2025_CBS_00329 - Omgevingsvergunning - OMV_2024133741. Brederodestraat 33-35. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/06/2024: vergunning (OMV_2023104818) voor het opsplitsen van de functie detailhandel naar detailhandel en bedrijvigheid;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/209599;

-          09/03/2007: vergunning (20064258) voor het aanleggen van dakterras en regulariseren van bestaande toestand van een herenhuis met handelsgelijkvloers en 4 appartementen;

-          29/05/1964: vergunning (18#46541) voor een gevelverbouwing.

Vergunde toestand

-          functie wonen, detailhandel & bedrijvigheid:

• meergezinswoning met 4 woongelegenheden;
• winkel op de gelijkvloerse verdieping;
• 4 ateliers voor kunstenaars achteraan de gelijkvloerse verdieping en op de eerste verdieping van de achterbouw;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met mansardedak;
• volledige perceel bebouwd op de gelijkvloerse verdieping met uitzondering van een koer van circa 47 m²;
• toilet op de eerste verdieping van de achterbouw;
• gewijzigde scheidingsmuur;

-          gevelafwerking:

• plint natuursteen;
• wit gepleisterde lijstgevel;
• winkelpui groen-grijs geschilderd;
• buitenschrijnwerk hout;
• gietijzeren borstweringen op de tweede verdieping;

-          voorwaarden bij OMV_2023104818:

• de in de beoordeling opgenomen voorwaarden van dienst Monumentenzorg moeten nageleefd worden;
• er moet een afvalberging conform de eisen gesteld in artikel 26 van de bouwcode voorzien worden;
• de luifel achteraan wordt van de vergunning uitgesloten. Dit werd aangeduid op het plan ROOD_BA_regularisatie_P_N_1_gelijkvloers;
• conform het advies van de dienst mobiliteit moet achter elke fiets in een fietsstalplaats een vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn.

Bestaande toestand

-          de aanvraag heeft enkel betrekking op de gelijkvloerse functiewijziging;

-          vergunning OMV_2023104818 in uitvoering.

Nieuwe toestand

-          de aanvraag heeft enkel betrekking op de gelijkvloerse functiewijziging;

-          functie wonen, restaurant en café & bedrijvigheid:

• meergezinswoning met 4 woongelegenheden;
• lunchzaak op de gelijkvloerse verdieping;
• 4 ateliers voor kunstenaars achteraan de gelijkvloerse verdieping en op de eerste verdieping van de achterbouw;

-          bouwvolume ongewijzigd;

-          gevelafwerking ongewijzigd.

Inhoud van de aanvraag

-          de aanvraag heeft enkel betrekking op de gelijkvloerse functiewijziging;

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie detailhandel naar restaurant en café.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van volgende bepaling van het gewestplan:

“1.2.3. Woongebieden met een culturele, historische en / of esthetische waarde (code 0101)

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud”

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 5. Ontwikkelingsgerichte aanpak van erfgoed: De afweging dient vanuit de analyse van het CHE-rapport gemaakt te worden.
• Artikel 21. Rioleringselementen: Er is geen vetafscheider voorzien om het afvalwater van de reca-inrichting te lozen.
• Artikel 22. Maat van de open ruimte: Ondanks dat de functie wijzigt, bedraagt de onbebouwde ruimte op niveau van het maaiveld slechts 65 m² waar deze minstens 95 m² moet bedragen.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

Mobiliteitsgerelateerde projecten:

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het wijzigen van de functie handel naar reca op de gelijkvloerse verdieping van een pand gelegen in de zone lokaal kernwinkelgebied Brederodewijk (zone B3) wordt gunstig geadviseerd door de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie met volgende motivatie:

”De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zones gestreefd wordt naar een goede mix tussen de functies handel, reca en diensten om op deze manier de aantrekkelijkheid en de verblijftijd van de bezoekers te verhogen. Op deze manier verkleint ook de kans op structurele leegstand in de kernwinkelgebieden.”

De voorgestelde functiewijziging is bijgevolg functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag wijkt af van artikel 22 van de bouwcode. Zo wordt bij deze functiewijziging geen 20 % open ruimte voorzien op het gelijkvloers. Gezien een afbraak van de aanwezige bovenliggende lagen niet in verhouding staan met de handelingen en werken in voorliggende aanvraag kan een afwijking toegestaan worden.

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume en beogen enkel een functiewijziging op het gelijkvloers waarbij zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven.

Cultuurhistorische aspecten

Gezien het pand in voorliggende aanvraag gelegen is in CHE-gebied werd de stedelijke dienst Monumentenzorg om advies gevraagd. Het advies leest als volgt:

“Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen principieel bezwaar tegen de gewenste functiewijziging. Deze doet geen afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand.

Daar de ingrepen die hiervoor dienen te gebeuren, niet allemaal te beoordelen zijn uit de aanvraag en bijgevoegde fotoreportage in de che-nota (enkel exterieur) werd bijkomend fotomateriaal van de binnenzijde opgevraagd. Hieruit blijkt dat de te verwijderen elementen, zijnde een lichte wand en een deur, latere toevoegingen zijn zonder erfgoedwaarde.

De mogelijk nog aanwezige waardevolle interieurelementen waaronder (mozaïek)vloeren, lijstplafonds, lambrisering, waardevol binnenschrijnwerk… dienen bewaard. Indien er alsnog andere aanpassingen dienen te gebeuren aan het interieur, graag terugkoppelen met onze dienst voor uitvoering. “

Dit voorwaardelijk gunstig advies wordt bijgetreden en volgende voorwaarde wordt bij de vergunning opgenomen:

-          Waardevolle interieurelementen waaronder bv vloeren, lijstplafonds, lambrisering, waardevol binnenschrijnwerk,…. te bewaren en niet te beschadigen bij inrichting van de horecazaak.

Visueel-vormelijke elementen

De functie en het gebruik van de etalages is in voorliggende aanvraag niet duidelijk. Deze etalages moeten deel uitmaken en representatief zijn voor de horecazaak zodat deze nieuwe functie ook een gezicht krijgt aan de straat. Dit zal worden opgelegd in de voorwaarden.

Mits rekening houdend met bovenvermelde voorwaarde blijft voorliggende aanvraag visueel inpasbaar in de directe omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voldoet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande werken zijn mits naleven van de voorwaarden niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Omdat reca en handel tot dezelfde functiegroep behoren voor het bepalen van het aantal fietsstalplaatsen moeten er geen fietsstalplaatsen voorzien worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Conform artikel 21 van de bouwcode moet een vetafscheider voorzien worden.

3. De etalages dienen representatief te zijn voor én deel blijven uitmaken van de achterliggende functie zodat deze recazaak een gezicht krijgt aan de straat.

4. Waardevolle interieurelementen waaronder bv vloeren, lijstplafonds, lambrisering, waardevol binnenschrijnwerk,…. moeten bewaard en niet beschadigd worden bij inrichting van de horecazaak.

5. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.