerste verdieping;

-          plint in witte pleister;

-          perceelinrichting: volledig verharde tuinzone (84 m²).

Nieuwe toestand

-          functie over de 2 panden Vestingstraat 22-24:

• gelijkvloerse verdieping: 3 handelsfuncties van 23 m², 43 m² en 45 m²;
• 1ste verdieping: kantoorfunctie van 87 m²;
• 2de  verdieping: kantoorfunctie van 87 m²;

-          bouwvolume over de 2 panden Vestingstraat 22-24:

• gelijkvloers: bouwdiepte van +/- 12,50 m;
• bovenliggende verdiepingen: bouwdiepte van 8,70 m;

-          gevelafwerking over de 2 panden Vestingstraat 22-24:

• gelijkvloers:

-          wit aluminium schrijnwerkgeheel met 4 toegangsdeuren:

-          dorpel in beton;

• verdiepingen:

-          witte pleister;

-          doorlopende lijst onder de ramen van de 1ste verdieping;

-          wit pvc schrijnwerk met t-deling;

• daken:

-          kunstleien en kunstpanelen in donkergrijs;

-          houten, bruine goot;

-          perceelinrichting:

• waterdoorlatend terras van 54 m² en onverharde tuinzone van 34 m²;
• hemelwaterput met een inhoud van 11.000 l en een infiltratiekom van 3.600 l.

Inhoud van de aanvraag

-          opdelen van de handelsruimte in 3 units; 

-          wijzigen van de functie van wonen naar kantoren op 1ste en 2de verdieping;

-          ontharden van de tuinzone;

-          uitbreiden van het gelijkvloers;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: afbakeningslijn grootstedelijk gebied antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18 Algemene bepalingen:
  Niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden, met uitzondering van niveauverschillen tot twee cm in buitenruimtes of niveauverschillen tot twee cm bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes. Het hoogteverschil ter hoogte van de verschillende inkomdeuren tussen het interne vloerpeil en het voetpad is 15 cm en wordt niet overbrugd met een helling. Indien de publiek toegankelijke ruimte groter is dan 150 m² moeten niveauverschillen groter dan 18 cm overbrugd worden door ofwel een trap in combinatie met een helling, ofwel een trap in combinatie met een lift, ofwel met een helling in combinatie met een lift. Het niveauverschil tussen de verdiepingen wordt enkel overbrugd door een trap.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 8 Visuele en vormelijke inpassing:

Dit artikel is van toepassing voor architecturale elementen en hun compositie zoals de inkom en andere gevelopeningen, dagkanten, dorpels en dakranden, dakvormen, plinten, regenwaterafvoer, etc.

Er worden geen penanten voorzien in de voorgevel ter hoogte van de perceelsgrenzen en tussen de beide panden. Hierdoor ontbreekt de logische constructieve opbouw van de gevel, waarbij het gelijkvloers een duidelijke basis moet zijn voor het gebouw.

• artikel 19 Afvalverzameling:

Functies anders dan wonen moeten een afgescheiden afvalberging hebben die voorzien wordt van verluchting, met een netto-vloeroppervlakte van minimaal 4 vierkante meter per berging. Een afvalberging mag gedeeld worden door verschillende functies anders dan wonen. Er worden voor de winkels en het kantoor geen afzonderlijke, noch gemeenschappelijke afvalbergingen voorzien.

• artikel 30 Detailhandel:

Het opdelen van detailhandelsruimten is verboden. De aanvraag voorziet het opdelen in 3 units.

• artikel 32 POET-principe is leidend:

De parkeerbehoefte ten gevolge van de functiewijziging wordt niet voorzien op het perceel.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de touniepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De omgeving van de Vestingstraat bestaat uit een mix van wonen, handel en kantoren.

De diamantwijk en de omgeving van het Centraal Station zijn zowel een strategische kantoorlocatie als afgebakend kernwinkelgebied centrum Antwerpen. De gevraagde handels- en kantoorfuncties zijn bijgevolg functioneel inpasbaar in deze omgeving.

De stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing geeft een gunstig advies voor de kantoren op de verdiepingen omwille van de vraag naar eigentijdse kantoorinfrastructuur in de directe omgeving van het Centraal Station.

De stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing geeft volgend ongunstig advies over de aanvraag:

“Het pand is gelegen in het afgebakende kernwinkelgebied centrum Antwerpen (zone Centraal Station). Behoud van de vergunde handelsruimte op het gelijkvloers is gewenst, maar in dit dossier ligt ook een opsplitsing van één unit naar drie winkelunits voor. Volgens artikel 30 van de bouwcode is het opdelen van detailhandelsruimte echter verboden. Gezien volgende argumenten kan hiervan niet worden afgeweken:

• De Vestingstraat heeft momenteel al een groot aanbod van kleine winkelunits die ingericht zijn voor de uitbating van diamant/juwelen-verkoop. Een deel van deze kleine units is structureel leegstaand. Bijkomend kleine units realiseren verhoogt de kans op leegstand in de straat. 
• De Vestingstraat kent heel weinig grotere handelsruimten die ertoe zouden kunnen leiden dat er een bredere commerciële mix kan komen in de straat (reca, detailhandel andere dan diamant/juwelen, dienstverlening). Er is door de aanvrager niet aangetoond dat voldoende inspanningen geleverd zijn om voor de invulling breder te kijken dan enkel naar diamant/juwelen.

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt integraal bijgetreden. Bovendien houdt deze opdeling voor wat betreft de gevelgeleding op het gelijkvloers, onvoldoende rekening met de logische constructieve opbouw van de gevel. Dit wordt hieronder verder beargumenteerd.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevels van de panden zijn door de jaren heen sterk vereenvoudigd, gaande van gepleisterde lijstgevels met stucwerk sierelementen rond ramen, consoles onder de kroonlijst en gedetailleerde dakgoten naar vlak bepleisterde gevels met vereenvoudigde bakgoten en grote raamopeningen op het gelijkvloers.

Het voorzien van een perceelsbrede beglaasde gevelpui in de huidige aanvraag doet verder afbreuk aan de compositie en de pandsgewijze opbouw van de voorgevel. Er zijn in het ontwerp geen penanten ter hoogte van de perceelsgrenzen en tussen de beide panden. Hierdoor ontbreekt de logische constructieve opbouw van de gevel, waarbij het gelijkvloers een duidelijke basis moet zijn voor het gebouw.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De voorgestelde bouwdiepte overschrijdt de bouwdiepten van de geburen niet. Het volume op zich doet geen afbreuk aan het uitzicht en bezonning van de omliggende percelen en is bijgevolg ruimtelijk inpasbaar in de omgeving.

De indeling van de winkelunits houdt echter geen rekening met de pandsgewijze opbouw van de voorgevel en de percelering van de oorspronkelijke panden, wat tot uiting komt in de voorgevel. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het pasverschil tussen het voetpad en de binnenruimten ter hoogte van de inkomzones voldoet niet aan de bepalingen van artikel 18 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid. Het pasverschil is 15 cm in plaats van de maximale 2 cm.

Het hoogteverschil tussen de verdiepingen wordt enkel overbrugd door een trap. Volgens de bepalingen van artikel 18 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid moeten hoogteverschillen groter dan 18 cm, bij een publiek toegankelijke ruimte groter dan 150 m², overbrugd worden door ofwel een trap in combinatie met een helling, ofwel een trap in combinatie met een lift, ofwel met een helling in combinatie met een lift.

Er moet voor de verschillende functies een gemeenschappelijke afvalberging worden voorzien van minimaal 4 m² conform de bouwcode.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de kantoren moeten twee fietsenstallingen voorzien worden (175 m² x 1,25/100 m² = 2). Het stallen hiervan in de inkomhal van de kantoren is aanvaardbaar.

Laden en lossen

Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.